Erbbaurecht: Wirksame Vorkaufsrechtsausübung verdrängt Vormerkung des Drittkäufers
KI-Zusammenfassung
Der Käufer eines Erbbaurechts verlangte die Berichtigung des Erbbaugrundbuchs zu seinen Gunsten und Herausgabe, weil die Grundstückseigentümerin ihr dingliches Vorkaufsrecht angeblich unwirksam ausgeübt habe. Das LG Bonn wies die Klage ab: Aus einer bloßen Auflassungsvormerkung folgt kein eigener Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB; auch ein Anspruch aus § 888 BGB scheitert wegen wirksam und fristgerecht ausgeübten Vorkaufsrechts. Auf die Widerklage wurde der Kläger zur Zustimmung zur Löschung seiner Vormerkung verurteilt, da der gesicherte Anspruch durch subjektive Unmöglichkeit (§ 275 Abs. 1 BGB) erloschen sei.
Ausgang: Klage auf Grundbuchberichtigung/Herausgabe abgewiesen; Widerklage auf Zustimmung zur Löschung der Vormerkung stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ein aus einer Auflassungsvormerkung Berechtigter kann aus dieser Rechtsposition grundsätzlich keinen eigenen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB herleiten.
Die Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts bedarf keiner notariellen Form, sondern erfolgt durch formlose Erklärung gegenüber dem Verpflichteten (§ 469 Abs. 1 S. 2 BGB).
Die Zweimonatsfrist des § 469 Abs. 2 BGB erfordert lediglich die fristgerechte Ausübungserklärung nach Zugang einer vollständigen Mitteilung; ein Vollzug des durch Ausübung entstehenden Kaufvertrags innerhalb dieser Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Ein dingliches Vorkaufsrecht wirkt Dritten gegenüber wie eine Vormerkung (§ 1098 Abs. 2 BGB) und kann gegenüber einer später eingetragenen Auflassungsvormerkung rangvorrangig sein (§ 879 Abs. 1 BGB).
Wird der durch eine Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Anspruch aufgrund nachrangiger Ranglage und wirksamer Vorkaufsrechtsausübung subjektiv unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB), erlischt die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsrecht; der Berechtigte hat die Löschung nach § 894 BGB zu bewilligen.
Tenor
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, der Berichtigung des Erbbaugrundbuchs von A des Amtsgerichts C, Blatt ###, Flur #, Flurstück Nr. ### dergestalt zuzustimmen, dass die in Abt. II unter laufender Nr. 3 der Eintragung zugunsten des Klägers eingetragene Vormerkung gelöscht wird.
3.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
4.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Berichtigung des Erbbaugrundbuchs geltend; im Wege der Widerklage begehrt die Beklagte vom Kläger Zustimmung zur Löschung einer im Erbbaugrundbuch zu seinen Gunsten eingetragenen Vormerkung.
Die Beklagte ist Eigentümerin des im Grundbuch von A des Amtsgerichts C, Blatt ## verzeichneten Grundstücks Flur #, Flurstück ###, B ## in C. Das Grundstück ist mit einem im Erbbaugrundbuch von A des Amtsgerichts C, Blatt ### eingetragenen Erbbaurecht belastet. Das Erbbaurecht wurde von der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der G H IJ. D, C-D, durch notariellen Vertrag vom 17.01.1977, wegen dessen Einzelheiten auf Anlage K 5 zur Klageschrift Bezug genommen wird, für die Dauer von 99 Jahren zum Zwecke der Errichtung eines Wohngebäudes bestellt.
Das Erbbaurecht wurde mit notariellem Vertrag vom 25.09.2017 durch den zum damaligen Zeitpunkt als Erbbauberechtigter im Erbbaugrundbuch eingetragenen Herrn E F an den Kläger veräußert, zu dessen Gunsten eine Vormerkung im Erbbaugrundbuch eingetragen wurde. Gemäß A. Ziff. 3 Satz 2 des Kaufvertrags beträgt der jährliche Erbbauzins nach Angaben des Veräußerers derzeit 1.508,67 €. Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Vertrages vom 25.09.2017 wird auf Anlage K 6 zur Klageschrift verwiesen.
