Anlagevermittlung Immobilienkauf: Schadensersatz wegen fehlerhafter Modellberechnung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte von einer Immobilienvermittlerin Schadensersatz aus fehlerhafter Anlageberatung beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Streitpunkt war insbesondere, ob ein stillschweigender Auskunfts-/Beratungsvertrag bestand und ob die übergebene Modellberechnung plausibilisiert sowie wesentliche Umstände (u.a. fehlende Prüfung, Provisionen) offengelegt wurden. Das LG Dortmund bejahte einen Auskunftsvertrag und Pflichtverletzungen, weil der Vermittler die Berechnung nicht überprüfte und dies sowie Provisionen verschwieg. Es sprach Naturalrestitution zu (Zahlung, Darlehensfreistellung Zug um Zug gegen Übertragung) und stellte weiteren Schadenersatz fest; Steuervorteile wurden nicht angerechnet.
Ausgang: Klage vollumfänglich stattgegeben; Schadensersatz und Darlehensfreistellung Zug um Zug gegen Wohnungsübertragung sowie Feststellung weiterer Ersatzpflicht.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Auskunfts- und Beratungsvertrag mit Haftungsfolgen kann bei Anlagevermittlung stillschweigend zustande kommen, wenn der Interessent erkennbar besondere Sachkunde des Vermittlers in Anspruch nimmt und der Vermittler die Beratungstätigkeit aufnimmt.
Ein Anlagevermittler, der dem Kunden eine persönliche Modellberechnung zur Wirtschaftlichkeit erläutert, muss deren innere Plausibilität prüfen und auf erkennbare Fehler oder fehlende eigene Prüfungsmöglichkeit hinweisen.
Der Anlagevermittler hat über für die Anlageentscheidung wesentliche tatsächliche Umstände vollständig und verständlich aufzuklären; hierzu gehört auch die Offenlegung fehlender eigener Kenntnisgrundlagen zur Herleitung zentraler Berechnungsparameter.
AGB-Klauseln, die die Haftung für die ordnungsgemäße Erfüllung wesentlicher Beratungspflichten (Kardinalpflichten) beschränken, sind unwirksam.
Bei Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung ist der Geschädigte regelmäßig im Wege der Naturalrestitution so zu stellen, wie er ohne den Erwerb stünde (Rückabwicklung Zug um Zug); Steuervorteile sind grundsätzlich nicht schadensmindernd anzurechnen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt,
1. Zug um Zug gegen Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Reudnitz, Blatt ####, 548/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flurstück 350/15, I-straße 32 ATP 15, Wohnfläche 69,18 m² (Wohnung Nr. 15), verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 15 im Untergeschoss bezeichneten Keller sowie in das Gemeinschaftseigentum übergegangenen weiteren Räumen gemäß neuem Aufteilungsplan gemäß Bewilligung vom 21.02.2008 und 08.05.2008, auf die Beklagte, und zwar belastet mit der in Abt. III des Grundbuches zu Gunsten der E eingetragenen Grundschuld in Höhe von 140.700,00 €,
a) an den Kläger 26.020,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.08.2009 zu zahlen,
b) den Kläger von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehnsvertrag bei der E, Darlehnskonto Nr. ##########, in einer ursprünglichen Nettodarlehnssumme von 140.700,00 € freizustellen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger auch
jeden weiteren, ab dem 08.02.2007 entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen hat, soweit die im Klageantrag zu Ziffer 1. näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb der Wohnung, ihrer laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.
3. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger vorge-
richtliche Anwaltskosten in Höhe von 3.418,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.04.2011 zu zahlen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtstreits mit Ausnahme der Kosten der Nebenintervention, diese trägt die Nebenintervenientin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger nimmt die Beklagte – teilweise aus abgetretenem Recht – auf Schadensersatz in Anspruch im Zusammenhang mit einer vom Kläger und seiner Ehefrau – nachfolgend Zedentin genannt -erworbenen Eigentumswohnung in dem Objekt I-straße ## in M, der von der Beklagten vermittelt worden war.
