Vertragsstrafe wegen Grundstücksverkaufs an Verbrauchermarkt trotz Verkaufsverbots

Landgericht Bonn · 1 O 52/05 · 25.10.2005

KI-Zusammenfassung

Die Erben der Verkäuferin verlangten von einer Gemeinde eine Vertragsstrafe, weil diese Teilflächen des gekauften Grundstücks an den Betreiber eines Verbrauchermarkts weiterveräußerte. Streitpunkt war, ob das Veräußerungsverbot nur für sozial/öffentlichen Zwecken dienende Flächen oder generell galt und ob die Strafe herabzusetzen ist. Das LG bejahte eine Zuwiderhandlung gegen das umfassend verstandene Verbot und sprach die Vertragsstrafe in voller Höhe zu; eine Herabsetzung nach § 343 BGB lehnte es mangels Unverhältnismäßigkeit ab. Deliktische Ansprüche auf höhere Zinsen wegen arglistigen Verschweigens wurden verneint; Verzugszinsen gab es erst ab 02.12.2004.

Ausgang: Klage auf Vertragsstrafe i.H.v. 51.129,19 € nebst Verzugszinsen ab 02.12.2004 überwiegend stattgegeben; weitergehende Zinsforderung (6 % ab 30.06.2000) abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Eine Vertragsstrafenabrede ist verwirkt, wenn der Schuldner gegen eine vertraglich übernommene Unterlassungspflicht verstößt, ohne dass es auf die Zweckmäßigkeit oder Motive des Verstoßes ankommt.

Ein vertragliches Veräußerungsverbot „an einen Verbrauchermarkt“ ist nach §§ 133, 157 BGB regelmäßig umfassend zu verstehen, wenn es ersichtlich der Sicherung einer ausschließlichen Nutzung zu öffentlichen/sozialen Zwecken dienen soll; eine bloße Anbindung an einen Bebauungsplan ersetzt ein solches Verbot nicht.

Die Herabsetzung einer verwirkten Vertragsstrafe nach § 343 BGB setzt Unverhältnismäßigkeit voraus; dabei sind neben dem Vermögensinteresse auch das Sicherungs- und Sanktionsinteresse, Schwere des Verstoßes und Verschulden zu berücksichtigen.

Auch bei flächenmäßig geringfügigen Teilveräußerungen kann eine vereinbarte Vertragsstrafe angemessen bleiben, wenn der Schuldner erkennbar eine zentrale Nebenpflicht verletzt und den Verstoß zudem über längere Zeit verschleiert.

Ein deliktischer Zins-/Schadensersatzanspruch wegen Betrugs durch Verschweigen setzt einen Vermögensschaden bzw. eine hinreichend konkrete Vermögensgefährdung voraus; die bloße verzögerte Geltendmachung eines Anspruchs genügt hierfür nicht, solange Verjährung und Realisierbarkeit nicht konkret gefährdet sind.

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger € 51.129,19 nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.04 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 1) zu 10 Prozent, der Kläger zu 2) zu 10 Prozent und die Beklagte zu 80 Prozent. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 1) trägt die Beklagte zu 80 %. Die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) trägt die Beklagte zu 80 %. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Kläger zu je 10 %. Im übrigen findet eine Erstattung nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger dürfen die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Vater und Tochter und zu gleichen Teilen Erben der Ehefrau bzw. Mutter, die am 01.08.01 verstarb. Die Erblasserin veräußerte zu Lebzeiten zwei in ihrem Eigentum stehende Grundstücke an die beklagte Gemeinde. Die Gesamtfläche beider Grundstücke betrug 8.790 qm. Der dazugehörige Kaufvertrag vom 08.05.1998 wurde notariell beurkundet. Als Kaufpreis wurden DM 150,- pro qm festgelegt. In § 2 Ziff. 3 des Kaufvertrags heißt es: "Der Grundbesitz soll einem öffentlichen Zweck (Rathauserweiterung) und einem sozialen Zweck (z.B. Altenheim, Altenwohnungen u.a.) zugeführt werden. Der weitere Verkauf von Grundstücksteilen an einen Verbrauchermarkt wird ausdrücklich ausgeschlossen. Der veräußerte Grundbesitz darf daher ausschließlich im Rahmen der Festsetzung des künftigen Bebauungsplans 32 der Gemeinde Z bebaut werden, der in seiner Entwurfsfassung als Anlage beigefügt wird. In diesen Plan wurde Einsicht genommen. Die Gemeinde Z ist an diese Bestimmung für den Zeitraum von zehn Jahren nach Vertragsschluß gebunden." In § 2 Nr. 5 wurde für "jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung aus § 2 Nr. 3 des Vertrags eine Vertragsstrafe in Höhe von DM 100.000" für einen Zeitraum von zehn Jahren nach Vertragsschluss vorgesehen. Weiterhin sah der Vertrag in § 2 Nr. 4 vor, dass bei einem Weiterverkauf, der einen höheren als den vertraglichen Kaufpreis erzielen sollte, die Erblasserin als Veräußerin an diesem Erlös zu 50 % zu beteiligen ist. Entsprechende Verkäufe sollten der Veräußerin angezeigt werden. Für den genauen und vollständigen Wortlaut des Vertrags wird Bezug genommen auf die dem Schriftsatz des Klägers vom 01.02.2005 zugefügte Ablichtung des Vertrags (Bl. 9ff. der Akte).

