Maklerprovision: Keine Kausalität der Nachweistätigkeit für späteren Mietvertrag
KI-Zusammenfassung
Eine Sparkasse verlangte von einer Restaurantbetreiberin Maklerprovision für die Vermittlung eines Mietvertrags über eine Gewerbeimmobilie, den später eine Franchisenehmerin mit einem neuen Eigentümer schloss. Streitentscheidend war, ob der Vertrag „infolge“ des von der Klägerin erbrachten Nachweises zustande kam. Das LG Bonn verneinte die vertragsadäquate Kausalität wegen großer zeitlicher Zäsur, fehlender fortdauernder Verhandlungen sowie geänderter Vertrags- und Vermieterstruktur. Auch ein hilfsweise geltend gemachter Schadensersatz wegen Datenweitergabe scheiterte mangels Nachweises einer Pflichtverletzung.
Ausgang: Klage auf Maklerprovision und hilfsweisen Schadensersatz mangels Kausalität und Pflichtverletzungsnachweises abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Nachweismaklervertrag kommt spätestens durch Entgegennahme eines Exposés und Teilnahme an Besichtigungsterminen konkludent zustande.
Ein Provisionsanspruch nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt vertragsadäquate Kausalität voraus; ein bloß adäquat-kausaler Zusammenhang zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag genügt nicht.
Eine Vermutung für die Kausalität der Maklerleistung greift nur bei engem zeitlichen Zusammenhang zwischen Nachweis und Hauptvertragsabschluss; bei einer Zeitspanne von deutlich über einem Jahr bedarf es regelmäßig des Vollbeweises fortdauernder, substantieller Verhandlungen.
Bei einem Nachweismaklervertrag ist nicht nur das Objekt, sondern auch der Verfügungsberechtigte nachzuweisen; kommt der Hauptvertrag mit einem nicht nachgewiesenen (neuen) Verfügungsberechtigten zustande, spricht dies gegen die Kausalität des Nachweises.
Aus dem Maklervertrag kann eine Vertraulichkeitsnebenpflicht folgen; ein Schadensersatzanspruch wegen Weitergabe von Objektinformationen setzt jedoch den Nachweis einer konkreten Pflichtverletzung und der schadensursächlichen Datenweitergabe voraus.
Leitsatz
Zur Frage der Kausalität der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrages
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten beider Streithelfer.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten um einen Provisionsanspruch für die Vermittlung einer Gewerbeimmobilie in I.
Die Klägerin ist eine kommunale Sparkasse, die auch in der Vermittlung von Gewerbeimmobilien tätig ist. Die Beklagte betreibt Restaurants mit einem besonderen Geschäftskonzept, zum Teil als eigene Filialen, zum Teil über selbständige Franchisenehmer. Einer dieser Franchisenehmer ist die Streitverkündete zu 1).
Die Klägerin bot der Beklagten das Objekt Lstraße ## in I zum Abschluss eines Mietvertrages mit den damaligen Eigentümern an. Am ##.10.2008 übersandte sie der Beklagten ein Exposé mit einer Beschreibung dieser Immobilie (Anlagen K1, K12 der Akte). Am ##.12.2008 fand ein Ortstermin statt, bei dem auf Seiten der Klägerin der mit der Abwicklung betraute Zeuge N, auf Beklagtenseite der Zeuge M – der Streitverkündete zu 2) - teilnahmen. Ein weiterer Ortstermin fand am ##.2.2009 statt. An diesem Ortstermin nahm auf Seiten der Beklagten auch Herr D teil. Am ##.3.2009 trat der Zeuge O an die Beklagte, konkret an den Zeugen M, heran. Ersterer war Mitglied einer Projektentwicklungsgesellschaft, die an der Immobilie interessiert war und sich um deren Vermarktung bemühte. Er bot der Beklagten eine direkte Anmietung von ihm, ohne Einschaltung eines Maklers, an.
Auf Nachfrage durch die Klägerin per Mail am ##.1.2010 hatte der Zeuge M am ##.1.2010 für die Beklagte ein Interesse an dem Objekt verneint (s. Anlage K17).
Mit Schreiben vom ##. und ##.8.2010 (Anlagen K3 und K4 der Akte) stellte die Klägerin der Beklagten eine Rechnung über 33.468,75 € aus. Dieser Betrag wird als Vermittlungsprovision in Höhe von 2,25 Monatsmieten nebst Mehrwertsteuer für eine Vermittlung des Mietvertrages für das bezeichnete Objekt geltend gemacht, der im Frühjahr 2010 geschlossen worden sei. Hierauf bestritten sowohl die Beklagte als auch die in der Folge in Anspruch genommene Streitverkündete zu 1.)eine Zahlungspflicht. Die Beklagte wurde von der Klägerin mit Schreiben vom ##.11.2010 mit Fristsetzung zum #.12.2010 erfolglos zur Zahlung aufgefordert.