Zuvor hatte der beurkundende Notar den Kläger mit E-Mail vom 14.09.2017, wegen deren Inhalt im Einzelnen auf Anlage K 2 zur Klageschrift Bezug genommen wird, darauf hingewiesen, dass die Beklagte für die Erteilung der Zustimmung darauf bestehen werde, dass die Änderung der Reallast nach „Muster 9“ vorgenommen wird. Bei dem „Muster 9“ handelt es sich um ein mit „Notarielle Änderungsvereinbarung zur Erbbauzinsreallast“ überschriebenes Vertragsmuster, wegen dessen Einzelheiten auf Anlage K 3 zur Klageschrift verwiesen wird.
Unter dem 29.09.2017 bzw. 11.10.2017 (Genehmigungsvermerk der kirchlichen Aufsichtsbehörde) stimmte die Beklagte der Veräußerung des Erbbaurechts gemäß Kaufvertrag vom 25.09.2017 zu und teilte zugleich mit, dass ein Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts für diesen Verkaufsfall nicht abgegeben werde, vielmehr die Grundstückseigentümerin überlege und derzeit berate, das Vorkaufsrecht auszuüben (vgl. Anlage K 7 zur Klageschrift).
Mit Schreiben vom 15.11.2017 (Anlage K 9 zur Klageschrift) übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht gegenüber Herrn E F aus.
Mit einem zwischen der Beklagten und Herrn E F geschlossenen notariellen Vertrag vom 07.03.2018, wegen dessen Einzelheiten auf Anlage K 15 zum Schriftsatz des Klägers vom 22.12.2018 verwiesen wird, wurden unter Bezugnahme auf den Wortlaut der Vorurkunde u.a. sämtliche dort enthaltenen Bewilligungen und Grundbuchanträge im eigenen Namen wiederholt. In der Folge wurde die Beklagte als Erbbauberechtigte im Erbbaugrundbuch eingetragen.
Der Kläger ist der Auffassung, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte sei unwirksam. Schon die Frist gemäß § 469 Abs. 2 BGB sei nicht eingehalten, denn nicht nur die Mitteilung der Grundstückseigentümerin müsse innerhalb von zwei Monaten erfolgen, sondern es bedürfe auch eines Vollzugs des neu entstandenen Kaufvertrages. Abgesehen davon habe die Beklagte ihr Vorkaufsrecht aber auch in sittenwidriger Weise ausgeübt; sie habe in Spekulationsabsicht und zur Umgehung des § 9a ErbbauRG gehandelt, um – wie die Verkaufsanzeige vom 20.02.2018 (Anlage K 10 zur Klageschrift) mit dem dort angegebenen Erbbauzins in Höhe von maximal 4.672,50 €/Jahr belege – einen fast dreimal so hohen Erbbauzins zu erzielen, als zwischen ihr und Herrn E F – durchaus marktangemessen bzw. bereits über dem Marktniveau in C liegend - vereinbart gewesen sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts verstoße gegen §§ 134, 138 BGB, weshalb der dadurch vermeintlich zustande gekommene Erbbaurechtskaufvertrag zwischen der Beklagten und Herrn E F nichtig sei. Die in der E-Mail des Notars vom 14.09.2017 (Anlage K 2 zur Klageschrift) in Bezug genommenen Regelungen in „Muster 9“ seien gemäß §§ 305, 307 ff. BGB unwirksam. Hilfsweise stehe dem Kläger, falls ein Anspruch auf Berichtigung des Erbbaugrundbuchs gemäß § 894 BGB nicht in Betracht komme, ein Anspruch aus § 888 BGB zu.
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, der Berichtigung des Erbbaurechtsgrundbuchs von A, Blatt ### geführt beim Amtsgericht C dahingehend zuzustimmen, dass an ihrer statt als Erbbauberechtigter im Erbbaurechtsgrundbuch von A, Blatt ### eingetragenen Erbbaurechts Gemarkung A, Flur # Flurstück Nr. ###, Größe von 623 qm, des Amtsgerichts C, der Kläger in Abteilung I eingetragen wird;
2.
die Beklagte zu verurteilen, das genannte Erbbaurecht samt Gebäude in geräumtem Zustand an den Kläger herauszugeben.
