Abweisung von Schadensersatzklage:
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Schadensersatz für entgangene Maklerlohnansprüche, weil die Beklagte 16 Wohnungen ohne Einschaltung des Klägers verkauft hat. Streitpunkt ist, ob die Vertragserklärung "Ausschließlichkeit zum Vertrieb" einen qualifizierten Makleralleinauftrag begründet. Das LG Dortmund verneint dies und weist die Klage als unbegründet ab. Eine Verletzung von Informationspflichten begründet ohne nachgewiesenen Vermögensschaden keinen Anspruch; unzureichende Vorabauskunft führte zu Kostenlast der Beklagten.
Ausgang: Schadensersatzklage wegen entgangener Maklerprovision als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Vereinbarung einer bloßen "Ausschließlichkeit zum Vertrieb" begründet nicht automatisch einen qualifizierten Makleralleinauftrag; für einen solchen kommt es auf eine klare und eindeutige Vereinbarung an, die den Auftraggeber am eigenen Verkauf hindert.
Ein qualifizierter Makleralleinauftrag setzt voraus, dass der Auftraggeber während der Laufzeit sowohl auf die Einschaltung anderer Makler als auch auf Eigengeschäfte verzichtet.
Aus der Verletzung bloßer Nebenpflichten zur Information ergibt sich Schadensersatz nur, wenn der Anspruchsteller einen konkreten vermögensmäßigen Schaden (z. B. nutzlose Aufwendungen oder nachweislich entgangene Provisionen) darlegt.
Ein Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben besteht, wenn der Anspruchsberechtigte in entschuldbarer Weise über das Bestehen oder den Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete ohne weiteres die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft erteilen kann; unklare Vorabauskünfte können kostenrechtliche Folgen haben.
Leitsatz
Für die Annahme eines qualifizierten Makleralleinauftrages reicht allein die Vereinbarung einer " Ausschließlichkeit zum Vertrieb" nicht aus.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen 91 % die Beklagte und 9 % der Kläger. Hiervon ausgenommen sind die durch die Säumnis der Beklagten im schriftlichen Vorverfahren vor dem Amtsgericht Dortmund veranlassten Kosten; diese trägt die Beklagte allein.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Für die Beklagte ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz für entgangenen Maklerlohn.
Er schloss mit der Beklagten – seinerzeit noch handelnd unter "B" – am 10.08.2005 eine "Vertriebsvereinbarung" folgenden Wortlauts:
"B ist Eigentümerin von 22 ETW`s in den Objekten: M-Str. #-## in E. Eine Aufstellung über die einzelnen Wohnungen liegt dieser Vereinbarung bei. Der Immobilienvertrieb F ist mit dem Vertrieb der vg. ETW`s gemäß dieser Vereinbarung beauftragt. Eine Ausschließlichkeit zum Vertrieb dieser Wohnungen besteht bis zum 31.12.2006. Der Nettoabgabepreis pro m² beim Verkauf der einzelnen ETW`s beläuft sich auf € 860,00. Ein über diesen vereinbarten Abgabepreis hinausgehenden Verkaufspreis steht ausschließlich dem Immobilienvertrieb F für seine Bemühungen bzw. für Renovierungsmaßnahmen, welche zwischen dem Vermittler und dem Kunden vereinbart sind und vom Vermittler im Namen des Kunden ausgeführt werden, zu! Der Vermittler ist berechtigt dem Käufer gegenüber, in diesem Zusammenhang Zusagen und Veränderungen am Verkaufsobjekt, auf Namen und Rechnung des Verkäufers zu tätigen, sofern sich diese Veränderungen ausschließlich auf das jeweilige Sondereigentum (Kaufobjekt/Eigentumswohnung) beschränken und den Abgabepreis des Verkäufers im Innenverhältnis an den Vermittler nicht einschränken oder die Prospektierung durch den Verkäufer nachteilig beeinflussen."
Der Kläger vermittelte den Verkauf von 6 der Wohnungen. Den Maklerlohn rechnete er mit Schreiben vom 10.03.2006, 25.04.2006, 08.05.2006 und 19.10.2006 ab. Die Beklagte beglich die Rechnungen in Höhe von insgesamt 123.725,20 €.
Bereits am 29.09.2006 hatte sie die übrigen 16 Wohnungen "im Paket" für 999.779,00 € an die L veräußert. Hierüber informierte sie den Kläger vorprozessual nicht. Der Kläger erfuhr von dem Verkauf als solchem durch eine Firma N. Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 30.03.2007 machte er gegenüber der Beklagten Schadensersatzansprüche wegen des Verkaufes geltend und begehrte Auskunft über den Verkaufserlös. Darauf hin teilte die Beklagte mit Schreiben vom 02.05.2007 folgendes mit:
"… wie Herr P ihrem Mandanten telefonisch mitgeteilt hat, hat uns Ihr Mandant bis zum 31.12.2006 keine weiteren Käufer nachgewiesen, sodass der Maklerauftrag mit Zeitablauf endete.