Die Streitverkündete zu 1) ist mittlerweile Mieterin der Immobilie, Vermieter ist die P GmbH. Letztere ist seit 2010 Eigentümer der Immobilie. Im Entwurf dieses Mietvertrags ist in § 6 Ziff. 3 ein Eintrittsrecht der Beklagten vorgesehen, das es ihr erlaubt, anstelle der Streitverkündeten zu 1) mit einer Frist von acht Wochen in den Mietvertrag einzutreten (Anlage K2). Die Streitverkündete zu 1) hat mit der Beklagten einen über 20 Jahre laufenden Franchisevertrag geschlossen.
Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe eine Maklertätigkeit geleistet, aus der sich für die Beklagte eine Provisionspflicht ergibt.
Sie behauptet, das Exposé vom ##.10.2010 sei das erste Angebot an die Beklagte gewesen. Dem Exposé hätten auch "Bedingungen für das gewerbliche Immobiliengeschäft" beigelegen, in denen es in Ziffer 6 unter anderem heißt:
"Kommt an Stelle des beabsichtigten Geschäfts ein anderes Rechtsgeschäft mit dem gleichen wirtschaftlichen Ergebnis zustande, wird die Provision gemäß Ziffer 3 auch für das abgeschlossene Rechtsgeschäft fällig." (Anlage K1, K12)
Am ##.12.2008, also kurz nach dem ersten Ortstermin, habe der Zeuge M per Mail eine Prüfung des Angebots zugesagt (Anlage K13). Danach habe man weiter in Verhandlungen gestanden, weshalb auch am ##.1.2009 ein Telefongespräch zwischen den Zeugen N und M stattgefunden habe, in dem man sich geeinigt habe, die Provision für die Lstraße ## solle 2,25 Monatsmieten betragen. Nach dem Ortstermin am ##.2.2009 habe die Beklagte zwar auf Schwierigkeiten bei der Planung eines Restaurants in der Immobilie hingewiesen, eine Anmietung aber nicht endgültig abgelehnt. So habe sie sich auch bei weiteren - nicht näher präzisierten - Gesprächen gegenüber der Beklagten geäußert. Im März 2009 habe man der Beklagten ein Angebot für eine andere Gewerbeimmobilie unterbreitet und weiterhin auf das Objekt Lstr. ## hingewiesen, es hätten also fortdauernde Vermakelungsbemühungen bestanden. In Folge habe der Zeuge M aber am ##.2.2010 behauptet, er führe mit dem Zeugen O weitere Verhandlungen, um das Objekt direkt von ihm zu mieten.
Das Angebot für die Immobilie sei am ##.12.2008 auch der Streitverkündeten zu 1) zugestellt worden, mit deren Geschäftsführer habe auch eine Ortsbesichtigung stattgefunden. Es sei unerheblich, ob letztlich ein Vertrag mit der Beklagten oder der Streitverkündeten zu 1.) zustande gekommen sei, da die Beklagte auf jeden Fall ein wirtschaftliches Interesse an einer Anmietung gehabt habe und als Franchisegeberin auch, wie ihre eigenen Angaben auf ihrer Homepage zeigten, ein Interesse an der Immobilienvermittlung an Franchisenehmer habe. Jedenfalls habe man durch den Zeugen N den Kontakt zum Geschäftsführer der Streitverkündeten zu 1) hergestellt.
Der Maklerauftrag sei zunächst von den ursprünglichen Eigentümern des Objekts, der Familie Q, ausgegangen; später sei Geschäftspartner der Klägerin die schon genannte Projektentwicklungsgesellschaft gewesen, deren Mitglieder, unter ihnen der Zeuge O, auch beim Ortstermin am ##.2.2009 zugegen gewesen seien.
Vom letztlich geschlossenen Mietvertrag habe man erst von Dritten erfahren, unter anderem durch einen Pressebericht vom ##.8.2010.
Hilfsweise ist die Klägerin der Ansicht, die Beklagte müsse ihr den Schaden ersetzen, der ihr durch Weitergabe der Daten des Angebots über das Objekt an die Streitverkündete entstanden sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 33.468,75€ nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 8.12.2010 zu zahlen.
