Sofortige Beschwerden gegen Verkehrswertfestsetzung und Zuschlagsbeschlüsse zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Beteiligten 2 und 3 rügen die Verkehrswertfestsetzung und die Zuschlagsbeschlüsse einer Zwangsversteigerung sowie die Zurückweisung von Vollstreckungsschutzanträgen (§ 765a ZPO). Das Landgericht weist die sofortigen Beschwerden kostenpflichtig zurück und lässt die Rechtsbeschwerde nicht zu. Es stellt fest, dass der Verkehrswert rechtskräftig ist und nur bei neuen Tatsachen geändert werden kann; wirtschaftliche Härten oder Mutmaßungen zu Baukosten genügen nicht.
Ausgang: Sofortige Beschwerden gegen Verkehrswertfestsetzung und Zuschlagsbeschlüsse kostenpflichtig zurückgewiesen; Rechtsbeschwerde nicht zugelassen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Verkehrswertbeschluss wird rechtskräftig, wenn er innerhalb der Beschwerdefrist nicht angefochten wird; eine nachträgliche Änderung ist nur bei Vorliegen neuer Tatsachen möglich, die die Grundlagen der Wertfestsetzung nachträglich verändern.
Als neue Tatsachen gelten nur tatsächliche Umstände, die nach der Beschlussfassung eingetreten sind oder zuvor unbekannt waren; bereits bei Erstattung des Gutachtens bekannte Unsicherheiten begründen keine Änderung des Verkehrswerts.
Die Eintragung von Grunddienstbarkeiten führt nur dann zu einer Beteiligung an Erstellungskosten, wenn die dingliche oder vertragliche Rechtslage eine entsprechende Vergütungspflicht oder Kostenbeteiligung vorsieht; ohne solche Regelung sind Erstellungskosten bei der Verkehrswertfestsetzung unberücksichtigt zu lassen.
Nach § 765a ZPO kann Vollstreckungsschutz nur von berechtigten Beteiligten geltend gemacht werden; Dritte ohne Schuldnereigenschaft sind nicht antragsbefugt, und wirtschaftliche Nachteile oder Verlust der Geschäftsgrundlage begründen ohne besondere Umstände keine unzumutbare Härte.
Die Herstellung oder Versendung einer nicht existenten Entscheidung gilt als Kanzleifehler und kann nur zur Klarstellung führen, dass kein entsprechender Beschluss vorliegt; eine darauf gestützte Beschwerde ist gegenstandslos.
Vorinstanzen
Amtsgericht Königswinter, 8 K 1/08
Tenor
Die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 2. und 3. gegen den Beschluss des Amtsgerichts Königswinter vom 11.05.2009 –betreffend die Verkehrswertfestsetzung- und vom 15.05.2009 –2 Zuschlagsbeschlüsse- werden kostenpflichtig zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Gläubigerin betreibt das Verfahren aus zwei Grundschulden. Die Beteiligte zu 2. ist die eingetragene Eigentümerin der hier betroffenen Grundstücke. Die Beteiligte zu 3. ist Auflassungsvormerkungsberechtigte, wobei die Auflassungsvormerkung in Abt. II Nr. 7. am 17.3.1998 zugunsten einer D d.o.o. eingetragen worden ist; der Eigentumsverschaffungsanspruch wurde an die Beteiligte zu 3. abgetreten, die Eintragung der Abtretung ist am 09.10.2001 eingetragen worden.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 30.04.2008, den Beteiligten zu 2. und 3. zugestellt am 03.05.2008, den Verkehrswert auf insgesamt 374.000,00 € festgesetzt, wobei auf das Flurstück ###1 176.000,00 € – allein für dieses – und auf die Flurstücke ###2 und ###3 – für diese beiden zusammen – 198.000,00 € festgesetzt worden sind.
In einem ersten Versteigerungstermin am 09.12.2008 ist der Zuschlag versagt worden, und zwar hinsichtlich des Flurstücks ###1 aufgrund Bewilligung der Gläubigerin nach § 30 ZVG und hinsichtlich der zusammen ausgebotenen Flurstücke ###2/###3 wegen Nichterreichens der 7/10-Grenze.
Nach Fortsetzungsantrag der Gläubigerin hat das Amtsgericht neuen Versteigerungstermin auf den 12.05.2009 bestimmt und auch dabei die festgesetzten Verkehrswerte mitgeteilt.
Mit Schreiben vom 30.04.2009, eingegangen am 05.05.2009, teilte der Sachverständige, der das der Verkehrswertfestsetzung zugrundeliegende Gutachten erstattet hatte, mit, es müssten Kosten im Zusammenhang mit Stellplätzen berücksichtigt werden, hinsichtlich derer Grunddienstbarkeiten eingetragen sind. Das mache je Stellplatz 7.000,00 € aus, weshalb der Verkehrswert für das Objekt ##d nur 169.000,00 € betrage und derjenige für das Objekt ##e nur 184.000,00 €.
