Klage gegen Notar wegen Beurkundung eines teilfertigen Hauses abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Schadensersatz vom Notar wegen angeblicher Amtspflichtverletzung bei Beurkundung eines Kaufvertrags über ein teilfertiges Einfamilienhaus. Streitpunkt war, ob der Notar die Baufertigstellung hätte vor Ort prüfen oder den Restkaufpreis bemessen müssen. Das LG Bonn wies die Klage ab: Der Notar durfte den Parteiangaben vertrauen und musste ohne konkrete Anhaltspunkte nicht selbst prüfen. Zudem fehlt substantiiertes Vortragen zur Unmöglichkeit anderweitiger Ersatzmöglichkeiten gegen die Verkäufer.
Ausgang: Klage des Käufers gegen Notar wegen Amtspflichtverletzung wird abgewiesen; Notar durfte Parteiangaben zugrunde legen und fehlende Darlegung anderweitiger Ersatzmöglichkeiten führt zum Ausschluss des Anspruchs.
Abstrakte Rechtssätze
Teilen die Parteien bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags den Kaufpreis in Raten mit einer letzten Rate bei Fertigstellung, braucht der Notar ohne konkrete Anhaltspunkte nicht zu prüfen, ob die letzte Rate wertmäßig den noch fehlenden Bauleistungen entspricht.
Der Notar darf sich im Rahmen seiner Amtspflicht grundsätzlich auf die tatsächlichen Angaben der Beteiligten verlassen und ist nicht verpflichtet, außerhalb seines Fachgebiets (z.B. Bauzustand) ohne Anhaltspunkte eigene Prüfungen durchzuführen.
Die Beurkundung einer von den Parteien vereinbarten Sicherheitsklausel (z.B. Sicherungseinbehalt) stellt nur dann eine Amtspflichtverletzung dar, wenn die Gestaltung erkennbar dem Willen der Parteien widerspricht oder objektiv ungeeignet ist, den Schutzinteressen der Partei zu wahren.
Für einen Schadensersatzanspruch des Beurkundeten nach § 19 BNotO ist darzulegen, dass keine anderweitige Ersatzmöglichkeit besteht; bloße pauschale Angaben zur Unauffindbarkeit des Schädigers genügen nicht, um diese Voraussetzung zu ersetzen.
Leitsatz
Teilen die Vertragsparteien bei Beurkundung eines Kaufvertrages über ein Grundstück mit zu errichtendem, noch nicht fertiggestelltem Gebäude den zu zahlenden Kaufpreis in 2 Raten auf, deren letzte erst bei Fertigstellung des Gebäudes zu zahlen ist, braucht der Notar ohne ihm mitgeteilte nähere Anhaltspunkte nicht zu prüfen, ob die 2. Rate wertmäßig den noch fehlenden Bauleistungen entspricht.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Kläger nimmt den Beklagten auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit Beurkundung eines notariellen Kaufvertrages in Anspruch.
Der Beklagte beurkundete am 24.04.01 einen notariellen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück zwischen dem Kläger und den Eheleuten Q (K 1, Bl. 1 ff. AH), aufgrund dessen der Kläger eine noch zu vermessende Teilfläche des im Grundbuch des AG T2 von S, Blatt ####1, verzeichneten Grundbesitzes, G1, Flur X, Nr. 226 mit einer Größe nach Teilung von etwa 2,28 Ar, sowie einen halben Miteigentumsanteil an dem Zubringerweg erwarb. Kaufgegenstand war u.a. das "auf dem Kaufgrundbesitz neu erstellte, bisher noch nicht bezogene und bewohnte Einfamilienhaus".
Das Haus war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses teilweise noch nicht fertig gestellt. Der Kläger, der für sich und seine Familie ein Haus gesucht hatte, hatte zufällig die Bauarbeiten an der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte gesehen und war daraufhin in Verkaufsverhandlungen mit den Eheleuten Q getreten. Das Objekt wurde u.a. auch durch einen Mitarbeiter der finanzierenden Kreissparkasse des Klägers besichtigt. Nach einem ursprünglichen Angebot von 550.000,00 DM einigten sich die Vertragsparteien schließlich auf einen Preis von 520.000,00 DM. Daraufhin wandte man sich an den Beklagten, der aus eigener Anschauung keine Kenntnis vom Bauzustand hatte.