Die Beklagte und die Streitverkündeten zu 1) und 2) beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, im Jahre 2008 zunächst selbst Interesse am Abschluss eines Mietvertrages gehabt zu haben, da man selbst ein Restaurant in I habe eröffnen wollen. Schon am ##.9.2008 habe die Klägerin ihr eine Mail zugesandt gehabt, die ein Angebot für das streitgegenständliche Objekt enthalten habe, dies habe der Zeuge M für die Beklagte aber zunächst abgelehnt. Am ##.9.2008 habe sich der Zeuge aber per Mail über die genaue Nutzungsmöglichkeit des Objekts informiert (Anlage B1). Nach dem Ortstermin am ##.12.2008 habe der Zeuge M das Angebot betreffend die Immobilie aus Preisgründen erneut abgelehnt. Am ##.2.2009 habe man dem Zeugen N gegenüber nach einer weiteren Ortsbesichtigung geäußert, kein Interesse an einer Anmietung zu haben. Der ebenfalls am ##.2.2009 anwesende Herr D sei ein freier Mitarbeiter der Beklagten, dessen Aufgabe die Erstellung einer Machbarkeitsstudie für diese und weitere Immobilie gewesen sei. Durch seine Einschaltung seien der Beklagten keine weiteren Kosten entstanden. Nach diesem Ortstermin habe es keine Vermittlungsbemühungen der Klägerin mehr gegeben, auch keine Telefonate.
Da ein Interesse an einer Anmietung als Vertragspartnerin danach nicht mehr bestanden habe, habe man dem Zeugen O auf sein Angebot hin die Streitverkündete zu 1) als Vertragspartnerin vorgeschlagen, damit diese das Objekt mieten und dort ein Restaurant als Franchisenehmerin eröffnen könne. Diesen Vertrag habe der Zeuge M vermittelt, der Zeuge N und die Klägerin seien hieran nicht beteiligt gewesen. Dieser Mietvertrag habe andere Konditionen gehabt als der zunächst von der Klägerin angebotene. Selbst habe man mittlerweile kein Interesse mehr an einem Betrieb, der über das übliche Franchiseverhältnis hinausgehe.
Sie, die Beklagte, habe am ##.12.2008 und auch am #.4.2009 (Anlage B2) – dies unbestritten – von Dritten weitere Angebote für die Immobilie erhalten.
Das Exposé habe keine "Bedingungen für das gewerbliche Immobiliengeschäft" (insoweit wiedergegeben in Anlage K1, K12 jeweils S. 2) enthalten.
Die Beklagte bestreitet zudem eine Weitergabe der Daten des Angebots an die Streitverkündete zu 1.).
Der Streitverkündete zu 2), der Zeuge M, behauptet darüber hinaus, es habe mit dem Zeugen N keine ausdrückliche Provisionsvereinbarung gegeben. Möglicherweise habe man einmal allgemein über das Thema gesprochen, es habe aber keine feste Vereinbarung gegeben. Schon nach der ersten Besichtigung habe man von der Immobilie aufgrund des hohen Mietpreises von 35-40 €/m² für das Erdgeschoss Abstand genommen, dies habe auch Herr D im zweiten Termin so eingeschätzt. Der nun bestehende Mietvertrag unterscheide sich erheblich von dem damals projektierten, so betrage der Mietpreis 16 €/m²; das Gebäude habe eine neue Fassade und eine komplett neue Gebäudeausrüstung erhalten.
Mit Schriftsatz vom #.3.2011 ist die Streitverkündete zu 1) dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten. Mit Schriftsatz vom #.5.2011 ist auch der Streitverkündete zu 2) dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll ergänzend Bezug genommen.
Das Gericht hat durch Vernehmung von Zeugen Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 10.5.2011 (Bl. ### ff. der Akte) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin steht kein Anspruch auf Marklerprovision aus § 652 BGB und auch kein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte zu.
Die Parteien haben einen Maklervertrag gem. § 652 BGB in Form eines Nachweismaklervertrags geschlossen. Ziel des Vertrages war es, dass der Beklagten die Möglichkeit zu Verhandlungen mit Dritten über einen Mietvertrag für eine Gewerbeimmobilie verschafft wurde; ein aktives Hinwirken der Klägerin auf einen Vertragsschluss, wie für einen Vermittlungsmaklervertrag nötig, ist hingegen nicht erkennbar (zur Abgrenzung BGH NJW 1987, 1628; Palandt/Sprau 69. A. 2010 § 652 Rn. 25 f.). Ein Angebot zu einem solchen Vertrag ist spätestens in der Überlassung des Exposés am ##.10.2010 zu sehen, wobei dahingestellt bleiben kann, ob der Beklagten schon vorher ein Exposé zugegangen ist. Eine Annahme der Beklagten ist spätestens mit der Wahrnehmung des Ortstermins am ##.12.2008 erfolgt (cf. dazu nur BGH NJW 2000, 282; Palandt/Sprau § 652 Rn. 4). Dies ist auch der Fall, wenn Vertragspartner des späteren Hauptvertrages nicht die Beklagte, sondern ein Dritter wie etwa eine ihrer Franchisenehmer werden sollte, da dies den Maklervertrag grundsätzlich nicht berührt (so auch BGH NJW-RR 1996, 1459; OLG Celle MDR 2002, 939, OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1495). Es ist insoweit auch nicht nötig, dass dieser Dritte schon bei Vertragsschluss feststeht (BGH NJW 1998, 62, 63). Welcher Art die konkrete Ausgestaltung des Hauptvertrages bezüglich des Mieters sein sollte, ist daher hier unerheblich. Entscheidend ist nur, dass die Beklagte die Dienstleistungen der Klägerin in Form des Exposés und der Ortstermine entgegennahm. Im Zweifel trifft sie auch das Risiko, ein Handeln in fremden Namen als Vertreterin der streitverkündeten Franchisenehmerin nicht hinreichend deutlich gemacht zu haben (vgl. BGH NJW-RR 1996, 1459, 1460).
