Klage des Maklers auf Aufwendungsersatz wegen Nichtabschlussklausel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Makler fordert von der Verkäuferin €21.420 aus einem Alleinmaklervertrag wegen aufgewendeter Kosten und entgangener Provision. Streitgegenstand ist die Wirksamkeit der in Ziff.8 enthaltenen Nichtabschlussklausel und deren Formbedürftigkeit. Das Landgericht hält den Vertrag bzw. die Klausel wegen Verstoßes gegen § 311b BGB und wegen AGB-rechtlicher Unwirksamkeit für nichtig. Deshalb wird die Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage des Maklers wegen Aufwendungsersatzes und entgangener Provision abgewiesen; Maklervertrag/Ziff.8 wegen Formmangels (§ 311b BGB) und AGB-rechtlicher Unwirksamkeit nichtig
Abstrakte Rechtssätze
Ein Vertrag, der den Verkäufer zur Zahlung einer pauschalen Vergütung bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrags verpflichtet und dadurch dessen Abschlussfreiheit derart beeinträchtigt, dass ein Verkaufs- oder Erwerbszwang entsteht, bedarf der notariellen Beurkundung nach § 311b BGB und ist ohne diese notariell beurkundet nichtig.
Einen Makler kann sich nur insoweit formfrei Aufwendungsersatz versprechen lassen, als die Ersatzvereinbarung sich auf nachweisbare und dem Geschäftsumfang angemessene Aufwendungen beschränkt und nicht in ein unangemessen hohes Bemühungsentgelt übergeht.
Vorformulierte Klauseln, die dem Kunden die Abschlussfreiheit nehmen oder eine unangemessen hohe Pauschale bei Nichtzustandekommen vorsehen, sind als AGB gemäß §§ 305 ff., insbesondere § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, unwirksam.
Fehlt ein notariell beurkundeter Kaufvertrag, kann ein bloßer Entwurf des Kaufvertrags den Formmangel eines schuldrechtlichen Maklervertrags mit notariatsbedürftigen Nebenabreden nicht heilen.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Der Kläger ist Immobilienmakler und fordert von der Beklagten, die ihn im Jahre 20## beauftragte, ihr Haus in der U-Straße in T zum Verkauf anzubieten, Schadensersatz sowie Ersatz für aufgewendete Kosten.
Nachdem es zwischen dem Kläger und der Beklagten bereits Ende 20## zu Verhandlungen über den Verkauf der Immobilie gekommen war, standen die Vertragsverhandlungen zunächst bis Anfang 20## still. Im April 20## meldete sich die Beklagte dann erneut telefonisch beim Kläger. Es wurde ein Besprechungstermin im Hause der Beklagten für den 22.04.2008 vereinbart, der von einem Mitarbeiter des Klägers, dem Zeugen u, wahrgenommen wurde. Bei dieser Besprechung wurde von der Beklagten und dem Zeugen u ein Alleinmaklerauftrag unterschrieben, der in Ziff. 1 die Beklagte als Verkäuferin/Auftraggeberin und den Kläger als Auftragnehmer ausweist. Ziff. 8 des Vertrages lautet wörtlich wie folgt:
"Ersatz von Aufwendungen und evtl. die Erstattung des entgangenen Gewinns gilt als vereinbart, für den Fall, dass der Verkäufer seine Verkaufsabsicht innerhalb der Auftragszeit vereinbarungswidrig aufgibt, die Angebotsbedingungen erschwert oder auf sonstige Weise die Durchführung des Auftrags behindert. Zu erstatten sind – wenn ein geeigneter Kaufbewerber noch nicht nachgewiesen wurde – die nachweisbaren Kosten, mindestens jedoch 17,25% inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer aus der Summe der Verkäufer- und Käuferprovision,... bzw. wenn bereits ein geeigneter Kaufbewerber nachgewiesen wurde, die entgangene Provision, also die volle Summe der vereinbarten Verkäufer- und Käuferprovision, errechnet aus dem letztendlich vereinbarten Kaufpreis, als Ersatz für die aufgewendeten Kosten und den entgangenen Gewinn."
