WEG-Beschlussanfechtung: Wasserabrechnung nach Miteigentumsanteilen und Beiratsmitglied
KI-Zusammenfassung
Die Antragsteller fochten Beschlüsse der Eigentümerversammlung zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2002 und begehrten zudem die Feststellung, dass ein nicht als Eigentümer eingetragenes Beiratsmitglied nicht mitwirken dürfe. In der Beschwerdeinstanz nahmen sie ihre Anträge bis auf die Wasserabrechnung (nicht zuordenbarer Verbrauch) und die Beiratsfrage teilweise zurück. Das Landgericht wies die sofortige Beschwerde zurück: Die Verteilung nicht zuordenbaren Wasserverbrauchs nach Miteigentumsanteilen entspreche der Teilungserklärung und ordnungsgemäßer Verwaltung; erhebliche Zweifel an den Verbrauchsdaten mussten bei Abrechnungserstellung nicht bestehen. Die Beanstandung der Beiratsmitwirkung scheitere, weil sie im Wege der Anfechtung der Beiratswahl hätte geltend gemacht werden müssen; zudem könne ein vertretungsberechtigtes Organ eines Eigentümers grundsätzlich dem Beirat angehören.
Ausgang: Sofortige Beschwerde gegen die Zurückweisung der WEG-Beschlussanfechtung wurde – soweit nicht zurückgenommen – zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Verteilung von Kosten für nicht konkret zuordenbaren Wasserverbrauch nach Miteigentumsanteilen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Teilungserklärung diesen Verteilungsschlüssel vorgibt.
Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil eine Verbrauchsdifferenz verbleibt, sofern die Verwaltung bei Abrechnungserstellung auf der Grundlage der bestmöglichen verfügbaren Daten ohne erhebliche Zweifel an deren Richtigkeit handeln durfte.
Bloße, nicht belegte Vermutungen über Schätzungen oder fehlerhafte Ablesungen genügen nicht, um die Ordnungsmäßigkeit einer auf Dienstleisterdaten beruhenden Verbrauchsabrechnung in Frage zu stellen.
Die Berechtigung einer Person zur Mitwirkung im Verwaltungsbeirat ist grundsätzlich im Wege der Anfechtung der Beiratswahl geltend zu machen; eine isolierte Beanstandung außerhalb dieses Rechtsbehelfs bleibt ohne Erfolg.
Ein vertretungsberechtigtes Organ einer Wohnungseigentümerin (juristische Person) kann grundsätzlich Mitglied des Beirats sein; etwaige Fragen einer Mehrfachvertretung eines Eigentümers betreffen die Beiratswahl.
Vorinstanzen
Amtsgericht Bonn, 28 II 123/03 WEG
Tenor
1.
Die sofortige Beschwerde der Antragsteller wird, soweit sie nicht zurückgenommen wurde, zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner. Ihnen werden zudem auch die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner auferlegt.
3.
Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens:
bis zum 23.03.2004: 21.793,-- €
danach: 122,44 €.
Gründe
I.
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Y in B.
Am 21.05.2003 fand eine Eigentümerversammlung statt, auf der unter TOP 3 c) die Genehmigung der Jahres-/Einzelabrechung/-en 2002 und unter TOP 7) die Neuwahl des Verwalters bzw. die Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages beschlossen wurde. Mit dem am 20.06.2003 beim Amtsgericht Bonn eingegangenem Schreiben ihrer Verfahrensbevollmächtigten haben die Antragsteller die vorgenannten Beschlüsse angefochten.
Betreffend TOP 3 c) haben sich die Antragsteller gegen die nach Miteigentumsanteilen erfolgte Abrechnung des Wasserverbrauchs gewandt, der nicht einem bestimmten Eigentümer zugeordnet werden konnte und der für das Jahr 2002 insgesamt 78,74 qm betragen hat. Die Ursache sehen sie u.a. in nicht mehr ausreichend funktionstüchtigen Wasserzählern, die trotz wiederholter Erinnerung nicht rechtzeitig ausgewechselt worden seien. Zudem vermuten sie, dass der tatsächliche Verbrauch nicht abgelesen, sondern teilweise geschätzt worden sei.
Darüber hinaus haben sie sich gegen die Verteilung der Aufzugskosten gewandt, da die in der Vergangenheit angewandte, wenn auch nicht in der Teilungserklärung enthaltene Praxis, wonach vorab 30% der Kosten auf die im Objekt befindlichen gewerblichen Betriebe umgelegt worden sind, keine Anwendung mehr gefunden hat.
