Maklerhaftung: Falsches Baujahr im Exposé durch Aufklärung vor Vertragsschluss berichtigt
KI-Zusammenfassung
Die Käuferin verlangte vom Immobilienmakler Schadensersatz, weil im Exposé das Baujahr einer Eigentumswohnung mit 1981 statt tatsächlich 1969 angegeben war. Streitig war, ob die Käuferin vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags über das richtige Baujahr aufgeklärt wurde. Das Gericht wies die Klage ab, weil die Beweisaufnahme ergab, dass der Verkäufer die Käuferin bei den Besichtigungen ausdrücklich auf 1969 hingewiesen hatte und damit die unrichtige Exposéangabe richtiggestellt war. Spät benannte Gegenbeweiszeugen ließ das Gericht wegen Verspätung nicht zu; eine Parteivernehmung der Klägerin kam mangels Voraussetzungen nicht in Betracht.
Ausgang: Schadensersatzklage gegen den Makler wegen falscher Exposéangabe zum Baujahr als unbegründet abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Makler schuldet im Rahmen des Maklervertrags richtige und vollständige Angaben zu wesentlichen Objektmerkmalen; eine im Exposé enthaltene Falschangabe begründet eine Pflichtverletzung nur, wenn sie für die Kaufentscheidung ursächlich bleibt.
Beruft sich der Makler darauf, eine unrichtige Exposéangabe sei vor Vertragsschluss richtiggestellt worden, trägt er die Beweislast für die rechtzeitige Aufklärung und den Wegfall der Kausalität der Falschangabe.
Ein erstmals im Termin unter Benennung neuer Zeugen angebotener Gegenbeweis kann nach §§ 282 Abs. 1, 296 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen werden, wenn er verspätet ist, die Erledigung verzögern würde und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruht.
Eine Parteivernehmung nach § 447 ZPO setzt das Einverständnis der Gegenseite voraus; ohne dieses kommt eine Parteivernehmung nur nach § 448 ZPO bei hinreichender Anfangswahrscheinlichkeit der behaupteten Tatsachen in Betracht.
Die Parteivernehmung nach § 448 ZPO ist gegenüber anderweitigen, zumutbar früher beizubringenden Beweismitteln subsidiär.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung seitens des Beklagten und des Streitverkündeten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe vom Beklagten oder Streitverkündeten geleistet wird.
Tatbestand
Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. I aus C1 vom
23. August 1999 (UR-Nr. 1596/1999) (Bl. 53 ff. GA) vom Streitverkündeten und seiner Ehefrau, den Zeugen X2 und Anna Maria X2, die unter der Anschrift T-Straße, ####1 Bonn, gelegene Eigentumswohnung (102,4/1000 bzw. 8/1000 der im Wohnungs- und Teilungsgrundbuch des Amtsgerichts Bonn von G, Blatt ####2 und ####3 verzeichneten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten) zu einem Kaufpreis von 330.000,00 DM. Der Kauf kam aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Beklagten, der als Immobilienmakler tätig ist, zustande. Grundlage des Erwerbs der Wohnung war ein Exposé des Beklagten, das eine detaillierte Objektbeschreibung hinsichtlich der Lage, der Größe und des Baujahres der Eigentumswohnung enthielt (vgl. Bl. 8 f. GA). Als Baujahr des Objektes wies das Exposé das Jahr 1981 aus. Eine Altersangabe für das Wohnobjekt findet sich im notariellen Kaufvertrag nicht. Tatsächlich war das Objekt jedoch bereits 1969 errichtet worden.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch und behauptet hierzu, weder dieser noch die Veräußerer hätten sie vor Abschluß des Kaufvertrages darauf hingewiesen, dass das Objekt entgegen den Angaben innerhalb des Exposés im Jahre 1969 errichtet worden ist, obwohl dies dem Beklagten aufgrund eines an ihn gerichteten Hinweises des Zeugen X bekannt war, welches zwischen den Parteien unstreitig ist. Sie behauptet, das Objekt habe aufgrund des tatsächlich weit höheren Alters als des angegebenen Alters innerhalb des Exposés einen geringeren Wert als den gezahlten Kaufpreis. Die Wertdifferenz beziffert sie auf der Grundlage des Wertermittlungsgutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. T2 vom 5. Oktober 2001 - bezogen auf den Wertermittlungsstichtag des 23. August 1999 - mit 20.000,00 DM.