Hinsichtlich der Widerklage beantragt der Kläger,
diese abzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Im Wege der Widerklage beantragt die Beklagte,
den Kläger zu verurteilen, der Berichtigung des Erbbaugrundbuchs von A des Amtsgerichts C, Blatt ###, Flur #, Flurstück Nr. ### dergestalt zuzustimmen, dass die in Abt. II unter laufender Nr. 3 der Eintragung zugunsten des Klägers eingetragene Vormerkung gelöscht wird.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass dem Kläger weder ein Anspruch aus § 894 BGB noch aus § 888 BGB zustehe. Sie habe ihr Vorkaufsrecht wirksam, insbesondere fristgerecht, ausgeübt. Ein Verstoß gegen §§ 134, 138 BGB liege nicht vor. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei weder treuwidrig noch in sonstiger rechtsmissbräuchlicher Weise ausgeübt worden. Die Beklagte sei in ihrer Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts frei und weder Verkäufer noch Käufer Rechenschaft darüber schuldig, aus welchen Gründen sie ihr Vorkaufsrecht ausübe. Abgesehen davon habe die Beklagte grundsätzlich ein anerkennenswertes Interesse, insbesondere bei schon seit Jahrzehnten laufenden Erbbaurechten zu prüfen, ob der Erbbauzins noch wirtschaftlich ist, und sei deshalb auch berechtigt, den Erbbauzins gegebenenfalls anzupassen. Versuche seitens der Beklagten, mit dem Kläger im Vorfeld der notariellen Beurkundung einen erhöhten Erbbauzins zu vereinbaren, habe es – was zwischen den Parteien unstreitig ist – nicht gegeben. Letztlich habe der Kläger wegen des der Beklagten zustehenden Vorkaufsrechts nie mehr als eine „Chance“ auf den Erwerb des streitgegenständlichen Vorkaufsrechts gehabt. Da die Beklagte ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt und das Erbbaurecht durch die am 07.03.2018 vollzogene dingliche Übertragung erworben habe, sei der durch die Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Anspruch nach § 275 BGB erloschen mit der Folge, dass auch die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsrecht erloschen sei; das Grundbuch sei daher insoweit unrichtig, weshalb die Beklagte von dem als Vormerkungsberechtigtem eingetragenen Kläger gemäß § 894 BGB Anspruch auf Berichtigung habe.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.09.2019 (Bl. 96 f. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg; die Widerklage ist zulässig und in vollem Umfang begründet.
Klage
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch gemäß § 894 BGB auf Berichtigung des Erbbaugrundbuchs.
Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB kann derjenige verlangen, dessen Recht nicht oder nicht richtig im Grundbuch eingetragen ist oder der durch die Eintragung einer in Wahrheit nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung unmittelbar beeinträchtigt ist.
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Zugunsten des Klägers ist nur eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Einräumung eines dinglichen Rechts eingetragen. In dieser Rechtsposition steht ihm selbst dann, wenn das Grundbuch unrichtig wäre (weil die als solche eingetragene Beklagte in Wahrheit nicht Erbbauberechtigte ist), kein eigener Berichtigungsanspruch zu (vgl. BeckOK BGB, Stand: 01.08.2019, § 894 BGB Rn. 18; OLG München, B. v. 10.02.2016, BeckRS 2016, 3116).
2.
Dem Kläger steht auch gemäß § 888 BGB kein Anspruch als Vormerkungsberechtigter auf Zustimmung zu seiner Eintragung als Erbbauberechtigter gegen die Beklagte zu.
a)
Zugunsten der Beklagten als Grundstückseigentümerin ist im Erbbaugrundbuch in Abt. II. Ziff. 1 ein dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094 ff. BGB) für alle Verkaufsfälle eingetragen. Dritten gegenüber hat das dingliche Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstandenen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums (vgl. § 1098 Abs. 2 BGB), d.h. im vorliegenden Falle sichert das dingliche Vorkaufsrecht auch einen durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte entstandenen Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts. Dieses Vorkaufsrecht geht zudem im Rang der erst später eingetragenen Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers (vgl. Abteilung II. Ziff. 3 des Erbbaugrundbuches) vor (§ 879 Abs. 1 BGB).
