Sommerkondensat in Tiefgarage als Werkmangel: Vorschuss für mechanische Lüftung

Landgericht Bonn · 18 O 133/08 · 17.06.2010

KI-Zusammenfassung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von den Bauträgern einen Vorschuss zur Selbstvornahme wegen außergewöhnlich hoher Sommerkondensatfeuchte in der Tiefgarage. Streitpunkt war, ob trotz trockener Bausubstanz ein Mangel i.S.d. § 633 BGB vorliegt und ob die Kosten unverhältnismäßig sind. Das LG Bonn bejahte einen Werkmangel, weil die Tiefgarage dadurch nur eingeschränkt nutzbar ist und eine Gefährdung (u.a. für abgestellte Fahrzeuge/Schimmel) droht. Es sprach 25.000 € Vorschuss sowie die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Schäden/Aufwendungen zu.

Ausgang: Klage auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung und Feststellung weiterer Ersatzpflicht vollumfänglich zugesprochen

Abstrakte Rechtssätze

Ein Werk ist nach § 633 Abs. 2 Nr. 2 BGB mangelhaft, wenn es sich wegen klimabedingter Kondensatbildung nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet, auch wenn die Bausubstanz selbst trocken und technisch fehlerfrei ausgeführt ist.

Bei einer Tiefgarage mittlerer Art und Güte darf regelmäßig erwartet werden, dass im Inneren keine außergewöhnlich hohe Luftfeuchtigkeit mit Kondensat- und Pfützenbildung auftritt, die die Nutzung beeinträchtigt oder Tropfwasser verursacht.

Erforderliche Aufwendungen i.S.d. § 637 Abs. 3 BGB sind diejenigen Maßnahmen, die ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Besteller aufgrund sachkundiger Beratung als geeignete und Erfolg versprechende Mängelbeseitigung ansehen durfte; dies kann eine mechanische Lüftungsanlage mit Kondensatabführung sein.

Die Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten (§ 635 Abs. 3, § 275 Abs. 2 BGB) ist nicht schon deshalb anzunehmen, weil das Mangelsymptom nur saisonal auftritt, wenn andernfalls auf Dauer eine ordnungsgemäße Nutzung nicht erreicht wird und nicht unerhebliche Folgeschäden drohen.

Neben einer Vorschussklage kann die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Nachbesserungskosten/Schäden zulässig sein, wenn der Besteller hieran ein Interesse an einer rechtskräftigen Klärung hat und der Mangel hinreichend bestimmt bezeichnet ist.

Tenor

1.      

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.05.2008 zu Händen der Verwalterin, der D GmbH, zu zahlen.

2.      

Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, jeden weitergehenden Aufwand und Schaden zu ersetzen, der sich aus dem Mangelsymptom Sommerkondensatfeuchte in der Tiefgarage I-Weg C-P ergibt.

3.      

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

4.      

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Mitglieder der Klägerin sind Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage I-Weg in C-P. Die Beklagten waren Bauträger und schließlich auch Verkäufer der Anlage. Wegen diverser Mängel führten die Parteien im Jahre 2004 zum Az. 18 OH 17/04 bereits ein selbständiges Beweisverfahren vor der Kammer. Nach Eingang des dortigen Gutachtens setzte die Klägerin den Beklagten eine Frist zur Mängelbeseitigung. Zwischenzeitlich sind bis auf die hier streitgegenständliche Problematik sämtliche Mängel beseitigt worden. Insofern war zwischen den Parteien eine außergerichtliche Einigung erzielt worden.

Im vorliegenden Fall begehrt die Klägerin nun Vorschusszahlung für die Selbstvornahme zur Mangelbeseitigung bezüglich hoher Kondensatfeuchte in der Tiefgarage.

