GNotKG: Keine Zusatzgebühr für Aufhebung eines Vorvertrags bei Erbbaurechtskauf
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin beantragte nach § 127 Abs. 1 GNotKG die gerichtliche Überprüfung zweier Notarkostenrechnungen im Zusammenhang mit der Übertragung eines Erbbaurechts sowie Nebenregelungen (u.a. Aufhebung von Vorrechten, Rückabtretungen, Verwahrungen/Treuhand). Das LG Bonn hob die Kostenrechnung vom 21.04.2015 teilweise auf, weil für die Aufhebung eines früheren Kaufvertrags keine eigenständige Beurkundungsgebühr anfiel und dadurch auch der Wert für die Betreuungsgebühr zu reduzieren war. Im Übrigen bestätigte es die Wertansätze für Aufhebung von Vorkaufs-/Ankaufsrecht und Grundschuld-Rückabtretungen. Die Einwendungen gegen die Rechnung vom 17.09.2015 (Verwahr- und Treuhandgebühren) blieben erfolglos.
Ausgang: Antrag gegen Kostenrechnung vom 21.04.2015 teilweise erfolgreich (Gebühr gestrichen, Wert/Betreuungsgebühr reduziert); Einwendungen gegen Rechnung vom 17.09.2015 abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Vertragsaufhebung stellt keinen eigenständigen gebührenrechtlichen Beurkundungsgegenstand dar, wenn sie mit einem sachlichen Grund i.S.d. § 93 Abs. 2 GNotKG in einer Urkunde mit einem weiteren Hauptgeschäft zusammengefasst ist und ihr gegenüber keine Eigenständigkeit zukommt.
Ein sachlicher Grund i.S.d. § 93 Abs. 2 GNotKG setzt einen rechtlichen Verknüpfungswillen voraus; hierfür genügt ein wechselseitiger sachlicher Bezug, der sich aus Zweckbeziehung oder Abhängigkeitsverhältnis der Regelungsgegenstände ergeben kann.
Die bloße Zweckmäßigkeit, mehrere Regelungen aus Praktikabilitätsgründen gemeinsam zu beurkunden, begründet für sich genommen keinen Sachzusammenhang i.S.d. § 93 Abs. 2 GNotKG.
Der Geschäftswert für die Aufhebung eines dinglichen Vorkaufsrechts und eines Ankaufsrechts bestimmt sich nach §§ 97, 51 GNotKG, der Geschäftswert für die Rückabtretung einer Grundschuld nach §§ 97, 53 GNotKG grundsätzlich nach dem jeweiligen Nennbetrag.
Verwahrgebühren nach KV 25300 GNotKG fallen für jede einzelne Hinterlegung gesondert an; Treuhandgebühren nach KV 22201 GNotKG entstehen, wenn der Notar angewiesen ist, Eintragungsanträge nur nach besonderen Weisungen zu stellen.
Tenor
Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 15.10.2015 hin wird die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 21.04.2015 (Rechnung-Nr. 15/0306b - HE) aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
KV-Nr. GNotKG
Bezeichnung
Wert-vorschrift GNotKG
Geschäftswert
Betrag
21200
Aufhebung Vorkaufsrecht
§ 97
1.200.000,00 €
2.055,00 €
21200
Aufhebung Ankaufsrecht
§ 97
1.893.900,00 €
3.175,00 €
21200
Rückabtretung
Grundschuld
Sparkasse E/
Herr T2
§§ 119, 97, 53
355.000,00 €
735,00 €
21200
Rückabtretung
Grundschuld
Herr T/
Bl GmbH
§§ 119, 97, 53
1.500.000,00 €
2.535,00 €
21200
Rückabtretung
Grundschuld
B GmbH/
J2 AG
§§ 119, 97, 53
1.500.000,00 €
2.535,00 €
22200
Betreuungsgebühr
Anteil der Antragstellerin
§§ 97,113
8.148.900,00 €
3.811,73 €
Gesamtsumme
netto
14.846,73 €
32014
Umsatzsteuer
19%
2.820,88 € €
Rechnungsbetrag brutto
17.667,61 €
Die Einwendungen der Antragstellerin gegen die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 17.09.2015 (Rechnung-Nr. 1500148 - HE) sind unbegründet.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.
Gründe
I.