b)
Die Beklagte hat das ihr zustehende Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, weshalb zwischen ihr und Herrn E F zu den Konditionen des zwischen diesem und dem Kläger geschlossenen notariellen Vertrags vom 25.09.2017 ein Kaufvertrag zustande gekommen ist (§§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 464 Abs. 2 BGB); dem trägt der notariell beurkundete Vertrag vom 07.03.2018 zwischen Herrn E F und der Beklagten (Anlage K 15 zum Schriftsatz des Klägers) Rechnung (vgl. dort Ziff. II. Satz 1).
Im Einzelnen:
aa)
Das dingliche Vorkaufsrecht wird durch formlose Erklärung des Berechtigten gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. hierzu beck-online.Grosskommentar, Stand: 01.05.2019, § 1098 Rn. 6). Dies ist hier mit Schreiben der Beklagten vom 15.11.2017 (Anlage K 9 zur Klageschrift) geschehen.
bb)
Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte auch fristgerecht.
Gemäß § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB kann das Vorkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung des Vorkaufsverpflichteten über den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags (vgl. § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB) ausgeübt werden. Voraussetzung für den Fristbeginn ist der Empfang der vollständigen und richtigen Mitteilung gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB; außerdem muss zu dieser Zeit bereits ein rechtswirksamer Drittkauf vorliegen, einschließlich einer evtl. erforderlichen behördlichen Genehmigung (Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 78. Aufl., § 469 Rn. 3).
Diese Frist ist vorliegend gewahrt.
Der notarielle Kaufvertrag zwischen Herrn E F und dem Kläger datiert vom 25.09.2017; die zur Wirksamkeit der Erbbaurechtsveräußerung erforderliche Zustimmung der Beklagten (§§ 5 Abs. 1, 6 Abs. 1 ErbbauRG i.V.m. mit der betreffenden Eintragung im Erbbaugrundbuch, vgl. Anlage K 3 zur Klageschrift, wonach der Erbbauberechtigte zur Veräußerung und Belastung mit Grundpfandrechten oder Reallasten der schriftlichen Einwilligung des Grundstückseigentümers bedarf) wurde unter dem 29.09./11.10.2017 erteilt (vgl. Anlage K 7 zur Klageschrift).
Die vom Kläger vertretene Auffassung, wonach die Frist des § 469 Abs. 2 BGB auch für den Vollzug des neu entstandenen Kaufvertrages gelten müsse, findet im Gesetz keine Stütze; eine auslegungsbedürftige Regelungslücke besteht angesichts des klaren Wortlauts in § 469 Abs. 2 BGB nicht.
cc)
Schuldrechtliche Hindernisse, die im vorliegenden Fall die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtsausübung gehindert haben, liegen nicht vor. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte erfolgte insbesondere nicht rechtsmissbräuchlich.
Der Einwand treuwidriger oder sonst unzulässiger Rechtsausübung greift ein, wenn sich der Berechtigte gegenüber dem Verpflichteten schuldrechtlich verpflichtet hat, von seinem dinglichen Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen, wenn feststeht, dass er außerstande ist, die mit dem Vertrag verbundenen Pflichten zu erfüllen, oder wenn er auf das Vorkaufsrecht ausdrücklich oder stillschweigend verzichtet hat (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl., § 464 Rn. 3). Grundsätzlich verpflichtet § 242 BGB zur Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen des anderen Teils sowie zu einem redlichen und loyalen Verhalten (Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 78. Auflage, § 242 Rn. 6).
(1)
Hier fehlt es indes schon an der für eine Berufung auf § 242 BGB erforderlichen rechtlichen Sonderverbindung zwischen den Parteien.