Das Amtsgericht teilte den Beteiligten unter dem 06.05.2009 mit, es sei beabsichtigt, den Verkehrswert entsprechend abzuändern. Nachdem der Sachverständige unter dem 08.05.2009 mitgeteilt hatte, sein Schreiben vom 30.04.2009 solle unberücksichtigt bleiben, hat das Amtsgericht den Beteiligten unter dem 08.05.2009 mitgeteilt, sein Schreiben vom 06.05.2009 habe sich erledigt.
Unter dem 11.05.2009 hat das Amtsgericht einen Beschluss (6 T 165/09) erlassen, wonach die Eingaben der Beteiligten zu 2. und 3. hinsichtlich des Verkehrswerts unberücksichtigt bleiben. Dies wurde ausweislich des Protokolls des Versteigerungstermins vom 12.05.2009 auch den Erschienenen, darunter die Beteiligte zu 2. und Rechtsanwalt Dr. U, mitgeteilt.
In dem Versteigerungstermin vom 12.05.2009 wurden das Flurstück ###1 allein und die beiden Flurstücke ###2/###3 zusammen ausgeboten. Hinsichtlich des Flurstücks ###1 blieben die Beteiligte zu 5. und 6. – zu je ½ – mit 148.000,00 € Meistbietende, während hinsichtlich der Flurstücke ###2/###3 die Beteiligte zu 4. mit 140.000,00 € Meistbietende blieb. Mit Rücksicht auf die zu treffende Entscheidung nach § 765a ZPO wurde gesonderter Verkündungstermin auf den 15.05.2009 bestimmt.
Am 15.05.2009 hat das Amtsgericht sodann zwei Zuschlagsbeschlüsse erlassen, mit denen der Beteiligten zu 4. die Flurstücke ###2/###3 (6 T 200/09) und den Beteiligten zu 5. und 6. das Flurstück ###1 (6 T 166/09) zugeschlagen wurden. In beiden Beschlüssen hat das Amtsgericht den Vollstreckungsschutzantrag der Beteiligten zu 2. und 3. nach § 765a ZPO zurückgewiesen.
Mit ihren dagegen gerichteten rechtzeitigen sofortigen Beschwerden machen die Beteiligten zu 2. und 3. geltend:
Der Verkehrswert sei unzutreffend. Es sei nicht angemessen berücksichtigt, dass den Flurstücken im Wege der Grunddienstbarkeit Tiefgaragenstellplätze zugewiesen seien, deren Erstellungskosten noch aufzubringen seien. Die Tiefgarage befindet sich nicht unterhalb der hier gegenständlichen Grundstücke.
Zudem sei das Verfahren gemäß § 765a ZPO vorläufig einzustellen. Die Versteigerung der hier gegenständlichen Grundstücke führe zu einer wesentlichen Erschwerung der Veräußerbarkeit der anderen Grundstücke des Gesamtprojekts, insbesondere weil die Kosten der Erstellung der Tiefgarage nicht ohne weiteres auf die verbleibenden Grundstücke verteilt werden könnten. Zudem wohne die Beteiligte zu 2. mit ihrer 5 1/2jährigen Tochter in dem Objekt ##e. Die Tochter sei dort in Bekanntenkreis und Kindergarten eingebunden, kenne kein anderes Zuhause und werde durch dessen Verlust erheblich beeinträchtigt.
II.
Die an sich statthaften und auch sonst zulässigen sofortigen Beschwerden sind unbegründet.
Soweit die Verkehrswertfestsetzung betroffen ist, ist zunächst zu berücksichtigen, dass der der Versteigerung zugrundeliegende Verkehrswertbeschluss vom 30.04.2008 rechtskräftig ist, nachdem er innerhalb der Beschwerdefrist nicht angefochten worden ist.
Hinsichtlich der Flurstücke ###2/###3 kommt eine Verkehrswertänderung ohnehin nicht mehr in Betracht, nachdem insoweit der Zuschlag am 09.12.2008 wegen Nichterreichens der 7/10-Grenze versagt worden ist.
Eine spätere Änderung von Amts wegen oder auf Antrag ist aber auch sonst nur möglich bei Vorliegen neuer Tatsachen, um die es sich nur dann handelt, wenn sich nach der Beschlussfassung die Grundlagen der Wertfestsetzung geändert haben (BGH Beschluss vom 19.12.2002 – IX ZB 248/02). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
Der Umstand, dass Grunddienstbarkeiten für Stellplätze eingetragen sind, war dem Sachverständigen schon bei Erstattung des Gutachtens bekannt und ist von ihm berücksichtigt worden. Mit dieser Grunddienstbarkeit ist aufgrund der Grundbuchlage eine Beteiligung der Ersteigerer an den Erstellungskosten nicht verbunden; nach der Urkunde betreffend die Bestellung der Grunddienstbarkeiten ist weder deren Einräumung noch deren Nutzung zu vergüten und besteht nur eine Verpflichtung zur Beteiligung an den Instandhaltungskosten.