Auf dieser Grundlage begehrt sie vom Beklagten den Ersatz folgender Schadenspositionen:
Wertdifferenz: 20.000,00 DM
Maklerkosten gesamt: 11.484,00 DM
Differenz: 696,00 DM
Notargebühren gesamt: 2.661,74 DM
Differenz: 161,32 DM
Grundbuchgebühr
(Auflassungsvormerkung) gesamt: 310,00 DM
Differenz: 18,82 DM
Grundbuchgebühr
(Grundpfandrechte pp) gesamt: 345,00 DM
Differenz: 20,93 DM
Grundbuchgebühr
(Eigentumsveränderung pp) gesamt: 815,00 DM
Differenz: 49,42 DM
Grunderwerbssteuer gesamt: 11.550,00 DM
Differenz: 700,00 DM
zusätzliche Finanzierungskosten
(Nominalzins 5,65 % = 94,17 DM/Monat,
vom 01.09.1999 - 31.12.2001)
(27 Monate á 94,17 DM) 2.542,59 DM
Gutachterrechnung
Dipl.-Ing. T3 2.270,70 DM
Summe: 26.459,78 DM
(entspricht: 13.528,67 EUR).
- (entspricht: 13.528,67 EUR).
Die Klägerin beantragt (sinngemäß),
den Beklagten zu verurteilen, an sie 13.528,67 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 1 DÜG seit dem 6. November 2001 zu zahlen.
Der Beklagte, auf dessen Seite der Streitverkündete beigetreten ist und sich seinem Antrag anschließt, beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte und der Streitverkündete behaupten, der Klägerin sei das tatsächliche Baujahr vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages mitgeteilt worden. Bereits im Rahmen des ersten Besichtigungstermines habe der Zeuge X2 die Klägerin ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Objekt nicht - wie im Exposé angegeben - 1981 erbaut worden sei, sondern ca. 30 Jahre alt sei. Nachdem bei einem zweiten Ortstermin zur Besichtigung der Wohnung die Fenster des Objektes von der Klägerin in Augenschein genommen worden seien und hierbei festgestellt worden sei, dass ein Fenster als Holzfenster von den weiteren (Kunststoff-)Fenstern abweiche, habe der Streitverkündete nochmals - hierauf angesprochen - erklärt, dass es sich wohl um das erste Fenster, das ca. 30 Jahre alt sei, handeln müsse.
Darüber hinaus sei das Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen T2 nicht brauchbar, da die Wertansätze fehlerhaft ermittelt seien. Dies zeige auch der inzwischen - unstreitig - erfolgte Wiederverkauf des Objektes durch die Klägerin, die dieses unter Angabe eines Baujahres 1973 für 320.000,00 DM weiter veräußert habe.
Demgegenüber behauptet die Klägerin zum Weiterverkauf, gerade den vom Sachverständigen T2 ermittelten Wert von 310.000,00 DM als Kaufpreis erzielt zu haben, wobei allerdings zu berücksichtigen sei, dass sie nach dem Kauf der Wohnung vom Streitverkündeten und seiner Ehefrau Investitionen von ca. 25.000,00 DM getätigt habe, um unter anderem das Bad zu sanieren und die Wohnung insgesamt zu renovieren.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen X2 und Anna Maria X2. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 21. Mai 2002 (Bl. 106 - 113 GA) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten kein Schadensersatzanspruch zu, der sich allein aus den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung des zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrages aufgrund einer mangelhaften Aufklärung der Klägerin über das Alter des erworbenen Wohnungseigentums ergeben könnte.