Am 29.01.2007 suchte nach vorheriger telefonischer Anfrage eine Mitarbeiterin der Beklagten namens H, den Beklagten und seine Ehe-frau in deren gemeinsamer Wohnung auf und bot ein kostenloses Informationsgespräch an. Der Inhalt dieses Gesprächs ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger behauptet, Frau H habe erklärt, der Kläger und die Zedentin könnten in 10 Jahren einen Betrag in Höhe von 50.000,00 € an Steuern sparen. Dies sei durch den Kauf eines denkmalgeschützten Objekts in M möglich. Dort würden denkmalgeschützte, sanierungsbedürftige Objekte aufgekauft und dann zum Kauf angeboten. Dies werde vom Staat finanziell unterstützt; Eigenkapital sei nicht erforderlich.
Am 05.02.2007 fand ein Beratungsgespräch zwischen dem Kläger und der Zedentin mit einem weiteren Mitarbeiter der Beklagten, dem Zeugen N, statt; auch der Inhalt dieses Gesprächs ist zwischen den Parteien streitig. Der Kläger behauptet, der Zeuge N habe hierbei erklärt, es handele sich um denkmalgeschützte Gebäude, die aufgekauft und saniert würden, das Geld für die Sanierung könne beim Finanzamt abgeschrieben werden; wenn die Häuser saniert seien, würden sie vermietet, wobei die Vermietung unproblematisch möglich sei, da es sich um Niedrigenergiewohnungen handele, die sehr gefragt seien. Der Kläger und seine Ehefrau hätten dem Zeugen N erklärt, pro Monat 100,00 € investieren zu können, daraufhin habe der Zeuge N erklärt, dies sei ein ausreichender Betrag, er werde die Aus- und Einnahmen berechnen und dem Kläger und der Zedentin in den nächsten Tagen eine entsprechende Berechnung vorlegen.
Am 08.02.2007 fand ein weiterer Besprechungstermin zwischen dem Kläger und der Zedentin mit dem Zeugen N statt, wobei letzterer eine Berechnung und ein Exposé überreichte. Nach den Behauptungen des Klägers habe der Zeuge N abermals die erheblichen Steuervorteile geschildert; für die Jahre 2008 bis 2011 seien Steuererstattungen von 3.948,00 bis 3.847,00 € zugesagt worden; weiterhin seien für das Jahr 2007 Zinsleistungen in Höhe von 4.107,00 € und Mieteinnahmen in Höhe von 1.183,00 € errechnet worden, für das Jahr 2008 sollten die Zinsen 6.955,00 € und die Mieteinnahmen 4.732,00 € betragen; für die Jahre 2008 bis 2011 seien monatliche Zuzahlungen von 89,00 bis 98,00 € zugesagt und der Eigenanteil der Kläger mit monatlich unter 100,00 € errechnet worden. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Kläger und die Zedentin am 08.02.2007 einen Vermittlungsauftrag unterzeichneten, der in § 3 unter der Überschrift „Pflichten des Auftragnehmers“ den Hinweis enthält, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber von allen Umständen Kenntnis zu geben habe, die für dessen Kaufentscheidung bedeutsam seien, zu Nachforschungen sei er jedoch nicht verpflichtet. Ferner unterzeichneten der Kläger und die Zedentin einen Reservierungs- und Vermittlungsauftrag über ein Wohnobjekt in M. Darin beauftragten der Kläger und die Zedentin die Beklagte gegen 0 % Erfolgshonorar, berechnet auf den Kaufpreis, mit der Beschaffung der Kaufpreisfinanzierung.
Noch am 08.02.2007 unterzeichneten der Kläger und die Zedentin ein notarielles Kaufangebot (UR-Nr. ##/2007 des Notars Q in E2) über die streitgegenständliche Eigentumswohnung, das in der Folgezeit von der Verkäuferin, der D, angenommen wurde.
Nach der Beurkundung des notariellen Kaufangebotes kam es zu einem weiteren Gesprächstermin zwischen dem Kläger und der Zedentin mit dem Zeugen F.
Der Kläger behauptet, ihm und der Zedentin sei von einer Mitarbeiterin der Beklagten namens K erklärt worden, bei dem Notartermin handele es sich nur um eine unverbindliche Reservierung.