Es mag sein, dass die Beteiligten zu 2. und 3. erst nach Rechtskraft des Verkehrswertbeschlusses vom 30.04.2008 bemerkt haben, dass aus ihrer Sicht Unsicherheiten bezüglich der Erstellungskosten der Tiefgarage bestanden, dabei handelt es sich aber nicht um neue Tatsachen, die nicht schon in einer rechtzeitigen sofortigen Beschwerde gegen den Beschluss vom 30.04.2008 hätten geltend gemacht werden können. Es mag auch sein, dass im Vermarktungskonzept vorgesehen war, die Hausgrundstücke nicht isoliert, sondern zusammen mit Anteilen an dem Tiefgaragengrundstück zu veräußern und auf diese Weise eine Beteiligung der Erwerber an den Erstellungskosten zu erreichen. Dieses Vermarktungskonzept ist allerdings grundbuchlich nicht gesichert und nicht zu berücksichtigen.
Dementsprechend geht auch die Mitteilung des Sachverständigen vom 30.04.2009 ins Leere, weil die Frage der Erstellungskosten der Tiefgarage bei der Verkehrswertfestsetzung unberücksichtigt zu bleiben hat.
An diesem Ergebnis ändert sich auch nichts dadurch, dass den Beteiligten ein –angeblicher – Beschluss des Amtsgerichts vom 12.05.2009 zugestellt worden ist, aus dem sich eine Abänderung der Verkehrswertfestsetzung im Sinne des Schreibens des Sachverständigen vom 30.04.2009 ergibt. Sollte die sofortige Beschwerde, soweit die Verkehrswertfestsetzung betroffen ist, sich gegen diesen Beschluss richten, ist sie gegenstandslos, weil es diesen den Verkehrswert ändernden Beschluss des Amtsgerichts vom 12.05.2009 im Original nicht gibt. Die Herstellung von Ausfertigungen eines nicht existenten Beschlusses kann, wenn dieser dann angegriffen wird, nur zur Klarstellung führen, dass ein solcher Beschluss nicht existiert und die Beschwerde daher insoweit gegenstandslos ist. Im Übrigen hat das Amtsgericht in seinem Nichtabhilfevermerk vom 16.06.2009 ausdrücklich klargestellt, dass es sich bei der Versendung des „Beschlusses“ vom 12.05.2009 um ein Kanzleiversehen handelt.
Soweit sich die sofortigen Beschwerden gegen die Zuschlagsbeschlüsse richten, kann, soweit dem ein Angriff gegen die Verkehrswertfestsetzung zugrunde liegt, auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen werden.
Soweit in beiden Zuschlagsbeschlüssen die Anträge nach § 765a ZPO zurückgewiesen worden sind, muss auch das ohne Erfolg bleiben.
Die Beteiligte zu 3., die nicht als Schuldnerin am Verfahren beteiligt ist, kann Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO nicht beantragen, da sie Dritte ist (vgl. Zöller-Stöber, ZPO, 27. Aufl., § 765a Rz. 3). Davon abgesehen stellt der Umstand, dass die Versteigerung der hier gegenständlichen Grundstücke wegen dadurch etwa im Ergebnis bewirkter Unverkäuflichkeit der übrigen Grundstücke des Gesamtprojekts und der Tiefgarage, wobei dies unter Umständen auch den Verlust der wirtschaftlichen Grundlage für die GmbH bedeutet, ohnehin keine zu einer mit den guten Sitten unter voller Würdigung des Gläubigerinteresses nicht mehr vereinbare Härte im Sinne von § 765a ZPO dar. Der Verlust auch der wirtschaftlichen Existenzgrundlage ist als Folge der Zwangsvollstreckung zu ertragen und zudem allgemeines unternehmerisches Risiko einer GmbH.
Auch die Beteiligte zu 2. kann sich nicht mit Erfolg auf § 765a ZPO berufen. Soweit sie sich auf den Verlust ihrer wirtschaftlichen Existenz bezieht, ist das mit einer Zwangsvollstreckung nicht selten verbunden. Wenn die Beteiligte zu 2. ihre wirtschaftliche Existenzgrundlage mit der GmbH verbindet, die sie als Familienbetrieb ansieht, muss sie das unternehmerische Risiko der GmbH in Kauf nehmen.
Soweit die Beteiligte zu 2. geltend macht, die Entwicklung ihrer Tochter sei bei Verlust des Heims und der Einbettung in Bekanntenkreis, Kindergarten und künftige Schule beeinträchtigt, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Zum einen ist nicht ersichtlich, inwiefern dies bereits durch den Zuschlag – also den Eigentumsverlust – der Fall sein sollte; allenfalls käme eine solche Beeinträchtigung im Falle der – späteren – Räumung in Betracht. Davon aber abgesehen sind Kinder in diesem Alter hinsichtlich dieser Umstände entschieden flexibler als etwa sehr alte Leute und, wenn nicht ganz besondere Umstände vorliegen, für die nichts vorgetragen ist, ohne weiteres in der Lage, sich in kurzer Zeit auf die aus dem Wohnungs- und Kindergarten-/Schulwechsel ergebenden Veränderungen einzustellen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 574 ZPO nicht erfüllt sind.