Mietzinsanspruch trotz Wohnungstausch: Kein Bereicherungsanspruch der Eigentümerin
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte von ihrer Schwester Rückzahlung von Mieten aus der Vermietung der ihr grundbuchlich gehörenden Erdgeschosswohnung (1997–2001) wegen ungerechtfertigter Bereicherung. Streitentscheidend war, ob der Klägerin in dieser Zeit ein Nutzungsrecht an der Wohnung zustand. Das Gericht sah aufgrund einer Vereinbarung zwischen Klägerin und Mutter einen fortdauernden faktischen Wohnungstausch, der auch die Vermietung umfasste und durch den damaligen Betreuer wirksam gebilligt wurde. Mangels Nutzungsrechts der Klägerin scheiterten Bereicherungs- und Deliktsansprüche; die Klage wurde abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Herausgabe von Mietzahlungen für die Erdgeschosswohnung mangels Nutzungsrechts der Klägerin abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Herausgabe von Mieterlösen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass dem Anspruchsteller im maßgeblichen Zeitraum das Nutzungsrecht an dem vermieteten Objekt zustand und der Gegner die Miete ohne Rechtsgrund erlangt hat.
Vereinbaren Wohnungseigentümer und Nutzungsberechtigter abweichend von der Grundbuchlage einen umfassenden Wohnungstausch, kann dieser die Befugnis zur Vermietung im Rahmen der vereinbarten Nutzung „wie ein Eigentümer“ einschließen.
Die Fortführung eines bereits vereinbarten faktischen Wohnungstausches durch den Betreuer des Eigentümers kann wirksam konkludent genehmigt werden, wenn der Betreuer mit der fortdauernden Nutzung und einer Vermietung einverstanden ist.
Die Zustimmung des Betreuers zur Fortdauer einer bloßen Nutzungsabrede stellt regelmäßig keine genehmigungspflichtige Grundstücksverfügung i.S.d. § 1821 Nr. 1 BGB dar, wenn sie das Eigentumsrecht nicht unmittelbar verändert, überträgt oder aufhebt.
Besteht gegenüber dem Eigentümer ein Rechtsgrund für die Nutzung und Vermietung, ist unerheblich, ob Mietzahlungen im Innenverhältnis zwischen Dritten weitergeleitet wurden; dies betrifft nur deren eigenes Rechtsverhältnis.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegen die Beklagte Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend.
Die Parteien - Geschwister - sind Kinder der verstorbenen Eheleute I und I5.
Die Eheleute I waren zu je 1/2 Eigentümer eines Einfamilienhauses am G-Weg in E. Dieses bestand im Wesentlichen aus einer Wohnung im Erdgeschoss, die von den Eheleuten I bewohnt wurde, einer baugleichen Wohnung im 1.Obergeschoss und zwei, je einer Wohnung zugeordneten, Mansardenzimmer nebst Toilette im Dachgeschoss.
Nach dem Tod des Vaters der Parteien fand mit notariellem Vertrag vom 11.05.1973 eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft statt. Hiernach erhielt die Klägerin Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung. Die Mutter, Frau I4, erhielt die im 1.Obergeschoss gelegene Wohnung als Sondereigentum. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in Kopie zur Gerichtsakte gereichte notarielle Urkunde des Notars Dr. A vom 11.5.1973 (Bl. ## ff d.A.) verwiesen.
Abweichend von dieser Eigentumssituation wohnte die Mutter der Parteien weiterhin in der Erdgeschosswohnung und die Klägerin zog in die, bis dahin von ihrem Bruder, Herrn I2, bewohnte, Wohnung im 1.Obergeschoss ein. Ihr Sohn nutzte bis 1998 die beiden Räume nebst Toilette im Dachgeschoss.
Die Klägerin steht aufgrund einer paranoiden Psychose seit Februar 1997 hinsichtlich aller Angelegenheiten unter Betreuung. Bis November 2000 war der Zeuge M ihr Betreuer. Seit dem ist ihr Prozessbevollmächtigter als Betreuer eingesetzt. Sie begab sich ab dem 03.04.1997 wegen ihrer Erkrankung in stationäre Behandlung und wohnt seit dem 23.06.1997 in einem Pflegeheim. Bereits im Jahr 1996 war die Mutter der Parteien gesundheitsbedingt aus der Erdgeschosswohnung in ein Pflegeheim umgezogen. Mit Mietvertrag vom 31.08.1997 vermietete sie die Erdgeschosswohnung an die Tochter der Beklagten zum Mietzins von DM 800,-. Dieser wurde am 01.10.1997 auf DM 600,- reduziert. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den in Kopie überreichten Mietvertrag (Bl. ## ff d.A). Ab Juli 1998 wurden die Mieten auf ein gemeinschaftliches Konto der Beklagten und ihres Ehemannes bei der Lsparkasse in T überwiesen. Die Einzelheiten zu diesem Konto sowie die Frage, an wen die Mieten in der Zeit davor gezahlt wurden, sind zwischen den Parteien streitig.
