Maklerprovision: Kein Anspruch auf 50% bei fehlender Vereinbarung zum Gemeinschaftsgeschäft
KI-Zusammenfassung
Zwei Immobilienmakler stritten über eine hälftige Beteiligung an der vom Alleinmakler erzielten Provision aus dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses. Die Klägerin berief sich auf ein „Gemeinschaftsgeschäft“ und verlangte 50% der Provision. Das LG Bonn wies die Klage ab, weil weder eine bindende Vergütungsvereinbarung noch die Voraussetzungen eines Makler-Gemeinschaftsgeschäfts bewiesen waren. Zudem fehlten nach dem eigenen Vortrag der Klägerin ausreichende Nachweis- oder Vermittlungsleistungen hinsichtlich des tatsächlichen Erwerbers.
Ausgang: Klage auf Zahlung einer hälftigen Maklerprovision mangels nachgewiesener Vereinbarung und Maklerleistung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Makleranspruch auf Provisionsbeteiligung aus einem behaupteten Gemeinschaftsgeschäft setzt den Nachweis einer hinreichend bestimmten vertraglichen Vereinbarung über Zusammenarbeit und Provisionsaufteilung voraus.
Ein Makler-Gemeinschaftsgeschäft erfordert begrifflich, dass mehrere Makler auf entgegengesetzten Seiten tätig werden, um jeweils dem eigenen Auftraggeber den Vertragspartner nachzuweisen oder zu vermitteln.
Ist ein Makler nicht für den späteren Erwerber oder dessen Seite tätig geworden, liegen die Voraussetzungen eines Gemeinschaftsgeschäfts im Rechtssinne regelmäßig nicht vor.
Die bloße Verwendung des Begriffs „Gemeinschaftsgeschäft“ in Kommunikation der Beteiligten ersetzt keine konkrete Einigung über Art und Umfang der Maklerleistungen sowie über das „Ob und Wie“ der Vergütung.
Eine von § 652 Abs. 1 BGB abweichende, tätigkeitsunabhängige Vergütung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung und ist vom Anspruchsteller zu beweisen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien sind als Immobilienmakler tätig. Für den Verkauf ihrer Immobilie J-Straße in ##### S erteilte die Zeugin M dem Beklagten einen Makleralleinauftrag. Im Rahmen eines Gespräches vom 15.02.2017 teilte die Zeugin M dem Ehemann der Klägerin und Zeugen U den von ihr beabsichtigten Verkauf dieser Immobilie mit. In diesem Gespräch äußerte der Zeuge U gegenüber der Zeugin M, dass die Klägerin möglicherweise Kaufinteressenten namhaft machen könne. Der weitere Gesprächsinhalt ist zwischen den Parteien streitig.
Am 09.03.2017 rief der Beklagte im Büro der Klägerin an. Der Inhalt dieses Telefonates des Beklagten mit dem dieses Gespräch annehmenden Mitarbeiter der Klägerin und Zeugen L3 ist zwischen den Parteien streitig. Am 14.03.2017 rief der Zeuge L3 im Büro des Beklagten an und wollte diesen sprechen. Die das Gespräch annehmende Mitarbeiterin des Beklagten und Zeugin X3 erklärte, dass der Beklagte auf einem Besichtigungstermin sei. Daraufhin teilte der Zeuge L3 der Zeugin X3 mit, der Beklagte möge ihn zurückrufen und könne ihm – dem Zeugen L3 – ja schon ein Exposé übersenden. Am 15.03.2017 rief der Beklagte erneut im Büro der Klägerin an. Der dieses Gespräch annehmenden Mitarbeiterin der Klägerin und Zeugin U2 erklärte der Beklagte am Folgetage noch einmal anzurufen, aber ein Exposé schon einmal zuzuschicken.
Mit E-Mail vom 15.03.2017 (Bl.### d.A.) übersandte der Beklagte dem Zeugen L3 unter dem Betreff „Gemeinschaftsgeschäft: Obj M in S“ das Exposé.