§ 242 BGB beansprucht nur innerhalb rechtlicher Sonderverbindungen Geltung; hierfür genügt grundsätzlich jeder qualifizierte soziale Kontakt. Davon erfasst werden - neben vertraglichen und gesetzlichen Schuldverhältnissen – unter anderem die durch ein nichtiges Rechtsgeschäft entstandene Rechtsbeziehung, Vertragsverhandlungen, dauernde Geschäftsbeziehungen, Nachwirkungen eines Vertrags, die durch einen Rechtsverstoß entstandene Rechtsbeziehung sowie das Verhältnis zwischen den an einem sachenrechtlichen Rangverhältnis Beteiligten (Palandt, a.a.O., § 242 Rn. 5).
Eine solche rechtliche Sonderverbindung besteht im vorliegenden Fall zwischen den Parteien nicht. Daraus, dass die Beklagte mit Ausübung des Vorkaufsrechts – deren Wirksamkeit unterstellt - zu den Bedingungen des zwischen Herrn E F und dem Kläger geschlossenen Vertrags ein eigenes Schuldverhältnis zu dem Vorkaufsverpflichteten Herrn F begründet, resultiert keine unmittelbare Verbindung zwischen Kläger und Beklagter; vielmehr ist der Kläger hiervon lediglich mittelbar und reflexhaft betroffen, weshalb sich allenfalls der unmittelbar betroffene Vorkaufsverpflichtete Herr E F, nicht aber der nur mittelbar von der Ausübung des Vorkaufsrechts tangierte Kläger gegenüber der Beklagten auf eine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Vorkaufsrechts berufen könnte.
(2)
Letztlich kann dies aber dahingestellt bleiben. Selbst wenn zwischen den Parteien eine rechtliche Sonderverbindung bestünde, könnte sich der Kläger gegenüber der Beklagten nicht auf § 242 BGB berufen, weil es an einer rechtsmissbräuchlichen Ausübung des Vorkaufsrechts fehlt.
Eine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Vorkaufsrechts ist hier schon deshalb nicht erkennbar, weil der Berechtigte im Allgemeinen darin frei ist, über die Ausübung seines Rechts nach eigenem Ermessen zu entscheiden (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl., § 464 Rn. 3). Ein Verstoß gegen § 242 BGB liegt daher selbst dann nicht vor, wenn die Beklagte ihr Vorkaufsrecht ausschließlich deshalb ausgeübt haben sollte, um das dann von ihr erworbene (Eigentümer-)Erbbaurecht anschließend an einen (anderen) Käufer veräußern zu können und mit diesem schuldrechtlich einen höheren Erbbauzins zu vereinbaren, insbesondere eine dem sog. „Vertragsmuster 9“ des K L (vgl. Anlage K 3 zur Klageschrift) entsprechende Änderung der Erbbauzinsreallast mit Wertsicherungsvereinbarung zu treffen, dies vor dem Hintergrund, dass § 9a ErbbauRG der anfänglichen Höhe des Erbbauzinses bei Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages keine Grenze setzt, da er nur für Erhöhungsverlangen gilt (vgl. hierzu Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., § 6 Rn. 65). Ein solches Ansinnen wäre jedenfalls vor dem Hintergrund, dass das hier streitgegenständliche Erbbaurecht erstmals im Jahr 1977, also vor mehr als 30 Jahren, begründet wurde, und sich die Anpassung des Erbbauzinses nach § 2 Ziff. 5 des zwischen Herrn E F und der Beklagten bzw. deren Rechtsvorgängerin geschlossenen notariellen Vertrages vom 17.01.1977 (Anlage K 5 zur Klageschrift) richtet (ggf. begrenzt durch § 9a ErbbauRG), nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen, zumal die Beklagte mit einem neuen Erbbaurechtsnehmer einen neuen Vertrag über 99 Jahre abschließen würde. Die in dem „Vertragsmuster 9“ unter Ziff. III. 2. vorgesehene Wertsicherungsklausel knüpft im Übrigen an den Verbraucherpreisindex und nicht an die Entwicklung der Grundstückspreise an, weshalb sie nicht zu beanstanden ist. Dass der in