Im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde sodann der von den Vertragsparteien vorgegebene Kaufpreis in Höhe von 520.000,00 DM. Davon sollten 494.000,00 DM sofort fällig sein nach Mitteilung des Beklagten über das Vorliegen der im einzelnen beschriebenen Eintragungsvoraussetzungen. Im Kaufvertrag wurde weiter vereinbart die wechselseitige Verpflichtung, "bei Fertigstellung des Vertragsobjektes das Kaufobjekt gemeinschaftlich zu begehen und in einer Niederschrift festzuhalten, ob und welche Mängel bzw. ausstehende Restarbeiten festgestellt wurden". Darüber hinaus übernahmen die Veräußerer die Verpflichtung, "die im Übergabeprotokoll festgehaltenen Mängel und Restarbeiten unverzüglich zu beseitigen bzw. zu erledigen." Nach Beseitigung bzw. Erledigung der im Übergabeprotokoll festgehaltenen Mängel und Restarbeiten sollte der restliche Kaufpreis von 26.000,00 DM zinslos fällig und zahlbar sein.
Mit Schreiben vom 18.06.01 (K 2, Bl. 16 AH) teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass die Voraussetzungen für die Zahlung der ersten Rate vorlägen. Der Kläger wies daraufhin seine Bank zur Auszahlung von 494.000,00 DM an die Eheleute Q an. Zu einer Fertigstellung des Objekts und zu einem gemeinsamen Besichtigungstermin kam es in der Folge nicht.
Mit Schreiben vom 08.08.01 (K 3, Bl. 17 AH) forderten die Prozessbevollmächtigten des Klägers die Eheleute Q fruchtlos zur Fertigstellung bis zum 31.08.01 auf. In einer vom Kläger beauftragten Bauzustandsdokumentation stellte der Sachverständige Dipl.Ing. T am 19.03.02 fest, dass das Bauvorhaben mangelhaft und nicht bezugsfertig sei.
Im Jahr 2002 leitete der Kläger ein Selbständiges Beweisverfahren - LG C 7 OH - ein. Der Sachverständige C1 kam in seinem Gutachten vom 14.08.02 (K 7, Bl. 39 ff.) zum Ergebnis, dass gravierende Mängel an dem Haus vorliegen.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte habe seine Amtspflichten als Notar verletzt, indem er es unterlassen habe, den Sachverhalt ordnungsgemäß aufzuklären. Hierzu behauptet er, es sei klar gewesen und gegenüber dem Beklagten auch eindeutig geäußert worden, dass das Objekt noch nicht fertiggestellt gewesen sei. Darüber hinaus habe der Beklagte den Vertrag einseitig zum Nachteil des Klägers und gegen dessen berechtigtes Sicherungsinteresse gestaltet; er habe sicherstellen müssen, dass der Kaufpreis zunächst auf ein Anderkonto gezahlt und erst nach mängelfreier Übergabe ausgezahlt werde; stattdessen habe er eine Vorleistungspflicht zum Nachteil des Klägers beurkundet.
Der Kläger macht folgende Schäden geltend:
Fertigstellungs-/Mängelbeseitigungskosten gem. Gutachten C1 63.238,00 EUR
Mietaufwendungen 8.648,00 EUR
Kosten Bauzustandsdokumentation T 1.205,47 EUR
Verfahrenskosten OH-Verfahren 2.643,72 EUR
Rechtsanwaltskosten OH-Verfahren 2.863,74 EUR
78.598,93 EUR
- 78.598,93 EUR
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 78.589,93 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. festzustellen, dass der Beklagte dem Kläger über den in Ziffer 1. spezifizierten Schaden hinaus sämtliche Schäden zu ersetzen hat, die ihm im Zusammenhang mit der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages unter der UR.-Nr. 5..... des Beklagten dadurch entstanden sind, dass der Beklagte seine Amtspflicht verletzt hat.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe sich auf die übereinstimmende Angabe der Parteien, das Haus sei im wesentlichen bereits fertig gestellt, verlassen. Dies werde im übrigen auch durch das Gutachten des Sachverständigen C1 bestätigt, das nur teilweise von Restarbeiten, dagegen überwiegend von Baumängeln spreche. Der vereinbarte Sicherheitseinbehalt von 5% des Kaufpreises liege zudem deutlich über dem üblichen Maß von 3,5%. Schließlich bestreitet der Beklagte das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch gemäß § 19 BNotO wegen schuldhafter Amtspflichtverletzung.
Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten gemäß § 19 BNotO ist bereits nicht feststellbar. Insbesondere hat der Beklagte nicht seine Amtspflicht zur Sachverhaltsaufklärung verletzt. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar zwar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet (vgl. BGH NJW 1987, 1266). Ein Notar kann aber den Willen der Beteiligten nur dann richtig erfassen und in die passende rechtliche Form kleiden, wenn er den zugrunde liegenden Sachverhalt kennt. Er muss deshalb den Tatsachenkern des Geschäfts aufklären. Dabei ist er auf die Angaben der Beteiligten angewiesen, wobei er regelmäßig die tatsächlichen Angaben der Beteiligten ohne eigene Nachprüfung als richtig zugrunde legen darf (vgl. BGH, aaO. mwN.). Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs ist dem Beklagten keine Pflichtverletzung vorzuwerfen.
