Klage auf Räumung wegen angeblicher Vertragsverletzungen im Wohnraummietverhältnis abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger forderten Räumung und Herausgabe gegen die Mieter; das Landgericht änderte das Berufungsurteil und wies die Klage ab. Die ausgesprochenen Kündigungen sind nach Auffassung des Gerichts unwirksam, weil keine erheblichen schuldhaften Vertragsverletzungen vorliegen. Strittige Mängel (Heizung) sind durch Sachverständigengutachten nicht offensichtlich unbegründet, bauliche Änderungen und die Aufstellung einer Waschmaschine rechtfertigen keine sofortige Kündigung.
Ausgang: Klage auf Räumung und Herausgabe abgewiesen; die vom Vermieter erklärten Kündigungen sind unwirksam
Abstrakte Rechtssätze
Eine vom Vermieter erklärte Kündigung wegen Vertragsverletzung setzt voraus, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft in erheblichem Maße verletzt; ohne ein solches Verschulden ist die Kündigung unwirksam.
Bei streitigen Mängeln (z.B. Heizungsfunktion) schützt die Möglichkeit einer berechtigten Mietminderung den Mieter davor, durch Kündigungsdrohung an der Ausübung seiner Minderungs- oder Gewährleistungsrechte gehindert zu werden; der Sachverhalt ist notfalls durch ein Sachverständigengutachten zu klären.
Bauliche Veränderungen oder vorübergehende Nutzungsänderungen durch den Mieter rechtfertigen eine Kündigung nur, wenn dem Vermieter ein erheblicher, sofort durchsetzbarer Beseitigungsinteresse entgegensteht; in der Regel sind Beseitigungs- oder Wiederherstellungsansprüche erst nach Beendigung des Mietverhältnisses durchsetzbar.
Ein formularvertragliches Verbot, gegen Wasserauslaufen gesicherte Waschmaschinen in der Wohnung aufzustellen, verstößt gegen die Gebrauchsgewährleistung und ist nach § 9 AGBG unwirksam; die Aufstellung einer solchen Waschmaschine stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar.
Für eine Kündigung wegen Zahlungsrückstandes ist das Verschulden des Mieters zu prüfen; liegt kein Verschulden vor, ist eine Kündigung wegen Mietrückständen nicht gerechtfertigt.
Vorinstanzen
Amtsgericht Blomberg
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19.11.1997 verkündete Urteil des Amtsgerichts Blomberg abgeändert.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.l ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat auch in der Sache Erfolg.
Die Kläger haben gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen im Hause der Kläger bewohnten Wohnung sowie der Garage, da die seitens der Kläger ausgesprochenen Kündigungen nicht gerechtfertigt sind und somit nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien geführt haben.
Die mit Schreiben vom 8.11.1996 seitens der Kläger ausgesprochene fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht wirksam, da die Beklagten ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht schuldhaft derart erheblich verletzt haben, daß den Klägern ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zusteht, § 564 b Abs.2 Nr. 1 BGB.
Es kann dahinstehen, ob die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages vereinbart haben, daß die Kläger berechtigt sein sollten, die von den Beklagten angemietete Garage zum Abstellen einer Aluminiumleiter mitzubenutzen. Auch wenn das der Fall sein sollte, so stellt die Entfernung der Aluminiumleiter und das Verschließen der Garage keine erhebliche Beeinträchtigung der Belange der Vermieter dar, da eine Leiter unschwer auch anderweitig untergestellt werden kann und auch dann, wenn es den Klägern bei Abschluß des Mietverhältnisses gerade auch darauf angekommen sein sollte, dieser Punkt im Vergleich zum Mietverhältnis insgesamt nur von geringer Bedeutung ist. Auch die Anbringung einer Zwischenwand rechtfertigt eine Kündigung nicht. Es ist schon zweifelhaft, ob die Beklagten durch die Installation eine bauliche Veränderung an dem Mietobjekt vorgenommen haben. Auf den vorgelegten Fotos ist zu erkennen, daß die Wand nur aus zusammengefügten Holzbrettern besteht und nicht bis zur Decke reicht. Sie dürfte unschwer zu entfernen sein. Unter diesen Umständen ist ein besonderes Interesse der Kläger an der Entfernung vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht ersichtlich, so daß ein Beseitigungsanspruch nach § 550 BGB rechtsmißbräuchlich wäre und eine Kündigung aus diesem. Grund unzulässig ist (vgl. Sternel,Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn 1243).