Wegen des übrigen Inhalts wird auf den vom Kläger in Kopie zur Akte gereichten Maklervertrag, Bl. 13 f. d.A., verwiesen. Erst am ##.##.20## kam es dann zwischen den Parteien zu einem weiteren Treffen. Bei diesem Treffen wurden dem Zeugen u von der Beklagten einige Unterlagen zur Anfertigung eines Exposes übergeben. Mit Schreiben vom ##.##.20## übersandte der Kläger der Beklagten das von ihm entworfene Expose. Das Objekt wurde sodann vom Kläger ab Anfang Januar 20## in der üblichen Form beworben. Es fanden ab dem ##.##.20## Besichtigungstermine statt. Am ##.##.20## wurde das Objekt dann mit der Zeugin L und ihrem Vater, S L, besichtigt. Am ##.##.20## teilte Herr L dem Kläger telefonisch mit, das Objekt erwerben zu wollen. Aufgrund einiger baulicher Mängel wollte Herr L einen Kaufpreis von allenfalls € 300.000,00 zahlen. Am darauffolgenden Tag unterzeichneten die Zeugin L und der Kläger eine Reservierungsbestätigung für das Kaufobjekt. In der Folgezeit beauftragte der Kläger auf Wunsch des Herrn L dann den Notar N aus T. Mit Schreiben vom ##.##.20## übersandte der Notar dem Kläger den Entwurf eines Kaufvertrages, der einen Kaufpreis i.H.v. € 300.000,00 ausweist. Dieser Kaufvertragsentwurf wurde auch der Beklagten zugesandt. Daraufhin wurde die Beklagte vom Kläger gebeten, an der Veräußerung der Immobilie mitzuwirken. Dem kam die Beklagte nicht nach. Mit Schreiben vom ##.##.20##, welches der Beklagten am ##.##.20## zuging, wurde sie aufgefordert, insgesamt € 21.420,00 sofort nach Erhalt der Rechnung zu zahlen. Auch dem kam die Beklagte nicht nach.
Der Kläger behauptet, in einem Telefonat vom ##.##.20## mit dem Zeugen u habe die Beklagte sich mit einem Verkaufspreis i.H.v. € 300.000,00 vorbehaltlos bereit erklärt. Weshalb die Beklagte später von ihrem Verkaufsvorhaben Abstand genommen habe, sei für den Kläger und seine Mitarbeiter völlig unverständlich.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 21.420,00 nebst Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem ##.##.20## zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, bei Gesprächen im Jahre 20## habe der Kläger, handelnd durch seinen Mitarbeiter u, ihr erklärt, die Maklertätigkeit für sie sei kostenfrei. Auch am ##.##.20## habe der Kläger ihr zugesichert, keine Courtage von ihr zu erheben. Weiter behauptet die Beklagte, sie habe stets betont, das Haus nicht unter € 315.000,00 verkaufen zu wollen, dieser Preis sei Grundlage einer Tätigkeit des Klägers gewesen. Als der Kläger im November 20## wieder auf sie zugetreten sei, habe ihr der Zeuge u erklärt, es müsse ein neuer Vertrag geschlossen werden, er habe das Objekt neu bewertet, ein Verkaufpreis von € 315.000,00 sei möglich. Daraufhin sei ihr ein gelbes Vertragsformular überreicht worden, dass sie im Vertrauen auf die Äußerungen des Klägers/klägerischen Mitarbeiters unterzeichnet habe. Die Beklagte trägt vor, in dem von ihr unterschriebenen gelben Vertrag sei ein Verkaufspreis von € 315.000,00 "ohne wenn und aber" enthalten gewesen, was der Zeuge V auch bestätigen könne. Dieser habe den gelben Vertrag noch kurze Zeit später bei der Beklagten gesehen. Der Inhalt eines Maklervertrages, wie in der Kläger vorlege, sei zwischen den Parteien nicht vereinbart worden. Die Beklagte trägt weiter vor, sie sei von dem ihr übermittelten Exemplar des notariellen Kaufvertragsentwurfs vom ##.##.20## überrascht worden und habe dem Entwurf sowohl gegenüber dem Kläger als auch gegenüber dem ihr bis dahin unbekannten Notar N sofort widersprochen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht kein Ersatz für die aufgewendeten Kosten und den entgangenen Gewinn zu. Der von den Parteien vorgelegte Maklervertrag ist unwirksam. Er entspricht nicht den Formanforderungen des § 311b BGB, die ein solcher Vertrag erfüllen muss.
