Berufung gegen Ungültigerklärung eines WEG-Beschlusses wegen Unbestimmtheit zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte legte Berufung gegen die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung über Erstattungsansprüche ein. Zentral ist, ob der Beschluss hinreichend bestimmt war. Das Landgericht erklärt den Beschluss für nichtig, weil nicht ersichtlich ist, welcher Eigentümer welchen Betrag erhält und wer nach Rechnungslegung entscheidet. Eine Übertragung dieser Entscheidung an die Hausverwaltung ist unzulässig.
Ausgang: Berufung der Beklagten gegen Ungültigerklärung des WEG-Beschlusses wegen Unbestimmtheit abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist nichtig, wenn sein Inhalt nicht klar oder zumindest bestimmbar ist.
Bei Entscheidungen über Erstattungsansprüche muss ersichtlich sein, welcher Eigentümer welchen Betrag erhält und wer nach Rechnungslegung zu entscheiden hat.
Zur wirksamen Regelung von Ausgleichs- und Erstattungsansprüchen ist grundsätzlich ein zweistufiges Verfahren geboten: Vorlage von Belegen bzw. Prüfung und anschließend ein beschlussfähiger Verteilungsvorschlag.
Entscheidungen, die der ureigenen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer zuzuordnen sind, können nicht wirksam an die Hausverwaltung delegiert werden (vgl. § 21 WEG).
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.10.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bochum wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 1, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
1.
Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung den Beschluss der Eigentümerversammlung der WEG G-Straße #, #, ## in C vom 12.05.2015 zu Recht für ungültig erklärt. Der Beschluss ist zu unbestimmt und somit nichtig. Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil Sondernachfolger nach § 10 IV WEG an Beschlüsse gebunden sind, klar bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Ob dies der Fall ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (vgl. Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23, Rn. 54).
Der Mangel des streitgegenständlichen Beschlusses besteht darin, dass nicht deutlich wird, welcher Eigentümer welchen Betrag ersetzt bekommt und wer darüber nach Rechnungslegung bestimmen soll. Gerade in Anbetracht der großen Summen und der teilweise erheblichen Differenzen zwischen den angemeldeten Ausgleichsansprüchen muss bei Beschlussfassung bekannt sein, über was die Eigentümer abstimmen. Die von Beklagtenseite eingereichte Forderungsaufstellung nebst dazugehörigen Rechnungen hätte problemlos im Vorfeld der Eigentümerversammlung bekannt gemacht werden können. In vergleichbaren Fallgestaltungen zur Regelung von Ausgleichsansprüchen wurde richtigerweise in einem zweistufigen Procedere verfahren. Auf der ersten Stufe wurden die Eigentümer aufgefordert, Belege über die Instandhaltungsmaßnahmen an die Hausverwaltung zu übersenden. Auf der zweiten Stufe hat diese für die Wohnungseigentümerversammlung einen beschlussfähigen Vorschlag zur Erstattung unterbreitet (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.05.2008, Az. 3 Wx 371/07; LG Düsseldorf, Urteil v. 10.09.2014, Az. 25 S 9/14). Die Besonderheit des angefochtenen Beschlusses im Vergleich zu den zitierten Entscheidungen liegt darin, dass sich hier die Eigentümerversammlung jeglicher Möglichkeit begibt, die konkreten Anspruchshöhen noch zu prüfen, da es an der ersten Stufe des Procederes fehlt. Der vom Amtsgericht verwendete Begriff des „Erstattungsautomatismus“ trifft zu.
Selbst wenn eine vorgeschaltete Prüfung durch die Hausverwaltung beim angefochtenen Beschluss vorgesehen gewesen wäre, so könnte die Hausverwaltung nicht über den Erstattungsanspruch entscheiden, da diese Entscheidung nach § 21 V Nr. 2 WEG ureigene Verwaltung durch die Wohnungseigentümer ist und diese die Entscheidung nicht an einen Dritten delegieren kann.
2.
Mit dem Einwand, dass das Amtsgericht bei seiner Entscheidung den Beschluss vom 24.11.2010 unberücksichtigt gelassen habe, dringen die Beklagten nicht durch. Zu diesem Einwand ist zu berücksichtigen, dass der angefochtene Beschluss selbst keinen Bezug auf den Beschluss aus dem Jahre 2010 nimmt, sodass nach dem Beschlusswortlaut keine vorherige Prüfung stattfindet, ob es sich bei den Rechnungsposten tatsächlich um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen handelte.
III.
Die Nebenentscheidungen folgen bezüglich der Kosten aus § 97 Abs. 1 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.