Ein Erlöschen des Maklervertrages ist nicht ersichtlich (zu Erlöschensgründen generell Palandt/Sprau § 652 Rn. 12).
Vertragspflicht der Klägerin war es, dem Auftraggeber eine Gelegenheit zum Abschluss eines von diesem Vertrages mit einem Dritten (Hauptvertrag) nachzuweisen (s. nur Palandt/Sprau vor § 652 Rn. 1). Ein Hauptvertrag, nämlich ein Mietvertrag der Streitverkündeten zu 1) mit dem Eigentümer der nachgewiesenen Immobilie Lstr. ##, I, ist auch zustande gekommen.
Ein Provisionsanspruch der Klägerin aus dem Maklervertrag besteht dennoch nicht. Denn der gerade genannte Hauptvertrag ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht aufgrund des Nachweises der Klägerin zustande gekommen.
Ein Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 I S. 1 BGB entsteht nur, wenn der spätere Hauptvertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande gekommen ist. Bei wertender Betrachtung muss sich der Hauptvertrag als Verwirklichung der durch den Nachweis geschaffenen Gelegenheit darstellen (sog. vertragsadäquate Kausalität, BGH NJW-RR 1996, 691; MüKo/Roth 5. A. 2009 § 652 Rn. 103; Palandt/Sprau § 652 Rn. 48). Ein bloß adäquat kausaler Zusammenhang genügt hingegen nicht (BGH NJW 1999, 1255, 1256 m.w.N.).
Grundsätzlich besteht für eine solche Kausalität eine Vermutung – nur - bei einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Nachweis der Gelegenheit und Abschluss des Hauptvertrags (so BGH WM 1984, 560, NJW 1999, 1255). Dagegen kann die Kausalität zu verneinen sein, wenn offenbar andere Gründe als die Maklertätigkeit für den späteren Vertragsschluss entscheidend waren, was gerade bei einem Divergieren von nachgewiesener Gelegenheit und tatsächlichem Vertrag anzunehmen ist (OLG Frankfurt NJW-RR 2004, 704). Ein wichtiges Beurteilungskriterium ist auch, ob die Tätigkeit des Maklers den konkreten Anstoß für Bemühungen um das Objekt gegeben hat (BGH NJW 1999, 1255 m.w.N.).
Eine Vermutung der Kausalität aufgrund eines zeitlichen Zusammenhanges greift hier nicht ein, da zwischen den konkreten Bemühungen der Klägerin zwischen Ende Oktober 2008 und Februar 2009, das besagte Objekt betreffend, und dem Abschluss des Hauptvertrages, wohl im Frühjahr 2010, ein zu langer Zeitraum liegt, um auf eine Kausalität zwischen den beiden Verträgen zu schließen (verneinend für einen Zeitraum länger als ein Jahr BGH NJW 2006, 3062, 3063 mit Verweis auf weitere obergerichtliche Rechtsprechung; verneinend für einen Zeitraum von 15 Monaten OLG Frankfurt NJW-RR 2004, 704; verneinend für einen Zeitraum von einem Jahr OLG Stuttgart NJW-RR 2010, 486, 487 f.). Zwar ist es als üblich anzusehen, dass die Planung größerer Gastronomieprojekte einige Zeit in Anspruch nehmen und daher ein Vertragsschluss auch einige Zeit nach einem Nachweis liegen kann. Aber auch hierfür sollte der Zeitraum von mehr als einem Jahr ausreichend sein (so genauer OLG Bremen OLG-Report 2002, 433, 435). Dafür sind weiterhin auch gleich bleibende, andauernde Verhandlungen zwischen den Parteien notwendig. Von intensiven Bemühungen auf Seiten der Klägerin ist aber nur bis Februar 2009 auszugehen. Die Zeit danach ist hingegen nicht von wirklichen Maklerbemühungen geprägt. Die Klägerin konnte den Nachweis nicht führen, dass nach diesem Zeitpunkt weiterhin substantielle Verhandlungen zwischen den Parteien stattgefunden haben, die gegen eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs sprechen würden. Selbst der Zeuge N als Mitarbeiter der Klägerin