Zwangsverwaltung: Vorschuss für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum nur bei Befugnis des Zwangsverwalters
KI-Zusammenfassung
Die betreibende Gläubigerin (WEG) wandte sich gegen die Anordnung, einen hohen Vorschuss für vom Zwangsverwalter beabsichtigte Reparaturen zu leisten. Das LG hob die Vorschussanordnung auf, weil ohne vorherige Anhörung und ohne sachverständige Klärung weder die Notwendigkeit der Maßnahmen noch deren Kosten tragfähig festgestellt waren. Bei Streit über Umfang und Erforderlichkeit ist ein Vorschuss – wie bei § 887 Abs. 2 ZPO – grundsätzlich erst nach Gutachten zulässig, sofern das Gericht keine eigene Sachkunde darlegt. Zudem kann ein Vorschuss nur für Maßnahmen verlangt werden, die der Zwangsverwalter überhaupt durchführen darf; Arbeiten am Gemeinschaftseigentum kommen nur im Rahmen einer Notgeschäftsführung in Betracht.
Ausgang: Vorschussanordnung aufgehoben und Sache zur erneuten Prüfung (u.a. Gutachten/Anhörung, Befugnis des Zwangsverwalters) zurückverwiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Vorschussanordnung für vom Zwangsverwalter beabsichtigte Instandsetzungsmaßnahmen setzt voraus, dass Notwendigkeit und voraussichtliche Kosten der Maßnahmen zuverlässig festgestellt sind.
Streiten die Beteiligten über Erforderlichkeit, Umfang und Kosten geplanter baulicher Maßnahmen, darf das Gericht eine Vorschussentscheidung grundsätzlich nicht ohne vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens treffen, sofern es nicht eigene besondere Sachkunde darlegt.
Ein Vorschuss kann nur für solche Maßnahmen auferlegt werden, zu deren Durchführung der Zwangsverwalter rechtlich befugt ist.
Betreffen die beabsichtigten Maßnahmen ausschließlich das Gemeinschaftseigentum, kann der Zwangsverwalter einer Sondereigentumseinheit diese grundsätzlich nur im Rahmen einer Notgeschäftsführung veranlassen; andernfalls bleibt er auf die Rechtsposition des Sondereigentümers gegenüber der Gemeinschaft verwiesen.
Die Vorschussanordnung dient nicht der Durchsetzung von Ansprüchen des Sondereigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums außerhalb einer Notgeschäftsführung.
Vorinstanzen
Amtsgericht Bonn, 23 L 35/00
Leitsatz
Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen dem Gläubiger ein Vorschuss gemäß § 161 Abs. 3 ZPO für Reparaturen auferlegt werden kann, die der Zwangsverwalter einer Sondereigentumseinheit am Gemeischaftseigentum durchführen will.
Tenor
Der angefochtene Beschluss und der Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts vom 19.05.2004 werden aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Entscheidung auch über die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach Maßgabe der Gründe dieses Beschlusses an das Amtsgericht zurückverwiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Gläubigerin betreibt das Verfahren auf der Grundlage des vollstreckbaren Beschlusses des Amtsgerichts Bonn vom 22.08.2000 -28 II 37/00 WEG-, der rückständige Hausgelder und eine Sonderumlage betrifft.
Den angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht auf der Grundlage eines von der Schuldnervertreterin eingereichten Schreibens des Zwangsverwalters vom 04.03.2004 (Bl. 71 f d.A.) von Amts wegen erlassen.
In diesem Schreiben, das an die Hausverwaltungen gerichtet ist, ist angegeben, oberhalb des Ladenlokals sei die Dachrinne zersetzt, so dass Wasser in das Mauerwerk eindringe und das Gebäude erheblich geschädigt werde. Im Bereich des Treppenaufgangs sowie des Weges unmittelbar vor dem Ladenlokal hätten sich die dort befindlichen Platten verschoben und stellten eine erhebliche Unfallgefahr dar. Entsprechend eingeholten Angeboten -die erst mit Schriftsatz des Zwangsverwalters vom 10.05.2004 zur Akte gelangt sind (Bl. 95-99 d.A.)- belaufe sich der Gesamtaufwand auf 29.626,26 EUR. Es werde um Mitteilung gebeten, ob die Eigentümergemeinschaft bereit sei, die Arbeiten unverzüglich durchführen zu lassen oder einen Vorschuss hierfür zur Verfügung zu stellen. Werde beides abgelehnt, müsse dem Gericht Mitteilung gemacht werden.
