Berufung zu Nebenkosten: Ausschlussfrist gilt auch für Zwangsverwalter
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin, als Zwangsverwalterin bestellt, forderte restliche Nebenkosten für 2007 von der Mieterin. Streitgegenstand war, ob die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB bei später Bestellung des Zwangsverwalters greift und ob fehlende Unterlagen des Vermieters zuzurechnen sind. Das Landgericht bestätigte, dass die Frist auch für Zwangsverwalter gilt und Versäumnisse des Vermieters dem Zwangsverwalter nicht entlasten. Deshalb wurde die Berufung abgewiesen.
Ausgang: Berufung der Klägerin hinsichtlich weiterer Nebenkostenansprüche als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB gilt auch für Zwangsverwalter; sie sind bei Abrechnungspflichten wie der Vermieter zu behandeln.
Ein Zwangsverwalter kann sich nicht damit entlasten, dass der vorherige Vermieter notwendige Abrechnungsunterlagen nicht rechtzeitig herausgegeben hat; Versäumnisse des Vermieters sind dem Zwangsverwalter zuzurechnen.
Für den Zwangsverwalter gilt kein erleichterter Verschuldensmaßstab hinsichtlich der Fristversäumnis nach § 556 Abs. 3 BGB; maßgeblich ist, ob die verspätete Geltendmachung auch vom Vermieter nicht zu vertreten wäre.
Zweck der Ausschlussfrist ist, dem Mieter zeitliche Sicherheit gegenüber nachträglichen Nachforderungsansprüchen zu geben; eine Ausdehnung der Frist zulasten des Mieters widerspricht diesem Schutzzweck.
Vorinstanzen
Amtsgericht Dortmund, 427 C 10952/09
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 24.02.2010 – Aktenzeichen 427 C 10952/09 – wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom 21.11.2008 – Aktenzeichen 273 L 028/08 – zur Zwangsverwalterin für das Objekt D Straße 00 in E bestellt, in dem die Beklagte eine Mietwohnung bewohnt. Die von der Beklagten zu zahlende monatliche Miete beträgt 239,00 €, die von ihr monatlich zu leistenden Vorauszahlungen auf Heizkosten und Nebenkosten betragen 35,00 € bzw. 40,00 €.
Im vorliegenden Verfahren nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zahlung restlicher Betriebskosten für 2007 in Anspruch.
Mit Schreiben vom 19.03.2009 übersandte die Klägerin der Beklagten die von der Klägerin für den Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2007 erteilte Heiz- und Nebenkostenabrechnung, die nach Berechnung der Klägerin einen von der Beklagten nachzuzahlenden Betrag von 983,34 € ergeben hatte. Den geltend gemachten Nachzahlungsbetrag reduzierte die Klägerin später auf Grund nachgewiesener Vorauszahlungen auf noch 623,34 €.
Bereits vorprozessual berief sich die Beklagte darauf, dass die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei.
Die Klägerin hat im vorliegenden Verfahren geltend gemacht, dass sie die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht schuldhaft versäumt habe: Nach Anordnung des Zwangsverwaltungsverfahrens habe sie mit Schreiben vom 28.11.2008 sämtliche Mieter und den Schuldnereigentümer aufgefordert, die letzte Heiz- und Nebenkostenabrechnung zu übersenden, um den Umfang ihrer Vertragspflichten feststellen zu können; ferner habe sie – die Klägerin – am 27.11.2008 die Stadt E um Übersendung des Grundbesitzabgabenbescheides gebeten, wie sie auch den Versorger des Grundstücks und den Versicherer gebeten habe, die notwendigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Vor Ablauf des 31.12.2008 habe sie keine Unterlagen von den Versorgern, der Stadt E und / oder des Versicherungsunternehmens für 2007 erhalten. Die erforderlichen Belege seien der Klägerin nicht vor Januar 2009 übersandt worden, so habe sie erst am 18.02.2009 die Versicherungsnachweise und die weiteren Abrechnungen durch den Versicherer und den Grundbesitzabgabenbescheid für 2009 durch die Stadt E am 21.01.2009 erhalten, die Jahresabrechnung des Schornsteinfegers am 18.02.2009.