Die Stadt E bewilligte – als Eigentümerin – der Antragstellerin mit notariellem Kaufvertrag vom 29.05.2007 (Notar U in E, Urkunden-Nr. ###/2007) ein Erbbaurecht an einem Grundstück in der C-Straße in E, das mit der Stadthalle E bebaut ist. Dabei räumte die Stadt E dem jeweiligen Erbbauberechtigten ein dingliches Vorkaufsrecht und ein Ankaufsrecht ein. Mit Kaufvertrag vom 30.10.2012 (Notar Dr. L in C2, Urkunden-Nr. #####/2012) veräußerte die Antragstellerin das genannte Erbbaurecht aufschiebend bedingt zu einem Kaufpreis von 1.600.000,00 € an die G GmbH & Co. KG (heute firmierend als: T3 GmbH & Co. KG). Mit dem streitgegenständlichen Kaufvertrag – den der Antragsgegner am 19.03.2015 unter der Urkunden-Nr. ###/2015 notariell beurkundet hat – veräußerte die Antragstellerin das in Rede stehende Erbbaurecht an die E2 GmbH & Co. KG sowie die Gesellschaft für J mbH. Weiter hoben die Stadt E und die Antragstellerin in dieser Urkunde das vorbezeichnete Vorkaufsrecht und das Ankaufsrecht auf. Zudem erklärten die Antragstellerin und die T3 GmbH & Co. KG die Aufhebung des Kaufvertrages über das Erbbaurecht vom 30.10.2012. Schließlich wurden in dem streitgegenständlichen Kaufvertrag noch 3 Abtretungen einer Grundschuld rückabgewickelt. Am 21.04.2015 stellte der Antragsgegner der Antragstellerin unter der Rechnung-Nr. 15/0306b - HE für die Aufhebung des Vorkaufsrechtes, des Ankaufsrechtes, des Kaufvertrages vom 30.10.2012 und die 3 Rückabtretungen eine Kostenrechnung in Höhe von insgesamt 21.336,70 € (Bl. #-# d.A.). Nach Verwahrung von Geldbeträgen im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Kaufvertrag und treuhänderischer Eintragung der Rückabtretungen der Grundschuld übersandte der Antragsgegner der Antragstellerin am 17.09.2015 unter der Rechnung-Nr. 1500148 - HE eine weitere Rechnung in Höhe von insgesamt 6.786,75 € (Bl. # d.A.).
Mit Schriftsatz vom 15.10.2015 stellte die Antragstellerin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG und begehrte die Prüfung der beiden genannten Rechnungen des Antragsgegners. Zur Begründung berief sie sich bezüglich der Rechnung vom 21.04.2015 darauf, dass die Wertansätze zu hoch seien und es sich um einen einheitlichen Geschäftsvorgang handeln würde. Zudem habe der Antragsgegner im Termin die voraussichtlichen Beurkundungskosten der Rückabtretungen auf ca. 2.500,00 € beziffert, woran er nun gebunden sei.
Der Antragsgegner trat dem am 03.11.2015 – unter Bezugnahme auf eine dienstaufsichtsrechtliche Stellungnahme gegenüber der Präsidentin des Landgerichts C2 vom 06.10.2015 sowie die Korrespondenz in der überreichten Handakte – entgegen. Dabei rechtfertigte er seine Wertansätze und bestritt, die voraussichtlichen Beurkundungskosten der Rückabtretungen auf ca. 2.500,00 € geschätzt zu haben.
Die Bezirksrevisorin beim Landgericht C2 hat unter dem 16.12.2015 nach § 128 GNotKG Stellung genommen. Sie ist der Auffassung, die Wertansätze in den beiden streitgegenständlichen Rechnungen seien zutreffend berechnet worden.
II.
Der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 GNotKG ist bezüglich der beiden streitgegenständlichen Kostenrechnungen des Antragsgegners zulässig. Im Hinblick auf die Kostenrechnung vom 21.04.2015 ist der Antrag zudem teilweise begründet. Daher war die genannte Kostennote aufzuheben und – wie tenoriert – neu zu fassen. Bezüglich der Kostenrechnung vom 17.09.2015 hat die Antragstellerin in der Sache hingegen keinen Erfolg.
1.
Die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 21.04.2015 enthält sämtliche Pflichtangaben nach § 19 Abs. 1 und 2 GNotKG. Die Tatsache, dass die Rechtsbehelfsbelehrung nach § 7a GNotKG nur das Landgericht C2 – ohne dessen postalische Anschrift – bezeichnet, rechtfertigt für sich genommen keine Aufhebung bzw. Abänderung der streitgegenständlichen Rechnung.