Der Vertrag wurde durch die Eltern der Erblasserin als Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossen und anschließend durch die Erblasserin genehmigt. Auf Beklagtenseite verhandelte der Zeuge Q, ebenfalls ohne Vertretungsmacht. Es erfolgte auch hier eine Genehmigung.

Grund für die Aufnahme der Klausel von § 2 Nr. 3 war, dass gerüchteweise schon vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Erblasserin und der Beklagten von Verkaufsverhandlungen der Beklagten mit B berichtet worden war. Die Beklagte hatte sich schon zuvor erfolglos mehrfach an die Erblasserin gewandt, um ein Verkauf der Grundstücke zu erwirken. Die Erblasserin verweigerte den Verkauf aufgrund von persönlichen Erinnerungen, die sie mit den Grundstücken verband. Dies hatte sie auch im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens bezüglich eines Bebauungsplans öffentlich kundgetan. Die Beklagte sprach schließlich die Eltern der Erblasserin an, die beide Parteien zu Verhandlungen zusammen brachten. Die Klägerin stimmte dem Verkauf schließlich zu, weil die Beklagte damit warb, das Grundstück künftig ausschließlich für öffentliche und soziale Zwecke zu nutzen. Die Beklagte hatte zuvor angegeben, das Grundstück für die Erweiterung des Rathauses sowie den Bau eines Seniorenwohnheims zu benötigen. Ohne die Hinzunahme der Klausel über das Verkaufsverbot wollte die Erblasserin den Kaufvertrag nicht abschließen.

Der Bebauungsplan Nr. 32 wurde entsprechend seinem Entwurf rechtsverbindlich. Aus ihm ergab sich sowohl die Lage des späteren Seniorenwohnheims und der Rathauserweiterung als auch die des in der Nachbarschaft geplanten Verbrauchermarkts.

Am 10.03.00 veräußerte die Beklagte einen Teil des Grundstücks an die Betreiber eines Altenwohnheims. Weitere Grundstücksteile wurden zur Erweiterung des Rathauses und zur Anlage von öffentlichen Grün- und Verkehrsflächen genutzt.

Am 29.06.00 verkaufte der Beklagte durch notariell beurkundeten Vertrag zwei Spitzparzellen mit einer Fläche von 60 qm sowie 40 qm aus den von der Erblasserin veräußerten Grundstücken an den Eigentümer des Nachbargrundstücks. Die Umschreibung erfolgte am 02.10.00. Eigentümer des Nachbargrundstücks war die B-GmbH, die dort einen B-Markt errichtete. Eine dieser Spitzparzellen, Flurstück Nr. 1....., fällt dem Bebauungsplan nach in das Gelände des B-Markts. Es liegt außerhalb der für das im Bebauungsplan für das Wohnheim vorgesehenen Fläche. Es dient der Fortsetzung einer Baumreihe. Auch die andere Spitzparzelle, Flurstück Nr. 1....., ist Bestandteil eines mit Bäumen bepflanzten Grundstückstreifens.

Gleichzeitig mit der Übereignung an B übereignete die Beklagte an die Wohnheimsbetreiber ein weiteres im Eigentum der Beklagten stehendes Flurstück Nr. 1......

Die Übereignung dieser Flurstücke Nr. 1....., 16...., 164.. führte zur Begradigung der Grundstücksgrenze zwischen Wohnheim und B-Markt. Diese Begradigung entsprach den Festsetzungen des Bebauungsplans. Es wird hierfür bezug genommen auf die Ablichtung der Bebauungspläne im Schriftsatz des Beklagten, Anlage B 1ff., vom 01.02.05 (Bl. 54ff der Akte), insbesondere die Darstellung auf Blatt 58, Anlage B 5. Die für das Wohnheim vorgesehene Fläche blieb in ihrer ursprünglichen Größe erhalten.

Am 27.09.00 wandte sich die Erblasserin erfolglos an das Grundbuchamt, um Auskunft über eventuell zwischenzeitlich erfolgte Weiterveräußerungen zu erhalten.