Mit ihrer Beschwerde, mit der sie das Absehen von der Einforderung eines Kostenvorschusses erstrebt, hat die Gläubigerin beanstandet, dass ihr die Kostenvoranschläge nicht vorlägen. Die Arbeiten zur Reparatur der Dachrinne, einiger Bodenplatten sowie einiger Putzstellen an der Front erforderten nur einen Bruchteil der genannten Kosten. Es sei beabsichtigt, diese Arbeiten kurzfristig in Eigenleistung oder durch eigenes Personal durchzuführen.
Mit Schriftsatz vom 10.05.04 hat der Zwangsverwalter ausgeführt, ihm fehle die Sachkenntnis zur Beurteilung, ob die gerügten Mängel auch mit geringeren Mitteln beseitigt werden könnten, er habe keinen Anlass, an den Angeboten zu zweifeln. Die Mängel würden schon seit geraumer Zeit durch die Mieterin gerügt, die in Aussicht gestellt habe, wegen des Zustandes des Objektes die Beendigung des Mietverhältnisses in Betracht zu ziehen.
Die beteiligte Grundpfandgläubigerin begehrt Zurückweisung der Beschwerde und Aufhebung des Verfahrens. Die angeforderten Kosten fielen mit Sicherheit an. Die betreibende Gläubigerin habe außer dem Wohngeld nichts zu erwarten, das Teileigentum sei bereits verkauft, die Zahlung des Wohngeldes sei dadurch gewährleistet, die Durchführung des Kaufvertrages hänge aber noch an dem eingetragenen Zwangsverwaltungsvermerk.
Der Rechtspfleger hat der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen. Die Notwendigkeit der Baumaßnahmen zur Beseitigung der Mängel sei schlüssig vorgetragen, die Notwendigkeit des Vorschusses auch der Höhe nach durch die eingeholten Angebote belegt. Der Hinweis der Gläubigerin auf beabsichtigte Eigenleistung sei ungeeignet, da die Notwendigkeit der Arbeiten mehrere Monate, zumindest seit dem Schreiben des Zwangsverwalters vom 04.03.2004, bekannt und nichts geschehen sei. Es sei auch mehr als fraglich, ob der Zwangsverwalter auf Arbeiten von Personen vertrauen dürfe, deren fachliche Qualifikation er nicht kenne und auch nicht überprüfen könne, ohne ein erhöhtes Haftungsrisiko einzugehen.
Im Beschwerdeverfahren beschreibt der Zwangsverwalter die Mängel näher in den Schriftsätzen vom 08.06. und 08.07.2004, worauf Bezug genommen wird.
Gläubigerin und Zwangsverwalter streiten im vorliegenden Verfahren um den Umfang und die Erforderlichkeit von Arbeiten, sowohl nach Massen, als auch nach aufzuwendenden Kosten. Insoweit wird auch auf die Schriftsätze der Gläubigerin vom 29.04. und 08.06.2004 Bezug genommen.
Die Grundpfandgläubigerin macht geltend, die Gläubigerin habe kein Rechtschutzinteresse an der Fortführung der Zwangsverwaltung. Die Zahlung des Wohngeldes sei dauerhaft nur durch Durchführung des Kaufvertrages gewährleistet. Der Käufer drohe bereits mit Rücktritt vom Vertrag und habe bereits eine Schadensaufstellung wegen der Verzögerung seit dem 01.12.2003 vorgelegt. Die Gläubigerin wisse, dass das Objekt erhebliche Mängel habe und die Mieterin mit Kündigung liebäugele. Die Einholung eines Gutachtens verzögere die Abwicklung des Kaufvertrages derart, dass der Vertrag mit Sicherheit hinfällig werde. Dieses sei das wirkliche Ziel der WEG. Man hoffe offensichtlich, die Einheit günstig in der Zwangsversteigerung erwerben zu können.