Nach § 311b BGB i.V.m. § 125 BGB ist ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bei fehlender notarieller Beurkundung nichtig (vgl. nur Grüneberg, in: Palandt, 68. Aufl. 2009, § 311b, Rn. 45). Zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften gilt dieser Formzwang nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils ein mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll oder wird, Immobilien zu erwerben oder zu veräußern (vgl. nur BGH NJW 1987, 54 f., m.w.N.). Eine solche Vereinbarung nimmt der BGH insbesondere dann an, wenn mit einem Vertragsstrafeversprechen oder einer ähnlichen Zusage in dem Maße Druck ausgeübt werden könne, dass der Schutzzweck des § 311b BGB gefährdet werde. Demgemäß könne der für einen Verkaufs- oder Erwerbsinteressenten tätige Makler sich ohne Beurkundung im Rahmen des dispositiven Maklerrechts zwar den Ersatz seiner konkret für diesen Kunden erbrachten, dem Geschäftsumfang angemessenen Aufwendungen ausdrücklich versprechen lassen. Formfrei kann er sich nach der Rechtsprechung des BGH aber nicht zusagen lassen, dass sein Kunde außerdem einen erheblichen Betrag gerade im Falle des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages zahlen werde, wenn diese Zusage den Kunden erkennbar so in seiner Entschlussfreiheit beeinträchtige, dass er unter Verkaufszwang oder Erwerbszwang stehe. In seinem Urteil (BGH, a.a.O.) weist der BGH zudem ausdrücklich darauf hin, dass dieser Grundsatz trotz des verständlichen Interesses des Maklers gelte, sich gegen aus seiner Sicht völlig willkürliche Entscheidungen seines Kunden zu sichern, für den er Mühe und Arbeit aufgewendet habe. Denn indem das Gesetz in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB den Abschluss des Hauptvertrages für das Entstehen des Maklerlohns voraussetze, bewerte es das Maklerinteresse geringer als den Schutz desjenigen, der beim Verkauf oder Erwerb einer Immobilie frei entscheiden und sich sachkundig beraten lassen wolle und solle. Die Zusage von Maklerlohn bzw. Aufwendungsersatz oder Unkostenpauschalen bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrages könne nur dann wirksam ohne notarielle Beurkundung vereinbart werden, wenn sie nicht unangemessen hoch sei. Unangemessen hoch seien derartige Vergütungsvereinbarungen dann, wenn durch sie der Druck auf den Kunden dergestalt erhöht werde, dass von einer freien Willensentscheidung nicht mehr ausgegangen werden könne. Lasse sich ein Makler ein "Bemühungsentgelt" versprechen, das 10 bis 15 % der vereinbarten Provision übersteige, so müsse davon ausgegangen werden, dass der Kunde nicht mehr frei entscheiden könne, mithin auch der notariell nicht beurkundete Maklervertrag nichtig sei (BGH, a.a.O.).
Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Maklervertrag wirksam zustande gekommen ist. Dabei kann es im Ergebnis dahinstehen, ob – wie von der Beklagten behauptet – der vom Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 30.10.2009 im Original vorgelegte Vertrag nicht derjenige ist, der schließlich Vertragsgrundlage wurde. Denn selbst wenn die Parteien das vom Kläger vorgelegte Vertragsexemplar als endgültige Vertragsgrundlage angesehen und als solche unterschrieben haben sollten, ist dieser Vertrag wegen Verstoßes gegen § 311 b BGB unwirksam. Die in Ziff. 8 enthaltene Nichtabschlussklausel, nach der der Verkäufer sich dazu verpflichtet, auch bei Nichtabschluss mit Kaufwilligen die volle Summe der vereinbarten Verkäufer- und Käuferprovision als Ersatz für die aufgewendeten Kosten und den entgangenen Gewinn zu zahlen, hätte der notariellen Beurkundung bedurft. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass dieser Formmangel durch die notarielle Beurkundung des vermittelten Kaufvertrages hätte geheilt werden können (vgl. BGH NJW 1987, 1628). Doch liegt ein notariell beurkundeter Kaufvertrag hier nicht vor. Bei dem von den Parteien vorgelegten notariellen Kaufvertrag handelt es sich lediglich um einen Entwurf, dem die Beklagte nicht zustimmte.
Der Klage war auch nicht in Höhe eines angemessenen Aufwendungsersatzanspruchs stattzugeben. Das folgt bereits aus dem Grundsatz des Verbotes einer geltungserhaltenden Reduktion bei AGB (vgl. Grüneberg, a.a.O., Vorb v § 307, Rn. 8). Bei der vom Kläger verwendeten streitgegenständlichen Klausel handelt es sich um eine von ihm gegenüber seinen Kunden einseitig gestellte und für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne der §§ 305 ff. BGB, die gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässig und damit im Ganzen unwirksam ist. Denn durch Ziff. 8 des Vertrages wird, wie zuvor dargelegt, die Abschlussfreiheit des Kunden beseitigt, sodass diese Klausel mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 652 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zu vereinbaren ist (vgl. BGH NJW 1967, 1225). Abgesehen davon ist der hier vereinbarte pauschale Aufwendungs- bzw. Kostenersatzanspruch in Höhe von 17,25 % der Käufer- und Verkäuferprovision nach den vom BGH aufgestellten Grundsätzen unangemessen hoch und hätte damit ebenfalls der Form des § 311b BGB bedurft. Der Vertrag hätte also auch hinsichtlich dieses Klauselabschnitts notariell beurkundet werden müssen.
Die rechtlichen Ausführungen des Klägers in dem Schriftsatz vom 11.12.09 hat das Gericht berücksichtigt. Zu einem weiteren Hinweis bestand kein Anlass; der Hinweis in dem Beschluss vom 18.11.09 ist erschöpfend.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709, 108 ZPO.
Streitwert: 21.420,- €