Hauskauf: Keine ungefragte Aufklärung über fachgerecht verschlossene Putzrisse
KI-Zusammenfassung
Die Käufer eines Einfamilienhauses verlangten Schadensersatz und Feststellung weiterer Ersatzpflicht wegen angeblich arglistig verschwiegener Mauerwerksrisse sowie wegen eines Wertgutachtens, das Baumängel verneint hatte. Das LG Bonn wies die Klage ab. Eine Arglist der Verkäufer sei nicht dargetan; verschlossene Putz-/Haarrisse seien bei gebrauchten Immobilien grundsätzlich nicht ungefragt offenbarungspflichtig. Zudem seien etwaige Gewährleistungsansprüche gegen die Verkäufer sowie Ansprüche aus dem Gutachtervertrag verjährt.
Ausgang: Schadensersatz- und Feststellungsklage wegen behaupteter Baumängel/Arglist sowie Gutachterhaftung abgewiesen (keine Arglist; Ansprüche zudem verjährt).
Abstrakte Rechtssätze
Arglistiges Verschweigen eines Sachmangels setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und ihn dem Käufer bewusst vorenthält.
Bei gebrauchten Immobilien sind nur solche Umstände ungefragt offenzulegen, die für den Vertragspartner erkennbar von ausschlaggebender Bedeutung sind; fachgerecht beseitigte Putz- oder Haarrisse sind regelmäßig nicht offenbarungspflichtig.
Ein Gewährleistungsausschluss im Grundstückskaufvertrag lässt Ansprüche wegen Arglist unberührt, entbindet den Käufer aber nicht von der Darlegung und dem Beweis der Arglist des Verkäufers.
Gewährleistungsansprüche wegen Sachmängeln beim Grundstückskauf nach altem Recht verjähren grundsätzlich innerhalb eines Jahres ab Übergabe; nach Eintritt der Verjährung sind sie bei erhobener Einrede nicht mehr durchsetzbar.
Ein Gutachtenvertrag kann potentielle Erwerber als Dritte schützen, doch verjähren werkvertragliche Ansprüche gegen den Gutachter nach altem Recht regelmäßig binnen sechs Monaten; Arglist des Gutachters ist substantiiert darzulegen.
Leitsatz
Der Verkäufer eines älteren Einfamilienhauses ist nicht von sich aus verpflichtet, den Käufer ungefragt auf Putzrisse hinzuweisen, die der Verkäufer zwischenzeitlich fachgerecht verschlossen haben will.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger jeweils zu 1/2.
Das Urteil ist gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger verlangen von den Beklagten Ersatz des Schadens, der ihnen entstanden sei, weil die Beklagten zu 1) und 2) den Klägern bei dem Verkauf ihres Wohnhauses in F Risse im Mauerwerk arglistig verschwiegen und der Beklagte zu 3) – von den Beklagten zu 1) und 2) vor dem Verkauf mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt – in diesem Gutachten ebenfalls den Mangel arglistig verschwiegen habe.
Im Einzelnen:
Die Beklagten zu 1) und 2) ließen 1989 aufgrund der von dem Beklagten zu 3) gefertigten Pläne das streitgegenständliche Wohnhaus in F, N-Straße errichten. Nach Ortsbesichtigung im April 1999 erstellte der Beklagte zu 3) für die Beklagten zu 1) und 2) ein Wertgutachten (vom 04.06.1999) aufgrund von Verkaufsabsichten der Beklagten zu 1) und 2) (Anlage K 3). Ausweislich Ziffer 3.40 des Gutachtens hatte das Haus keine Baumängel; den Verkehrswert ermittelte der Beklagte zu 3) mit 600 TDM.
Mit notariellem Vertrag vom 30.06.2000 (Anlage K 2) verkauften die Beklagten zu 1) und 2) das Haus an die Kläger, wobei sie jede Gewährleistung für Sachmängel ausschlossen. Dabei versicherten sie, dass ihnen verborgene Mängel, die ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind, nicht bekannt sind. Vor dem Verkauf hatten die Beklagten zu 1) und 2) den Klägern das Wertgutachten des Beklagten zu 3) vorgelegt.
Die Übergabe des Hauses an die Kläger erfolgte am 16.12.2000. Im Dezember 2001 / Januar 2002 bezogen die Kläger das Haus, nachdem sie Trockenbau- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt hatten.