Schon mit Schriftsatz vom 10.05.2004 hatte die Grundpfandgläubigerin ausgeführt, die WEG sei finanziell gar nicht in der Lage, einen Auftrag zu vergeben, mit Eigenleistungen brauche sich niemand zufrieden zu geben. Auch der Zwangsverwalter hat in seinem Schriftsatz vom 08.07.2004 ausgeführt, die finanzielle Situation der WEG sei mehr als angespannt. Bisher seien allerdings aus den Mieteinnahmen der Mieterin der hier gegenständlichen Einheit sehr hohe Wohngeldanteile beglichen und dadurch der Gemeinschaft Liquidität zugeführt worden. Wenn die Maßnahmen nicht durch die Gemeinschaft ausgeführt bezw. finanziert werden könnten, werde auch dieser Mieter abspringen und damit der Gemeinschaft weitere Liquidität entzogen werden.
II.
Die gemäß § 793 ZPO an sich statthafte und auch sonst zulässige sofortige Beschwerde hat vorläufigen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil er ohne vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens erlassen worden ist, durch das die Notwendigkeit der vom Zwangsverwalter beabsichtigten Arbeiten und die Höhe der voraussichtlich entstehenden Kosten geprüft worden ist.
Der angefochtene Beschluss ist ohne vorherige Anhörung der Gläubigerin erlassen worden. Nach Aktenlage war dies schon deshalb nicht veranlasst, weil das außergerichtliche Schreiben des Zwangsverwalters vom 04.03.2004 nur zwei Mängel beschreibt und nicht erkennen lässt, inwiefern zu deren Beseitigung ein Kostenaufwand von nahezu 30.000,- EUR erforderlich sein soll, zumal die Angebote erst nach Eingang der sofortigen Beschwerde zur Akte gelangt sind. Aber auch im gegenwärtigen Stadium des Verfahrens ist eine Entscheidung darüber, welche konkreten Arbeiten notwendig sind und welcher Vorschuss dafür anzufordern sein könnte, nicht möglich. Die Gläubigerin und der Zwangsverwalter streiten um die Notwendigkeit und Sinnhaftigkeit einzelner in den Angeboten enthaltener Maßnahmen, den Umfang etwa durchzuführender Arbeiten und den zu erwartenden Kostenaufwand. In solchen Fällen ist die Vorschussentscheidung wie in den Ermächtigungsfällen nach § 887 Abs. 2 ZPO durch das Gericht ohne vorherige Einholung eines Sachverständigengutachtens nur möglich, wenn das Gericht selbst über die erforderliche Sachkunde verfügt und dies darlegen kann. Der Einzelrichter der Beschwerdekammer verfügt über diese Sachkunde nicht; der Rechtspfleger hat nicht aktenkundig dargelegt, dass er über diese Sachkunde verfüge.
Für das weitere Verfahren des Amtsgerichts wird vorsorglich auf folgendes hingewiesen:
Die Aufhebungsanträge der Schuldnervertreterin und der Grundpfandgläubigerin sind nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Über diese wird das Amtsgericht gesondert zu befinden haben.
Die Frage, ob der Gläubigerin an der Fortführung des Zwangsverwaltungsverfahrens das Rechtsschutzinteresse fehlt, ist nach Aktenlage derzeit zu verneinen. Bislang findet sich in der Akte nicht eine einzige Abrechnung des Zwangsverwalters über die Einnahmen aus dem Verfahren und deren Verwendung, so dass sich schon nicht feststellen lässt, ob die Gläubigerin mit der Befriedigung ihrer Forderung rechnen kann. Zudem können Einnahmen sich möglicherweise erhöhen im Zusammenhang mit den Räumen der der Zwangsverwaltung unterliegenden Einheit, die die Familie Q bewohnen soll. Es können Forderungen anderer zu berücksichtigender Gläubiger gegebenenfalls entfallen. Das Rechtsschutzinteresse kann allenfalls entfallen, wenn sicher feststeht, dass die Gläubigerin auf Dauer keinerlei Befriedigung ihrer Forderung erwarten kann. Eine solche Feststellung ist nach Aktenlage derzeit nicht möglich.