Mit Wirkung ab Juni 2001 schloss sodann die Klägerin, vertreten durch ihren jetzigen Betreuer, bezüglich der Erdgeschosswohnung einen Mietvertrag mit der Tochter der Beklagten und vereinnahmte ab diesem Zeitpunkt die Miete.
Die Mutter der Parteien, Frau I4, verstarb am ##.##.2004. Die Beklagte ist -neben ihren Geschwistern - Mitglied der Erbengemeinschaft.
Das Haus G-Weg ist im Juni 2003 an Dritte verkauft worden.
Mit der Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten Erstattung des Mietzinses für die Zeit von September 1997 bis einschließlich Mai 2001 (1 x DM 800 + 44 x DM 600,-).
Sie ist der Ansicht, die Mieten ständen ihr, als Eigentümerin der Erdgeschosswohnung zu. In diesem Zusammenhang behauptet sie, es habe keinerlei Absprachen zwischen ihr und der Mutter über die Nutzung der Wohnung gegeben, insbesondere sei keine Vereinbarung über einen - von der formalen Eigentumssituation abweichenden - Wohnungstausch getroffen worden. Die Beklagte habe die Mieten als Nichtberechtigte vereinnahmt.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie € 13.907,14 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (14.01.2005) zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die im Rahmen der Erbauseinandersetzung nach dem Tod des Vaters der Parteien vereinbarte Aufteilung der Wohnungen sei nur aus formalen Gründen erfolgt. Der Mutter sei die Wohnung im 1.OG zugewiesen worden, da sie als Qbedienstetenwitwe die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des auf der Wohnung im 1.OG lastenden Wohnungsbelegungsrechts der E2 erfüllt habe. In Person der Klägerin hätten diese Voraussetzungen nicht vorgelegen. Zwischen der Mutter und der Klägerin sei jedoch vereinbart gewesen, dass ihnen jeweils das volle Nutzungsrecht an den von ihnen tatsächlich bewohnten Wohnungen zustehen sollte, also der Klägerin hinsichtlich der Wohnung im 1.Obergeschoss und der Mutter in Bezug auf die Erdgeschosswohnung. Nach Wegfall des Belegungsrechts habe entsprechend der tatsächlichen Nutzung der Wohnungen auch eine grundbuchmäßige Eigentumsumschreibung erfolgen sollen. Diese Absprache habe die Klägerin selbst in ihrem Schreiben vom 05.08.1974 (Bl. ##, ## d.A.) - auf das wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird - gegenüber dem Notar Dr. A bestätigt.
Auch nachdem die Klägerin unter Betreuung gestellt worden sei, sei der Wohnungstausch in Einverständnis mit dem damaligen Betreuer, dem Zeugen M, weiter praktiziert worden. Dieser sei auch mit der Vermietung einverstanden gewesen.
Sie, die Beklagte, sei zudem nicht in Höhe der gezahlten Mieten bereichert. Denn die Mieten von August 1997 bis einschließlich Juni 1998 seien unmittelbar an die verstorbene Mutter der Parteien gezahlt worden. Die weiteren, auf das Konto bei der Lsparkasse T gezahlten Mieten, seien letztlich auch allein der Mutter zugeflossen, da dieses Konto nur formal auf die Beklagte und ihren Ehemann eingerichtet worden sei, die vereinnahmten Mieten aber ausschließlich für die finanziellen Belange der Mutter verwendet worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 11.08.2005 (Bl. ### ff d.A.) nebst Anlagen Bezug genommen.
Hilfsweise hat die Beklagte gegen die Klageforderung mit Nutzungsentgeltansprüchen für die Wohnung im 1.Obergeschoss, mit Schadensersatzansprüchen und Wertminderungsansprüchen im Hinblick auf behauptete Wohnungsverwüstungen der Klägerin sowie Erstattungsansprüchen wegen einer Ausgleichszahlung an die Mieterin aufgerechnet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird diesbezüglich auf die Ausführungen im Schriftsatz von 24.02.2005 (Bl. ## ff d.A.) und vom 11.08.2005 (Bl. ###ff d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I3, I6, M und N. Wegen des Ergebnisses und der weiteren Einzelheiten der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 05.09.2005 (Bl. ### ff d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Klägerin kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Erstattung der Mietzinszahlungen für den Zeitraum vom September 1997 bis Mai 2001 von der Beklagten verlangen.