Zudem haben sie sich gegen die Verteilung der Rechtskosten in einem konkreten Verfahren, das ein Miteigentümer (Herr C) gegen die Gemeinschaft angestrengt hat gewandt mit der Begründung, eine Verteilung dieser Kosten dürfe erst erfolgen, wenn alle Beteiligten die Möglichkeit der Einschaltung ihrer etwaigen Rechtsschutzversicherung gehabt hätten.
Weiter haben die Antragsteller beanstandet, dass dem Beirat ein Mitglied (Herr Q, Vorstandsvorsitzender der Miteigentümerin S-bank) angehöre, welches selbst nicht Wohnungseigentümer sei.
Schließlich haben sie reklamiert, dass Gutschriften aus den Abrechnungen der Gas- und Wasserversorgung in den Anrechnungen nicht enthalten seien, so dass für sie eine Verrechnung nicht nachvollziehbar sei.
Hinsichtlich der unter TOP 7 der Versammlung erfolgten Neuwahl des Verwalters und Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages sei die § 13.2 2. Absatz der Teilungserklärung nicht beachtet worden, da die Wahl mit Stimmenmehrheit und nicht nach Anteilen durchzuführen sei.
Die Antragsteller haben beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.05.2003 zu Top 3 c) - Genehmigung der Jahres-/Einzelabrechung/en 2002 - und zu TOP 7) - Neuwahl des Verwalters bzw. die Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages - für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner haben beantragt,
die Anträge zurückzuweisen.
Sie weisen bezüglich TOP 3 c) darauf hin, dass das Wasser nach einer rechtskräftigen Entscheidung der Kammer soweit es einem Eigentümer nicht konkret zugeordnet werden kann, entsprechend der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen abgerechnet worden sei. Zudem seien auch die Aufzugskosten entsprechend den Vorgaben der Teilungserklärung abgerechnet worden und die Umlage der sogenannten Rechtskosten erfolge nach dem Verteilungsschlüssel des jeweils geführten Prozesses. Die Mitwirkung des Herrn Q im Beirat könne von den Antragstellern nicht erfolgreich beanstandet werden, da die zugrunde liegende Beiratswahl nicht angefochten und daher bestandskräftig sei. Im Übrigen sei die Wahl des Verwalters entsprechend den Vorgaben der Teilungserklärung verlaufen, wobei Ziffer 11.3 der Teilungserklärung vorsehe, dass die Stimmrechte nach der Grösse der Miteigentumsanteile auszuüben sei.
Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Beschluß die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen.
Gegen den ihrer Verfahrensbevollmächtigten am 03.12.2003 zugestellten Beschluß haben die Antragsteller mit Schreiben vom 16.12.2003, welches am gleichen Tage bei der Kammer einging, sofortige Beschwerde eingelegt.
Insoweit wiederholt und vertiefen sie ihr erstinstanzliches Vorbringen und machen im wesentlichen geltend, dass der nicht zuzuordnende Wasserverbrauch auf einer unzutreffende Schätzung beruhe und daher allein den Eigentümern in Rechnung gestellt werden müsse, bei denen eine Schätzung erfolgt sei. Sie seien zu einer Kostentragung nur im Rahmen ihres Verbrauchs verpflichtet.
In der mündlichen Verhandlung vom 23.03.2004 haben sie die in der Beschwerdeinstanz zunächst in vollem Umfang weiterverfolgten Anfechtungsanträge mit Ausnahme der Beanstandung der Mitwirkung von Herrn Q im Beirat und der Abrechnung des Wasserverbrauchs für das Jahr 2002 zurückgenommen.
Die Antragsteller beantragen,
unter teilweiser Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Bonn vom 10.10.2003 den in der Eigentümerversammlung vom 21.05.2003 unter TOP 3 c) gefassten Beschluss betreffend der Wasserabrechnung in der Jahres-/Einzelabrechung/en 2002 für ungültig zu erklären und festzustellen, dass Herr Q nicht im Beirat mitarbeiten darf.
Die Antragsgegner beantragen,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Sie verteidigen den erstinstanzlichen Beschluss und nehmen insoweit Bezug auf die eingereichten Schriftsätze.
II.
Die zulässige sofortige Beschwerde ist - soweit sie noch anhängig ist - ohne Erfolg.
Die von der Verwalterin vorgenommene und von den Antragsgegnern beschlossene Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass der Anfechtungsantrag der Antragsteller zurückzuweisen war.
Die von den Antragstellern auch nicht weiter beanstandete Art der Abrechnung entspricht der in einem Vorverfahren beschlossenen Verfahrensweise. Ein Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich vorliegend nicht aus dem Umstand, dass überschüssiges Wasser, d.h. Wasser, welches keinem konkreten Eigentümer zugeordnet werden konnte, das im Abrechnungsjahr 2002 angefallen ist, dann auf die einzelnen Eigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt wurde. Nach dem Inhalt der Teilungserklärung sind die für dieses Wasser angefallenen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, was unstreitig auch geschehen ist.