Außerdem wurde bei dem Verkauf der ETW`s M-Straße kein Kaufpreis erzielt, der über 860,00 € pro qm hinausging. Im Übrigen ist ein Eigentümer auch trotz eines bestehenden Makleralleinauftrages immer berechtigt, einen eigenen Käufer zu finden, ohne dass eine Maklercourtage anfällt.
Wir weisen Ihre Ansprüche daher insgesamt zurück.
…"
Der Kläger meint, die Beklagte sei nicht berechtigt, Verkäufe der Wohnungen vorzunehmen, ohne ihn einzuschalten. Hierin liege ein Verstoß gegen die vereinbarte Ausschließlichkeit.
Der Kläger behauptet, der durchschnittliche Verkaufspreis bei dem Verkauf an die L habe 620,00 € betragen.
Der Kläger behauptet weiter, er habe zu dem Zeitpunkt, als er von der Firma N von dem Verkauf erfahren habe, 4 ernsthafte Kaufinteressenten gehabt. Durch ihr Verhalten habe die Beklagte es vereitelt, dass er diese Kaufverträge "noch unter Dach und Fach bringen konnte". Der Käufer H der beiden Wohnungen 1. und 3. habe Interessenten für zwei weitere Wohnungen in der Anlage gehabt. Der Käufer Q, Erwerber von zwei Wohneinheiten , habe ebenfalls einen Interessenten für den Kauf von zwei weiteren Wohneinheiten in der Anlage gehabt.
Der Kläger macht geltend, er habe pro Einheit rund 20.000,00 € Provision verdienen können. Mit seinem Zahlungsantrag macht er aus dem Betrag von 80.000,00 € einen Teilbetrag von 20.000,00 € geltend. Hinsichtlich der möglichen Provision für jeden der vier Verkäufe beansprucht er einen erstrangigen Teilbetrag in Höhe von 5.000,00 € (insgesamt 20.000,00 €) .
Der Kläger hat zunächst im Wege der Stufenklage beantragt, die Beklagte zu verurteilen,
ihm Auskunft über die Höhe des Erlöses der von ihr betriebenen Veräußerungen der Wohnungen M-Straße #-##, E, zu erteilen, Die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben durch Vorlage der entsprechenden Urkunden zu belegen, anderenfalls dies eidesstattlich zu versichern, die sich aufgrund dieser Auskunft ergebende Betragssumme, soweit sie 860,00 € pro m² übersteigt, an den Kläger herauszugeben.
- ihm Auskunft über die Höhe des Erlöses der von ihr betriebenen Veräußerungen der Wohnungen M-Straße #-##, E, zu erteilen,
- Die Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Angaben durch Vorlage der entsprechenden Urkunden zu belegen, anderenfalls dies eidesstattlich zu versichern,
- die sich aufgrund dieser Auskunft ergebende Betragssumme, soweit sie 860,00 € pro m² übersteigt, an den Kläger herauszugeben.
Das Amtsgericht Dortmund hat der erhobenen Klage auf der ersten Stufe mit Versäumnisurteil vom 29.10.2008 stattgegeben. Gegen das ihr am 04.11.2008 zugestellte Versäumnisurteil hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 12.11.2008 rechtzeitig am 13.11.2008 Einspruch eingelegt. Später haben die Parteien den Rechtsstreit mit den Klageanträgen zu 1. und 2. übereinstimmend für erledigt erklärt. Der Kläger beantragt nunmehr noch,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 20.000,00 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie macht geltend, sie sei nach dem Vertrag nicht gehindert, die Wohnungen selbst zu verkaufen.
Mit Beschluss vom 11.03.2009 hat das Amtsgericht Dortmund sich für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag des Klägers an das Landgericht Dortmund verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB.
Die Beklagte war aufgrund der mit dem Kläger geschlossenen "Vertriebsvereinbarung" nicht gehindert, die Wohnungen selbst zu veräußern. Nach dem Inhalt des Vertrages war sie lediglich gehindert, die Wohnungen über einen anderen Makler zu vermarkten.