Die Klägerin meint, sie sei nicht verpflichtet gewesen, eine Teilabrechnung vorzunehmen und sie sei auch nicht für die verspätete Vorlage der streitgegenständlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung 2007 verantwortlich, ein etwaiges Wissen des Schuldnereigentümers sei ihr ebenso wenig zuzurechnen, wie dessen Handeln oder sein Unterlassen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 623,34 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 21.04.2009 zu zahlen.
Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt und sich auf die Versäumung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB berufen.
Im Übrigen hat die Beklagte ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht wegen der ausstehenden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005.
Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 24.02.2010 die Beklagte lediglich zur Zahlung fehlender Vorauszahlungen von 299,02 € verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen mit folgender Begründung:
Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gelte nicht für fehlende Nebenkostenvorauszahlungen. Die Geltendmachung restlicher Nebenkosten aus 2007 scheitere jedoch an § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, die Klägerin habe die verspätete Geltendmachung zu vertreten. Dass ihr der Eigentümer / Vermieter die erforderlichen Unterlagen nicht rechtzeitig überlassen habe, müsse sie sich als Zwangsverwalterin zurechnen lassen; gemäß § 152 Abs. 2 ZVG werde die Klägerin als Zwangsverwalterin in Bezug auf Rechte und Pflichten aus Mietverhältnissen wie der Vermieter behandelt, für einen Zwangsverwalter gelte kein erleichterter Verschuldensmaßstab. Der Eigentümer und Vermieter habe die Abrechnung bis zur Beschlagnahme im November 2008 nicht durchgeführt, obwohl von der Abrechnungsfrist zu diesem Zeitpunkt schon gut 11 Monate verstrichen gewesen seien; die Klägerin könne sich nicht dadurch entschuldigen, dass ihr etwa im Zeitpunkt der Beschlagnahme die entsprechenden Unterlagen nicht vorgelegen hätten; der Eigentümer und Vermieter als Zwangsvollstreckungsschuldner hätte ihr die entsprechenden Unterlagen überlassen müssen; dass dieser das offenbar nicht getan habe, müsse sich die Klägerin als Zwangsverwalterin zurechnen lassen. Dass die Zwangsverwaltung erst kurze Zeit vor Ablauf der Abrechnungsfrist angeordnet worden sei und sie deshalb die entsprechenden Unterlagen nicht rechtzeitig habe erlangen können, entschuldige die Klägerin nicht; auch wenn die Beschlagnahme des Grundstücks erst kurz vor Ablauf des Abrechnungszeitraumes des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolge, gelte kein erleichterter Verschuldensmaßstab; insoweit müsse sich der Zwangsverwalter den bisher vom Vermieter und Eigentümer nicht genutzten Zeitraum zur Abrechnung ebenso zurechnen lassen wie etwaige Versäumnisse hinsichtlich der rechtzeitigen Besorgung von notwendigen Unterlagen durch den Vermieter und Eigentümer; auch Sinn und Zweck der Vorschriften des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sowie § 152 Abs. 2 ZVG stünden einem erleichterten Verschuldensmaßstab für den Zwangsverwalter entgegen.
Das Amtsgericht hat die Berufung zugelassen.
Gegen die teilweise Zurückweisung ihrer Klage wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung.
Die Klägerin meint, das Amtsgericht habe zu Unrecht einen Ausschluss des Anspruchs nach § 556 Abs. 3 BGB angenommen, sie habe die Versäumung der Abrechnungsfrist nicht verschuldet, insbesondere müsse sie sich etwaiges Wissen des Schuldnereigentümers nicht zurechnen lassen, im Verhältnis Schuldnereigentümer – Zwangsverwalter seien die Vorschriften der §§ 166 oder 278 BGB nicht anwendbar. Das Amtsgericht verlange mit seinen Erwägungen etwas tatsächlich und rechtlich Unmögliches, innerhalb weniger Wochen seien die Abrechnungsvoraussetzungen nicht zu schaffen gewesen.