Mit Schreiben vom 24.09.01 fragten die Kläger beim Beklagten an, ob seit Vertragsschluss Veräußerungen von Teilflächen der Grundstücke stattgefunden hätten. In der darauf folgenden Antwort der Beklagten erwähnte die Beklagte lediglich den Verkauf an die Betreiber des Wohnheims. Die Beklagte bat zudem darum, bezüglich der Teilung des Verkaufserlös entsprechend dem Kaufvertrag noch zu warten, da Vermessungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Sobald diese abgeschlossen seien, werde detailliert berichtet. Es folgten daraufhin weitere Schreiben der Beklagten, in denen die Kläger auf spätere Zeitpunkte vertröstet wurden. Am 11.10.04 erinnerten die Kläger die Beklagte erneut, über etwaige Veräußerungen zu berichten. Hierauf erfolgte im Schreiben vom 02.12.04 durch den Prozeßbevollmächtigten der Beklagten die Aufklärung über den Verkauf der Spitzparzellen an die B-GmbH. Mit Schreiben vom 25.01.05 erhielten die Kläger die dazugehörigen Unterlagen des Vermessungsamtes.

Im Zeitraum vom 30.06.00 bis zum 01.12.04 mussten die Kläger Fremdmittel gegen Zahlung von 6 % Zinsen in Anspruch nehmen.

Der Kläger ist der Ansicht, die Vertragsstrafe sei verwirkt. Die Beklagte habe den Bestimmungen aus § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags zuwider gehandelt. Auf die Motive der Beklagten zum Verkauf käme es nicht an. Entscheidend sei allein, dass jeglicher Verkauf an einen Verbauchermarkt untersagt worden wäre. Es handele sich bei § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags um eine additive Bestimmung, die neben der Einhaltung des Bebauungsplans bestehen sollte. Andernfalls sei die zusätzliche Aufnahme des Veräußerungsverbots überflüssig.

Sie behaupten, dieser Rechtsansicht sei auch die Beklagte. Dies ergebe sich daraus, dass der Verkauf jahrelang geheim gehalten und die Beklagte zur Auskunft über den Verkauf an B eigens einen Anwalt eingeschaltet habe.

Sie sind der Ansicht, es seien auch deliktische Ansprüche gegeben. Hierzu führen die Kläger aus, die Beklagte habe den Verkauf bewußt über vier Jahre geheim gehalten, um der Zahlung von Vertragsstrafe zu entgehen. Sie sind der Ansicht, die Beklagte habe die Kläger vorsätzlich arglistig getäuscht.

Zudem sei die Beklagte mit ihrer Anzeigepflicht in Verzug.

Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 05.03.05 ihren Klageantrag erweitert und beantragen nunmehr,

die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger € 51.129,19 nebst 6 % Zinsen seit dem 30.06.00 bis zum 01.12.04 sowie nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.04 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

1. die Klage abzuweisen.

2. hilfsweise, die Vertragsstrafe, sollte sie verwirkt sein, auf einen Betrag von höchtens € 100,- herabzusetzen.

Sie behauptet, der Verkauf der beiden Spitzparzellen sei allein zur Grenzbegradigung erfolgt, die der Bebauungsplan vorsieht. Daher ist sie der Ansicht, die Vertragsstrafe sei nicht verwirkt. Gegenstand des Kaufvertrags sei nämlich allein die Verwirklichung des Bebauungsplans gewesen. Das Veräußerungsverbot beziehe sich demnach allein auf solche Flächen, die nach dem Bebauungsplan einem öffentlichen und sozialen Zweck zugeführt werden sollten. Da dies bei den an die B-GmbH verkauften Flächen nicht der Fall sei, sei die Vertragsstrafe auch nicht verwirkt. Hierzu behauptet sie, die Erblasserin habe vor allem ein ideelles Interesse beim Verkauf des Grundstücks verfolgt, nämlich, dass das Grundstück etwas "Gutem" diene. Diesem Interesse habe die Beklagte vollkommen genüge getan. Insoweit könne also gar kein Interesse der Kläger daran bestehen, die Grenzkorrektur nicht vorzunehmen, denn die Grenzbegradigung habe in keiner Weise den Bau des Verbrauchermarkts gefördert. Der Verbrauchermarkt diene schließlich auch dem Interesse der Bewohner des Seniorenwohnheims. Sie meint, der Umgang mit den Grundstücken entspreche somit einer am Sinn orientierten Auslegung des Kaufvertrags, da sei sozialen und öffentlichen Zwecken zugeführt worden seien.

Die Beklagte ist zudem der Ansicht, eine etwaige Vertragsstrafe sei herabzusetzen, weil sie unverhältnismäßig hoch sei, da nur eine kleine Fläche zu einem geringen Preis verkauft worden sei. Schließlich falle die gleiche Vertragsstrafe an, wenn dem Kaufvertrag in der Gänze, also auch bezüglich der Fläche für das Wohnheim und für das Rathaus, zuwider gehandelt worden wäre.