Denn nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der Streitverkündete, der Zeuge X2, die Klägerin in beiden von ihr durchgeführten Besichtigungsterminen ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass das Baujahr des Objektes nicht 1981, sondern 1969 sei, wodurch der aufgrund des fehlerhaften Exposés insoweit beweisbelastete Beklagte den ihm obliegenden Beweis dafür geführt hat, dass die unrichtige Altersangabe innerhalb des Exposés richtig gestellt worden ist und die fehlerhafte Angabe des Baujahres für den Kaufentschluss der Klägerin nicht ursächlich wurde (vgl. zur Beweislast: OLG Hamm NJW RR 1996, 1081 f.; Roth in Münchener-Kommentar zum BGH, 3. Auflage, § 652 Rn. 243 sowie Reuter in Staudinger, BGB, 1995, §§ 652, 653 Rn. 184, jeweils m. w. N.). Der Zeuge X2 hat bekundet, er habe bereits vor der Besichtigung des Objektes durch die Klägerin festgestellt, dass die Angabe des Baujahres 1981 nicht richtig sei, zumal in den ihm bekannten Unterlagen 1969 als Baujahr angegeben gewesen sei. Aus diesem Grunde habe er die Klägerin bereits im Rahmen der ersten Besichtigung darauf hingewiesen, dass das zutreffende Baujahr 1969 sei, welches diese zur Kenntnis genommen habe.
Bei einem zweiten Besichtigungstermin, habe er der Klägerin das Alter des Hauses genannt, nachdem der gleichfalls anwesende Stiefvater der Klägerin, den diese zur Besichtigung mitgebracht habe, gefragt habe, warum ein Fenster aus Holz sei, während die anderen Fenster der Wohnung gegen Kunststofffenster ausgetauscht worden seien. Auf diese Nachfrage habe er erneut erklärt, dass es sich um das erste Fenster dieser Wohnung handele, woraufhin der Stiefvater der Klägerin nach dem Alter des Hauses gefragt habe. Hierauf habe er geantwortet "Um die 30 Jahre". Gestützt werden diese widerspruchsfreien, in sich schlüssigen und aufgrund des vom Zeugen gewonnenen persönlichen Eindrucks für die Kammer überzeugenden Bekundungen durch diejenigen seiner Ehefrau, der Zeugin X. Nach ihren Bekundungen habe ihr Ehemann im Rahmen der zweiten Besichtigung, bei der sie anwesend gewesen sei, auf Nachfrage des Stiefvaters der Klägerin erklärt, dass die Wohnung bzw. das Haus ca. 30 Jahre alt sei. Auch deckt sich der von den Zeugen X2 geschilderte Geschehensablauf mit den Angaben der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002, soweit dies den äußeren Ablauf beider Besichtigungstermine betrifft. Die Aussage des Zeugen X2 bestätigend, hat die Klägerin nach ihren Angaben die Wohnung beim ersten Besichtigungstermin gemeinsam mit einer Freundin besichtigt, während sie den zweiten Termin mit ihrem Stiefvater wahrnahm. Etwaige Anhaltspunkte, die für die Kammer Zweifel an der Richtigkeit der Bekundungen der Zeugen X2 und Anna Maria X2 begründen könnten, sind weder ersichtlich noch von der Klägerin dargetan. Insbesondere vermochte die Kammer kein wirtschaftliches Eigeninteresse des Streitverkündeten und seiner Ehefrau am Ausgang des Rechtsstreites zu erblicken, zumal nach dem übereinstimmenden Sachvortrag des Beklagten und der Streitverkündeten, dieser den Beklagten vor Abschluss des notariellen Vertrages aufgeklärt habe, dass das im Exposé angegebene Baujahr unzutreffend sei, so dass für die Kammer nicht ersichtlich ist, dass der Streitverkündete - trotz seiner Stellung als solcher - einem späteren Rückgriff durch den Beklagten ausgesetzt sein könnte, sofern dieser gegenüber der Klägerin zum Schadensersatz verpflichtet wäre.