Ein solcher Anspruch besteht weder als Schadensersatzanspruch (§ 823 BGB) noch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung. Denn durch die Vermietung der im Eigentum der Klägerin stehenden Erdgeschosswohnung ist nicht unberechtigt in das Nutzungsrecht der Klägerin eingegriffen worden. Vielmehr hatte die Klägerin - jedenfalls für den streitgegenständlichen Zeitraum - dieses Nutzungsrecht auf die Mutter der Beklagten übertragen.
Insofern steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zum einen fest, dass die Klägerin im Jahr 1973 mit der Mutter der Beklagten eine Vereinbarung dahingehend getroffen hat, dass der Mutter der Beklagten das uneingeschränkte Nutzungsrecht bezüglich der Erdgeschosswohnung und im Gegenzug der Beklagten bezüglich der im Eigentum der Mutter stehenden Wohnung im 1.Obergeschoss zustehen sollte und man nach Löschung des Wohnungsbelegungsrechts für die Wohnung im 1.Obergeschoss die grundbuchmäßige Situation der tatsächlichen Wohnsituation anpassen wollte. Eine dahingehende Vereinbarung zwischen der Klägerin und der Mutter hat der Zeuge I3 uneingeschränkt glaubhaft bekundet. Insofern kann dahinstehen, ob das Wohnungsbelegungsrecht bei Abschluss des Erbauseinandersetzungsvertrages zunächst auf dem gesamten Grundstück lastete, denn zum einen ist es ausweislich des Grundbuchauszugs (Bl. ## d.A.) für die Erdgeschosswohnung der Klägerin am 18.06.1974 gelöscht worden, so dass die Klägerin unproblematisch Eigentümerin dieser Wohnung sein konnte, zum anderen sind jedenfalls die Klägerin und ihre Mutter davon ausgegangen, dass aufgrund des auf der Wohnung im 1.Obergeschoss lastenden Wohnungsbelegungsrechts bis zur Löschung auch dieses Rechts eigentumsrechtlich eine Lösung gefunden werden musste, bei der die Mutter, die als Qbedienstetenwitwe die Voraussetzungen des Wohnungsbelegungsrechts in ihrer Person erfüllte, formal Eigentümerin der Wohnung im 1.Obergeschoss war, sie aber gleichwohl in der seit der Errichtung des Hauses von ihr bewohnten Erdgeschosswohnung wohnen bleiben konnte.
Die Aussage des Zeugen I und die Tatsache, dass die Klägerin und die Mutter tatsächlich von dieser Überlegung ausgegangen sind, wird zudem durch das Schreiben der Klägerin vom 05.08.1974 (Bl. ## d.A.) bestätigt. In diesem Schreiben erinnert die Klägerin den Notar A an die im Rahmen der Erbauseinandersetzung vereinbarte „formale" Eigentumssituation und bittet den Notar um „Berichtigung der Eintragungen" dahingehend, dass sie Wohnungseigentum bezüglich der von ihr bewohnten Wohnung im 1.Obergeschoss und ihre Mutter bezüglich der von ihr bewohnten Wohnung im Erdgeschoss erhält.
Dass die Klägerin im Jahr 1973 zum Zeitpunkt der Vereinbarung einer Abweichung zwischen formaler Grundbuchsituation und tatsächlicher Nutzung geschäftsunfähig gewesen wäre, ist nicht vorgetragen.
Ob sie später, insbesondere ab dem Zeitpunkt der Anordnung der Betreuung im Februar 1997, aufgrund ihrer Erkrankung geschäftsunfähig geworden ist, kann hier dahinstehen.
Die zwischen der Klägerin und ihrer Mutter getroffene Vereinbarung bezüglich der „vertauschten" Nutzungsrechte dauerte jedenfalls bis zum Widerruf durch den jetzigen Betreuer der Klägerin fort.
Weder die Klägerin noch der Zeuge M, als vormaliger Betreuer, haben diese Vereinbarung widerrufen/gekündigt. Vielmehr steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Zeuge M sowohl die Fortdauer des faktischen Wohnungstauschs als auch die Vermietung der Erdgeschosswohnung wirksam genehmigt hat und auch die Klägerin hiermit einverstanden war.