spricht nur von Nachfragen bei der Klägerin in der Zeit nach dem Februar 2009, die dazu gedient hätten, den aktuellen Stand zu erfragen. Die Beklagte hingegen leugnet derartige Bemühungen. Die Nachfrage der Klägerin im Januar 2010 per Mail bei der Beklagten (s. Anlage K17) kann keine Kausalität zwischen den beiden Ereignissen begründen. Diese Vorgänge sind nur als vorsichtige Anfragen und Versuche zu sehen, nach langem Schweigen doch noch einen Vertrag zu ermöglichen, die in ihrer Intensität gegenüber den vorherigen Bemühungen nur als sehr schwach anzusehen sind. Auch die Einschaltung des Herrn D auf Seiten der Beklagten spricht nicht für weitere Bemühungen um einen Mietvertrag. Auch wenn dieser die Aufgabe für eine Standortanalyse gehabt haben sollte, ist hierin nicht mehr als eine genaue Überprüfung zu sehen, größere Bemühungen der Klägerin um das Objekt sind hiermit nicht dargetan. Ebenso ist die Tatsache, dass die Beklagte – nach dem Vortrag der Klägerin vor Januar 2010 das Angebot nie direkt abgelehnt hat, nicht von Belang. Eine ausdrückliche Ablehnung kann nicht als üblich angesehen werden, vielmehr ist auch das Schweigen in diesem Fall als Ablehnung wegen Nichtinteresses ausreichend. Für ausreichende fortdauernde Bemühungen ist die Klägerin den Beweis fällig geblieben.
Da danach keine Vermutung für eine Kausalität der Bemühungen der Klägerin für den Abschluss des Hauptvertrages besteht, muss die Klägerin den vollen Beweis führen, dass ihre Maklertätigkeit kausal für den späteren Abschluss des Hauptvertrages geworden ist (MüKo/Roth § 652 Rn. 189). Dies ist ihr nach Überzeugung des Gerichts nicht gelungen.
So spricht zunächst die zeitliche Lücke zwischen Nachweis und Vertragsschluss gegen eine Kausalität beider Ereignisse und für eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs. Die Verhandlungen nach Februar 2009 erscheinen selbst dann, wenn man den Vortrag der Klägerin und des Zeugen N als wahr unterstellt, nur wenig intensiv, sie bestehen vielmehr nur in wenigen Telefonaten zum Sachstand. Die Rechnungsstellung im August 2010 ist auch nicht, wie von der Klägerin behauptet, als auf einem Telefongespräch im Januar 2009 beruhend anzusehen. Dass dieses Telefongespräch am ##.1.2009 mit dem Inhalt stattgefunden hat, dass die Zeugen N und M eine Provision vereinbart haben, hat die Klägerin zudem nicht bewiesen. Zwar schildert der Zeuge N ein solches Gespräch und kann Einzelheiten der Verhandlungen wiedergeben und auch Schwierigkeiten schildern, etwa sein Ziel, eigentlich drei Monatsmieten zu verlangen. Dem steht aber die Aussage des Zeugen M entgegen. Er bestreitet ein derartiges Gespräch und hält nur allgemeine Gespräche über Provisionen für möglicherweise erfolgt. Dies erscheint jedenfalls nicht völlig unglaubhaft, da er angibt, die Beklagte habe üblicherweise feste Vorstellungen von Provisionshöhen, so dass eine generelle Angabe einer solchen Höhe zu Beginn von Verhandlungen normal erscheint. Auch will sich der Zeuge erinnern, zwischen den beiden Ortsterminen keinen Kontakt zu Herrn N gehabt zu haben. Keiner der Aussagen ist letztlich ein höherer Beweiswert zuzumessen, daher geht die fehlende Überzeugungsbildung zu Lasten des Klägers. Zudem lässt der große zeitlich Abstand ein Beruhen der Rechnungsstellung auf diesem Gespräch unwahrscheinlich erscheinen. Diese Rechnungsstellung ist vielmehr offensichtlich mit dem von der Klägerin selbst angeführten Presseartikel vom ##.8.2010 in Beziehung zu setzen.