Im selbständigen Beweisverfahren hatte der gerichtlich bestellte Sachverständige C2 festgestellt, dass in den damals im Jahre 2005 untersuchten Zeiträumen von Ende April/Anfang Mai 2005 und Mitte bis Ende Mai, Juni und Juli zum Teil eine „exorbitant hohe Luftfeuchtigkeit“ in der Tiefgarage auftrat (vgl. Bl. ### f. d. A. 18 OH 17/04). Der Sachverständige führte aus, dies rühre daher, dass die Wandtemperaturen im Bereich der Tiefgarage und die Oberflächentemperaturen der Böden um ca. 3 °C tiefer lägen als die Tautemperatur der angrenzenden Raumluft, so dass die in der Luft enthaltene Feuchtigkeit dort kondensiere. Dieses Kondensat bilde sich zunächst in Form von Tröpfchen, trüge aber auch zur Erhöhung der relativen Luftfeuchtigkeit bei, tropfe dann aber nach unten, sammele sich unterhalb des Gussasphaltes an der Grenzfläche zum Beton und führe sodann auch zu erkennbaren Feuchtekränzen (Bl. ### 18 OH 17/04). Zudem sammelten sich Pfützen. Ausgeschlossen werden könne jedoch, dass das Wasser aus den Bauteilen selbst kommt. Diese seien völlig trocken. Es handele sich ausschließlich um ein Problem des Kondensats. Bezüglich der Mängelbeseitigung empfahl der Sachverständige, die Tiefgarage mit einer zusätzlichen, motorisch betrieben Lüftung auszustatten. Die Klägerin ließ die Kosten einer solchen Anlage von einem Ingenieurbüro schätzen. Demnach beliefen sich diese auf ca. 20.000 € netto nebst zusätzlichen Planungskosten.

Nach einem weiteren, im vorliegenden Streitverfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen C2 konnte dieser ausschließen, dass es sich bei dem vorgefundenen Feuchtigkeitsaufkommen um von den dort abgestellten Autos eingeschlepptes Schmelz- oder Regenwasser handelt. Denn zum Zeitpunkt seiner Messungen seien keine solchen Niederschläge aufgetreten. Zudem konnte er ausschließen, dass die mangelnde Durchlüftung der TG durch von den Eigentümern vorgenommene Abdeckungen der Lüftungsgitter verursacht ist. Jedenfalls zum Zeitpunkt seiner Ortsbesichtigung stellte er fest, dass die Lüftungsschächte nach außen hin ausreichend frei seien und ihre Funktion erfüllten, also mit den Feuchtigkeitsproblemen nichts zu tun hätten. Ferner meint der Sachverständige auch, dass die erhöhte Luftfeuchtigkeit zu einer höheren Korrosionsgefahr für die dort abgestellten PKW führt. Jedenfalls bestehe aber die Gefahr, dass von der Betonoberfläche herabtropfendes Wasser zu Lackschäden an den Autos führt, da sich dieses zuvor an der Betonrandzone alkalisch angereichert habe, also einen relativ hohen pH-Wert im Vergleich zu normalem Leitungswasser aufweise und so schädlicher für die Fahrzeuge sein könne. Dies führe dann dazu, dass sich auf den Autolacken weißliche Flecken bilden. Schäden an der Rohbausubstanz seien nicht zu erwarten, jedoch sei Schimmelbildung aufgrund der hohen Feuchtegrade möglich.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Lüftungsbedingungen seien nicht dergestalt, dass sie den üblichen Anforderungen entsprächen. Insofern meint sie, es läge ein Mangel i.S.d. § 633 BGB vor, welcher sie zur Geltendmachung von Vorschuss zur Mängelbeseitigung berechtige, nachdem die Beklagten diese ablehnten.

Die Klägerin beantragt,

1.       die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie, zu Händen des Verwalters der D GmbH, 25.000,00 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2.       festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, jeden weitergehenden Aufwand und Schaden zu ersetzen, der sich aus folgendem Mangelsymptom ergibt: In der Tiefgarage herrscht von Zeit zu Zeit eine unzulässig hohe Kondensatfeuchte, insbesondere im Sommer.

Die Beklagten beantragen,

                                          die Klage abzuweisen.

Sie meinen, dieser Zustand stelle keinen Mangel i.S.d. § 633 BGB dar. Das Bauwerk selbst sei nicht mangelhaft erstellt worden. Denn die Feuchtigkeit sei gerade nicht auf die Bausubstanz zurückzuführen. Sie meint daher, das Bauwerk sei ordnungsgemäß erstellt. Vielmehr sei diese „Sommerkondensatbildung“ ein normales und übliches und überdies physikalisch leicht erklärbares Phänomen, welches als solches hinzunehmen ist. Jedenfalls seien die angesetzten Kosten unverhältnismäßig.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Vorschusszahlung für zur Beseitigung des Mangels erforderliche Aufwendungen nach §§ 634 Nr. 2, 637, 633 BGB zu.

1.

Die Tatsache, dass bei den entsprechenden Außen- und Innentemperaturen eine wesentlich erhöhte Luftfeuchtigkeit im Inneren der Tiefgarage auftritt und sich Kondensat an den Wänden, Decken und am Boden bildet, welches auch zeitweilig herabtropft, stellt einen Mangel des Gewerks i.S.d. § 633 BGB dar.