Replizierend widersprechen die Kläger der Anpassung der Vertragsstrafe. Sie sind der Ansicht, eine Anpassung an wertmäßige Aspekte des Verkaufs habe die Beklagte bei den Vertragsverhandlungen vornehmen müssen, dies aber nicht getan. Für eine wertmäßige Betrachtung des Veräußerungsvorgangs sei zudem zu beachten, dass nicht der Erwerbspreis maßgeblich sein könne. Vielmehr habe der Verkauf an die B-GmbH den zügigeren Bau des Marktes ermöglicht. Dies allein sei schon mehr wert.

Insbesondere aber sei die Vertragsstrafe hier nicht als pauschalierten Schadensersatz vorgesehen, sondern diene der als Druckmittel, um die für die Erblasserin wichtige Bestimmung zu sichern, so dass eine Herabsetzung diesem Zweck zuwider liefe. Der Herabsetzung stehe § 343 I 2 BGB entgegen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen Q. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.09.2004 (Bl. 104 ff., 107 ff.) Bezug genommen. In der o. g. mündlichen Verhandlung hat die Kammer dem Beklagten nachgelassen, zu gegebenenfalls tatsächlichem neuen Vorbringen in den von der Beklagten im Termin überreichten Aktenvermerken bis zum 05.10.2005 Stellung zu nehmen. Daraufhin hat der Kläger am 27.09.2005 einen auf den 26.09.2005 datierenden Schriftsatz zur Akte gereicht, in dem sich die Kläger sowohl zu den Aktenvermerken als auch zu anderen tatsächlichen Umständen des Falles verhalten, worauf die Beklagte mit Schriftsatz vom 04.10.2005 der Verwertung widersprochen und hilfsweise um Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gebeten hat.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

Die Beklagte beantragt neben der Klageabweisung hilfsweise die Herabsetzung der Vertragsstrafe. Hierin ist keine eigenständige Gestaltungswiderklage zu sehen. Diese macht nur Sinn, wenn sich der Gläubiger ohne klageweise Geltendmachung einer Strafforderung berühmt. Der Herabsetzungsantrag ist vielmehr eine Einrede gegen den durch die Kläger geltend gemachten Zahlungsanspruch. Der Beklagten kommt es nicht auf eine unabhängig von der Geltendmachung des Zahlungsanspruchs festzustellende Herabsetzung der Vertragsstrafe an.

Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß den §§ 311, 339 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung von Vertragsstrafe in Höhe von 51.129,19 €uro.

Der Anspruch ist zunächst der Erblasserin, der Mutter bzw. Ehefrau der Kläger, entstanden. Die Beklagte und die Erblasserin haben im Kaufvertrag vom 08.05.1998 in § 2 Nr. 5 eine wirksame Strafabrede getroffen. Die Strafabrede sieht vor, dass die Beklagte im Zeitraum von 10 Jahren nach dem Vertragsschluß an den Veräußerer für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung aus § 2 Nr. 3 des Vertrags eine Vertragsstrafe in Höhe von DM 100.000 zahlen muß.

Diese Vertragsstrafe ist durch die Beklagte verwirkt. Durch den Verkauf der beiden Spitzparzellen an die B-GmbH liegt eine Zuwiderhandlung gegen die Unterlassensverpflichtung aus § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags seitens der Beklagten vor.

Insoweit ist der Beklagten der Beweis einer anderen Auslegung, die von der Auslegung aufgrund des Wortlauts der Vertragsurkunde unter Einschluss aller sonstigen objektiven Auslegungskriterien abweicht, nicht gelungen, insbesondere nicht durch die Vernehmung des Zeugen Q, einschließlich der zur Akte gelangten Aktenvermerke der Beklagten, die vom Zeugen Q verfasst worden waren.

§ 2 Nr. 3 untersagte es der Beklagten, Grundstücksteile an einen Verbrauchermarkt zu verkaufen und zwar auch dann, wenn diese Grundstücksteile laut Bauplan nicht für die Rathauserweiterung oder das Altenheim vorgesehen sind. Nach Auslegung gemäß den §§ 133, 157 BGB ergibt sich, dass die Erblasserin jegliche Verwendung ihres Grundstücks, die nicht der Rathauserweiterung und nicht sozialen Zwecken dient, unterbinden wollte. Dabei hat sie insbesondere auch den Verkauf an einen Verbrauchermarkt ausgeschlossen.

Für die Auslegung ist zunächst der Wortlaut, aber auch die Begleitumstände hinsichtlich der Entstehung der Erklärung sowie die Interessenslage der Beteiligten, insbesondere der Zweck des Rechtsgeschäfts, heranzuziehen (Palandt/Heinrichs § 133 Rn 14ff.). Entscheidend ist wie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte die Erklärung verstehen mußte. Allerdings sind nur solche Umstände zu beachten, die dem Empfänger der Erklärung bekannt oder erkennbar waren (Palandt/Heinrichts § 133 Rn 9).

