Berufung: Mieterhöhung unwirksam – Kostenmiete löst Wartefrist des § 2 MHG aus
KI-Zusammenfassung
Die Beklagten haben gegen die Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung Berufung eingelegt. Streitpunkt war, ob das Mieterhöhungsverlangen vom 20.01.1993 wirksam ist, nachdem zuvor bereits zum 01.08.1992 die Kostenmiete erhöht worden war und die Preisbindung weggefallen war. Das Landgericht Bonn hält die Klage für unzulässig: Die frühere Erhöhung löste die einjährige Wartefrist des § 2 Abs.1 MHG aus, sodass das Verlangen verfrüht und damit unwirksam war.
Ausgang: Berufung der Beklagten erfolgreich; Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unbegründet/abgewiesen, Mieterhöhungsverlangen verfrüht und unwirksam
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHG ist nur zulässig, wenn der Mietzins, abgesehen von den in §§ 3–5 MHG genannten Ausnahmen, seit einem Jahr unverändert ist.
Nach Wegfall der Preisbindung ist die frühere Kostenmiete als Mietzins i.S.d. § 2 MHG zu qualifizieren; Erhöhungen der Kostenmiete lösen daher die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG aus.
Eine Änderung der Pauschalen für Verwaltung, Instandhaltung oder Schönheitsreparaturen, die zu einer Erhöhung der Kostenmiete führt, gehört nicht zu den in §§ 3–5 MHG genannten Ausnahmen und begründet somit keine Ausnahme von der einjährigen Sperrfrist.
Teilzustimmungen des Mieters zu einem bisherigen (auch unwirksamen) Erhöhungsverlangen können eine weitere Wartefrist nach § 2 MHG auslösen.
Vorinstanzen
Amtsgericht Siegburg, 3 C 192/93
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 04. März 1994 - 3 C 192/93 - abgeändert und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Rubrum
Ohne Tatbestand gem. § 543 Abs. 1 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist statthaft. Die Beklagten sind durch das angefochtene Urteil in Höhe eines die erforderliche Berufungssumme von 1.500,00 DM übersteigenden Betrages beschwert. Anders als die Streitwertfestsetzung für die Kosten gemäß § 16 GKG ist der Wert des Beschwerdegegenstandes im Sinne von § 511 a ZPO gemäß §§ 2, 3 ZPO nach dem Interesse des Berufungsführers festzusetzen, welches die Kammer in ständiger Rechtsprechung einer in Literatur und Rechtsprechung verbreiteten Auffassung folgend (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, VIII, 123) mit dem dreijährigen Wert der Mieterhöhung bemisst, das sind hier 3.690,00 DM.
Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klage ist unzulässig, weil ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen zugrunde liegt.
Die Beklagten sind nicht verpflichtet, einer Mieterhöhung von 665,03 DM auf 767,50 DM mit Wirkung vom 01.04.1993 zuzustimmen. Gemäß § 2 Abs. 1 MHG kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses u.a. nur verlangen, wenn der Mietzins, von Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist. An dieser Voraussetzung fehlt es für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen, weil der Mietzins zuvor zum 01.08.1992 erhöht worden war.
Anders als das Amtsgericht ist die Kammer der Auffassung, daß auch in·den Fällen, in denen wie vorliegend die Miete preisgebunden war, nach Wegfall der Preisbindung die frühere Kostenmiete als Mietzins im Sinne von § 2 MHG anzusehen ist mit der Folge, daß auch Erhöhungen der Kostenmiete, abgesehen von solchen den §§ 3 bis 5 MHG entsprechenden Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalzinsen und dergleichen, die Wartefrist des § 1 Abs. 1 Ziff. 1 MHG auslösen. Bereits der Wortlaut dieser Vorschrift, die die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung festlegt, lässt keinen Anhaltspunkt dafür erkennen, daß der materielle Geltungsbereich beschränkt sein solle. Ebenso wie es für eine die Wartefrist im Sinne von § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG auslösende Mieterhöhung nicht darauf ankommen, ob es sich um eine auf der Grundlage des § 2 MHG nach vorausgegangenem wirksamen oder unwirksamen Zustimmungsverlangen freiwillig oder aufgrund einer Verurteilung erfolgte Zustimmung vereinbarte handelte oder ob eine Mieterhöhung ohne Vorliegen der Voraussetzung des § 2 MHG frei vereinbart worden war, ist es einzusehen, eine weitere Einschränkung hinsichtlich der Auslösung der Sperrfrist für frühere Mieterhöhungen als die ausdrücklich im Gesetz genannten Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG in die Vorschrift hineinzuinterpretieren. Diese Auffassung der Kammer wird für die vergleichbare Frage der Geltung der Kappungsgrenze nach Wegfall der Preisbindung von der obergerichtlichen Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt (vgl. BayObLG, RE vom 23.01.1984, WuM 84, 48 und BVerfG Beschluss vom 04.12.1985, WuM 86, 101, 106), wobei kein Grund ersichtlich ist, die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Ziff. 1 MHG anders als die die Befugnisse des Vermieters mindestens ebenso stark einschränkende Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Ziff. 3 MHG zu beurteilen.
Da die Erhöhung der Kostenmiete gemäß Erklärung vom 29.06.1992 auf einer Änderung der Pauschalen für Verwaltung, Instandhaltung und Schönheitsreparaturen beruhte, also nicht auf den §§ 3 bis 5 MHG inhaltlich vergleichbaren Erhöhungen wegen gestiegener Kapitalzinsen, Aufwendungen für Nebenkosten oder Modernisierungsmaßnahmen, hat diese Mietänderungserklärung zum 01.08.1992 die einjährige Wartefrist ausgelöst, mit der Folge, daß das Mieterhöhungsverlangen vom 20.01.1993 unwirksam, weil verfrüht war (vgl. BGH, RE v. 16.06.93, ZMR 93, 453 unter ausdrücklicher Abweichung von den Rechtsentscheiden des OLG Oldenburg, WM 82, 105 und Hamm, WM 87, 114). Eine weitere Wartefrist dürfte sodann, ohne daß es hierauf für das streitgegenständliche Zustimmungsverlangen ankommt, durch die Teilzustimmung der Beklagten auf das (unwirksame) Zustimmungsverlangen mit Wirkung vom 01.04.1993 ausgelöst worden sein (vgl. Bub/Treier, a.a.O., 111. A., Rn. 341, 356).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 269 Abs. 3, 91 ZPO.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.230,00 DM