Ein Mangel ist zunächst jede negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Eine besondere Beschaffenheit nach vertraglicher Vereinbarung lag nicht vor, so dass das Werk nach § 633 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur dann mangelfrei ist, wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken gleicher Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.

Nach Ansicht der Kammer steht von einer Tiefgarage mittlerer Art und Güte zu erwarten, dass diese in ihrem Inneren trocken ist und auch bei widrigen Witterungsverhältnissen keine außergewöhnlich hohe Luftfeuchtigkeit aufweist bzw. sich sogar Kondensat bildet und in Form von Tropfen auf die dort abgestellten Gegenstände und sich dort aufhaltenden Menschen herabtropft. Dieses hier auftretende Phänomen ist nach Ansicht der Kammer für eine Tiefgarage mittlerer Art und Güte nicht mehr als üblich und hinnehmbar anzusehen.

Auch wenn hier unstreitig ist, dass an dem Bauwerk bzw. an der Bausubstanz selbst keinerlei Mängel bestehen und die Feuchtigkeitsbildung auf äußeren Umständen beruht, ist der vorgefundene Zustand dennoch deshalb mangelhaft, da die Tiefgarage in diesem Zustand nur eingeschränkt nutzbar ist. Die Beklagte führt im Wesentlichen an, dass es sich bei der hier auftretenden Bildung von Kondenswasser um einen völlig normalen Vorgang handele, der physikalisch „nun einmal so sei“ und insofern als solcher hinzunehmen sei. Die Ursache der Kondensatbildung und der dem zugrunde liegende physikalische Vorgang könne und solle hier nicht in Abrede gestellt werden. Jedoch führt dies gerade dazu, dass es in der Tiefgarage über eine gewisse, nicht unwesentliche Zeit bei entsprechenden Witterungsverhältnissen zu einer hohen Feuchtigkeitsbelastung bis hin zur Pfützenbildung kommt. Der Sachverständige führte nachvollziehbar aus, dass dies immer dann der Fall ist, wenn die Oberflächentemperaturen tiefer liegen (bei den vorgenommenen Messungen um ca. 3 °C), als die Taupunkttemperatur der angrenzenden Raumluft. Aufgrund dessen komme es zu einer erheblichen Schwitzwasser- bzw. Kondensatbildung, wobei der Sachverständige meint, dass diese hier außergewöhnlich hoch sei. Es seien Werte der relativen Luftfeuchte von teilweise deutlich über 90 % aufgetreten. Üblicherweise sollten diese im Mittel aber bei 65 % liegen.

Das sich sodann bildende Kondensat trete zunächst in Form von Tröpfchen auf. Der Sachverständige berichtete hier von feinen Tröpfchen, die in erheblichem Umfang „millionenfach“ unter der Decke hingen. Zwar konnte der Sachverständige bei seinen letzten Messungen nicht beobachten, dass diese tatsächlich von der Decke herabtropften. Er schloss dies aber aus der Tatsache, dass auch bei früheren Messungen deutliche Pfützen auf der Bodenplatte festzustellen waren und ausgeschlossen werden konnte, dass die Bodenplatte selbst undicht war, so dass auch diese Pfützenbildung auf das Kondenswasser zurückzuführen war. Zudem falle Wasser immer dann in tropfbarer Form an, wenn die jeweiligen Sättigungswerte erreicht werden. Dies sei hier über weite Teilbereiche der Garage der Fall gewesen (Vgl. Gutachten vom 10.08.2009, S. #). Dies erscheint auch der Kammer logisch und nachvollziehbar, nachdem im selbständigen Beweisverfahren sämtliche andere Ursachen dieser Pfützenbildung und der auftretenden Feuchtigkeit insgesamt ausgeschlossen werden konnten. Insbesondere erläuterte der Sachverständige auch, dass es sich dabei nicht um eingeschlepptes Niederschlagswasser handelte, da er seine Messungen bzw. die hier relevanten Feststellungen durchgehend an niederschlagsfreien Sommertagen durchgeführt hatte. Das Wasser sammle sich zudem unterhalb des Gussasphaltes an der Grenzfläche zum Beton, steige dann kapillar an den aufgehenden Bauteilen hoch und führe dort zu erkennbaren Feuchtekränzen. Dies in seiner Gesamtschau betrachtet stellt nach Ansicht der Kammer einen Mangel der Tiefgarage dar.