Am 16.03.2017 rief der Beklagte im Büro der Klägerin an. Der Inhalt dieses Telefonates zwischen dem Beklagten und dem dieses Gespräch annehmenden Zeugen L3 ist zwischen den Parteien streitig.
Am 03.04.2017 teilte die Klägerin dem Beklagten per E-Mail (Anlage B2 = Bl.## d.A.) unter dem Betreff „Gemeinschaftsgeschäft: Mehrfamilienhaus in ##### S, J-Straße“ mit, dass man die Immobilie K und V R, Betreiber des Restaurants „D“, angeboten habe. Diese hätten selber kein Interesse. Weiter heißt es in dieser E-Mail:
Jedoch würden wir Sie bitten Herrn P, Firma C2 KG, G # in A, das Exposé zukommen zu lassen. Er ist der Eigentümer der Immobilie „D“. Es ist denkbar, in dem Gebäude weitere Gästezimmer zu errichten oder eine Nutzung für das Personal, bzw. für eine Kochschule Bedarf zu wecken.
Hierauf antwortete der Beklagte mit E-Mail vom 04.04.2017 (Bl.### d.A.):
Danke für den Tip. Wir werden an Herrn P ein Exposé senden.
Das Exposé und ein Begleitschreiben übersandte der Beklagten an die C2 KG, z.Hd. Herrn L2, dessen Vornamen der Beklagte sich aus dem Adressverzeichnis besorgt hatte. Die im Sekretariat der C2 KG arbeitende Zeugin X teilte dem Beklagten per E-Mail am 20.04.2017 (Anlage B3 = Bl.## d.A.) mit, dass Herr L2 das Immobilienangebot des Beklagten heute an sie weitergeleitet habe, aber nicht L2, sondern sein Onkel L der Besitzer der „D“ sei. Diesem habe sie das Angebot vorgelegt und er sei nicht uninteressiert.
Daraufhin vereinbarte der Beklagte mit dem Architekten von Herrn L einen Besichtigungstermin, der am 27.04.2017 durchgeführt wurde. Ein persönlicher Kontakt zwischen der Klägerin und Herrn L bestand nicht (Anlage B5 = Bl.## d.A.).
Nachdem die Zeugin X2 dem Beklagten unter dem 15.05.2017 mitgeteilt hatte, dass Herr L immer noch sehr an dem Erwerb des Objektes interessiert sei (E-Mail Anlage B6 = Bl.## d.A.), unterrichtete der Beklagte hierüber die Zeugin M. Mit E-Mail vom 17.05.2017 (Anlage B7 = Bl.## d.A.) schrieb der Beklagte der Zeugin X2 nach Rücksprache mit der Zeugin M, dass Herr L die Immobilie unter den dort genannten Voraussetzungen erwerben könne. Die Zeugin X antwortete unter dem 18.05.2017, dass Herr L hiermit einverstanden sei, Käuferin sei allerdings dessen Immobiliengesellschaft, die F Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft mbH (Anlage B8 = Bl.## d.A.). Daraufhin wurde der Kaufvertrag am 19.06.2017 beurkundet. Der Kaufpreis betrug 240.000,00 €.
Unter dem 03.07.2017 (Bl.## d.A.) stellte die Klägerin dem Beklagten einen Betrag von 8.568,00 € in Rechnung. Dort heißt es:
(…) vereinbarungsgemäß erlauben wir uns für das Gemeinschaftsgeschäft für die Vermittlung des Mehrfamilienhauses in ##### S, J-Straße, zum Verkaufspreis von € 240.000.-- (50% Anteil von 7,14%), Käufer: Herr P, Verkäuferin: Frau M, mit (…) in Rechnung zu stellen.