Allerdings hat der Antragsgegner zu Unrecht eine Gebühr nach KV-Nr. 21200 GNotKG für die Aufhebung des Kaufvertrages vom 30.10.2012 in Höhe von 2.695,00 € in Ansatz gebracht. Diese war daher von der streitgegenständlichen Kostenrechnung in Abzug zu bringen. Folglich war zudem der Geschäftswert der nach KV-Nr. 22200 GNotKG erhobenen Betreuungsgebühr von 9.748.900,00 € auf 8.148.900,00 € zu reduzieren.
Die Aufhebung des Kaufvertrages vom 30.10.2012 stellte gegenüber dem streitgegenständlichen Kaufvertrag über das Erbbaurecht zwischen der Antragstellerin und der E2 GmbH & Co. KG sowie der Gesellschaft für J mbH keinen eigenständigen gebührenmäßigen Beurkundungsgegenstand dar. Soweit der Antragsgegner die beiden Beurkundungsgegenstände in einem Beurkundungsverfahren zusammengefasst hat, gab es dafür einen sachlichen Grund i.S.v. § 93 Abs. 2 Sätze 1 und 2 Alt. 2 GNotKG, so dass die Aufhebung des Kaufvertrages vom 30.10.2012 gegenüber dem streitgegenständlichen Kaufvertrag über das Erbbaurecht keine Eigenständigkeit hatte. In dem streitgegenständlichen Kaufvertrag kommt insoweit ein rechtlicher Verknüpfungswille zum Ausdruck. Für die Annahme eines solchen Verknüpfungswillens genügt ein wechselseitiger sachlicher Bezug der Gegenstände aufeinander. Dieser kann sich sowohl aus einer Zweckbeziehung als auch aus einem Abhängigkeitsverhältnis ergeben. Insoweit kann auf die Kriterien zur Definition des Beurkundungsgegenstandes i.S.v. § 109 Abs. 1 GNotKG zurückgegriffen werden (Diehn in: Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage 2015, § 93 Rn. 34; Bormann in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Auflage 2016, § 93 Rn. 13). Die Aufhebung der aufschiebend bedingten Veräußerung des Erbbaurechts an die G GmbH & Co. KG bzw. die T3 GmbH & Co. KG vom 30.10.2012 war für die nun vorgenommene Veräußerung des Erbbaurechtes an die E2 GmbH & Co. KG und die Gesellschaft für J mbH von zwingender Bedeutung.
Anders verhält es sich im Hinblick auf die Aufhebung des Vorkaufs- und des Ankaufsrechts sowie die 3 Rückabtretungen der Grundschuld. Diese stehen weder in Abhängigkeitsverhältnis noch in einer hinreichenden Zweckbeziehung zum streitgegenständlichen Kaufvertrag. Die Kammer verkennt nicht, dass es den Urkundsbeteiligten und dem Antragsgegner aus Praktikabilitätserwägungen zweckmäßig erschien, die Übertragung des Erbbaurechtes mit der Aufhebung des Vorkaufs- und des Ankaufsrechts sowie den Rückabtretungen zu verbinden. Dies alleine trägt jedoch noch keinen Sachzusammenhang i.S.v. § 93 Abs. 2 Sätze 1 und 2 Alt. 2 GNotKG. Die Bereinigung der (unklaren) Rechtslage bezüglich der Grundschuld erfolgte nur bei Gelegenheit der Übertragung des Erbbaurechtes und war für diese nicht grundlegend. Gleiches gilt auch für die Vorkaufs- und Ankaufsrechte der Stadt E, die eben nicht zugunsten der Antragstellerin, sondern zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten bestellt worden waren. Daher wäre eine Übertragung des Erbbaurechtes auch ohne Aufhebung des Vorkaufs- und des Ankaufsrechts und ohne Rückabtretungen der Grundschuld möglich gewesen. Insoweit ist die Aufhebung eines Vorkaufs- oder Ankaufsrechts zugunsten des Erbbauberechtigten im Zuge der Übertragung des Erbbaurechtes nicht mit dem Verzicht des Eigentümers auf ein eigenes Vorkaufs- oder Ankaufsrecht bei Übertragung des Erbbaurechtes (vgl. insoweit: OLG Celle DNotZ 1963, 354) vergleichbar. Eine originäre schuldrechtliche Verpflichtung zur Aufhebung des Vorkaufs- und des Ankaufsrechts oder zur Rückabtretung der Grundschuld – die ebenfalls einen Sachzusammenhang i.S.v. § 93 Abs. 2 Sätze 1 und 2 Alt. 2 GNotKG hätte begründen können (vgl. insoweit: OLG Hamm, Beschluss vom 25.09.2015, 15 W 74/15) – bestand nicht.