Der Kläger behauptet ferner, die monatlichen Wohngeldzahlungen hätten sich tatsächlich nicht auf 49,00 € - wie angegeben – belaufen, sondern hätten ab Juli 2008 vielmehr 156,98 € zuzüglich Vergütung der Sonderverwalterin betragen. Auch habe die Wohnung – anders als zugesagt – nicht sofort vermietet werden können, er hätte daher mit der Verkäuferin einen Erstvermietungsgarantievertrag unter dem 05.03.2008 geschlossen. Die Verkäuferin habe aufgrund des vorgenannten Betrages ab dem zweiten vollen Monat, der dem wirtschaftlichen Übergang der Wohnung gefolgt sei, 5,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt, die zugesicherte Miete habe allerdings 5,70 € pro Quadratmeter betragen sollen. Weiterhin seien die auf das Darlehen zu zahlenden Zins- und Tilgungsbeträge ebenfalls zu niedrig angesetzt worden, diese hätten monatlich 780,89 € statt 559,58 € betragen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen,
1. Zug um Zug gegen Übertragung des im Wohnungsgrund-
buch des Amtsgerichts Leipzig von Reudnitz, Blatt ####, 548/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Flurstück 350/15, I-straße 32 ATP 15, Wohnfläche 69,18 m² (Wohnung Nr. 15), verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 15 im Untergeschoss bezeichneten Keller sowie in das Gemeinschaftseigentum übergegangenen weiteren Räumen gemäß neuem Aufteilungsplan gemäß Bewilligung vom 21.02.2008 und 08.05.2008, auf die Beklagte, und zwar belastet mit der in Abt. III des Grundbuches zu Gunsten der E eingetragenen Grundschuld in Höhe von 140.700,00 €,
a) an den Kläger 26.020,02 € nebst Zinsen in Höhe von
5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.08.2009 zu zahlen,
b) den Kläger von den Verbindlichkeiten aus dem Dar-
lehnsvertrag bei der E, Darlehnskonto Nr. ##########, in einer ursprünglichen Nettodarlehnssumme von 140.700,00 € freizustellen.
2. Festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger auch
jeden weiteren, ab dem 08.02.2007 entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen hat, soweit die im Klageantrag zu Ziffer 1. näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb der Wohnung, ihrer laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.
3. Die Beklagte weiter zu verurteilen, an den Kläger vorge-
richtliche Anwaltskosten in Höhe von 3.418,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, dass der Zeuge N Steuerersparnisse in Höhe von 50.000,00 € zugesichert habe. Nach Darstellung der Beklagten habe der Zeuge am 05.07.2007 allgemein mit dem Kläger und der Zedentin über das vorliegende Finanzierungsmodell gesprochen. Der Zeuge habe weder zu der Höhe der Steuerersparnis, noch zu der Höhe des möglichen Eigenaufwandes Angaben gemacht; dieses sei ihm auch gar nicht möglich gewesen, da hierfür sowohl der Sanierungsaufwand, als auch die Einkommensverhältnisse der Käufer feststehen müssten. Das Geschäft der Beklagten sei nicht die Finanzierungsvermittlung, sondern die Vermittlung des Finanzierungsvermittlers; Finanzierungsvermittler sei die H2 in T gewesen. Die Beklagte habe die überreichten Einkommensunterlagen an den Finanzierungsvermittler und die Verkäuferin übergeben. Die Verkäuferin habe daraufhin eine modellhafte Finanzierungsberechnung erstellt. Zu der Erstellung einer solchen Berechnung sei die Beklagte nicht in der Lage, da letztlich nur die Verkäuferin die genaue Kenntnis von den Kosten und den Eckdaten der Immobilie habe. Das von der Verkäuferin erstellte Berechnungsbeispiel habe der Zeuge N am 08.02.2007 dem Kläger und der Zedentin vorgelegt. Diese Berechnung habe die Beklagte vorher auf ihre Schlüssigkeit geprüft. Der Zeuge N habe auf die Modellhaftigkeit der Berechnung hingewiesen; feste Beträge seien nicht zugesichert worden, dies ergebe sich auch aus dem in der Modellberechnung enthaltenen Haftungsvorbehalt.