Tragendes Motiv der Erblasserin bei Aufnahme der Klausel des § 2 Nr. 3 in den Kaufvertrag war ihr Mißtrauen gegenüber der Beklagten hinsichtlich der Verwendung ihrer Grundstücke. Sie wollte die Beklagte an deren Aussage, die Grundstücke allein für öffentliche und soziale Zwecke nutzen zu wollen, binden. Dies ist der Beklagten allein schon aus der Aufnahme der Klausel des § 2 Nr. 3 in den Vertrag auch erkennbar gewesen. Insbesondere wurde die Einhaltung dieser Klausel auch mit einer Strafe für Zuwiderhandlung bewehrt. Auch hierin manifestierte sich erkennbar die Wichtigkeit der Regelung aus § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags für die Erblasserin.

Vor diesem Hintergrund ist die Regelung des § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags im Wege der auf der Urkundenlage basierenden Auslegung zu lesen.

Satz 1 des § 2 Nr. 3 sieht schon dem Wortlaut nach vor, dass der Grundbesitz einem öffentlichen und einem sozialen Zweck zugeführt werden sollte, wobei ausdrücklich die bereits geplante Rathauserweiterung sowie die Errichtung eines Altenheims genannt wurde. Hierbei wurde durch das hinzugefügte "u.a." ausgedrückt, dass das Grundstück auch zu darüber hinausgehenden, ebenfalls sozialen Zwecken genutzt werden soll. Weitere Angaben zur Verwendung des Grundstücks für andere Zwecke sind im Kaufvertrag nicht getroffen worden. Der Regelung in Satz 1 kommt daher ein abschließender Charakter zu, so dass im Umkehrschluß gilt, dass das Grundstück nicht zu anderen, nicht sozialen Zwecken genutzt werden kann.

Unter Berücksichtigung dessen, dass die Erblasserin den Verkauf an die B-GmbH bereits bei Vertragsabschluss befürchtete und mißbilligte, kommt Satz 2 allein eine klarstellende Wirkung gegenüber Satz 1 zu. Denn bereits die Regelung des Satzes 1 schließt die Verwendung des Grundstücks für einen Verbrauchermarkt aus. Hieraus erklärt sich auch der Gebrauch des Wortes "ausdrücklich". Durch das Verbot des Verkaufs an einen Verbrauchermarkt sollte klargestellt werden, dass Satz 1 derart gemeint ist, dass er insbesondere auch die Möglichkeit zum Verkauf von Grundstücksteilen an einen Verbrauchermarkt ausschließt.

In der Verbindung der Wendung "weitere" mit dem Ausdruck "Grundstücksteile" ergibt sich für Satz 2 des § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags außerdem, dass das Veräußerungsverbot für die Flächen gelten sollte, die nach der in Satz 1 vorgesehenen Verwendung des Grundstücks übrig bleiben.

"Weitere" bezieht sich insoweit auf Satz 1 als dass den Parteien bewußt war, dass für die Errichtung des Altenheims der Weiterverkauf von Grundstücksteilen nötig war. "Weitere" meint somit jeden Verkaufsvorgang, der neben der für die Zweckerreichung nach Satz 1 erforderlichen Verkaufsvorgänge eintritt. "Weitere" hat hier den Sinn von "darüber hinaus gehend". Dass solche weiteren Verkaufsvorgänge der Erblasserin möglich erschienen, ist darauf zurückzuführen, dass beide Vertragspartner vor Vertragsschluss Einsicht in den Bebauungsplan genommen hatten. Dieser sieht nicht die komplette Verwendung des Grundstücks für die Rathauserweiterung und das Altenwohnheim vor. Vielmehr verbleiben von beiden ursprünglich veräußerten Grundstücksteilen nach dem Bebauungsplan Teile übrig, die über die jeweils vorgesehenen Flächen hinaus gehen. Dementsprechend heißt es in Satz 1 "..(Altenheim, Altenwohnung u.a.)...".

Dem widerspricht nicht, dass im Bebauungsplan der inzwischen durch die Verkäufe der Spitzparzellen erreichte Grenzverlauf erkennbar war. Verwirklichung des Bebauungsplans ist weder hinsichtlich der Grundstücksaufteilung noch hinsichtlich der Bebauung der Grundstücke im Ganzen dergestalt Vertragsinhalt geworden, dass die Beklagte jegliche dem Bebauungsplan entsprechende Verwendung des Grundstücks erlaubt sein sollte. Satz 3 sieht hinsichtlich der Bebauungsart eine Bindung an die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen vor und dies auch nur für veräußerte Flächen. Für die Frage, in welchem Umfang das Grundstück aufgeteilt wird und an wen Veräußerungen stattfinden dürfen, ist dem Wortlaut nach keine Bindung an den Bebauungsplan vorgenommen worden. Hierfür spricht auch, dass die Frage der Bebauung des Grundstücks einerseits und der Möglichkeit zur Veräußerung des Grundstücks anderseits getrennt wurde. Hätte auch bezüglich der Aufteilung des Grundstücks die Verwirklichung des Bebauungsplan maßgeblich sein sollen, hätte die generelle Bindung der Beklagten an den Bebauungsplan ausgereicht. Dies hätte in nur einem Satz wesentlich unkomplizierter geregelt werden können.

