Klage auf Eintragung beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten wegen Wärmelieferungsverträge abgewiesen

Landgericht Detmold · 9 O 259/16 · 05.04.2017

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte die Eintragung beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten aus Wärmelieferungsverträgen zur Absicherung eines Alleinbelieferungs- und Eigenerzeugungsverbots für zwei Liegenschaften. Das Landgericht Detmold wies die Klage ab. Die Verträge enthielten keinen hinreichend bestimmten Wortlaut der einzutragenden Dienstbarkeiten, so dass das Gericht eine Einfügung nicht vornehmen kann. Ferner begründen begrenzte Liefermengen und die Erlaubnis von Zukäufen kein Verbot eigener Wärmeerzeugung.

Ausgang: Klage auf Bestellung beschränkt persönlicher Dienstbarkeiten abgewiesen wegen unbestimmten Vertragsinhalts und fehlendem Anspruch auf Eigenerzeugungsverbot

Abstrakte Rechtssätze

Anspruch auf Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit aus einem schuldrechtlichen Vertrag setzt voraus, dass Inhalt und Wortlaut der einzutragenden Dienstbarkeit hinreichend bestimmt oder vereinbart sind.

Fehlt eine ausdrückliche Einigung über den konkreten Wortlaut der einzutragenden Dienstbarkeit, kann das erstinstanzliche Gericht diese fehlende Vereinbarung im Urteil nicht durch eigene Formulierung ersetzen.

Aus einem Liefervertrag mit vereinbarten begrenzten Wärmemengen und der ausdrücklichen Erlaubnis zum Zukauf Dritter folgt nicht ohne weiteres ein Verbot der Eigenerzeugung auf dem belasteten Grundstück.

Für einen Feststellungsanspruch wegen Schadensersatzes wegen Unterlassung der Dienstbarkeitseintragung fehlt es an Feststellungsinteresse, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für eine bevorstehende Vertragsverletzung oder für eingetretene Schäden dargelegt werden.

Vorinstanzen

Oberlandesgericht Hamm, I-2 U 79/17 [NACHINSTANZ]

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits und der Nebenintervention.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Rubrum

Die Klägerin hat mit dem Beklagten am 5.10.2006 jeweils einen Wärmelieferungsvertrag für die Liegenschaft S sowie für die Liegenschaft T abgeschlossen. § 7 dieser Verträge lautet wie folgt:

„Die Rechte von R aus diesem Vertrag auf Belieferung der in Anlage 1 näher bezeichneten Liegenschaft mit Wärme wird durch Eintragung einer erstrangigen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten R&S gesichert. Die Kosten der vorstehend genannten grundbuchlichen Sicherung trägt R.“

Gemäß § 1 der Wärmelieferungsverträge verpflichtete sich die Klägerin zur Lieferung einer festgelegten Wärmemenge. Der Beklagte war berechtigt, erforderliche Mehrmengen an Heizenergie zuzukaufen. Die Laufzeit der Verträge endete am 30.6.2027.

Hinsichtlich des weiteren Inhalts wird auf die Wärmelieferungsverträge vom 5.10.2006 verwiesen, welche der Klageschrift vom 4.10.2016 als Anlagen beigefügt waren.

Der Beklagte hat die Grundstücke der Liegenschaft S und der Liegenschaft T an die N GmbH & Co. KG beziehungsweise an die G GmbH veräußert.

Der Beklagte hat den Erwerbern der Grundstücke auferlegt, Wärme weiterhin von der Klägerin über den Beklagten abzunehmen, was in dieser Form auch tatsächlich praktiziert wird.

Mit Schreiben vom 8.9.2016 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die in § 7 der Wärmelieferungsverträge vorgesehenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten in den jeweiligen Grundbüchern eintragen zu lassen. Nachdem die Klägerin mit E-Mail vom 28.9.2016 in Kenntnis gesetzt worden war, dass die Dienstbarkeiten beantragt würden, teilte der Beklagte der Klägerin am 30.9.2016 mit, dass über die bereits zur Sicherung des Unterhaltens und des Betreibens der Wärmeleitung eingetragenen Dienstbarkeiten hinaus keine weiteren Dienstbarkeiten möglich seien.

