WEG-Berufung: Abrechnung nach Teilungserklärung, Verwalterbudget und Rücklagenentnahme
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fechten mehrere Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft u.a. zu Jahresabrechnungen 2012/2013, Rücklagenentnahme, Verwalterbudget und Verwalterwahl an. Das LG Dortmund weist darauf hin, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, da sie offensichtlich erfolglos sei. Für die Kostenverteilung nach Fläche seien die in der Teilungserklärung ausgewiesenen Wohnflächen maßgeblich (Publizitätsgedanke), nicht abweichende tatsächliche Flächen oder Bauzeichnungen. Die Jahresabrechnung dürfe nur tatsächliche Einnahmen/Ausgaben abbilden; über die materielle Berechtigung einzelner Belastungen sei nicht im Abrechnungsbeschluss zu entscheiden.
Ausgang: Die Kammer kündigt an, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO mangels Erfolgsaussicht durch Beschluss zurückzuweisen.
Abstrakte Rechtssätze
Für die Verteilung von Lasten und Kosten nach Flächenangaben im Wohnungseigentumsrecht sind grundsätzlich die in der zum Grundbuch eingereichten Teilungserklärung ausgewiesenen Größen maßgeblich; abweichende tatsächliche Flächen oder Bauzeichnungen sind nachrangig.
Der Publizitätsgedanke im WEG-Recht verlangt, dass für Sonderrechtsnachfolger die maßgeblichen Bezugsgrößen aus dem Grundbuchinhalt eindeutig erkennbar sind; dies spricht für die Anknüpfung an die Teilungserklärung.
Eine Jahresabrechnung hat die tatsächlich erzielten Einnahmen und tatsächlich getätigten Ausgaben darzustellen; ob einzelne Ausgaben vom Verwalter berechtigt oder unberechtigt veranlasst wurden, ist nicht Gegenstand der Abrechnung als solcher.
Die Wohnungseigentümer dürfen den Verwalter im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit begrenzten Handlungsspielräumen (z.B. Budget für Kleinmaßnahmen) ausstatten, solange wesentliche Entscheidungsbefugnisse der Eigentümer nicht unzulässig verlagert werden.
Eine Ermächtigung des Verwalters zur kurzfristigen, begrenzten Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen ist jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn Umfang und Dauer klar begrenzt sind und die Rücklage nicht aufgezehrt wird.
Tenor
beabsichtigt die Kammer, die Berufung der Kläger vom 09.01.2015 gegen das am 11.12.2014 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Bochum vom 05.12.2014 durch Beschluss zurückzuweisen.
Die Kammer ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat.
Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts.
Auch aus sonstigen Gründen ist eine mündliche Verhandlung nicht geboten.
Gründe
I.
Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.
1.
Anfechtung zu TOP 2:
a)
Soweit bei der Abrechnung des Jahres 2012 unter anderem die Kosten nach dem Verteilerschlüssel Quadratmeterfläche vorgenommen worden ist, streiten die Parteien nur darum, ob bezüglich einiger Wohneinheiten statt einer in der Teilungserklärung angegebenen Grundfläche von 75,72 qm eine Größe von 79,72 qm zu berücksichtigen ist.
Das angefochtene Urteil lässt insoweit keine Rechtsfehler erkennen. Abzustellen ist auf die Angabe in der Teilungserklärung und nicht auf die tatsächliche Fläche. Im Übrigen nimmt die Kammer Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts. Soweit das Amtsgericht durch Einsichtnahme in die beigezogene Grundbuchakte sich davon überzeugt hat, dass in der Teilungserklärung 75,72 qm angegeben sind, und zwar für die Wohnungen 6, 8 und 10, hat die Kammer keine Zweifel daran, dass diese Einsichtnahme zutreffend erfolgt ist, zumal Berufungsangriffe insoweit auch nicht vorgebracht worden sind.
Im Übrigen teilt die Kammer die Ansicht, dass die Angaben in der Teilungserklärung maßgebend sind. Dies folgt in der Tat aus dem im WEG-Recht geltenden Publizitätsgedanken. Für einen Sonderrechtsnachfolger muss klar erkennbar sein, welche Größen anzunehmen sind. Dies alleine schon deshalb, weil nach der Grundregelung des § 16 Abs. 2 WEG die Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümer verpflichtet sind, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen. Dieser Anteil bemisst sich gemäß § 47 GBO nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Soweit gegebenenfalls in einer Bauzeichnung als Anlage etwas anderes angegeben ist und es insoweit eine Widersprüchlichkeit geben mag, ändert dies nichts daran, dass vorrangig auf die zum Grundbuch gereichte Teilungserklärung, und zwar auf den Wortlaut der Teilungserklärung und nicht auf die Bauzeichnung abzustellen ist. Soweit die tatsächliche Größe unzureichend ist, mögen die Kläger – vorbehaltlich eines insoweit etwaig zu prüfenden Rechtsschutzbedürfnisses – versuchen, durch Vereinbarung eine Änderung der Teilungserklärung zu erwirken oder gegebenenfalls auf Berichtigung zu klagen.
b)
Soweit bezüglich der Anfechtung zu TOP 2 auch die Bankgebühren angegriffen werden, entspricht die Verteilung nach Miteigentumsanteilen § 16 Abs. 2 WEG. Dass die Wohnungseigentümer etwas anderes beschlossen hätten, ist nicht ersichtlich. Insoweit ist in der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.04.2014 auch lediglich vermerkt, dass die Verwaltung eine gegebenenfalls geänderte Handhabe für die Zukunft überprüfen werde.