Die Bindung an den Bebauungsplan läuft gerade hinsichtlich der Aufteilung der Grundstücke den Motiven der Erblasserin zuwider. Dort ist die jetzige Aufteilung des Grundstücks festgesetzt, die dem Verbrauchermarkt die Grundstücksteile Nr. 1....., 16.... aus den ursprünglich übereigneten Grundstücken zuweist. Dass die Erblasserin in Kenntnis dieser Tatsache dennoch das Veräußerungsverbot in den Kaufvertrag einbrachte, spricht gerade dafür, dass hinsichtlich der Aufteilung der von ihr an die Beklagte übereigneten Grundstücke durch weitere Verkäufe die Bestimmungen des Bebauungsplans nicht maßgeblich sein sollten.

Auch ist unerheblich, dass die veräußerten Spitzparzellen entsprechend dem Bebauungsplan mit einer Baumreihe bebaut sind. Die Regelung des § 2 Nr. 3 Satz 3 bindet zwar hinsichtlich veräußerter Flächen die Bebauung an die Festsetzungen des Bebauungsplans. Hieraus kann aber nicht geschlossen werden, dass die Beklagte Grundstücksteile veräußern kann, solange sie hinsichtlich der Bebauung dem Bebauungsplan entsprechen. Die in Satz 3 bestimmte Bindung an den Bebauungsplan betrifft nur solche Grundstücksteile, die nach der Verwendung für die in Satz 1 bereits konkretisierte Bebauung, also der Rathauserweiterung und dem Altenheim, ungenutzt verbleiben. Nur für diese übrig bleibenden Flächen ist die Bebauung durch die Bestimmungen des Kaufvertrags noch nicht festgelegt und wird daher an den Bebauungsplan gebunden. Diese Bindung betrifft zudem nur veräußerte Grundstücksteile. Satz 3 macht im Umkehrschluß gerade keine Aussage darüber, dass Veräußerungen von Grundstücksteilen stattfinden können, solange deren Bebauung dem Bebauungsplan entspricht, denn die Frage der Veräußerungsmöglichkeit richtet sich allein nach den in Satz 1 und 2 getroffenen Bestimmungen. In diesem Zusammenhang ist auch das Wort "daher" zu verstehen. Es stellt eine Verbindung zu Satz 1 und 2 dergestalt her, dass auch die Regelung in Satz 3 sich allein auf solche Flächen bezieht, die nach der Verwendung für die Rathauserweiterung und das Altenheim übrig bleiben und veräußert werden.

Diese Auslegung konnte die Beklagte durch die Aussage des Zeugen Q und dessen zeitnahen Aktenvermerken nicht ausräumen. Zwar bekundete der Zeuge Q, dass es der Erblasserin insbesondere darauf ankam, mit dem Vertragsstrafeversprechen zu verhindern, dass der bis dahin nur als Entwurf vorliegende Bebauungsplan nach Verkauf an die Beklagte wieder geändert werde. Der Zeuge bestätigte jedoch auch, dass es der Erblasserin auch wichtig war, eine Verwertung von nur Teilen ihres Grundstücks für einen Verbrauchermarkt zu verhindern, wobei zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen bereits bekannt war, dass der B-Markt seinen Standort wechseln und im Bereich des hier streitgegenständlichen Grundstücks ansiedeln wollte. Insbesondere der Vermerk vom 22.06.1998 (BL. 107 d. A. ) stützt die Einschätzung der Kammer, dass ein nicht unwesentlicher Beweggrund für die § 2 Abs. 3 und 5 des Kaufvertrages das emotional verankerte Affektionsinteresse der Erblasserin und ihrer Familie an dem ererbten Grundstück war.

Auch war die Aussage des Zeugen Q nicht in der Lage darüber hinweg zu kommen, dass der schriftliche Vertragstext ausdrücklich auch ein Verbot des Verkaufs von nur Teilen des Grundstücks an einen Verbrauchermarkt vorsieht.

Der bei der Erblasserin entstandene Anspruch auf Zahlung von Vertragsstrafe ist gemäß den §§ 1922, 2032 BGB auf die Kläger übergegangen. Es handelt sich nicht um einen höchstpersönlicher Anspruch, so dass der Anwendung der §§ 1922, 2032 BGB nichts entgegensteht (Staudinger/Rieble § 339 Rn 213).