So hat der Zeuge M uneingeschränkt glaubhaft bekundet, dass die Klägerin ihm erklärt habe, dass die Wohnung im 1.Obergeschoss ihr gehöre. Die Klägerin habe auch noch nachdem ihre Mutter bereits im Pflegeheim und die Wohnung im Erdgeschoss vermietet war, in ,,ihre" Wohnung im 1.Obergeschoss zurückkehren wollen. Vor diesem Hintergrund habe er dann auch die grundlegende Renovierung der Wohnung im 1.Obergeschoss veranlasst, Die Klägerin habe sich nie dahingehend geäußert, dass sie unzufrieden damit sei, dass die Wohnung im Erdgeschoss von ihrer Mutter bewohnt werde, bzw. diese vermietet sei. Da sie die Wohnung im 1.Obergeschoss als „ihre" Wohnung angesehen habe, sei ihr alles, was im Erdgeschoss passiert sei, egal gewesen. Gleiches habe für ihn als Betreuer gegolten. Auch nachdem er später die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse erfahren habe, habe er keine Veranlassung gesehen, irgendwelche Ansprüche, z.B. hinsichtlich der Mietzahlungen, bezüglich der Erdgeschosswohnung zu erheben, da er dies zum einen angesichts der Wohnungsnutzung der Klägerin und der von ihr vorgenommenen Wohnungsverwüstungen als nicht gerecht empfunden habe, zum anderen sich die Situation für ihn auch nur als rein „formale Grundbuchunrichtigkeit" dargestellt habe, die irgendwann entsprechend der tatsächlichen Gegebenheiten zu korrigieren gewesen wäre. Dahingehend habe es auch ein Gespräch mit der Erbengemeinschaft gegeben.
Der in diesem Zusammenhang vernommene Zeuge N hat in Übereinstimmung damit bekundet, dass der Zeuge M sich sogar ausdrücklich mit einer von der grundbuchmäßigen Situation abweichenden faktischen Wohnungsnutzung, einschließlich der Vermietung einverstanden erklärt habe.
Selbst wenn man, vor dem Hintergrund, dass der Zeuge N als Ehemann der Beklagten möglicherweise ein Interesse am Ausgang dieses Prozesses hat, die Aussage des Zeugen N unberücksichtigt lässt, so steht jedenfalls aufgrund der uneingeschränkt glaubhaften Bekundungen des Zeugen M, zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Zeuge M, zumindest konkludent, die Fortdauer des faktischen Wohnungstausch einschließlich der Vermietung genehmigt hat.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist diese Genehmigung auch wirksam. Insbesondere bedurfte der Zeuge M hierfür keiner vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung gemäß §§ 1821 ,1822 BGB. Denn das Einverständnis mit der Fortdauer des faktischen Wohnungstausches unterfällt weder dem Katalog des § 1822 BGB noch stellt sie eine Verfügung über ein Grundstück im Sinne des § 1821 Nr. 1 BGB dar. „Verfügungen" sind nur solche Rechtsgeschäfte, die unmittelbar darauf gerichtet sind, auf ein bestehendes Recht einzuwirken, es zu verändern, zu übertragen oder aufzuheben (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB 62.Aufl., vor § 104 Rz. 16). Abgesehen davon, das die Zustimmung des Zeugen nicht das Wohnungseigentum als solches berührt, fehlt es schon an einer Einwirkung, denn es wurde hinsichtlich des Wohnungsnutzungsrechts nur das fortgeführt, was die Klägerin bereits selbst mit der Mutter vereinbart hatte. Da nach dieser Vereinbarung sowohl die Klägerin als auch die Mutter die von ihnen bewohnten Wohnungen „wie Eigentümer" nutzen durften, war auch eine Vermietung der Wohnung von der Vereinbarung abgedeckt.
Diese Vereinbarung dauerte solange fort bis der jetzige Betreuer der Klägerin, ab Juni 2001 auf dem Abschluss eines eigenen Mietvertrages mit der Mieterin bestand und insofern konkludent die Vereinbarung gekündigt hat.
Steht danach fest, dass über den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum von September 1997 bis einschließlich Mai 2001 der Klägerin keine Nutzungsrechte bezüglich der Erdgeschosswohnung zustanden, so kann sie für diesen Zeitraum auch keine Erstattung des Mietzinses verlangen, weder von der Mutter noch von der Beklagten.
Insofern kann hier dahinstehen, ob die Beklagte oder die Mutter die Mieten vereinnahmt haben und ob die Beklagte ggfs. im Verhältnis zur Mutter zur Vereinnahmung der Miete berechtigt war bzw. ob die Mieteinnahmen vollständig der Mutter zugeflossen sind, denn diese Fragen berühren allein das Verhältnis der Beklagten zur Mutter (bzw. jetzt ihren Miterben), sind jedoch im Verhältnis zur Klägerin ohne Bedeutung.
Über die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen war mangels eines Zahlungsanspruchs der Klägerin nicht mehr zu befinden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Streitwert: € 13.947 14