2.
Anfechtung zu TOP 3:
a)
Soweit auch bezüglich der Jahresabrechnung des Jahres 2013 der Ansatz der Quadratmeterzahlen für die Wohnungen 6, 8 und 10 gerügt wird, verweist die Kammer auf die vorstehenden Ausführungen zu I. 1. a).
b)
Im Hinblick auf die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren sowie der Kosten für den Wasserfilter hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlich erzielten Einnahmen und tatsächlich erfolgten Ausgaben enthalten darf, und dass es nicht darauf ankommt, ob eine Ausgabe bzw. eine Belastung von dem Verwalter berechtigt oder unberechtigt vorgenommen worden ist. Nach dem erstinstanzlichen Vorbringen ist zwischen den Parteien unstreitig, dass jedenfalls die in der Abrechnung aufgeführten Beträge geflossen sind. Von den Klägern wird lediglich angegriffen, dass diese Positionen zu Unrecht abgebucht worden sein sollen.
c)
Ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass ein Ansatz von 3,00 € pro Monat für gegebenenfalls entstehende Mehrkosten durch die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren wegen des damit verbundenen Mehraufwandes nach § 287 ZPO nicht zu beanstanden sein dürfte.
d)
Im Hinblick auf den Wasserfilter schließt die Kammer sich den zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils an.
3.
Anfechtung zu TOP 5:
a)
Soweit die Verwaltung durch die Eigentümer ermächtigt worden ist, Liquiditätsengpässe durch eine beschränkte Rücknahme aus der Instandhaltungsrücklage zu decken, ist dies nicht zu beanstanden. Dies ist jedenfalls so lange nicht zu beanstanden, wie die Instandhaltungsrücklage dadurch nicht aufgezehrt wird. Dies ist indes nicht erkennbar. Denn nach dem Beschluss dürfen maximal Entnahmen bis zur Höhe von 3/12 der Höhe des Gesamtwirtschaftsplanes oder maximal 10 % des Rücklagenbestandes erfolgen und auch nur kurzfristig für eine Dauer bis zu 2 Monaten. Es existiert kein Beschluss dahingehend, dass generell 2.000,00 € entnommen werden dürfen, um Engpässe zu überbrücken, bei einer nach Auffassung der Kläger nur bestehenden Instandhaltungsrücklage von knapp 3.000,00 €.
b)
Auch die Einräumung eines Budgets für die Verwaltung bis zu 2.000,00 € widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
aa)
Die Kammer schließt sich auch hier den zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils aufgrund eigener Prüfung an.
bb)
Hinzu kommt, dass eine derartige Handhabung der Verwaltung Handlungsspielräume ermöglicht, ohne für jede Maßnahme erneut eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu müssen und sich nicht jedes Mal mit dem Problem auseinandersetzen zu müssen, ob es sich bei erforderlichen Kleinreparaturen tatsächlich um eine Maßnahme der Notgeschäftsführung des Verwalters handelt.
Dies ist gerade bei Wohnungseigentümergemeinschaften, wie der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft, wo selbst um Kleinstpositionen gestritten wird, eine Maßnahme, die im Gegenteil ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Der jährlich auf 2.000,00 € begrenzte Betrag bewegt sich (noch) in einer Größenordnung, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und führt noch nicht dazu, dass die wirklich entscheidenden und kostenintensiven Modernisierungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder gar bauliche Veränderungen aus der Entscheidungskompetenz der Wohnungseigentümer herausgenommen werden und unzulässigerweise auf den Verwalter delegiert werden.
Bei der Begrenzung des Betrages auf 2.000,00 € jährlich bewegen die Wohnungseigentümer sich (noch) in dem vom WEG den Wohnungseigentümern als Souverän eingeräumten weiten Ermessensbereich.
4.
Anfechtung zu TOP 6:
a)
Auch die Neuwahl der bestehenden Verwaltung ab dem 01.01.2015 widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
aa)
Zum Teil lässt die Berufungsbegründung schon keine hinreichend konkreten Angriffe erkennen.
bb)
Im Übrigen hat die Verwaltung die gewünschten Anträge auf die Tagesordnung gesetzt. Wenn die Eigentümer darüber allerdings nicht abstimmen – unabhängig davon, ob dies zulässig ist oder nicht – ist das jedenfalls kein Versäumnis des Verwalters.