Bei der Nebenintervenientin handelt es sich um eine Gesellschafterin der Beklagten, die dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten ist.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 13.12.2011 durch uneidliche Vernehmung der Zeugen S, F und N. Wegen des Inhalts des Beweisbeschlusses wird auf Blatt 133 und 134 der Akten verwiesen, wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 31.08.2012 (Blatt 152 f. der Akten).
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird verwiesen auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in vollem Umfang begründet.
I.
Die Beklagte ist dem Kläger aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit einem Auskunftsvertrag wegen Verletzung von Beratungspflichten zum Schadensersatz verpflichtet:
1.
Zwischen den Parteien ist ein Auskunftsvertrag zustande gekommen.
a)
Die Beklagte macht zwar geltend, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustande gekommen, ihr Pflichtenkreis sei in § 3 des Vermittlungsauftrages normiert, so dass sie zu Nachforschungen nicht verpflichtet gewesen sei und im Übrigen enthalte der Vertrag auch einen Hinweis auf ihre Tätigkeit als Doppelmakler.
b)
Gleichwohl schließt dieses Vorbringen der Beklagten das Zustandekommen eines Auskunftsvertrages nicht aus. Ein Auskunftsvertrag mit Haftungsfolgen kommt zumindest stillschweigend zustande kommt, wenn der Interessent deutlich macht, dass er die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will und der Anlagevermittler die gewünschte Tätigkeit beginnt; dann ist der Vermittler zu vollständiger und richtiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände verpflichtet, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind; hierzu bedarf es grundsätzlich vorab der eigenen Information des Anlagevermittlers; wenn ihm die objektiven Daten nicht vorliegen oder er mangels Einholung entsprechender Informationen nur über unzureichende Kenntnisse verfügt, muss er dies dem anderen Teil offenlegen; der Berater hat das Anlagekonzept auf seine innere Plausibilität hin zu überprüfen (BGH NJW-RR 2000, 998).
c)
Vor dem Hintergrund der klägerischen Darstellung, wie er von den Mitarbeitern der Beklagten H und dem Zeugen N für die Anlage interessiert bzw. geworben wurde, ist vorliegend konkludent ein Auskunfts- und Beratungsvertrages zwischen den Parteien zustande gekommen.
d)
Auf die Klausel in § 3 des Vermittlungsauftrages kann sich die Beklagte nicht berufen, weil derartige Freistellungsklauseln in AGBs unzulässig sind, wenn sie – wie im vorliegenden Fall – die Haftung für die ordnungsgemäße Erfüllung einer sogenannten Kardinalpflicht unzulässig einschränken (BGH NJW-RR 2000, 998).
2.
Die Beklagte hat dem Kläger gegenüber ihre Auskunfts- und Beratungspflichten schuldhaft verletzt:
aa)
Ein Anlagevermittler, der die Wirtschaftlichkeit der Anlage anhand einer ihm zur Verfügung gestellten persönlichen Modellberechnung seinem Kunden erläutert, ist verpflichtet, die Berechnung einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen und den Kunden auf erkennbare Fehler hinzuweisen; dabei schuldet der Anlagevermittler seinem Kunden insbesondere eine richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss von wesentlicher Bedeutung sind (BGH NJW-RR 2011, 919). In Bezug auf das Anlageobjekt muss der Anlageberater rechtzeitig, richtig und sorgfältig, dabei für den Kunden verständlich und vollständig beraten; insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können; denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffendes aktuelles Bild der empfohlenen Anlage bieten, kann der Interessent eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen (BGH NJW-RR 1993, 1114).
bb)
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Beklagte ihre Auskunfts- und Beratungspflichten gegenüber dem Kläger bzw. der Zedentin in mehrfacher Hinsicht schuldhaft verletzt:
Die Gespräche, die zu dem Kaufentschluss des Klägers und der Zedentin und der notariellen Beurkundung ihres Kaufangebotes führten, hat der Zeuge N für die Beklagte geführt.