Wenn die Klimasituation in einem solchen Bauwerk derart aussieht, dass sich in ungewöhnlich hohem Maße Kondensat bildet, so hat der Bauherr dafür zu sorgen, dass diese Feuchtigkeit verhindert bzw. beseitigt wird. So führte der Sachverständige auch an, dass bei einer solchen örtlichen Situation es regelmäßig Aufgabe des Planers einer solchen Anlage sei, sich Gedanken über die Belüftung zu machen. Insofern könne es durchaus günstige natürliche Belüftungsverhältnisse geben; wenn diese aber gerade nicht vorhanden seien, müsse der Planer andere Optionen in Betracht ziehen. Zwar gebe es keine festgeschriebene Norm, die für eine Tiefgarage vorgibt, ab wann eine bedenkliche Taupunkttemperatur überschritten ist. Vorliegend meint der Sachverständige aber, dass von einer unzureichenden Lüftungssituation auszugehen ist.

Dem schließt sich die Kammer nach eigener kritischer Würdigung an. Die von dem Sachverständigen angeregte Lüftungsanlage scheint daher die einzig geeignete Lösung zu sein. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – eine solche Anlage zunächst nicht ausdrücklich vereinbart war. Denn wenn die äußeren Umstände und Klimaverhältnisse so sind, dass sich in der Tiefgarage eine solche unnormale Menge Kondenswasser bildet, dann ist für ein Werk mittlerer Art und Güte erforderlich, dass dem abgeholfen wird. Dies gilt umso mehr, wenn – wie der Sachverständige nachvollziehbar darlegt – die eingestellten PKW sonst einer höheren Schadensgefahr ausgesetzt sind und ggfls. Schimmelbildung droht. Das Argument der Beklagten, Pkw seien üblicherweise gegen Wassereinwirkungen geschützt und gerade dazu ausgerüstet, dem Stand zu halten, überzeugt nicht. Denn als Eigentümer/Mieter einer (Tief-)Garage darf man nach Ansicht der Kammer regelmäßig erwarten, dass das eingestellte Fahrzeug geschützt und trocken untergestellt ist. Dies gilt umso mehr für wertvolle Fahrzeuge oder sogar offene Cabrios. Ansonsten bestünde – jedenfalls klimatechnisch – kein großer Unterschied mehr zum Abstellen auf einem Außenstellplatz oder einer anderen Freifläche. Es dürfte sogar davon auszugehen sein, dass die in einer übermäßig feuchten Tiefgarage abgestellten Autos einer höheren Korrosionsgefahr ausgesetzt sind als im Freien abgestellte Fahrzeuge. Denn Autos sind durchaus dafür ausgerüstet, einem kräftigen Regenschauer standzuhalten, und im Freien trocknet die Feuchtigkeit dann auch relativ schnell wieder ab. Sind die Fahrzeuge aber dauerhaft einer so hohen Luftfeuchtigkeit ausgesetzt und können gerade nicht schnell wieder abtrocknen, dann besteht eine höhere Gefahr von Rost- und auch Schimmelbildung. Diese wird noch verstärkt durch den vom Sachverständigen festgestellten Umstand, dass sich das Kondenswasser am Beton alkalisch anreichert und damit noch stärker korrosiv wirkt. Dies verkehrt aber den Sinn der Abstellung des Fahrzeugs in einer „geschützten“ Tiefgarage in sein Gegenteil.

2.