Aber auch der Umstand, dass im Abrechnungsjahr 2002 etwa 78 qm an sogenanntem überschüssigen Wasser angefallen sind, führt nach Ansicht der Kammer nicht zur Unwirksamkeit der beschlossenen Abrechnung. Die Ursachen für den nicht konkret zuzuordnenden Wasserverbrauch sind nicht weiter bekannt. In Betracht käme etwa die fehlende Genauigkeit einer oder einiger der installierten Wasseruhren. Eine genauere Überprüfung ist aber heute nicht mehr möglich, da die überwiegende Anzahl der in der Gemeinschaft installierten Wasseruhren im Laufe des Jahres 2003 auf Veranlassung der Verwalterin ausgetauscht wurden. Eine andere Möglichkeit könnte unter Bezug auf den Vortrag der Antragsteller in der Beschwerdeinstanz in einer den tatsächlichen Verbrauch unberücksichtigt gelassene bloßen Schätzungen des Wasserverbrauchs durch die Fa. J (jetzt W GmbH & Co. KG) zu sehen sein. Hierbei handelt es sich jedoch auch lediglich um eine an gewissen, aber nicht sehr aussagekräftigen Indizien gestützte Vermutung. So enthält die von der Firma J erstellte und von der Verwalterin der Abrechnung zugrunde gelegte Aufstellung in 7 der insgesamt 20 Einheiten einen "runden Betrag", d.h. mit der Angabe "00" hinter dem Komma. Die von den Antragstellern gehegte Vermutung, dass es sich hierbei um Schätzungen des Wasserverbrauchs handelt, ist jedoch nicht belegt. So ist in der von der Firma J erstellten Abrechnung für das Jahr 2002 zunächst an zwei Stellen (Wohnungen WHG 10 - L und WHG 19 - I) dokumentiert, dass eine Schätzung erfolgt sei. Die Verwalterin hat hierzu ausgeführt, dass dies mangels Erreichbarkeit der Bewohner erfolgt sei. Es wäre daher bereits aussergewöhnlich, wenn auch in anderen Fällen, ohne dass dies entsprechend kenntlich gemacht wäre, ebenfalls nur eine Schätzung und keine Ablesung vorgenommen worden sein sollte. Auch die durchaus recht hohe, wenn auch statistisch nicht ausgeschlossene Zahl der gerundeten Beträge lässt nicht den sicheren Schluss zu, dass der mitgeteilte Verbrauch tatsächlich nicht abgelesen worden wäre. Näher liegt eher, auch wenn dies ebenfalls nicht sicher feststeht und im Nachhinein aller Voraussicht nach auch nicht mehr festzustellen sein dürfte, dass allenfalls eine Rundung der hinter dem Komma stehenden Zahlen erfolgt sei.
Die Fragen konnten letztlich jedoch offen bleiben, da die Verwalterin bei Erstellung der Abrechnung an der Ermittlung der durch die Firma J dokumentierten Werte keine derart erheblichen Zweifel haben musste, dass sie diese Zahlen nicht in die Jahres- und Einzelabrechnung einstellen konnte und durfte. Die Differenz des im Jahr 2002 nicht einem einzelnen Eigentümer zugewiesenen Wassers in Höhe von 78,74 qm (871 qm Gesamtverbrauch abzüglich der einzelnen Eigentümern zugewiesenen 792,46 qm) konnte nach der berechtigten Ansicht der Verwalterin auf die - auch nach Angaben der Antragsteller - insoweit (mit-)verantwortlichen Wasserzähler, die zwischenzeitlich zumindest ganz überwiegend ausgetauscht wurden, zurückzuführen sein. Konkrete Zweifel an einer unzulässigen Schätzung oder unsachgemässen Ablesung der einzelnen Fälle brauchte die Verwalterin daher nicht zu haben. Auch hinsichtlich der von den Antragstellern namentlich angeführten Wohnungen L (WHG 10) und Z (WHG 5), die nach der Abrechnung 36 qm bzw. 54 qm Wasser verbraucht haben, gilt nichts anderes, zumal sich auch die in den beiden Vorjahren abgerechneten Werte von 34,53 qm (2000) und 34,00 qm (2001) bzw. von 42,80 qm (2000) und 50,66 qm (2001) von den für das Jahr 2002 ermittelten Werten einerseits unterscheiden, anderseits aber doch auf einen vergleichbaren Verbrauch schliessen lassen. Die Verwalterin hat daher die ihr zum Abrechnungszeitpunkt zur Verfügung stehenden bestmöglichen Daten zur Erstellung der Abrechnung benutzt. Eine genauere Feststellung des Wasserverbrauchs war ihr zudem auch kaum möglich, da die von der Firma J erstellte Rechnung das Datum vom 31.03.2003 trägt und der Verwalterin daher erst im April 2003 zuging. In diesem Zeitraum wäre durch den zusätzlichen dreimonatigen Verbrauch auch durch eine ggfls. zu veranlassende erneute Ablesung keine exakte Feststellung des Wasserkonsums im Jahr 2002 möglich gewesen.