der Anzeige des Immobilienmaklers (Anlage K 10 zur Klageschrift) für das streitgegenständliche Objekt genannte jährliche Erbbauzins (4.572,50 € bzw. bei Eigennutzung 3.738 €) derart unangemessen und ortsunüblich ist, dass die Annahme gerechtfertigt ist, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zu bloßen Spekulationszwecken erfolgt mit der Folge, diese ausnahmsweise als rechtsmissbräuchlich anzusehen, kann nicht festgestellt werden und wird im Übrigen auch vom Kläger nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Der Kläger trägt insoweit lediglich vor, dass der zwischen dem Verkäufer und der Beklagten schuldrechtlich vereinbarte Erbbauzins in Höhe von 1.508,67 €/Jahr „durchaus marktangemessen bzw. bereits über dem Marktniveau in C“ sei, und bietet hierfür - indes untauglichen - Beweis durch Zeugnis seines Vaters bzw. noch zu benennender Mitarbeiter der Rendantur sowie Parteivernehmung der Beklagten an (vgl. Bl. 12 R, 13 d.A.). Selbst wenn der vereinbarte Erbbauzins in Höhe von 1.508,67 € „durchaus marktangemessen“ ist bzw. sogar „bereits über dem Marktniveau in C“ liegt, bedeutet dies nicht im Umkehrschluss, dass der in der fraglichen Immobilienanzeige genannte Erbbauzins unverhältnismäßig hoch und unangemessen ist. Dies gilt umso mehr, als der Erbbauzins, der eine jährliche Gebühr, eine Art Miete, für die Nutzung des im Eigentum des Erbbaurechtsgebers verbliebenen Grundstücks darstellt, gerichtsbekannt in der Regel 3 % bis 5 % des Grundstückswertes beträgt (vgl. Wikipedia „Erbbauzins“, dort „Höhe des Erbbauzinses“); im Hinblick auf die Entwicklung der Bodenpreise seit 1977 erscheint die in der Immobilienanzeige genannte Höhe des Erbbauzinses somit durchaus angemessen.
Das Argument des Klägers, die Beklagte wolle mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die in § 9a ErbbauRG getroffene Regelung „umgehen“, ist nicht durchgreifend. Die Beklagte weist in ihrem Schriftsatz vom 18.04.2019 (Bl. 74 ff. d.A.) zutreffend darauf hin, dass der Kläger wegen des Vorkaufsrechts der Beklagten nie mehr als eine bloße Chance hatte, das Erbbaurecht an dem streitgegenständlichen Grundstück zu erwerben. Die Beklagte ist darin frei, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, und zwar auch – und erst recht – dann, wenn sie der Auffassung ist, dass der bei schon seit Jahrzehnten laufenden Erbbaurechten vereinbarte Erbbauzins nicht mehr wirtschaftlich und/oder nicht mehr angemessen ist. Diese Vorgehensweise ist weder „sittenwidrig“ noch widerspricht sie dem Zweck des Erbbaurechts, einerseits auch finanziell schwächer gestellten Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen zu geben und andererseits Bodenspekulationen zu bekämpfen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem an den Vater des Klägers gerichteten Schreiben der Beklagten vom 18.01.2017 (Anlage K 1 zur Klageschrift). Im Gegenteil: Es heißt dort, dass der Grundstückseigentümer im Rahmen eines Verkaufs eines Erbbaurechtes prüft, ob Leistung und Gegenleistung, also Grundstückswert und Erbbauzins, noch in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen, und dann, wenn der Grundstückseigentümer zu dem Ergebnis kommt, dass dieses Gleichgewicht nicht mehr in ausreichendem Maße besteht, „nur im Rahmen seines Vorkaufsrechtes die Möglichkeit zur Korrektur“ hat, „indem er von seinem Recht Gebrauch macht“. Ein solches Vorgehen ist, gerade im Hinblick auf die lange Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages, nicht zu beanstanden und stellt daher kein rechtsmissbräuchliches Verhalten dar.