Die hier mit der Vorschussklage begehrten Aufwendungen sind auch erforderlich. Erforderlich i.S.d. § 637 Abs. 3 BGB sind solche Aufwendungen, die ein wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung für eine vertretbare, d.h. geeignete und Erfolg versprechende Maßnahme der Mängelbeseitigung erbringen konnte und musste (Palandt/Sprau, § 637 Rn. 7). Dass der Einbau einer mechanischen Klimaanlage mit einem Kondensatsammler die Feuchtigkeit innerhalb der Tiefgarage erheblich reduzieren kann, hat der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt (Bl # d. Ergänzungsgutachtens vom 02.11.2009). Ferner hat er den Einbau einer solchen Anlage als einzigen gangbaren Weg aufgezeigt (vgl. Bl ### d.A. 18 OH 17/04) und meint, bereits der Planer habe sich darüber Gedanken machen müssen, nachdem die natürliche Belüftung nicht ausreichend ist. Der Sachverständige erläuterte ferner, eine mechanische Klimaanlage sei so konstruiert, dass sie im Bereich, wo Außenluft mit höherer Luftfeuchtigkeit in die Tiefgarage einströmt, eine Kondensatabschlagskammer hat. Bei der Durchströmung entstehe ein Temperaturgefälle, da schnell bewegte Luft kühler sei als ruhende Luft. Aufgrund der so bewirkten Luftabkühlung schlage sich planmäßig im Bereich der Einströmung Kondensat an den Wänden der Schachtanlage ab, falle aus, werde gesammelt und unschädlich nach unten abgeführt. Damit sei die Luft, die von außen durch den Kondensatsammler geleitet wird und dann in die Tiefgarage gelangt, letztlich trockener als die in der Garage vorhandene Luft. Die Absaugöffnungen wiederum entnähmen der Tiefgarage Luft, leiteten sie in die Lüftungskanäle und führten sie von dort nach außen ab. Dies führe insgesamt zu einer deutlichen Abtrocknung der Luft in der Tiefgarage. Auf diesem Prinzip basierten sämtliche gängigen mechanischen Lüftungsanlagen mit Kondensatsammler. Andererseits gebe es auch reine Kondensatsammler, die der Luft Feuchtigkeit entziehen, ohne dass es dafür des oben geschilderten „Umluftprinzips“ bedarf. Aufgrund dieser nachvollziehbaren und schlüssigen Ausführungen des Sachverständigen hält auch die Kammer eine mechanische Lüftungsanlage, deren konkrete Funktionsweise und Dimension alsdann noch zu bestimmen sein wird, prinzipiell für geeignet und als einzig gangbare Option auch für erforderlich, um den aufgezeigten Mangel zu beheben.

3.

Auch sind die geltend gemachten Kosten nicht unverhältnismäßig i.S.d. §§ 635 Abs. 3, 275 Abs. 2 BGB.

Die Kammer zieht hierbei durchaus in Betracht, dass die erhebliche Kondensatbildung nur in den Sommermonaten und auch nur bei entsprechenden Witterungsverhältnissen auftritt, also nicht durchgängig vorhanden ist. Der vorzufindende Mangel ist aber trotzdem nicht derart unbedeutend, dass die Kosten in Bezug hierzu unvertretbar oder unwirtschaftlich erscheinen. Denn es stehen durchaus nicht unwesentliche Schäden zu befürchten. Auch wenn die Beklagten anführen, bisher sei noch kein Schaden an den abgestellten PKW eingetreten, so ist nichtsdestotrotz eine konkrete Gefahr gegeben. Zudem muss hier auch berücksichtigt werden, dass für die gesamte „Lebensdauer“ der Wohnanlage ansonsten niemals ein ordnungsgemäßer Zustand erreicht werden könnte und in jedem Frühjahr/Sommer für einige Zeit wieder die gleichen Probleme auftauchen werden. Die Beseitigung des Mangels führt demgegenüber dazu, dass die Tiefgarage über viele Jahre mangelfrei genutzt werden kann. In Relation zu der langen Nutzungsdauer erscheinen daher die einmaligen, wenn auch hohen Kosten zur Herstellung der Mangelfreiheit weniger gravierend.

4.

Die weiteren Voraussetzungen des § 637 BGB liegen vor, da die Beklagten auch nach Ablauf einer ihnen hierzu gesetzten Frist bisher keine Abhilfe geschaffen haben.

II.

Ebenso ist auch der Feststellungsantrag begründet.

Eine Klage auf Feststellung der Ersatzpflicht des Unternehmers für weitere Nachbesserungskosten kann neben einer Vorschussklage erhoben werden. Das Feststellungsinteresse des Bestellers besteht darin, eine rechtskräftige Entscheidung über das Bestehen der Ersatzpflicht für weitere Aufwendungen zu erhalten. Auch die Bezeichnung des Mangels ist hier ausreichend bestimmt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Über die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens war nicht mehr zu entscheiden, nachdem die Parteien hierüber bereits eine außergerichtliche Regelung getroffen haben.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO.

Streitwert: 28.000 €.

Hierbei berücksichtigt die Kammer auch, dass der Feststellungsantrag zu 2) nach Ansicht des BGH zwar überflüssig, gleichwohl aber zulässig ist, und er, sofern er gestellt und beschieden wird, einen gewissen, wenn auch geringen Wert haben muss. Die angesetzten 3.000,00 € sind hierfür angemessen. Insofern weicht die Kammer von der Rechtsprechung des 24. Senats des OLG Köln ab, der den Wert mit Null ansetzt. Die Tatsache, dass ein Kläger einen solchen Antrag stellt, zeugt nach Ansicht der Kammer davon, dass dieser für ihn auch einen Wert hat.