Die Kläger können die Kündigung vom 8.11.1996 auch nicht mit Erfolg auf eine unberechtigte Minderung des Mietzinses durch die Beklagten stützen. Zwar haben die Beklagten seit Mai 1996 den Mietzins um bis zu 10% monatlich gemindert mit der Begründung, die Heizung funktioniere nicht ordnungsgemäß. Trotz des Zahlungsrückstandes liegt aber eine schuldhafte Vertragsverletzung nicht vor. Das wäre nur dann der Fall, wenn ein Minderungsrecht offensichtlich nicht bestehen würde. Das aber läßt sich mit Rücksicht auf die von den Beklagten vorgelegten Gutachten des Sachverständigen M vom 26.11.1996 und 7.4.1997, die Fehler der Heizungsanlage attestieren, die der Sachverständige auch in seiner Vernehmung vor dem Amtsgericht erläutert hat, nicht feststellen. Zwar verweisen die Kläger demgegenüber auf die Ausführungen des Heizungs- und Installateurmeisters Biyale. Der Streit der Parteien über die Frage, ob die Heizung ordnungsgemäß funktioniert, ist nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu klären. Insoweit sind die Kläger aber auf eine Zahlungsklage zu verweisen. Der Mieter soll seine - nicht offensichtlich unbegründete - Gewährleistungsrechte ohne Furcht vor dem Verlust der Wohnung ausüben können. Das Kündigungsrecht darf nicht als Druckmittel zur Durchsetzung möglicherweise unberechtigter Mietzinsansprüche benützt werden.
Auch das Vorbringen der Kläger, die Beklagten hätten sie am 25.10.1996 in der Waschküche heftig beschimpft, kann die Kündigung vom 8.11.1996 nicht rechtfertigen, da die Kläger die Beschimpfungen im einzelnen nicht substantiiert dargelegt haben.
Die mit Schriftsatz vom 21.2.1998 in der Berufungsinstanz ausgesprochene fristlose, vorsorglich fristgemäße Kündigung der Kläger ist ebenfalls nicht wirksam.
Soweit die Kläger die Kündigung unter Hinweis auf den inzwischen aufgelaufenen Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten auf § 554 BGB stützen, wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Auch im Rahmen des § 554 BGB ist das Verschulden des Mieters zu prüfen. Das liegt aber, wie bereits ausgeführt, nicht vor.
Auch die weiteren in der Kündigung vom 21.2.1998 aufgeführten Gründe rechtfertigen eine auf die §§ 553, 554 a BGB gestützte Kündigung nicht.
So ist den Mietern das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung nicht als vertragswidriger Gebrauch der Mietsache anzulasten. Ein formularvertragliches Verbot, in einer Wohnung gegen Wasserauslaufen gesicherte Wasch- und Geschirrspülmaschinen aufzustellen, verstößt gegen den Kern der Gebrauchsgewährpflicht und ist gern. § 9 AGBG unwirksam (vgl. Bub/Treier Rn II 496; Palandt/Putzo, § 535 BGB, Rn 13).
Der Austausch der Wohnungstür - statt Holztür mit Glasscheibe, Holztür ohne Glasscheibe - mag zwar eine bauliche Veränderung des Mietobjektes darstellen. Die Kläger können aber Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, da ein erhebliches Interesse der Kläger an der sofortigen Entfernung nicht ersichtlich ist, vielmehr das von den Beklagten vorgetragene Bedürfnis nach Einbruchsicherung Vorrang hat. Eine Kündigung aus diesem Grunde ist jedenfalls nicht zulässig.
Soweit die Kläger die Kündigung auf eine Weigerung der Beklagten Wärmemesser an den Heizkörpern installieren zu lassen, stützen, läßt sich gleichfalls eine schuldhafte Vertragsverletzung der Beklagten nicht feststellen. Eine derartige Verpflichtung der Beklagten ergibt sich schon nicht aus dem Mietvertrag der Parteien, da dort die Endabrechnung der Heizkosten nach Personenzahl vereinbart ist. Die Weigerung der Beklagten geschah bisher auch unter Hinweis auf die Mängel der Heizung, so daß ein schuldhaftes Verhalten nicht vorliegt.
Letztendlich können die Kläger die Kündigung vom 1.2.1998 auch nicht mit Erfolg auf § 564 b Abs.2 Nr. 2 BGB stützen, da sie ein berechtigtes Interesse i.S. dieser Vorschrift nicht dargelegt haben. Zwar kann die Absicht des Vermieters, eine Pflegeperson unterzubringen, eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Hier wollen die Kläger die Mieter aber nur als Ansprechpartner zur Verfügung haben. Das reicht nicht aus.
Damit war auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.