Die Vertragsstrafe wird ihrer Höhe nach beibehalten. Sie ist nicht gemäß § 343 BGB herabzusetzen. Hiernach kann eine verwirkte Strafe auf Antrag des Schuldners herabgesetzt werden, wenn sie unverhältnismäßig ist. Die Strafzahlung von DM 100.000 bzw. € 51.129,19 ist nicht unverhältnismäßig im Sinne des § 343 BGB.

§ 343 BGB soll eine gerechte Strafzumessung in den Fällen garantieren, in denen die Umstände, die zum Verstoß geführt haben, eine Neubeurteilung der Strafe insbesondere deswegen erfordern, weil sie in der Strafabrede nicht vorausgeahnt werden konnten (Staudinger/Rieble § 343 Rn 2). Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist gemäß § 343 I 2 BGB nicht nur das Vermögensinteresse des Gläubigers zu beachten, sondern jeglichen berechtigtes Interesse. Maßgeblich sind daher auch Schwere und Ausmaß der Zuwiderhandlung, Sanktionscharakter der Vertragsstrafe, deren Funktion, weitere Zuwiderhandlungen zu verhindern, das Verschulden des Verletzers und die Funktion der Vertragsstrafe als pauschalierter Schadensersatz (Staudinger/Rieble § 343 Rn 75).

Der Beklagten war erkennbar, dass der Erblasserin die Einhaltung des Veräußerungsverbots besonders wichtig war, denn die Vertragsstrafe wurde allein für Zuwiderahndlungen gegen diese Nebenpflicht des Kaufvertrags bestimmt. Dennoch hat sie bewußt dagegen verstoßen und zudem den Verstoß gegenüber der Erblasserin, später gegenüber deren Erben für über 4 Jahre geheim gehalten. Zwar wurden -gemessen an der Gesamtgröße der Grundstücke- nur geringe Teile veräußert. Es war der Beklagten aber von vornherein erkennbar, dass sich die Strafe überhaupt nur auf kleinere Grundstücksteile beziehen konnte, die nach Erfüllung der in Satz 1 des § 2 Nr. 3 des Kaufvertrags genannten Bauvorhaben verbleiben. Sie hat sich dennoch auf diese Strafabrede eingelassen und kann nun nicht mehr geltend machen, dass es sich lediglich um flächenmäßig kleine Grundstücksteile handelt. Insbesondere kommt es auch nicht darauf an, dass durch den Verkauf ein nur geringer Erlös seitens der Beklagten erzielt wurde. Angesichts der Regelung in § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags, der eine hälftige Beteiligung der Erblasserin an Erlösen aus Weiterverkäufen vorsieht, tritt die Funktion der Strafabrede als pauschalierter Schadensersatz deutlich hinter der Funktion als Sanktion zurück.

Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 51.129,19 seit dem 02.12.04 gemäß den §§ 288 I, 286 BGB.

Die Beklagte befindet sich mit der gemäß § 271 BGB fälligen Forderungen der Kläger auf Zahlung von € 51.129,19 seit dem 01.12.04 in Verzug. Die Beklagte hat durch das Schreiben vom 01.12.04 die Zahlung endgültig und ernsthaft im Sinne des § 286 II Nr. 3 BGB verweigert. Die Mahnung der Zahlung ist für den Verzug der Beklagten nicht mehr erforderlich. Die Zinspflicht beginnt gemäß § 187 BGB am Tag nach Eintritt des Verzugs.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 6 % aus € 51.129,19 seit dem 30.06.00 bis zum 01.12.04, insbesondere nicht gemäß den §§ 823 II, 31 BGB iVm § 263 StGB, § 849 BGB.

Es fehlt am Vorliegen der Strafbarkeit des Oberbürgermeisters. In Betracht kommt allein eine Strafbarkeit wegen Betrugs gemäß § 263 StGB. Hierfür fehlt es am vorliegen eines Vermögensschadens im Sinne des § 263 StGB.

Die unterlassenen Geltendmachung des Anspruchs allein reicht nicht zum Vorliegen eines Vermögensschadens. Dieser setzt allgemein voraus, dass eine Wertminderung des Gesamtwerts des Vermögens des Geschädigten, hier also der Kläger, eintritt. Eine Wertminderung liegt vor, wenn der Stand des Vermögens vor der Vermögensverfügung des Geschädigten gegenüber dem Stand des Vermögens nach der Vermögensverfügung verringert ist (Tröndle/Fischer, 52. Auflage, § 263 Rn 70f). Relevant sind nur Veränderungen, die die Vermögensverfügung bewirkt hat (Tröndle/Fischer § 263 Rn 30). Ausreichend ist auch eine Vermögensgefährdung, die aber hinreichend konkret sein muss (Tröndle/Fischer § 263 Rn 94). Eine hinreichend konkrete Vermögensgefährdung durch die Nichtgeltendmachung eines bestehenden Anspruchs ist erst dann gegeben, wenn ein teilweiser oder kompletter Verlust des Anspruchs droht, die Aussichten auf erfolgreiche Durchsetzung gemindert sind oder die Realisierbarkeit des Anspruchs vereitelt worden (Leipziger Kommentar/Lackner § 263 Rn 246).