Soweit die Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 erstmalig durch Benennung der Zeugin T und des Zeugen C dafür angetreten hat, dass im Rahmen beider Besichtigungstermine der Wohnung das tatsächliche Baujahr durch den Streitverkündeten nicht genannt worden sei, war diesem Beweisanerbieten nicht nachzugehen, da es gemäß § 282 Abs. 1 BGB von der Klägerin nicht rechtzeitig vorgebracht worden ist, seine Zulassung die Erledigung des Rechtsstreites verzögert hätte und die Verspätung auf grober Nachlässigkeit der Klägerin beruht (§ 296 Abs. 2 ZPO). Bei einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozeßführung hätte es der Klägerin oblegen, die von ihr im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 benannten Beweismittel derart rechtzeitig vorzubringen, dass eine vorbereitende Ladung der Zeugen zu diesem Termin möglich gewesen wäre. Der Klägerin war aufgrund der Terminsverfügung des Kammervorsitzenden vom 7. März 2002, die ihrem Prozessbevollmächtigten am 11. März 2002 zugestellt worden ist, bekannt, dass die Kammer beabsichtigt, den vom Beklagten für die von ihm erhobene Behauptung, der Streitverkündete habe die Klägerin im Rahmen der Besichtigungstermine über das zutreffende Baujahr aufgeklärt, benannten Zeugen zu vernehmen, dessen Ladung mit der Terminsverfügung angeordnet worden ist. Bereits hiernach hätte es der Klägerin bei einer sorgfältigen Prozessführung oblegen, die von ihr erstmalig im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 gegenbeweislich benannten Zeugen zu benennen, welches unterblieben ist. Auch hätte sich der Rechtsstreit verzögert, sofern die Kammer dem Beweisanerbieten der Klägerin aus dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 nachgegangen wäre, da die Vernehmung der Zeugen vor dem Hintergrund des entscheidungsreifen Rechtsstreites zu einer Verschiebung des Verfahrensablaufs geführt hätte, da die Anberaumung eines erneuten Termins zur mündlichen Verhandlung notwendig geworden wäre, um die von der Klägerin - hinsichtlich der Zeugin T hinsichtlich der Anschrift sogar unvollständig - benannten Zeugen zu vernehmen (vgl. BGH MDR 80, 393 m. w. N.). Auch beruht das nicht rechtzeitige Vorbringen der ihr schon zuvor bekannten Beweismittel auf einer groben Nachlässigkeit der Klägerin bzw. ihres Prozessbevollmächtigten, denn der Klägerin bzw. ihrem Prozessbevollmächtigten hätte im Rahmen des § 282 Abs. 1 einleuchten müssen, dass sämtliche Beweismittel im Rahmen der vorbereitenden Schriftsätze so rechtzeitig vorzubringen sind, dass ihre Zulassung keine Verzögerung des Rechtsstreites begründet. Dass der Klägerin bzw. ihrem Prozessbevollmächtigten die frühere Benennung der Zeugen T und K nicht möglich gewesen wäre, behauptet die Klägerin selbst nicht. Hierzu hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 erklärt, dass er zunächst das Ergebnis der Beweisaufnahme durch die Vernehmung der vom Beklagten benannten Zeugen habe abwarten wollen und er einen früheren Handlungsbedarf für die Benennung etwaiger Zeugen zum Gegenbeweis nicht gesehen habe, bevor nicht dem Beklagten der ihm obliegende Beweis einer rechtzeitigen Aufklärung der Klägerin über das Baujahr des erworbenen Objektes gelungen sei. Ein solches Zuwarten verstößt gerade gegen die Prozessförderungspflicht der Parteien, deren Konkretisierung die Vorschrift des § 282 Abs. 1 ZPO darstellt.
Schließlich war auch dem Beweisangebot der Klägerin auf Vernehmung ihrer eigenen Person als Partei nicht nachzugehen. Denn zum einen fehlt es an dem Einverständnis des Beklagten zu einer solchen Vernehmung, das dieser im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 ausdrücklich verweigert hat (§ 447 ZPO). Zum anderen verbot sich für die Kammer eine Anordnung der von der Klägerin beantragten Vernehmung ihrer Person als Partei im Rahmen des § 448 ZPO, da hierfür zumindest eine gewisse Wahrscheinlichkeit der unter Beweis gestellten Behauptungen im Zeitpunkt der Entscheidung über die Zulassung der Parteivernehmung hätte erbracht werden müssen, woran es fehlt (vgl. BGH MDR 1965, 287). Schließlich ist die Parteivernehmung im Rahmen des § 448 subsidiär gegenüber anderen Beweismitteln, die der Klägerin jedoch bereits zu einem früheren Zeitpunkt zur Verfügung gestanden hätten, wie dies der Beweisantritt im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21. Mai 2002 hinsichtlich der beantragten Vernehmung der Zeugen T und K zeigt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.