Bisher auf den betroffenen Grundstücken lastende Dienstbarkeiten sind auf das Recht zur Errichtung und zum Betrieb eines Blockheizkraftwerkes (mit Nebenanlagen und Leitungsrecht) beschränkt und wurden seitens des Beklagten in Erfüllung von ebenfalls in Bezug auf die Liegenschaften mit der S c GmbH & Co. KG abgeschlossenen Gestattungsverträgen bestellt.

Die Klägerin ist der Ansicht, aus den Wärmelieferungsverträgen ergebe sich ein Alleinbelieferungsrecht der Klägerin sowie ein Verbot zur Errichtung von Energieanlagen. Mit E-Mail vom 28.10.2016 habe der Beklagte den Anspruch auf Eintragung der in den Wärmelieferungsverträgen genannten Dienstbarkeiten anerkannt.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin an den nachfolgenden Grundstücken der G,

Flur x:

Flurstücke 1-10, eingetragen im Grundbuch von H, und

Flur y:

Flurstücke 11-13

beschränkt persönliche Dienstbarkeiten mit folgendem Inhalt zu bestellen:

„Dem Grundstückseigentümer ist es untersagt und er hat es zu unterlassen, auf dem Grundstück

Anlagen zu errichten oder zu betreiben oder errichten oder betreiben zu lassen, die der Erzeugung und Fortleitung von Energie oder Wärme zur Raumheizung oder zur Bereitung von Warmwasser dienen, Wärme oder Wärmeenergie zum Zwecke der Raumheizung oder zur Bereitung von Warmwasser zu beziehen, außer aus der Wärmeenergieversorgung über die Wärmeversorgungsanlage der Klägerin und außer der Wärmeversorgung über die Wärmeleitung der Klägerin von einem Blockheizkraftwerk jede andere Wärmeversorgung zu unterlassen.

• Anlagen zu errichten oder zu betreiben oder errichten oder betreiben zu lassen, die der Erzeugung und Fortleitung von Energie oder Wärme zur Raumheizung oder zur Bereitung von Warmwasser dienen,
• Wärme oder Wärmeenergie zum Zwecke der Raumheizung oder zur Bereitung von Warmwasser zu beziehen, außer aus der Wärmeenergieversorgung über die Wärmeversorgungsanlage der Klägerin und
• außer der Wärmeversorgung über die Wärmeleitung der Klägerin von einem Blockheizkraftwerk jede andere Wärmeversorgung zu unterlassen.

Die Ausübung kann einem Dritten überlassen werden.

Den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten dürfen keine wertmindernden Rechte in Abt. II und III vorgehen.

Auf den Wärmelieferungsvertrag vom 5.10.2006 zwischen der S GmbH und dem Landesverband Lippe wird verwiesen.“

hilfsweise

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtlichen Schaden zu ersetzen, der der Klägerin daraus entstanden ist, dass der Beklagte das Grundstück lfd. Nr. 7, Flur x, Flurstücke 1-10 der G, an die N GmbH & Co. KG, sowie das Grundstück Flur y, Flurstücke 11-13, an die G GmbH verkauft und veräußert hat, ohne den jeweiligen Erwerber zu verpflichten, zu Gunsten der Klägerin eine erstrangige beschränkt persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung der Rechte der Klägerin aus den Wärmelieferverträgen vom 4.10.2006 / 5.10.2006 zu bestellen.

Der Beklagte und die Streithelferin beantragen,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte und die Streitverkündete sind der Ansicht, der Inhalt der von der Klägerin beantragten Dienstbarkeit gehe über den Inhalt der schuldrechtlichen Vereinbarungen hinaus, da die Verträge einen Drittbezug von Wärme für solche Wärmemengen zuließen, welche die Lieferkapazitäten der Klägerin überschreiten. Die Wärmelieferungsverträge sähen zudem kein Eigenerzeugungsverbot vor. Auf eine Eigenerzeugung lasse sich auch technisch nicht verzichten, da die Klägerin die zu liefernde Wärmemenge in einem Blockheizkraftwerk erzeuge, dessen Betrieb notwendigerweise im Zusammenspiel mit einem Heizkessel erfolge, um bei Ausfällen des Blockheizkraftwerkes ausreichend Wärme erzeugen zu können. Der Betrieb einer eigenen Wärmeerzeugungsanlage sei auch deshalb zwingend erforderlich, da die von der Klägerin garantierte Wärmemenge nicht für das gesamte Jahr ausreiche. Der Betrieb einer Reha-Klinik auf einer der beiden Liegenschaften habe eine alternative Heizungsanlage vorausgesetzt, um etwaigen Ausfällen des Blockheizkraftwerkes insbesondere in den Wintermonaten vorzubeugen.