Es bestand keine so weitgehende Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung, dass sich der Beklagte vor Ort von dem Baufortschritt und dem Zustand des Objekts hätte überzeugen müssen. Es war für alle Beteiligten klar, dass das Haus noch nicht fertiggestellt war. Wieviel noch zur Fertigstellung fehlte, wusste der Beklagte nicht. Der Notar ist aber kein Bausachverständiger. Ein Ansatzpunkt für eine Sachverhaltaufklärung kann nur dann bestehen, wenn der Notar erkennen müsste, dass eine Partei etwas missversteht oder von falschen Tatsachen ausgeht. Dafür besteht im vorliegenden Fall aber kein ausreichender Anhaltspunkt. Es hätte den Vertragsparteien, insbesondere dem Kläger selbst, oblegen, Tatsachen über das Ausmaß der noch bestehenden Fertigstellungsmängel vorzutragen. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Vertragsparteien nach Besichtigung des Objekts, u.a. auch durch einen Mitarbeiter der finanzierenden Bank, mit einem bereits abschließend ausgehandelten Kaufpreis bei dem Beklagten vorstellig geworden sind, wobei es dem Kläger nach dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten sogar gelungen war, den ursprünglichen Preis um 30.000,00 DM herunter zu handeln. Somit sind die Vertragsparteien bereits mit einer eigenen, angenäherten Bewertung des vorzunehmenden Abschlags zu dem Beklagten gekommen, der mangels entgegen stehender Anhaltspunkte keine hiervon abweichende Bewertung vornehmen musste. Der Beklagte hat das beurkundet, was die Parteien beurkunden lassen wollten.
Auch ein Pflichtverstoß wegen angeblich nachteiliger Vertragsgestaltung ist nicht erkennbar. Immerhin hat der Beklagte auf der Grundlage der Angaben der Vertragsparteien einen Sicherungseinbehalt von 26.000,00 DM festgelegt, was einem Anteil von 5% des Kaufpreises entspricht. Auch insoweit ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass diese Vereinbarung dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien widerspricht.
Die Mitteilung der Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung der ersten Rate in Höhe von 494.000,00 DM durch den Beklagten an den Kläger erfolgte ebenfalls fehlerfrei, da die Voraussetzungen hierfür nach dem Vertrag vorlagen. Die Fälligkeit dieser ersten Rate war gerade nicht an die Fertigstellung des Vorhabens geknüpft. Der Kläger hätte es selbst in der Hand gehabt, einen Teilbetrag hiervon zurück zu behalten.
Darüber hinaus scheidet ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO aus. Der Kläger hat das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit - insoweit negative Tatbestandsvoraussetzung des Anspruchs - nicht hinreichend dargelegt. Im vorliegenden Fall besteht jedenfalls eine anderweitige Ersatzmöglichkeit in Gestalt eines vertraglichen Schadensersatzanspruchs gegen die Verkäufer des Hausgrundstücks.
Zwar kann der Einwand nach § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO nicht gebracht werden, wenn die Verfolgung der anderweitigen Ersatzmöglichkeit unzumutbar erscheint (vgl. Haug, Notarhaftung, Rz. 184). Unzumutbarkeit kann grundsätzlich auch auf Schwierigkeiten tatsächlicher Art beruhen, also in der Tat dann, wenn der Schädiger nicht mehr greifbar ist. Diesbezüglich fehlt es jedoch an ausreichendem Vortrag des Klägers, der lediglich pauschal vorträgt, die Eheleute Q seien "verschollen" und hätten sich in ein "östliches Ausland" abgesetzt und damit seien Ansprüche nicht realisierbar.
Auch der Vortrag, dass eine Rückbriefnachricht hinsichtlich der Adresse in O eingegangen ist, reicht nicht aus. Der Kläger hat nicht vorgetragen, ob er es an der weiteren aktenkundigen Adresse in O überhaupt versucht hat. Aus der EMA-Auskunft (Bl. 89 AH) ergibt sich im übrigen eine weitere Adresse in ####2 O2. Auch hierzu und insgesamt fehlt Vortrag dazu, welche Anstrengungen der Kläger unternommen hat, um der Eheleute Q habhaft zu werden. Auf einen entsprechenden gerichtlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung am 18.09.03 ist ebenfalls keine Reaktion erfolgt.
Aus dem Vorgesagten folgt, dass der Feststellungsantrag ebenfalls unbegründet ist. Darüber hinaus ist nicht ansatzweise vorgetragen, welche Folgeschäden noch zu gewärtigen sein könnten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 78.589,93 EUR (Antrag zu 1)
5.000,00 EUR (Antrag zu 2)
83.589,93 EUR
- 83.589,93 EUR