Die Einholung eines Sachverständigengutachtens wird erst geboten sein, wenn feststeht, dass es sich bei den vom Zwangsverwalter beabsichtigten Maßnahmen um solche handelt, die unter § 152 Abs. 1 ZVG erfasst sind, hier also erforderlich sind, um das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Insoweit kommen zwar grundsätzlich Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln in Betracht, die die Benutzbarkeit des Objekts als Mietobjekt nachhaltig beeinträchtigen. Darum kann es sich vorliegend u.a. jedenfalls insoweit handeln, als das sichere Betreten beeinträchtigt ist durch abgesenkte Bodenplatten, abgebrochene Treppenfliesen und defekte Regenrinne. Es ist aber zu berücksichtigen, dass es sich soweit erkennbar ausnahmslos um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum handeln soll. Insoweit hat der Zwangsverwalter einer Sondereigentumseinheit auf der Grundlage des § 152 Abs. 1 ZVG diejenigen Rechte und Pflichten des Schuldners wahrzunehmen, die dieser als Eigentümer der Sondereigentumseinheit hat. Daraus folgt, dass Vorschuss im Rahmen des § 161 Abs. 3 ZVG nur für solche Maßnahmen in Betracht kommen kann, die der Zwangsverwalter auch durchführen darf. Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist indessen eine Angelegenheit der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Ziff. 2 WEG). Zwar kann auch eine -dann auch dem Zwangsverwalter mögliche- Notgeschäftsführung in Betracht kommen (§ 21 Abs. 2 WEG), doch betrifft das nur Maßnahmen zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, wird das Amtsgericht zu prüfen haben. Dabei ist allerdings auch zu beachten, dass Notgeschäftsführung nicht in Betracht kommt, wenn der gefahrträchtige Zustand schon längere Zeit besteht, dem Verwalter bereits geraume Zeit bekannt ist oder die Wohnungseigentümer darüber bereits Gespräche geführt haben (OLG Celle -zitiert nach JURIS- Beschl. v. 20.12.2001 -4 W 286/01- Fundstelle z.B. OLGR Celle 2002, 94-95). Zu berücksichtigen ist auch, dass ordnungsgemäße Verwaltung nicht zwingend Sanierung -wie hier in den Angeboten ersichtlich vorgesehen- erfordert, es können auch einfachere Maßnahmen, die kostengünstiger sind, wie etwa eine bloße Reparatur ausreichend sein (vgl. BayObLG -zitiert nach JURIS- Beschl.v. 14.08.2003 - 2Z BR 112/03- Fundstelle u.a. BayObLGR 2003,397, wobei der Langtext der Entscheidung nur in JURIS Datenbank Bayerische Rechtsprechung veröffentlicht zu sein scheint), wobei auch die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle spielen.
Sollte sich bei der weiteren Prüfung durch das Amtsgericht ergeben, dass unter Berücksichtigung all dessen die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nicht gegeben sind, ist nicht ersichtlich, woraus der Zwangsverwalter befugt sein sollte, die von ihm in seinem außergerichtlichen Schreiben vom 04.03.2004 angesprochene Ersatzvornahme durchzuführen. Er dürfte dann auf das beschränkt sein, worauf auch der Schuldner im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft beschränkt ist. Der Durchsetzung von Ansprüchen des Sondereigentümers in Bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums außerhalb der Notgeschäftsführung dient allerdings die Vorschussanordnung nach § 161 Abs. 3 ZVG nicht. Der zufällige Umstand, dass betreibende Gläubigerin die Eigentümergemeinschaft ist, ändert daran nichts.
Die Kostenentscheidung war dem Amtsgericht vorzubehalten.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 574 ZPO nicht erfüllt sind.