Berufung zu Mietzahlung trotz Kündigung: Keine wirksame fristlose Kündigung wegen Flächenabweichung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin beruft gegen das Urteil des Amtsgerichts und verlangt Mietzahlung für September 2009 sowie Freistellung von außergerichtlichen Anwaltskosten. Das Landgericht gibt der Berufung statt, weil die fristlose Kündigung des Beklagten nicht wirksam war. Es lag keine erhebliche Flächenunterschreitung und keine verbindliche Flächengröße als Zusicherung vor; deshalb ist die Miete samt Zinsen und Anwaltskosten zu zahlen.
Ausgang: Berufung der Klägerin stattgegeben; Beklagter zur Zahlung der Miete, Zinsen und Freistellung von außergerichtlichen Anwaltskosten verurteilt
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Mietzahlung besteht, wenn das Mietverhältnis nicht durch eine wirksame Kündigung beendet worden ist.
Eine fristlose Kündigung wegen Unterschreitung der Mietfläche ist nur gerechtfertigt, wenn die vertragsgemäße Nutzung durch eine Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10 % erheblich beeinträchtigt ist.
Eine in vorvertraglichen Unterlagen oder Anzeigen angegebene Flächengröße begründet nur dann eine Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB, wenn der Vermieter die Größe ausdrücklich oder stillschweigend garantiemäßig zugesichert hat.
Zur Annahme einer Zusicherung i.S.v. § 536 Abs. 2 BGB ist erforderlich, dass der Vermieter erklärt, für die genannte Flächengröße und die Folgen einer Abweichung auch ohne Verschulden einzustehen; bloße Notizen oder Anzeigen genügen nicht.
Ansprüche auf Zinsen und auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten können sich aus §§ 280, 281, 286, 288 BGB in Verbindung mit vertraglichen Kostentragungsregelungen ergeben.
Vorinstanzen
Amtsgericht Unna, 14 C 182/09
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 05.05.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Unna (Az.: 14 C 182/09) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 749,70 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.09.2009 zu zahlen und die Klägerin von den außergerichtlichen anwaltlichen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei C, T-Straße # in ##### E in Höhe von 507,50 € aus der dortigen Rechtssache E B.V. ./. T II, 665/09, freizustellen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Gründe
I.
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Miete für September 2009 aus § 535 Abs. 2 BGB, da das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 04.08.2009 beendet worden ist.
Die fristlose Kündigung nach § 542 Abs. 2 BGB wäre nur berechtigt, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch eine Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche um mehr als 10% erheblich beeinträchtigt ist (BGH NJW 2005, 2152). Eine derartige Unterschreitung liegt nicht vor, da nach Auffassung der Kammer bereits keine Mietfläche von 60 qm vertraglich vereinbart oder zugesichert worden ist.
Soweit eine Flächenangabe im Mietvertrag enthalten ist, stellt dies im Allgemeinen eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH NZM 2007, 594). Nicht ausreichend hingegen ist es, wenn die Wohnfläche in einer Zeitungsannonce oder in einer vom Vermieter ausgestellten Mietbescheinigung angegeben ist, aber nicht im Mietvertrag ausgewiesen war (Sternel Mietrecht Aktuell 4. Aufl. VIII Rn. 117 m.w.N.). Ebenfalls nicht ausreichend ist eine spätere Abrechnung über Betriebskosten aufgrund einer nicht im Mietvertrag enthaltenen Flächenangabe. Eine Zusicherung im Sinne von
§ 536 Abs. 2 BGB kann in der Flächenangabe nur gesehen werden, wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung zum Ausdruck gebracht hat, für die angegebene Flächengröße und alle Folgen einer dem Mieter nachteiligen Abweichung garantiemäßig – also auch ohne Verschulden – einstehen zu wollen (Sternel aaO.).
Eine derartige weitreichende Erklärung des ursprünglichen Vermieters, des Zeugen I, als Rechtsvorgänger der Klägerin, lässt sich nicht feststellen. Im schriftlichen Mietvertrag ist keine Flächenangabe enthalten. Es liegt lediglich das handschriftlich verfasste Schriftstück vor, auf dem eine Größe von 60 qm angegeben ist. Auch hieraus lässt sich keine Zusicherung oder Beschaffenheitsvereinbarung herleiten. Denn das Schriftstück während der Besichtigung und nicht bei Vertragsschluss ausgestellt und sollte seinem Inhalt nach lediglich im Wesentlichen eine Auflistung der entstehenden Kosten als Vorabinformation zum Vertragsschluss darstellen. Eine detaillierte Angabe zu einzelnen Räumlichkeiten, den mit vermieteten Möbel und eine exakte Größenangabe, insbesondere zu den Büroräumen und den Nutzflächen im Keller fehlen. Auch lässt sich dem Schriftstück nicht entnehmen, dass der Vermieter für die genannten Angaben garantiemäßig einstehen wollte. Im Gegenteil spricht die nachträgliche Änderung des Mietzinses im dann abgeschlossenen Mietvertrag dafür, dass bei der Besichtigung noch keine genaue Festlegung erfolgte. Auch die Nichtaufnahme der Fläche in den schriftlichen Mietvertrag zeigt, dass die Größe nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein sollte.
Die vor dem Amtsgericht durchgeführte Beweisaufnahme führt zu keinem anderen Ergebnis. Vielmehr stützt die Aussage des Zeugen I die Darstellung der Klägerin, wonach eine pauschale Miete, unabhängig von der Größe, gezahlt werden sollte. Auch sei bei Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages nicht mehr über die Größe gesprochen worden. Die Zeugin T hingegen konnte lediglich angeben, dass die Größe seitens des Zeugen I genannt und aufgeschrieben worden ist. Eine explizite Zusicherung der Größe konnte sie hingegen nicht bestätigen. Auch war sie bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht zugegen. Der Zeuge C2 konnte überhaupt keine Angaben zur Sache machen.
Danach lag kein Grund für eine fristlose Kündigung vor, so dass das Mietverhältnis fortbestand und die vertraglich vereinbarte Miete geschuldet ist.
Der Anspruch auf Zinsen und Freistellung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus den §§ 280, 281, 286, 288 BGB in Verbindung mit § 6 des Mietvertrages.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.