Souverän auf der Eigentümerversammlung ist und bleibt die Gesamtheit der dort anwesenden Wohnungseigentümer.
cc)
Vor diesem Hintergrund hat das Gericht – wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat – grundsätzlich die Entscheidung der Wohnungseigentümer zu Gunsten des Verwalters zu respektieren, wenn nicht ganz erhebliche Gründe dagegen sprechen und eine Zusammenarbeit mit dem bisherigen Verwalter unzumutbar erscheint. Dies ist indes nicht erkennbar.
b)
Soweit ein Ausschluss aus der Wohnungseigentümerversammlung vor der Abstimmung zu TOP 12 erfolgt ist, ist im Protokoll vermerkt, dass der Verwalter die Kläger von der weiteren Versammlung ausgeschlossen hat, weil Beleidigungen erfolgt sind. Dies ist von den Klägern auch nicht in Abrede gestellt worden und wird mit der Berufungsbegründung auch nicht angegriffen.
c)
Soweit die Kläger aus dem vom Verwalter eingerichteten Onlineportal herausgenommen worden sind, besteht in der Tat für einen Verwalter keine Verpflichtung dazu, ein Onlineportal bereit zu halten.
aa)
Soweit – abweichend von der Entscheidung des Amtsgerichts – der Verwalter aber ein Onlineportal zur Verfügung stellt, muss dieses Onlineportal auch für alle Wohnungseigentümer gleich nutzbar sein, wenn das Online-Portal nicht von einem Wohnungseigentümer für eigene Zwecke gleich welcher Art missbraucht wird.
bb)
Soweit die Verwaltung die Kläger zu Unrecht aus dem Onlineportal ausgesperrt haben sollte, begründet eine Verfehlung jedenfalls noch nicht eine Unzumutbarkeit im Sinne der vom Amtsgericht zutreffend wiedergegebenen Voraussetzungen. Nicht jeder Fehler eines Verwalters führt zwangsläufig zu einer Unzumutbarkeit, mit dem Verwalter auch zukünftig weiter zusammen zu arbeiten.
d)
Im Übrigen nimmt die Kammer auch hier auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug. Diesen Ausführungen schließt die Kammer sich nach eigener Überprüfung der Sach- und Rechtslage an.
e)
Anders als die Kläger meinen, sind sie auch nicht rechtlos gestellt. Soweit über bestimmte Anträge von ihnen nach ihrem Ausschluss nicht mehr abgestimmt worden ist, bleibt es ihnen freigestellt, diese Anträge gegebenenfalls erneut einzubringen oder entsprechende Verpflichtungsklagen einzureichen.
5.
Anfechtung zu TOP 12:
a)
Auch nach Auffassung der Kammer ist es nicht zu beanstanden, wenn die Wohnungseigentümer in ihrer Mehrheit sich dazu entschlossen haben, gegebenenfalls auch abweichend von einem Beschluss im Jahre 1979, nunmehr die Größenangaben aus der Teilungserklärung der Abrechnung zugrunde zu legen, und zwar so, wie sie in der Teilungserklärung des Grundbuches vorhanden sind.
b)
Auch der Feststellungsantrag, der nicht ganz folgerichtig unter der Anfechtung zu TOP 12 erklärt worden ist und nicht als eigenständiger Antrag formuliert worden ist, hat keinen Erfolg. Zu dem Feststellungsantrag besteht derzeit kein Rechtsschutzbedürfnis. Denn den Klägern bleibt die Möglichkeit, aktiv auf eine Änderung der Teilungserklärung hinzuwirken bzw. insoweit entsprechende Klagen auf Berichtigungen einzureichen.
II.
Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für die Berufungsinstanz, aufgrund des etwas verringerten Prüfungsumfanges gegenüber dem Anfechtungsbegehren in erster Instanz auf bis zu 20.000,00 € festzusetzen. Für den Fall, dass damit kein Einverständnis besteht, wird den Parteien aufgegeben, ergänzend zu den jeweiligen Positionen vorzutragen, insbesondere auch den Wirtschaftsplan für das Jahr 2015 zur Akte zu reichen. Hierfür wird den Parteien eine Frist gesetzt wie zu Ziffer III.
III.
Den Klägern wird Gelegenheit gegeben, zu den vorstehenden Hinweisen der Kammer binnen einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses schriftsätzlich Stellung zu nehmen und sich gegebenenfalls innerhalb dieser Frist dazu zu erklären, ob die Berufung aus Kostengründen zurückgenommen werden soll. Die Kammer weist darauf hin, dass bei einer vollständigen Erledigung des Berufungsbegehrens, die Zurücknahme der Berufung kostenrechtlich privilegiert ist.
Dortmund, 22.05.2015
Landgericht, 1. Zivilkammer