(1)
Bereits nach der Aussage des Zeugen N steht fest, dass er den Kläger und die Zedentin über wesentliche Umstände der Anlage nicht aufgeklärt hat: So hat der Zeuge nicht darauf hingewiesen, dass er – wie er bei seiner Vernehmung vor der Kammer selbst eingeräumt hat – die Zahlen und Angaben in der Musterberechnung nicht auf ihre Richtigkeit und Plausibilität überprüft hat und zu einer solchen Überprüfung auch nicht in der Lage war, sondern dass er die Berechnung nur überflogen hatte und lediglich davon ausgegangen war, die Zahlen seien in sich stimmig und vorgeprüft worden. Der Zeuge N räumte bei seiner Vernehmung ferner ein, er wisse nicht, wie die Zahlen im Einzelnen errechnet worden seien, er könne auch nichts dazu sagen, wie sich die Steuererstattung im Ergebnis ermittele. Der Zeuge gab an, er wisse, dass es Abschreibungen nach Afa gebe, da er selber ein Immobilienobjekt habe, er selbst habe aber davon keine Ahnung, das mache alles sein Steuerberater.
(2)
Verschwiegen wurde dem Kläger und der Zedentin seitens des Zeugen N ebenfalls ein weiterer bedeutsamer Umstand, nämlich der, dass der Zeuge von der Beklagten für seine Tätigkeit eine Provision von 1 bis 2 % erhielt, die – im Gegensatz zu den Gebühren für die Finanzierungsvermittlung – in der Musterberechnung nicht aufgeführt war und dass nach dem Kenntnisstand des Zeugen zusätzlich auch die Beklagte von den jeweiligen Bauträgern Provisionen bezahlt bekam.
(3)
Nachdem allein der Zeuge N das Verkaufsgespräch mit dem Kläger und der Zedentin bis zu deren Kaufentschluss und Beurkundung des Kaufangebotes geführt hatte, kam es für die vorliegende Entscheidung nicht mehr darauf an, welche Erklärungen der Zeuge F nach Beurkundung des Kaufangebotes dem Kläger und der Zedentin gegenüber abgegeben hat bzw. ob und in welchem Umfang der Zeuge F die Musterberechnung überprüft hatte.
cc)
Die vorstehende Pflichtverletzung hat die Beklagte, die sich das Handeln ihres Mitarbeiters zurechnen lassen muss, auch zu vertreten, § 280 I S. 2 BGB.
3.
Die Klage ist auch der Höhe nach in vollem Umfang begründet:
Der Kläger kann von der Beklagten Erstattung der 26.020,02 € sowie Freistellung von den Verbindlichkeiten aus den eingegangenen Darlehnsverträgen Zug um Zug gegen Übereignung der streitgegenständ-lichen Eigentumswohnung verlangen; insoweit ist der Schadensersatzanspruch auf Naturalrestitution gerichtet (BGH NJW-RR 2009, 603).
Der Kläger kann von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes verlangen, vermögensmäßig so gestellt zu werden, wie er ohne das schädigende Ereignis stehen würde. Dafür, dass der Kläger und die Zedentin bei ordnungsgemäßer Beratung und Aufklärung über die Risiken des Immobilienerwerbs von einem Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie Abstand genommen hätten, streitet die Vermutung beratungskonformen Verhaltens.
Ohne den Erwerb der Immobilie wäre dem Kläger und der Zedentin in den Jahren 2007 bis 2010 kein Vermögensschaden in Höhe von 26.020,02 € entstanden. Dies ergibt sich aus der – insoweit zwischen den Parteien unstreitigen – Einnahmen- und Ausgabensituation in den Jahren 2007 bis 2010, wie sie vom Kläger in der Klagebegründung (Seite 8 bis 12 der Klageschrift) dargetan worden ist. Zu Recht auch weist der Kläger darauf hin, dass die erhaltenen Steuervorteile nicht anzurechnen sind. Eine schadensmindernde Anrechnung von Steuervorteilen kommt in Schadensersatzprozessen von Anlegern grundsätzlich nicht in Betracht (BGH NJW-RR 2011, 986).
II.
Der Zinsanspruch des Klägers ist aus §§ 291, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.
III.
Vor dem vorgenannten Hintergrund ist auch der Feststellungsantrag des Klägers zulässig und begründet.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
V.
Streitwert: 26.020,02 € (Klageantrag zu 1. a) 140.700,00 €,
(Klageantrag zu 1. b) 5.000,00 €, (Klageantrag zu 2.)