Eine solche Beeinträchtigung des den Beklagten zustehenden Anspruchs ist nicht gegeben. Insbesondere schützt § 199 I Nr. 2 BGB die Kläger davor, dass der Anspruch verjährt. Hiernach beginnt die Verjährungsfrist erst, wenn der Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände kennt. Ein Insolvenzrisiko besteht ebenfalls nicht. Über das Vermögen der Beklagte kann ein Insolvenzverfahren gem. § 12 Abs. 1 Nr. 2 InsO i. V. m. § 128 Abs. 2 GO NW nicht stattfinden.

Auch hinsichtlich der gezahlten Zinsen für Fremdmittel liegt kein Vermögensschaden vor. Es fehlt insoweit an einem Zusammenhang mit der Vermögensverfügung. Vermögensverfügung im Sinne des § 263 StGB war hier die unterlassene Geltendmachung des Anspruch auf Zahlung von Vertragsstrafe. Es ist dem Vortrag der Kläger nicht zu entnehmen, dass die Inanspruchnahme der Fremdmittel mit der unterlassenen Geltendmachung in Zusammenhang stand. Insbesondere ist der Vortrag insoweit unsubstantiiert, als dass es darauf ankommt, dass diese Fremdmittel nicht auch schon zuvor in Anspruch genommen werden und darauf Zinsen gezahlt werden mussten. Hierzu tragen die Kläger nichts vor. Darüber hinaus fehlt es auch an dem Nachweis der Kausalität zwischen Vermögensverfügung und Vermögensschaden, also zwischen der unterlassenen Geltendmachung und der Inanspruchnahme von Fremdmitteln bzw. der damit verbundenen Zahlung von Zinsen. Die Kläger haben auch nicht dazu vorgetragen, dass die Fremdmittel jederzeit hätten zurückgeführt werden können.

Soweit der Kläger in seinem grundsätzlich nachgelassenen Schriftsatz vom 26.09.2005 zu anderen Umständen als den in der mündlichen Verhandlung überreichten Aktenvermerken der Beklagten vorgetragen hat, war dieser Vortrag gem. § 296 a Satz 1 ZPO nicht zu berücksichtigten. Denn er ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebracht worden. Ein Fall der §§ 296 a Satz 2, 139 Abs. 5, 283 ZPO liegt nicht vor. Dieser Vortrag war vom Schriftsatznachlass in der letzten mündlichen Verhandlung nicht umfasst.

Darüber hinaus gibt der klägerische Schriftsatz vom 26.09.2005 der Kammer aber auch keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, §§ 296 a Satz 2, 156 ZPO. Zwingende Gründe für eine Wiedereröffnung im Sinne der §§ 156 Abs. 2 Nr. 1 - 3 ZPO liegen nicht vor. Ein Verfahrensfehler (Nr. 1) ist nicht ersichtlich, genauso wenig Wiederaufnahmegründe im Sinne der §§ 579, 580 ZPO (Nr. 2). Auch ist zwischen dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Schluss der Beratung kein Richter aus der Kammer ausgeschieden (Nr. 3).

Die Kammer sieht keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung im Wege des Ermessens gem. § 156 Abs. 1 ZPO wiederzueröffnen.

Die prozessuale Nebenentscheidung beruht wegen der Kosten auf den §§ 92 I 1 2.HS, 100 I ZPO. Die Kläger haben nur teilweise obsiegt. Der dabei zugrunde zulegende Streitwert beträgt € 64.678,43. Er ist gemäß den §§ 48 GKG, 5 ZPO aus der Addition des Werts der Forderung über € 51.129,19 mit dem Wert der Zinsforderung über 6 % aus € 51.129,19 zu ermitteln. Diese Zinsforderung ist keine Nebenforderung, die gemäß § 4 ZPO bei der Wertberechnung unberücksichtigt bleibt. Sie besteht nicht in Abhängigkeit zum Hauptanspruch. Dieser beruht auf vertraglicher Grundlage gemäß den §§ 311, 343 BGB. Der Zinsanspruch hingegen wird als deliktischer Schadensersatz geltend gemacht. Der Wert der Zinsforderung berechnet sich aus 6 % Zinsen für 4 Jahre und 5 Monate aus € 51.129,19 und beträgt € 13.549,24.

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 709 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 64.678,43 €uro