Mit E-Mail vom 05.07.2017 (Bl.### d.A.) schrieb der Beklagte der Klägerin, dass es sich hier nicht um ein Gemeinschaftsgeschäft, sondern um eine reine Tipp-Provision handele, die normalerweise 10% der Provision, hier von 3,57% des Kaufpreises, mithin 856,80 € einschließlich Mehrwertsteuer betrage. Diesen Betrag zahlte der Beklagte an die Klägerin. Die Differenz ist Gegenstand der Klageforderung.
Die Klägerin behauptet, schon bei dem Gespräch am 15.02.2017 habe der Zeuge U gegenüber der Zeugin M von einem Gemeinschaftsgeschäft der Parteien gesprochen. Der Beklagte habe dem Zeugen L3 bei dem Telefonat vom 09.03.2017 erklärt, der Klägerin ein Gemeinschaftsgeschäft anbieten zu wollen. Am 16.03.2017 habe der Zeuge L3 dem Beklagten, was insoweit zwischen den Parteien unstreitig ist, telefonisch mitgeteilt, die Klägerin habe ihn beauftragt, ein Gemeinschaftsgeschäft 50:50 bezüglich des Objektes M abzuschließen. Gegenüber Herrn L3 habe der Beklagte bestätigt, dass der Vorschlag 50:50 fair sei und dieses Gemeinschaftsgeschäft mit 50:50 mit dem Immobilienbüro der Klägerin so durchführen wolle. Am 24.04.2017 habe sie – die Klägerin – eine E-Mail an den Beklagten gesandt und mitgeteilt, dass Herr P Interesse an dem Erwerb habe.
Die Klägerin vertritt die Rechtsansicht, dass ihr aus einem Gemeinschaftsgeschäft der Parteien ein Anspruch auf Zahlung einer Vergütung von 50% der von dem Beklagten erhaltenen Provision zustünde.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 7.711,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2017 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, erstmals bei dem Telefonat vom 16.03.2017 habe der Mitarbeiter der Klägerin von dem Abschluss eines Gemeinschaftsgeschäftes gesprochen. Den Abschluss eines Gemeinschaftsgeschäftes auf der Basis 50:50 habe er – der Beklagte – zurückgewiesen mit dem Hinweis: „Wir können das so machen, wie das beim IVD üblich ist“. Diese „IVD-übliche“ Verfahrensweise sehe - zwischen den Parteien insoweit unstreitig – vor, dass ein Gemeinschaftsgeschäft schriftlich vereinbart werden müsse.
Der Beklagte vertritt ferner die Rechtsansicht, dass schon die tatbestandlichen Voraussetzungen für ein Makler-Gemeinschaftsgeschäft nicht vorlägen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze, das Vorbringen der Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2018 (Sitzungsprotokoll = Bl.## – ## d.A.) sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen L3, X3 und M. Wegen des Inhaltes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 03.08.2018 ( (Bl.### – ###R d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 7.711,20 € aus einer vertraglichen Vereinbarung der Parteien in Verbindung mit § 652 Abs.1 Satz 1 BGB. Es fehlt an der hierfür erforderlichen Anspruchsgrundlage, da der Klägerin der ihr obliegende Beweis (vgl. zum Maklervertrag nur Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl. 2018, § 652 Rd.3 und Rd.5a) für den Abschluss eines Vertrages der Parteien, der ein sogenanntes Gemeinschaftsgemeinschaft nebst Vergütung in Höhe der hälftigen Verkaufsprovision zum Inhalt hatte (vgl. Kotzian-Marggraf in Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BeckOK-BGB, 45. Edit. 01.11.2017, § 652 Rd.14; Pauly NZM 2006, 161ff.), nicht gelungen ist. Auch die für die begehrte Vergütung erforderlichen Maklerleistungen hat die Klägerin schon auf der Grundlage ihres eigenen Sachvortrages nicht erbracht.
1. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht weder zur Überzeichnung des erkennenden Gerichts mit hinreichender Gewissheit (§ 286 Abs.1 ZPO) fest, dass die Parteien die Durchführung eines Gemeinschaftsgeschäftes in bindender Weise rechtsgeschäftlich vereinbart haben, noch dass sie eine entsprechende Vereinbarung über das Ob und Wie einer Aufteilung der erzielten Provision getroffen haben.
Ein Gemeinschaftsgeschäft setzt begrifflich voraus, dass zwei oder mehr Makler auf entgegengesetzter Seite tätig werden, mit dem Ziel, dem jeweils eigenen Auftraggeber den Auftraggeber des anderen Maklers als Abschlussinteressenten nachzuweisen beziehungsweise zu vermitteln (BGH NJW-RR 1994, 636; Kotzian-Marggraf, aaO.; Palandt/Sprau; BGB, 77.Aufl. 2018, Einf.v. § 652 Rd.12; Pauly NZM 2006, 161 unter II.). Waren die betreffenden Makler hingegen nicht auf entgegengesetzten Seiten tätig, dann ist die Verwendung des Begriffs „Gemeinschaftsgeschäft“ verfehlt (BGH, aaO.).
Schon diese Voraussetzungen eines Gemeinschaftsgeschäftes liegen auf der Grundlage des Vortrages der Klägerin nicht vor. Denn die Klägerin war weder von den die Immobilie letztendlich auch gar nicht erwerbenden Eheleuten R noch von dem Erwerber L beauftragt oder in anderer Weise als Maklerin für diese Personen tätig.
Zwar war es den Parteien infolge der Vertragsfreiheit unbenommen, eine Vereinbarung über die wechselseitigen Leistungs- und Vergütungspflichten einer insoweit nicht die Kriterien eines Gemeinschaftsgeschäfts im Rechtssinne erfüllenden Zusammenarbeit zu treffen. Dies setzt indes nach den Regeln der Rechtsgeschäftslehre (§§ 145ff. BGB) eine hinreichend konkrete Vereinbarung der Parteien über die einzelnen Maklerleistungen, die konkreten Geschäftsmöglichkeiten in Bezug auf potentielle Interessenten sowie die Höhe und Voraussetzungen einer Vergütung voraus (BGH NJW-RR 1994, 636; Pauly NZM 2006, 161f. unter III. und IV.).
Schon eine Vereinbarung in Bezug auf die zu erbringenden Maklerleistungen der Parteien ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht erzielt worden. Der hierzu vernommene Zeuge L3 hat eine unmittelbare telefonische Vereinbarung zwischen ihm und dem Beklagten am 09.03. und/oder 16.03.2017 nicht bestätigt. Denn ungeachtet der fehlenden Vertretungsmacht des Zeugen (§§ 164ff. BGB; vgl. S.4 des Sitzungsprotokolls vom 03.08.2018), verwies dieser den Beklagten schon deshalb auf die Klägerin persönlich, weil er zu dem Objekt beziehungsweise Käufer nicht viel sagen konnte (S.3 des Sitzungsprotokolls vom 03.08.2018), da ihm insoweit die entsprechenden Informationen nicht vorlagen. Was aber dann zwischen den Parteien besprochen worden ist, entzieht sich der Kenntnis dieses Zeugen.
Dass allein die Verwendung des Wortes „Gemeinschaftsgeschäft“ in Gesprächen der Parteien oder deren E-Mail-Korrespondenz vor diesem Hintergrund keinen hinreichenden (Indizien-) Beweis für eine konkrete vertragliche Vereinbarung der Parteien begründet, bedarf keiner Vertiefung. Im Übrigen hat auch die Klägerin in ihrer informatorischen Anhörung hierzu keine näheren und einer inhaltlichen Überprüfung zugänglichen Einzelheiten geschildert, sondern im Wesentlichen auf eine Absprache zwischen dem Zeugen L3 und dem Beklagten verwiesen (S.2 und 3 des Sitzungsprotokolls vom 11.05.2018), die aber eine vertragliche Bindung weder herbeiführen konnte noch herbeigeführt hat. Der Vernehmung der klägerseits unter dem 28.06. und 23.07.2018 (Bl.###f. und ### d.A.) benannten Zeugen O und U bedurfte es deshalb nicht.