Mit Schreiben vom 27.12.2003 (Anl. B 1 = Bl. 28 f. GA) rügten die Kläger, die Beklagten zu 1) und 2) hätten ihnen einen wesentlichen Mangel des Hauses verschwiegen. Temperaturabhängig hätten sich nach dem Einzug an den Außenwänden (im Bereich der Rollladenkästen) Risse im Mauerwerk gezeigt (vgl. die von den Klägern überreichten Ansichten des Hauses Bl. 104 f. GA). An der nördlichen Außenwand im Bereich des Treppenhauses befinde sich zudem ein Riss, der die Wand auf einer Länge von 3,5 m durchschneide, so dass er innen wie außen zu sehen sei. Diesen Riss hätten die Beklagten zu 1) und 2) vor der Veräußerung des Hauses nur kosmetisch behandelt, um ihn zu verdecken. Insoweit ist unstreitig, dass der Beklagte zu 1) zu einem Zeitpunkt, der als solcher wiederum streitig ist, die streitgegenständlichen Risse außen überpinselt bzw. den Riss im Bereich des Treppenhauses ausgekratzt und mit Flexmörtel verfüllt hat und innen im Bereich des Treppenhauses eine neue Tapete geklebt hat.
Wegen der Risse verweisen die Kläger auf ein von ihnen eingeholtes Privatgutachten des Dipl. Ing. H, der sich am 29.06.2004 vor Ort befand. Zu diesem Zeitpunkt konnte der Dipl. Ing. H nur einen Haarriss erkennen (Ziffer 3.1 seines Gutachtens).
Der Beklagte zu 3) fertigte zu dem Riss in der nördlichen Außenwand am 04.03.2004 eine Stellungnahme, in der es heißt:
"feiner Riss in der 30 cm dicken EG – Außenwand noch in den Drempel hineinragend, ... ab ca. Betonkelleraußenwand in Haarrissbreite nach oben ca. senkrecht verlaufend bis zu einer maximalen Rissbreite von 0,4 mm im Bereich Drempelwand. Riss innen und außen sichtbar, jedoch nicht durchsichtig! [...] Nach den örtlichen Feststellungen am 31.12.2003 war der Riss durch den früheren Eigentümer ... sicherlich vor längerer Zeit einmal oberflächlich außen geschlossen worden."
Ausweislich der Stellungnahme ging der Beklagte zu 3) davon aus, dass das Haus über einen Ringbalken mit Zugbewehrung verfügt und der Riss ein Setzungsriss sei.
Am 19.10.2004 besichtigte der Beklagte zu 3) das Haus erneut und nahm unter dem 20.10.2004 nochmals Stellung (Anl. B 2 = Bl. 30 f. GA).
Die Kläger behaupten,
den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Haus über erhebliche Mängel verfüge. Diese Mängel hätten sie arglistig verschwiegen.
Dem Haus fehle eine Sogverankerung des Daches wie des Drempels sowie ein – erforderlicher – Ringbalken. Dadurch, dass der Ringbalken fehle, sei es zu dem streitgegenständlichen Riss gekommen (vgl. Ziffer 3.1 des Gutachtens H). Bei dem Riss im Bereich des Treppenhauses handele es sich nicht um einen Haarriss; vielmehr habe der Riss im Winter 2004/2005 eine Breite von 1 mm gehabt. Dieser Riss durchschneide die Wand. Der Bestand des Hauses sei gefährdet. Sie beziffern die Kosten der Schadensbeseitigung, welche sie für erforderlich halten, mit 38.000 €, welche sie – ebenso wie die Kosten eines Privatgutachtens iHv. 548,68 € - von den Beklagten ersetzt verlangen.
Die Kläger beantragen,
1. die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtschuldner € 38.548,68 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (= 02.03.2005) zu zahlen; und
2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, (den Klägern) den weitergehenden Schaden aus dem Fehlen des Ringbalkens und einer Sogverankerung des Daches (des Hauses N-Straße in F) zu ersetzen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung.
Sie behaupten, bei dem von den Klägern gerügten Riss handele es sich um einen einfachen Haarriss bzw. Spannungsriss oder Biegespannungsriss.
Die Beklagten zu 1) und 2) behaupten, der besagte Riss sei 1994/1995 aufgetreten und sodann von dem Beklagten zu 1) im Jahre 1996 bei einem Anstrich des gesamten Hauses beseitigt worden. Damals hätten sie noch nicht beabsichtigt, das Haus zu verkaufen. Danach sei der Riss bis zum Verkauf des Hauses nicht mehr aufgetreten.
Vor Abschluss des Kaufvertrags habe der Beklagte zu 1) die Kläger darauf hingewiesen, dass er einen feinen Haarriss vor geraumer Zeit selbst geschlossen und überarbeitet habe.
Die Beklagten zu 1) und 2) behaupten weiter,
der Beklagte zu 1) habe dem Beklagten zu 3) den Riss in der Nordwand vor der Beseitigung einmal gezeigt, wobei der Beklagte zu 3) den Riss als harmlos bezeichnet habe.