Gegen eine solche Unterbrechung des Kausalzusammenhangs spricht auch nicht, dass im Endeffekt doch ein Vertrag über das nachgewiesene Objekt zustande kam und der erste Hinweis auf dieses Objekt durch die Klägerin erfolgte, nicht durch andere Makler. Die Aufnahme von Verhandlungen über das Objekt zwischen Auftraggeber und Nachgewiesenem, nachdem solche zunächst erfolglos abgebrochen wurden, kann vielmehr als unabhängig von einer Maklertätigkeit angesehen werden, wenn es später zu einem veränderten Vertragsschluss kommt (BGH NJW 2008, 651; Palandt/Sprau § 652 Rn. 50). Hierfür spricht vorliegend vor allem die lange Dauer bis zum endgültigen Abschluss, gerade aber auch der Eigentümerwechsel auf Vermieterseite. Während geringe Unterbrechungen in Verhandlungen, gerade bei der Planung größerer Projekte, als üblich anzusehen sind, ist dies bei einer Unterbrechung von drei bis sechs Monaten nicht mehr anzunehmen (BGH NJW 1980, 123, 1999, 1255, 2005, 3779, 2008, 651). In einem solchen Fall spricht viel dafür, dass erneute Verhandlungen aufgrund eines Sinneswandels aus anderem Anlass aufgenommen wurden, der mit der ursprünglichen Maklertätigkeit nicht mehr in Zusammenhang steht.
Für einen solchen neuen Impetus für die Bemühung um einen Hauptvertrag spricht auch der nunmehr andere Mieter des Objekts. Zwar kann, wie schon festgestellt, ein Objekt auch für eine dritte Person als Mieter nachgewiesen werden. Der Abbruch von Vertragsverhandlungen durch die Beklagte im Februar 2009 und die spätere Führung von Verhandlungen durch die Streitverkündete zu 1) als Franchisenehmerin ist aber ein Indiz für einen neuen Kausalverlauf. Hierfür ist entscheidend, dass der Klägerin nicht der Nachweis gelungen ist, dass sie selbst die Streitverkündete zu 1) auf die Gelegenheit Lstraße ## hingewiesen hat. Fest steht nach allen Aussagen nur, dass der Geschäftsführer der Streitverkündeten zu 1) am Ortstermin am ##.2.2009 teilgenommen hat. Nach den Angaben der Klägerin und nach Aussage des Zeugen N soll der Streitverkündeten zu 1) ebenfalls ein Exposé über das Objekt zugegangen sein. Dies wird von der Streitverkündeten zu 1) bestritten. Der Zeuge O gibt hierzu an, seine Investorengruppe sei nicht durch die Klägerin auf die Beklagte als potentielle Mieterin aufmerksam geworden, sondern durch den Vertreter einer Stadtinitiative. In diesem Zusammenhang sei auch der Kontakt zur Streithelferin zu 1) zustande gekommen. Hingegen sagt der Zeuge N aus, die Investoren bei einem Treffen am ##.1.2009 auf die Beklagte hingewiesen zu haben. Hierbei war aber auch seinen Angaben zu Folge nicht von einer Franchisenehmerin der Beklagten die Rede, sondern nur vom Unternehmen allgemein. Er gibt selbst an, am ##.12.2008 ein Exposé an den Geschäftsführer der Streithelferin zu 1) übersandt zu haben, kann aber nicht sagen, wie ihm dieser Kontakt vermittelt worden ist. Diese Aussagen lassen keine eindeutige Feststellung zu, ob die Klägerin den Kontakt zwischen der Investorengruppe O u.a. und der Streitverkündeten zu 1) hergestellt hat. Dieser fehlende Nachweis geht zu Lasten der Klägerin.
Ebenfalls für einen neuen Kausalverlauf spricht das Angebot, das der Zeuge O der Beklagten gegenüber im März 2009 gemacht hat. Unabhängig davon, ob der Zeuge O – was von der Beklagten bestritten wird – beim Treffen am ##.02.2009 anwesend war, begründet das Angebot des Zeugen O einen neuen Kausalverlauf. Für die Beklagte bestand so die Möglichkeit zu andersartigen Vertragsverhandlungen, zumal sie davon ausgehen konnte, der Zeuge O sei jedenfalls verhandlungsbefugt hinsichtlich der Immobilie. Auch sprach die nunmehrige Einschaltung einer Investorengruppe aus Sicht der Beklagten für die Möglichkeit eines weitergehenden Geschäftskonzepts für die Immobilie. Dies gilt umso mehr, als ein Mitglied der Investorengruppe um den Zeugen O selbst als Makler tätig ist und so für die Beklagte eine neue Vermittlungsbemühung, die nicht auf der ersten beruhte, erkennbar war. Einen neuen Impuls gab den Verhandlungen offenbar ebenfalls der Eigentümerwechsel der Immobilie. So ist nach dem Erwerb durch die Firma P relativ schnell eine Einigung über einen Mietvertrag erzielt worden, während die Verhandlungen zuvor trotz der Initiative des Zeugen O fast das ganze Jahr 2009 über stockten.