Mit Schriftsatz vom 4.10.2016 hat die Klägerin der N GmbH & Co. KG den Streit verkündet. Diese ist dem Rechtsstreit auf Seiten des Beklagten mit Schriftsatz vom 12.1.2017, bei Gericht eingegangen am 13.1.2017, beigetreten.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes sowie der von den Parteien geäußerten Rechtsansichten wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze einschließlich der beigefügten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten aus den Wärmelieferungsverträgen vom 5.10.2006.

Soweit der Beklagte noch Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke ist, ist die Eintragung einer Dienstbarkeit durch den Beklagten zwar grundsätzlich noch möglich. Aus § 7 der Wärmelieferungsverträge geht der Inhalt einer einzutragenden Dienstbarkeit allerdings nicht hinreichend deutlich hervor. Die Formulierung „Die Rechte von R&S aus diesem Vertrag auf Belieferung […] mit Wärme […]“ lassen nicht eindeutig auf den einzutragenden Inhalt der Dienstbarkeiten schließen. Die Parteien haben es insoweit versäumt, sich bei Vertragsschluss auf den Wortlaut der einzutragenden Dienstbarkeiten zu verständigen und diesen den Verträgen als Anlage beizufügen. Angesichts der insoweit nicht eindeutigen Vertragsbestimmungen sieht sich das Gericht auch nicht in der Lage, diese fehlende Einigung dadurch zu ersetzen, dass es im Rahmen eines Urteils den Wortlaut der einzutragenden Dienstbarkeiten vorgibt. Vor diesem Hintergrund kann auch dahinstehen, ob die E-Mail des Beklagten vom 28.9.2016 als Anerkenntnis zu werten ist, was die Kammer angesichts der offensichtlich vorliegenden Verwechselung hinsichtlich der sowohl nach den Wärmelieferungs- als auch nach den Gestattungsverträgen geschuldeten Dienstbarkeiten ohnehin bezweifelt.

Auch im Übrigen ergibt sich nach Auffassung des Gerichts aus den Wärmelieferungsverträgen kein Anspruch der Klägerin auf Eintragung eines Verbots, Heizanlagen zu errichten oder zu betreiben. Denn das Gericht zweifelt an einer diesbezüglichen Einigung zwischen den Parteien. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich der Beklagte auf ein derartiges Verbot eingelassen hätte. Der Betrieb einer Reha-Klinik auf einer der streitgegenständliche Liegenschaften machte es vielmehr erforderlich, dem Beklagten die Möglichkeit einer von der Klägerin unabhängigen Wärmeversorgung etwa bei reparatur- oder wartungsbedingten Ausfällen des Blockheizkraftwerkes der Klägerin einzuräumen.

Da die Wärmelieferungsverträge lediglich begrenzte, von der Klägerin zu liefernde Wärmemenge vorsahen und dem Beklagten bei einem diese Mengen überschreitenden Bedarf an Heizenergie ein Zukauf von Dritten ausdrücklich gestattet war, besteht nach Überzeugung der Kammer auch kein vertraglicher Anspruch der Klägerin auf Eintragung einer Dienstbarkeit zur Absicherung eines Drittbezugsverbots.

2.

Der Klägerin steht der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf Feststellung nicht zu.

Ein Feststellungsinteresse besteht nicht. Dass der Klägerin im Zusammenhang mit der Veräußerung streitgegenständlicher Grundstücke Schäden entstanden sind, ist nicht ersichtlich. Denn soweit die streitgegenständlichen Grundstücke veräußert worden sind, bezieht der Beklagte die Wärme unstreitig nach wie vor im vertraglich vereinbarten Umfang von der Klägerin und gibt diese an die Grundstückserwerber weiter. Dass aus wirtschaftlichen Gründen auch nicht beabsichtigt ist, dies in absehbarer Zeit zu ändern, hat der Beklagte nachvollziehbar dargelegt. Zwar kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese Praxis in Zukunft geändert wird. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Grundstückserwerber bis zum Ende der Laufzeit der Wärmelieferungsverträge am 30.6.2027 abweichend von den vertraglichen Vereinbarungen Wärme von Dritten beziehen werden, hat die Klägerin jedoch nicht vorgetragen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 2 ZPO.