Der Beklagte zu 3) behauptet, zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung im April 1999 seien innen wie außen keine Risse festzustellen gewesen. Auch am 19.10.2004 sei nur ein Haarriss zu sehen gewesen, der gegenüber dem Zustand Ende 2003 unverändert gewesen sei. Einige Jahre nach der Erstellung des Gebäudes, d.h. 1992/1993, habe der Beklagte zu 1) ihn, den Beklagten zu 3), auf Haarrisse im Außenputz in den Fensterbereichen angesprochen, worauf er empfohlen habe, die Haarrisse zu überstreichen. Der Riss im Bereich des Treppenhauses könne auf ein Erdbeben zurück gehen.
Die Kläger behaupten hierzu,
der Riss in der nördlichen Außenwand könne nicht schon 1996 beseitigt worden sein, da die Raufasertapete noch roh und unbehandelt gewesen sei; zudem hätten die in der Garage gelagerten Fassaden- und Sockelfarbenreste über eine sehr gute Konsistenz verfügt, was gegen einen bereits mehrere Jahre zurück liegenden Anstrich spreche.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat die Risse an der Nordwand des Hauses innen im Treppenhaus wie außen in Augenschein genommen. Wegen der Ergebnisse der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 02.12.2005 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Den Klägern stehen keine Ansprüche gegen die Beklagten auf Ersatz des behaupteten Schadens zu.
1.) Die Kläger haben keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagten zu 1) und 2) wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers gem. § 463 Satz 2 BGB a.F. Auf den Kaufvertrag vom 30.06.2000 ist das Schuldrecht in der bis zum 01.01.2002 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB.
Denn die Beklagten zu 1) und zu 2) haben einen Fehler des Hauses – unterstellt, ein solcher Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. lag vor - nicht arglistig verschwiegen.
a) Soweit die Kläger statische Mängel des Hauses behaupten, fehlt Vortrag, dass die Beklagten zu 1) und 2) im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hiervon wussten (vgl. Palandt - Heinrichs, BGB65, § 123, Rn. 11; MüKo-Kramer, BGB4, § 123, Rn. 8) oder solche statische Mängel auch nur für möglich hielten (vgl. BGH, NJW 2001, S. 2326).
Der Vortrag der Kläger, die Beklagten zu 1) und zu 2) hätten den Riss und seine Beseitigung begutachten lassen, ändert daran nichts. Denn daraus erhellt, dass es den Beklagten zu 1) und zu 2) am hinreichenden Sachverstand fehlte, die Situation – im Sinne der Kläger – einzuschätzen. Dass die Besichtigung der Risse durch den Beklagten zu 3) den Beklagten zu 1) und 2) einen erheblichen Mangel des Hauses vermittelt hätte, ist nicht dargetan.
b) Die Risse als solche wie der Umstand, dass der Beklagte zu 1) die Risse verfüllt hat, waren nicht offenbarungspflichtig. Denn offenbarungspflichtig sind nur solche Umstände, die für den Vertragspartner offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung für die Abgabe einer Willenserklärung sind (vgl. Palandt - Heinrichs, BGB63, § 123, Rn. 5b und 8; BGHZ 109, S. 327). Bei dem Verkauf gebrauchter Immobilien ist etwa anerkannt, dass der Befall mit Hausbockkäfern oder Hausschwamm, selbst wenn diese zwischenzeitlich beseitigt wurden, offenbarungspflichtig ist. Entsprechendes gilt für erhebliche Feuchtigkeitsschäden, wenn deren Beseitigung zweifelhaft ist (Palandt – Heinrichs, aaO., Rn 8). Hingegen gilt dies nicht für Risse im Estrich, die bei gezielter Untersuchung erkennbar gewesen wären (OLG München, BB 1997, S. 961 [962]) und Putzrisse, die beseitigt worden sind. Mit Rissen im Putz oder Mauerwerk – wie hier - ist bei einem Gebäude immer zu rechnen. Dass der Riss in der Nordwand des Hauses durchgehend war oder von seiner Breite und (erkennbarer) Tiefe her von einem "normalen" Putzriss derart abwich, dass die Beklagten zu 1) und 2) Anlass gehabt hätten, von einem schweren Mangel auszugehen, war bei der Ortsbesichtigung nicht festzustellen. Insbesondere war nicht zu erkennen, dass der Riss im Bereich des Treppenhauses die Wand durchschneidet.
Zudem fehlen hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten den Riss in der Nordwand des Hauses nicht nur als Haarriss, sondern als breiteren Riss wahrgenommen haben. So hat etwa der von den Klägern beauftragte Dipl. Ing. H diesen Riss im Juni 2004 nur als Haarriss beschrieben. Dem korrespondiert die Stellungnahme des Beklagten zu 3) vom 04.03.2004, in welchem ebenfalls nur von "Haarrissbreite" die Rede ist. Selbst wenn sich dieser Riss bei tieferen Temperaturen verbreitern sollte, so kann doch den Beklagten nicht unterstellt werden, dass sie den Riss bei solchen tieferen Temperaturen in Augenschein genommen haben. Auch der Kläger selbst hat die Risse außen erst im Dezember 2003 erstmals bemerkt.