Etwas anderes würde sich nur dann ergeben, wenn ein sogenannter "qualifizierter Alleinauftrag" vorläge. Im Falle des qualifizierten Alleinauftrages schuldet der Auftraggeber während der Laufdauer sowohl den Verzicht auf die Konkurrenztätigkeit anderer Makler als auch den auf das Eigengeschäft (Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2003, § 653, Rdnr. 233, BGH NJW 1994, 1475). Die Auslegung der "Vertriebsvereinbarung " führt hier nicht zu der Annahme eines qualifizierten Alleinauftrages. Soweit in dem Vertrag von einer "Ausschließlichkeit zum Vertrieb" die Rede ist, so kann dem zunächst nur entnommen werden, dass der Kläger alleinig mit dem Vertrieb betraut ist. Ein Verbot von Verkäufen durch die Beklagte lässt sich dieser Formulierung nicht entnehmen. Es wäre auch zu erwarten gewesen, dass die Parteien, die sich in einem vertrauten Geschäftsfeld bewegten, den Willen, einen qualifizierten Makleralleinauftrag zu begründen, hinreichend klar formuliert hätten. Auch aus den weiteren Umständen lässt sich der Vertrag nicht im Sinne des Klägers auslegen. Soweit er geltend macht, die ihm weitgehend eingeräumte Möglichkeit, Zusagen zu erteilen, stünde im Widerspruch zu einem nur einfachen Makleralleinauftrag, so folgt hieraus nichts anderes. Dieser Umstand mag besondere Rücksichtnahme-pflichten begründen, dahin, dass die Beklagte verpflichtet war, den Kläger über anstehende Verkäufe, die sie selbst tätigte, zu informieren, damit der Kläger nicht in die Situation gebracht wurde, seinerseits gegebene Zusagen nicht einhalten zu können. Aus dem Umstand kann hingegen nicht abgeleitet werden, die Beklagte sei insgesamt gehindert gewesen, selbst Verkäufe zu tätigen.
Das gefundene Auslegungsergebnis steht auch im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Der Bundesgerichtshof hat die Wortwahl "Alleinauftrag" in einem Maklervertrag nicht für die Annahme eines qualifizierten Alleinauftrages ausreichen lassen (BGH NJW 1964, 1467). Der hier verwandte Wortlaut legt die Auslegung in Richtung eines qualifizierten Alleinauftrages nicht näher als in dem von dem Bundesgerichtshof entschiedenen Fall.
2.
Soweit aus der vorliegenden Vertragskonstellation Nebenpflichten zur Informationserteilung hinsichtlich eines beabsichtigten oder erfolgten Verkaufes hierzuleiten sein mögen, so vermag eine etwaige Verletzung dieser Pflichten den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht zu begründen. Nutzlose Aufwendungen oder ähnliches macht der Kläger mit der Klage nicht geltend.
Ohne Belang ist es auch, ob den Mietern der Eigentumswohnungen gegebenenfalls Schadensersatzansprüche zustehen, weil diesen die Möglichkeit genommen wurde, die Wohnungen ihrerseits zu erwerben. Solche Ansprüche sind nicht Gegenstand des Rechtsstreits.
Nach alledem war zu erkennen wie geschehen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 91 a, 341, 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Soweit die Kostenentscheidung auf § 91 a ZPO beruht, waren die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten aufzuerlegen, weil dies billigem Ermessen entspricht. Denn die Beklagte hat vorprozessual mit Schreiben vom 02.05.2007 keine hinreichende Auskunft erteilt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein Auskunftsanspruch aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gegeben, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Anspruchsberechtigte in entschuldbarer Weise über das Bestehen oder den Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und wenn der Verpflichtete in der Lage ist, unschwer die zur Beseitigung dieser Ungewissheit erforderliche Auskunft zu erteilen. Soll die begehrte Auskunft einen vertraglichen Schadensersatzanspruch belegen, muss dieser nach allgemeiner Meinung nicht bereits dem Grunde nach feststehen; vielmehr reicht schon der begründete Verdacht einer Vertragspflichtverletzung aus (BGH NJW 2002, 3771 m.w.N.). Vorliegend durfte der Kläger aufgrund seiner Kenntnis von dem Verkauf der Eigentumswohnungen den Verdacht hegen, dieser sei unter Einschaltung eines anderen Maklers erfolgt. Soweit die Beklagte mit Schreiben vom 02.05.2007 lediglich mitteilte, ein Eigentümer sei immer berechtigt, einen eigenen Käufer zu finden, so stellt dies lediglich eine farblos formulierte Rechtsbehauptung dar. Mit dieser Formulierung hat die Beklagte nicht hinreichend klar zum Ausdruck gebracht, dass auch in diesem konkreten Fall ein Verkauf durch sie selbst – ohne Einschaltung eines weiteren Maklers – tatsächlich erfolgt ist. Auch hinsichtlich der Höhe des erzeilten Kaufpreises ist die Auskunft zu vage. Die Beklagte hat mithin Veranlassung zur Erhebung der Auskunftsklage gegeben.