Entscheidend ist für eine Kausalität der Maklertätigkeit vor allem auch, ob nachgewiesene Gelegenheit und tatsächlicher Vertrag kongruent sind und wirtschaftlich den gleichen Erfolg anstreben (BGH NJW 2008, 651, NJW-RR 2004, 851; Palandt/Sprau § 652 Rn. 42 ff.). Dies ist wertend im Einzelfall zu beurteilen (BGH NJW 1999, 1255, 2008, 651). Dabei ist nicht vollkommene Deckungsgleichheit zu verlangen, sondern eine wesentliche Übereinstimmung (MüKo/Roth § 652 Rn. 146). Es kommt hierfür nicht darauf an, ob die "Bedingungen für das gewerbliche Immobiliengeschäft" der Klägerin (Anlage K1, K12) wirksam in den Vertrag einbezogen wurden, was die Beklagte bestreitet, denn diese Voraussetzung ergibt sich bereits unmittelbar aus § 652 I S. 1 BGB (s. nur Palandt/Sprau § 652 Rn. 42 f.).
Die Tatsache, dass nunmehr die Franchisenehmerin der Beklagten Partei des Mietvertrages geworden ist und nicht die Beklagte selbst, spricht noch nicht gegen eine wirtschaftliche Identität der Verträge. Aufgrund des zu erwartenden gleichen Betriebskonzeptes des angestrebten Restaurants hätte dies den Vertrag nicht wesentlich verändert; dies gilt auch deshalb, weil der Beklagten in den Vertrag der Streitverkündeten zu 1) ein Eintrittsrecht zusteht. Selbst wenn sie behauptet, ein solches nicht ausüben zu wollen, hat sie so doch einen gewissen Einfluss auf den Vertrag. Es kann hier auch dahinstehen, wie stark die Verflechtungen zwischen der Beklagten und ihren Franchisenehmern sind, da durch die Ausgestaltung dieses konkreten Mietvertrages eine gewisse Position eingeräumt wird. Allerdings wird eine Identität der Verträge durch die Einschaltung einer Franchisenehmerin als Mieterin abgeschwächt, denn eine solche handelt eigenständig und kann daher im Zweifel als weniger solvent gelten als der Mutterkonzern; dies kann daher für den Vermieter einen wichtigen Unterschied machen.
Gegen eine Identität der Sachverhalte spricht aber deutlich die offensichtlich andere Ausgestaltung des Mietverhältnisses. Zwar verändern kleine Abweichungen zum Nachweis noch nicht den Charakter des Vertrages, da ein Herunterhandeln sicherlich üblich ist (ebenso BGH NJW 1999, 1255, 1256), größere aber sehr wohl (mit Beispielen Palandt/Sprau § 652 Rn. 43, MüKo/Roth § 652 Rn. 150). Daneben ist auch die Vertragsgestaltung im Übrigen – etwa Laufzeit, Zahlungsweise, Nutzungsmöglichkeit, Eintrittsrecht – entscheidend. Entscheidend für die Parteien war zum einen der Mietpreis für das Objekt. Zunächst war ein Mietpreis von um 35 €/m² im Gespräch, wie die Aussagen der Zeugen N und M ergeben, wobei die Aussagen darin differieren, ob sich dieser Preis auf alle Geschosse oder nur das Erdgeschoss bezieht. Nach Aussage des Zeugen N soll der Gesamtpreis zwischen 15.000,00 € und 17.000,00 € gelegen haben. Nach Aussage des Zeugen M betrug das Angebot des Zeugen O 16.000,00 € für die gesamte Fläche (dies entspricht 16 €/m² bezüglich der Gesamtfläche). Im Entwurf des derzeitigen Mietvertrags sind 17.850,00 € inklusive Mehrwertsteuer als Mietzins ausgewiesen (s. Anlage K2). Die von der Beklagten behauptete deutlich geringere Mietpreishöhe ist so nicht nachweisbar. Allerdings sind andere Modalitäten des nunmehrigen Mietvertrages von den ursprünglich gedachten verschieden: So ist nach klägerseits eingeräumter Angabe des Zeugen M Teil des Mietvertrags auch die neue Ausstattung des gesamten Gebäudes gewesen. Das Gebäude habe eine neue Fassade und eine vollkommen neue technische Gebäudeausstattung erhalten, deren Kosten sich auf über 700.000,00 € belaufen hätten. Diese sei zudem vom Eigentümer finanziert worden, so dass sich daraus ein wesentlicher Vorteil des tatsächlichen Mietvertrages gegenüber einem schlichten Mietvertrag ablesen lässt. Hiergegen spricht auch nicht, dass eine solche Arbeit, wie die Klägerin meint, auf jeden Fall nötig gewesen sei, da der Nutzungszweck der Immobilie geändert worden sei. Die Fassade eines Gebäudes ist nicht notwendigerweise zu ändern, wenn dort statt eines Warenhauses ein Restaurant einzieht. Vor allem aber kann als entscheidend angesehen werden, dass die Kosten dieser Umbauten vom Eigentümer übernommen worden sind. Verglichen mit der angegebenen Jahresmiete ergibt sich so ein ziemlich großes Investitionsvolumen von etwa 2,75 Jahresmieten. Gerade zu Beginn einer Geschäftstätigkeit stellt dies einen großen Vorteil für die Mieterin dar.