Eine Einigung der Parteien kann nach alledem auch nicht aus einem von beiden Parteien unterschiedlich geschilderten persönlichen Gespräch vom 29.06.2017 (vgl. S.5f. der Klageschrift; S.13 der Klageerwiderung) abgeleitet werden. Denn nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 11.05.2018 (S.3 des Sitzungsprotokolls) soll der Beklagte dort ein vergütungspflichtiges Gemeinschaftsgeschäft gerade mit der Begründung abgelehnt haben, dass man nicht bereit sei, für einen telefonischen Hinweis 50 Prozent zu zahlen. Gerade dieser Vorbehalt indiziert vielmehr eine fehlende Einigung der Parteien und spricht für die Richtigkeit des abweichenden Beklagtenvortrages. Auch die Zeugin M hat eine Vergütungsvereinbarung der Parteien auf die entsprechende Nachfrage der Klägerin gerade nicht bestätigt, sondern vielmehr bekundet, zwischen den Parteien einen Schlichtungsversuch unternommen und bei der Klägerin angefragt zu haben, ob die erbetenen 50% nicht ein bisschen zu viel seien (S.9 des Sitzungsprotokolls vom 03.08.2018)
2. Gleichsam spricht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nichts dafür, dass sich die Parteien über eine leistungsunabhängige Vergütung der Klägerin geeinigt haben könnten.
Wie eingangs unter 1. bereits ausgeführt setzt auch eine Maklervergütung aus einem Gemeinschaftsgeschäft voraus, dass die Klägerin entsprechende Nachweis- oder Vermittlungsleistungen erbracht hat. Dies war aber schon nach dem eigenen – streitigen – Sachvortrag der Klägerin nicht der Fall. Denn der Name und die Anschrift des späteren Erwerbers L wurde dem Beklagten nicht von der Klägerin mitgeteilt, geschweige denn dessen Abschlussbereitschaft oder Erwerbsinteresse in irgendeiner Weise durch die Klägerin gefördert (vgl. dazu nur Palandt/Sprau, aaO., § 652 Rd.25f. m.w.N.). Insoweit wird auf die Darstellung der zu dem Grundstückskauf am 19.07.2017 führenden Aktivitäten des Beklagten ab April 2017 im Tatbestand dieses Urteils Bezug genommen.
Eine von dem Leitbild des § 652 Abs.1 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung der Parteien über eine tätigkeitsunabhängige Vergütung der Klägerin (vgl. Kotzian-Marggraf, aaO., § 652 Rd.14; Pauly NZM 2006, 162 unter IV., jeweils m.w.N.) hat die Klägerin nicht bewiesen. Insoweit gelten die vorstehenden Ausführungen unter 1. entsprechend.
Im Übrigen spricht der Umstand, dass der Beklagte mit den Eheleuten T (vgl. Kaufvertragsentwurf Anlage B1 = Bl.## – ##R d.A.) bereits Kaufinteressenten für die Zeugin M akquiriert hatte, unter verständiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise (§§ 133, 157, 242 BGB) gegen eine derart weitgehende Zusage des Beklagten. Denn dieser hatte hierzu keine Veranlassung. Die Aussage der Zeugin M (S.7f. des Sitzungsprotokolls vom 03.08.2018), wonach die Eheleute T an dem Erwerb sehr interessiert waren, unterstreicht diese Überlegung, auch wenn der Zeugin die Eröffnung einer Metzgerei nebst Partyservice im Oberbergischen problematisch erschien und sie sich deshalb letztendlich lieber für Herrn L als Erwerber entschieden hat (S.8 des Sitzungsprotokolls).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Ziffer 11., 711 ZPO.
Streitwert: 7.711,20 €.