Die Klägerin beantragt,
unter teilweiser Aufhebung und Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Dortmund vom 24.02.2010, Aktenzeichen 427 C 10952/09, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen weiteren Betrag in Höhe von 324,32 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.04.2009 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
II.
Die Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten aus der Abrechnung für 2007, weil bei Erteilung der Abrechnung die Frist des § 556 Abs. 3 BGB verstrichen war.
Nach Auffassung der Kammer, die sich insoweit den diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Urteil anschließt, gilt die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB auch für Zwangsverwalter, denen deswegen nur ein kurzer Zeitraum für die Erteilung der Abrechnung zur Verfügung steht, weil die Beschlagnahme erst kurz vor Fristablauf erfolgt ist:
Nach dem Gesetzeszweck dient die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB dazu, nach einer bestimmten Zeit Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche zu schaffen; durch die Bestimmung der Ausschlussfrist in § 656 Abs. 3 BGB wird im Interesse des Mieters die Abrechnungsfrist verbindlich für den Vermieter festgeschrieben, hierdurch erlangt der Mieter – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – die Sicherheit, in Zukunft nicht mehr mit Nachzahlungsforderungen überzogen werden zu können.
Einem Zwangsverwalter stehen keine weitergehenderen Rechte zu als einem Vermieter. Auf Grund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die ebenfalls den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu erfüllen; der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (BGH NJW 2006, 2626).
Vor diesem Hintergrund widerspräche es den – dem Mieterschutz dienenden – Regelungen der §§ 556 Abs. 3 BGB, 152 II ZVG, wenn einem Zwangsverwalter – selbst wenn dieser erst kurz vor dem Ende des Abrechnungszeitraums bestellt wurde – für die Abrechnung der Nebenkosten ein größerer Zeitraum eingeräumt würde als dem Vermieter, an dessen Stelle er tritt. Dies würde quasi einen Vermieter besser stellen, der es versäumt hat, für ordnungsgemäße Abrechnungsunterlagen zu sorgen.
Der Umstand, dass den Zwangsverwalter an der Fristversäumung kein persönliches Verschulden trifft, weil ihm möglicherweise ein ausreichender Zeitraum für die Beschaffung der Abrechnungsunterlagen und Erteilung der Abrechnung nicht zur Verfügung stand, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Maßgeblich ist, ob die verspätete Geltendmachung der Nachforderung auch vom Vermieter nicht zu vertreten wäre. Letzteres scheidet – wie im vorliegenden Fall – jedoch immer dann aus, wenn die verspätete Geltendmachung letztlich auf Versäumnisse des Vermieters zurückzuführen ist.
Die Kammer schließt sich daher der Auffassung an, dass Versäumnisse des Vermieters den Zwangsverwalter nicht entlasten, die Abrechnungsfrist daher ungeachtet der Beschlagnahme weiter läuft (Milger NJW 2011, 1249), bzw. dass ein Zwangsverwalter die Verspätung der Abrechnung auch dann zu vertreten hat, wenn die Zwangsverwaltung erst kurz vor Ablauf der Abrechnungsfrist angeordnet wurde und ihm der ursprüngliche Vermieter die notwendigen Unterlagen nicht aushändigte (AG Dortmund WuM 2007, 697; Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, Rn. 468; Staudinger-Weitemeyer, Neubearbeitung 2011, Rn. 109 zu § 556 BGB).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Vor dem Hintergrund, dass die vorliegende entscheidungserhebliche Rechtsfrage – soweit ersichtlich – bisher nicht obergerichtlich entschieden worden ist, hat die Kammer gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Revision zugelassen.