Zu Recht hat der Antragsgegner für die Aufhebung des Vorkaufsrechts gemäß den §§ 97 Abs. 1, 51 Abs. 1 Satz 2 GNotKG 50% des lastenfreien Grundstückswertes in Höhe von 2.400.000,00 €, mithin einen Betrag in Höhe von 1.200.000,00 €, in Ansatz gebracht. Dass das Grundstück später für einen Betrag in Höhe von 700.000,00 € weiter veräußert wurde, lag nur daran, dass ein Betrag in Höhe von 1.700.000,00 € zur Lastenfreistellung des Grundstückes benötigt wurde (vgl. E-Mail des Antragsgegners an die Antragstellerin vom 04.05.2015, 17:00 Uhr). Daher ist – entgegen der Auffassung der Antragstellerin – nicht von einem Grundstückswert von 700.000,00 €, sondern von einem Grundstückswert von 2.400.000,00 € auszugehen. Soweit für die Aufhebung des Ankaufsrechtes nach den §§ 97 Abs. 1, 51 Abs. 1 Satz 1 GNotKG ein Geschäftswert in Höhe von 1.893.900,00 € (300,00 € x 6.313,00 m²) angesetzt wurde, begegnet dies ebenfalls keinen Bedenken. Schließlich waren für die 3 Rückabtretungen der Grundschuld nach den §§ 97 Abs. 1, 53 Abs. 1 Satz 1 GNotKG die jeweiligen Nennbeträge in Höhe von 355.000,00 € (vgl. Ziffer III. 1. des streitgegenständlichen Kaufvertrages), 1.500.000,00 € (vgl. Ziffer III. 2. des streitgegenständlichen Kaufvertrages) und 1.500.000,00 € (vgl. Ziffer III. 2. und VI. 2. d] des streitgegenständlichen Kaufvertrages) als Geschäftswerte zu berücksichtigen. Aus alledem ergab sich ein Gesamtgeschäftswert in Höhe von 8.148.900,00 €, der für die Betreuungsgebühr relevant wurde.
Soweit die Antragstellerin vorgetragen hat, der Antragsgegner habe im Beurkundungstermin die voraussichtlichen Beurkundungskosten der Rückabtretungen auf ca. 2.500,00 € beziffert, ist der Antragsgegner dem entgegengetreten. Unabhängig von der Tatsache, dass die Antragstellerin keinen Nachweis für die in Rede stehende Kostenschätzung des Antragsgegners angeboten hat, ist von ihr auch nicht dargelegt worden, dass der Antragsgegner hinsichtlich der Beurkundungskosten der Rückabtretungen ein verbindliches Angebot oder eine vergleichbar belastbare Zusage hätte abgeben wollen. Dies wäre aufgrund der Bindung des Antragsgegners an das GNotKG auch problematisch gewesen.
2.
Bezüglich der Kostenrechnung des Antragsgegners vom 17.09.2015 gelten in formeller Hinsicht die Ausführungen unter Ziffer II. 1. sinngemäß.
Nach KV-Nr. 25300 GNotKG waren bezüglich den 9 Hinterlegungen zu dem streitgegenständlichen Kaufvertrag jeweils eine Verwahrgebühr zu berechnen. Die 2 Treuhandgebühren gemäß KV-Nr. 22201 GNotKG waren fällig, weil der Antragsgegner angewiesen worden war, die Eintragungen von 2 Rückübertragungen der Grundschuld nur nach besonderen Weisungen zu beantragen.
Der Geschäftswert der einzelnen Hinterlegungen wurde zutreffender Weise gemäß § 124 Abs. 1 Satz 1 GNotKG nach dem jeweiligen Auszahlungsbetrag bemessen. Die Beträge ergeben sich aus dem Auszug des Massenbuches vom 10.09.2015 in der Handakte. Maßgeblich für den Geschäftswert der Treuhandgebühren war nach § 113 Abs. 2 GNotKG das jeweilige Sicherungsinteresse bezüglich der beiden betroffenen Abtretungen.
Weitergehende Angriffe gegen die Kostenrechnung vom 17.09.2015 hat die Antragstellerin nicht geführt.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung ist unabhängig vom Beschwerdewert die Beschwerde zulässig. Sie wäre binnen einen Monats nach Zustellung dieser Entscheidung beim Landgericht Bonn schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle unter Angabe des Aktenzeichens 6 OH 21/15 einzulegen (§§ 129 GNotKG, 63, 64 FamFG). Die Beschwerde soll begründet werden. Das Beschwerdeverfahren ist nicht gebührenfrei.