Vor allem war der jetzige Vermieter zu keiner Zeit von der Klägerin als Vertragspartner nachgewiesen worden (daher eine Kongruenz ablehnend BGH NJW-RR 1988, 942; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1362; OLG Karlsruhe NJW-RR 2008, 725; MüKo/Roth § 652 Rn. 188). Auch kann nicht zwischen einer sehr engen wirtschaftlichen Beziehung zwischen der jetzigen Vermieterin und der früheren Eigentümerin, der Familie Q, oder der Projektentwicklungsgesellschaft des Zeugen O ausgegangen werden (hierzu BGH WM 1976, 28, NJW-RR 2004, 851). Dies ist vielmehr nur in Fällen der Rechtsnachfolge wie etwa Erbschaften anzunehmen (MüKo/Roth § 652 Rn. 156). Selbst wenn die Projektentwicklungsgesellschaft diesen Eigentumsübergang begleitet oder vermittelt hat, ist doch nicht dargetan, dass die neuen Eigentümer versucht hätten, die Immobilie über die Klägerin zu vermieten. Lediglich zwischen den alten Eigentümern und der Projektentwicklungsgesellschaft wird eine Zusammenarbeit von der Klägerin behauptet. Auch wenn vom Zeugen O für die Investoren Bemühungen um die Vermittlung der Immobilie erkennbar sind, geht es hierbei doch mittlerweile um einen anderen Eigentümer, der von der Investorengruppe unabhängig ist.
Der vorliegenden Konstellation vergleichbar ist vielmehr der Fall, dass nicht vom nachgewiesenen Ersteigentümer, sondern von einem Zwischenerwerber erworben wird, in dem eine Kausalität ebenfalls zu verneinen ist (BGH NJW-RR 1988, 942). Es geht bei einem Nachweismaklervertrag gerade nicht (nur) darum, den Auftraggeber auf ein konkretes Objekt hinzuweisen, sondern auch den Verfügungsberechtigten nachzuweisen (deutlich OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1362, 1363, ebenso schon NJW-RR 1999, 349).
Nicht entscheidend ist im Zusammenhang mit der Person des Vermieters, ob das ursprüngliche Ziel, die Eröffnung eines Restaurants mit einem bestimmten Konzept, verwirklicht werden konnte. Die Person des Vermieters ist vielmehr für einen Mietvertrag als sehr wichtiges selbständiges Element anzusehen. Vor allem entscheidend ist auch, dass der Mietvertrag mit anderen Konditionen als den von der Klägerin zunächst genannten zustande gekommen ist.
Der Klägerin steht auch kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu, weil diese Daten an ihre Franchisenehmerin weitergegeben haben könnte. Für einen solchen Anspruch hat sie den Beweis nicht geführt. Der Maklervertrag begründet grundsätzlich die Nebenpflicht der Vertraulichkeit (BGH NJW 1987, 2431; Palandt/Sprau § 652 Rn. 20). Eine Verletzung dieser Pflicht durch die Beklagte ist aber nicht dargetan. Die Beklagte gibt an, gegenüber der Projektentwicklungsgesellschaft – in der Person des Zeugen O - von einem möglichen Interesse eines Franchisegebers an der Immobilie gesprochen zu haben. Dass sie aber selbst Daten wie etwa das Exposé weitergegeben hat, ist nicht erwiesen. Wie ausgeführt, ist in dem Vorstoß des Zeugen O eine eigene Initiative zu sehen, für die das Exposé möglicherweise gar nicht brauchbar war. Vielmehr hat die Klägerin das Exposé nach eigenem Vortrag auch selbst an die Streitverkündete zu 1.) übersandt. Einer Übergabe von Daten bedurfte es insoweit von Seiten der Beklagten gar nicht. Auch mit der Streitverkündeten zu 1.) wurde eine Ortsbesichtigung durchgeführt, bei der diese Informationen über das Objekt selbst erlangen konnte. Falls weitere Informationen unberechtigt weitergegeben worden sein sollen, hat dies die Klägerin jedenfalls nicht bewiesen.
Die nicht nachgelassenen Schriftsätze geben keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 101 I, 709 ZPO.
Streitwert: 33.468,75 €