Auch die als Festellungsantrag aufzufassende Beanstandung der Mitwirkung des Vorstandsvorsitzenden der S-Bank, Herrn Q, im Beirat ist ohne Erfolg. Nach dem ausdrücklichen Vortrag der Antragsteller soll nicht die durch den Beirat vorgenommene Prüfung der Jahresabrechnung 2002 angegriffen werden, so dass die Wirksamkeit der Jahresabrechnung hier nicht Prüfungsgegenstand ist. Das Anliegen der Antragsteller ist vorliegend jedoch ohne Erfolg, da die von ihnen aufgeworfene Frage der Berechtigung des Herrn Q im Rahmen einer Anfechtung der Beiratswahl hätte erfolgen müssen. Zudem kann Herr Q als vertretungsberechtiges Organ der S-Bank grundsätzlich dem Beirat angehören, wobei allein zu prüfen wäre, ob ein Eigentümer durch mehr als ein Mitglied im Beirat vertreten sein dürfte. Selbst dies würde aber nicht zwangsläufig bedeuten, dass Herr Q zur Unrecht dem Beirat angehören würde.
Den Antragstellern waren die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens gemäß § 47 Satz 1 WEG aufzuerlegen, da die sofortige Beschwerde ohne Erfolg war bzw. die mit ihr verfolgten Ansprüche zuvor zurückgenommen wurden. Gemäss § 47 Satz 2 WEG war vorliegend auch von dem Grundsatz, dass jeder Beteiligter seine aussergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat abzusehen. Die sofortige Beschwerde betreffend der vom Amtsgericht zurückgewiesenen Anfechtung zu TOP 7 der Versammlung vom 21.05.2003 ist mutwillig erfolgt, was sich bereits daraus ergibt, dass sie von den Antragstellern nicht begründet wurde. In der Beschweredbegründung heißt es insoweit nur, dass zur Wahl des Verwalters "hier nicht Stellung genommen wird". Neben dem Umstand, dass die sofortige Beschwerde insoweit keinen Erfolg gehabt hätte, ist die Beschwerdeeinlegung insoweit auch unter Berücksichtigung von Rechtsschutzgesichtspunkten nicht nachvollziehbar. Es war daher angemessen, die Antragsgegner von den hierdurch verursachten außergerichtlichen Kosten freizustellen. Da die auf diesen Antrag entfallenden Kosten den ganz überwiegenden Teil der außergerichtlichen Kosten ausmachen, waren den Antragstellern unter Berücksichtigung des Gedankens des § 92 Abs.2 ZPO die gesamten außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner im Beschwerdeverfahren aufzuerlegen.
Im Rahmen der Festsetzung des Gegenstandswertes hat die Kammer für die Anfechtung des TOP 3 c) einen Betrag von 913,-- € angenommen. Dieser setzt sich wie folgt zusammen: 226,46 € für die Aufzugskosten (Differenz der mit und ohne 30%-tigen Abschlag für die Antragsteller anfallenden Kosten), 65,97 € bezüglich der den Antragstellern belasteten Rechtskosten, 498,13 € hinsichtlich der im Jahr 2002 gezahlten Gutschrift der Regionalgas F, 100,-- € Beirat und 22,44 € für die die Antragsteller treffenden Kosten des nicht genau zuzurechnenden Wasserverbrauchs im Jahr 2002 (Gesamtkosten 2002: 4.968,-- € : 871 qm = 5,70 € x 78,74 qm nicht zuzuordnenden Wassers = 448,82 € : 20 Wohneinheiten = 22,44 €). Betreffend der Anfechtung der Verwalterbestellung ist grundsätzlich die Höhe der Verwaltervergütung für die Laufzeit der Bestellung zugrunde zulegen (vgl.: Bärmann WEG, 8. Aufl. § 48 RN 44 mwN.). Hieraus ergibt sich ein Betrag von 20.880,-- € (15,-- € pro Einheit x 20 Einheiten = 300,-- € x 12 Monate = 3.600,-- € zzgl. 16 % Mehrwertsteuer 4.176,-- € x 5 Jahre = 20.880,-- €). Insgesamt ergibt sich daher ein Gegenstandswert von 21.793,-- €.