Der Umstand, dass feine Risse im Bereich des Treppenhauses sowohl innen wie außen aufgetreten sind, war nicht gravierend genug, als dass die Beklagten zu 1) und 2) einen erheblichen Mangel hätten annehmen und anzeigen müssen.
Schließlich ist auch der Umstand, dass der Beklagte den Riss im Bereich der Treppenhauswand mit Flexmörtel verschlossen hat, kein Indiz für einen besonders gravierenden Riss, werden doch – selbst nach dem Vortrag der Kläger – auch schlichte Putzrisse aufgeweitet und mit möglichst elastischem Mörtel verschlossen (vgl. Anl. K 10, S. 3 "Wie beseitigt man Putzrisse?").
2.) Die Beklagten zu 1) und 2) haben auch nicht dadurch, dass sie das Wertgutachten des Beklagten zu 3) vorgelegt haben, arglistig über die Mangelfreiheit des Hauses getäuscht. Dafür hätte es der Kenntnis der Beklagten zu 1) und 2) bedurft, dass es sich bei den von dem Beklagten zu 1) sanierten Riss um einen erheblichen (§ 459 S. 2 BGB a.F.) Mangel handelte, der durch das Verschließen mit Flexmörtel nicht beseitigt war. Dafür indes fehlen Anhaltspunkte.
3.) Die Kläger haben auch aus §§ 462, 463 BGB a.F. keinen Anspruch auf Zahlung von 38.548,68 € gegen die Beklagten zu 1) und zu 2). Denn einem solchen Anspruch steht die Einrede der Verjährung entgegen. Die Verjährung ist wegen der Übergabe des Grundstücks am 16.12.2000 gem. § 477 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB a.F. mit dem Ablauf des 16.12.2001 eingetreten. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 6 Satz 1 EGBGB führt zu keinem anderen Ergebnis, insbesondere ist "neues" Verjährungsrecht nicht anzuwenden, da diese Ansprüche – soweit sie bestanden haben – bereits nach dem bis zum 31.12.2001 geltenden Recht verjährt sind.
4.) Die Kläger haben auch keinen Anspruch gegen den Beklagten zu 3) auf Schadensersatz aus dem zwischen den Beklagten zu 1) und 2) und dem Beklagten zu 3) geschlossenen Gutachtervertrag in Verbindung mit den Grundsätzen über den Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten dritter.
Die Kläger waren zwar in den Schutz des Gutachtervertrags der Beklagten vom 04.06.1999 nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte einbezogen, §§ 242, 328 BGB. Denn aus dem Gutachten selbst lässt sich der Wille der Vertragsparteien feststellen, dass das Gutachten potentiellen Käufern vorgelegt werden sollte (vgl. BGH, NJW-RR 2002, S. 1528 ff.; MüKo-Busche, BGB, § 631, Rn. 262; MüKo-Gottwald, BGB, § 328, Rn. 137, 139).
Jedoch ist ein Anspruch der Kläger – unabhängig von der Frage des materiellen Bestehens – gem. § 222 BGB a.F. wegen eingetretener und erklärter Verjährung nicht mehr durchsetzbar. Denn die Verjährung ist hier gem. § 638 Abs. 1 Satz. 1 Var. 1 BGB a.F. nach Ablauf von sechs Monaten eingetreten. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Verjährung schon mit der Erstellung und der Abnahme durch die Beklagten zu 1) und zu 2) im Jahre 1999 oder erst durch die Vorlage an die Kläger im Jahre 2000 angefangen hatte zu laufen. Denn in beiden Fällen ist die Verjährung jedenfalls weit vor Erhebung der Klage eingetreten.
Für ein arglistiges Handeln des Beklagten zu 3) fehlt hinreichender Vortrag der Kläger. Deren Vortrag, der Beklagte zu 3) habe durch die Erstellung der Wertgutachtens seine Planungs- und Aufsichtsfehler zu vertuschen versucht, hat der Beklagte zu 3) substantiiert bestritten. Selbst wenn man von einem Planungs- oder Aufsichtsfehler des Beklagten zu 3) ausgehen wollte, so ist doch nicht ersichtlich, dass der Beklagte zu 3) einen solchen Fehler auch erkannt hat.
5.) Aus den vorgehenden Gründen steht den Klägern auch der geltend gemachte Anspruch auf Feststellung nicht zu.
6.) Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen wegen der Kosten auf § 91 Abs. 1 Halbsatz 1 in Verbindung mit § 100 Abs. 1 ZPO und wegen der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 2 ZPO.
Streitwert: bis 45.000 € (darin enthalten: Feststellungsantrag 5.000,- €)