Schließlich ist es zwischen den Parteien sogar unstreitig, dass es irgendwelche Versuche der Beklagten, den Kläger zum Abschluss einer Vereinbarung über eine (außerordentliche) Erhöhung des Erbbauzinses zu bewegen, indem für den Fall, dass er, der Kläger, sich mit einer solchen Erhöhung nicht einverstanden erklärt, mit der Ausübung des Erbbaurechts „gedroht“ wird, nicht gegeben hat. Auch die E-Mail des Notars vom 14.09.2017 (Anlage K 2 zur Klageschrift) stellt keine solche „Drohung“ dar, sondern lediglich einen – aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers völlig neutralen - Hinweis auf das „Vertragsmuster 9“ des K L; dies gilt umso mehr, als schon nicht erkennbar ist, dass und inwieweit sich die Beklagte das E-Mail-Schreiben des Notars überhaupt zurechnen lassen muss. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob eine etwaige „Drohung“ mit der Ausübung des Vorkaufsrechts für den Fall, dass einer Erhöhung des Erbbauzinses nicht zugestimmt werde, die anschließende Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte in einem anderen Lichte erscheinen ließe und ausnahmsweise als „rechtsmissbräuchlich“ zu bewerten wäre.
Ebenso wenig hat die Beklagte ihre nach dem Inhalt des Erbbaurechts erforderliche Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts – was unzulässig wäre - davon abhängig gemacht, dass der Kläger rechtsgeschäftliche Erklärungen abgibt, die zu einer Veränderung oder Klarstellung des dinglichen oder schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses führen sollen, insbesondere zu einer über § 9a ErbbauRG hinausgehenden Erhöhung des Erbbauzinses (vgl. hierzu OLG Hamm, B. v. 03.11.2005, DNotZ 2006, 206 ff., zitiert nach juris). Vielmehr ist die Zustimmung zur Erbbaurechtsveräußerung (Anlage K 7 zur Klageschrift) unstreitig – und zwar „ohne Wenn und Aber“ - von der Beklagten erteilt worden.
Nach alledem kann eine rechtsmissbräuchliche Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte nicht festgestellt werden. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgen ein etwaig rechtsmissbräuchlich ausgeübtes Vorkaufsrecht im vorliegenden Fall hätte, d.h. (1.) ob und inwieweit dies dazu führen würde, dass der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kaufvertrag zwischen der Beklagten und Herrn E F gemäß §§ 134, 138 Abs. 1 BGB nichtig ist und (2.) ob und inwieweit dies auf das dingliche Erfüllungsgeschäft „durchschlägt“ mit der Folge, dass der Erwerb des eingetragenen Erbbaurechts durch die Beklagte gegenüber dem vormerkungsberechtigten Kläger unwirksam ist (§ 888 BGB).
3.
Eine etwaige auf Feststellung der „Nichtigkeit der Auflassung“ gerichtete Feststellungsklage (vgl. Seite 45 in der Klageschrift, Bl. 24 d.A.) wäre im Übrigen - wegen des grundsätzlichen Vorrangs der Leistungsklage - mangels Feststellungsinteresses bereits unzulässig.
Widerklage
Nachdem die Klage auf Zustimmung gemäß § 888 BGB aus den dargelegten Gründen ohne Erfolg ist, hat im Umkehrschluss die Beklagte gegen den Kläger gemäß § 894 BGB Anspruch auf Bewilligung der Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung.
Der sich ursprünglich aus dem notariellen Kaufvertrag mit Herrn E F vom 25.09.2017 ergebende Anspruch des Klägers auf Übertragung des Erbbaurechts ist nach (wirksamer) Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte hinfällig geworden. Der Kläger kann aus der Vormerkung keine Ansprüche mehr herleiten: Mit Eintragung der Beklagten als Erbbauberechtigter ist der durch die Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Anspruch des Klägers gegen Herrn E F subjektiv unmöglich geworden mit der Folge, dass die Leistungspflicht entfallen ist (§ 275 Abs. 1 BGB); mit dem Erlöschen des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs ist auch die Vormerkung als akzessorisches Sicherungsrecht erloschen (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 78. Auflage, § 883 Rn. 2, § 886 Rn. 4). Das Grundbuch ist daher insoweit unrichtig, weshalb die Beklagte gemäß § 894 BGB vom Kläger Zustimmung zur Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Vormerkung verlangen kann.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Streitwert: 250.000 €
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.