Maklerprovision nach Exposéversand: Konkludenter Maklervertrag trotz privatem Inserat
KI-Zusammenfassung
Der Immobilienmakler verlangte vom Käufer die Zahlung einer Provision nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über ein Mehrfamilienhaus. Streitig war, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen und ob die Maklerklausel im Notarvertrag anspruchsbegründend sei. Das LG bejahte einen konkludenten Maklervertrag, weil die Käuferin Maklerleistungen in Kenntnis des Provisionshinweises entgegengenommen habe; die Notarklausel wirke als Indiz, nicht als Vertrag zugunsten Dritter. Die Provision (7.616 €) sowie vorgerichtliche Anwaltskosten wurden zugesprochen, Zinsen jedoch erst ab 19.09.2015 mangels früher schlüssig dargelegten Verzugsbeginns.
Ausgang: Klage auf Maklerprovision und vorgerichtliche Anwaltskosten überwiegend stattgegeben; Zinsen erst ab 19.09.2015 zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Maklervertrag kann konkludent zustande kommen, wenn der Auftraggeber in Kenntnis eines Provisionsverlangens konkrete Maklerdienste in Anspruch nimmt.
Eine im notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel begründet für sich genommen regelmäßig keinen unmittelbaren Provisionsanspruch des Maklers aus § 328 BGB, wenn sie nur auf eine anderweitige maklervertragliche Verpflichtung „nach Angaben der Beteiligten“ verweist.
Die im notariellen Kaufvertrag abgegebene Tatsachenbestätigung zur Maklervermittlung und zur Provisionspflicht hat eine erhebliche Indizwirkung für das Bestehen eines Maklervertrages und für in Anspruch genommene Maklerleistungen.
Für eine Maklerleistung i.S.d. § 652 Abs. 1 BGB kann bereits die Übermittlung eines Exposés und weiterer Objektunterlagen ausreichen, auch wenn der Kunde das Objekt bereits identifiziert hat.
Die sofortige Fälligstellung in einer Rechnung begründet ohne Mahnung bzw. ohne die Voraussetzungen des § 286 Abs. 3 BGB keinen Schuldnerverzug; der Verzugsbeginn ist schlüssig darzulegen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7.616,00 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen seit dem 19.09.2015 zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger die nicht anzurechnende außergerichtliche Geschäftsgebühr in Höhe von netto 317,90 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen seit dem 19.09.2015 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden der Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Immobilienmakler und inserierte auf der Internetplattform „J“ unter der J-ID-Nr.######## ein Mehrfamilienhaus in der V-Straße in ##### E2 zum Preis von 183.000,00 € (Bl.# - ## d.A.). In dem Inserat hieß es unter anderem: Provision für Käufer: 4,76 % inkl. MwSt.
Der Sohn des Verkäufers des Objektes, der Zeuge L2, hatte ebenfalls bei „J“ ein Angebot zum Verkauf dieses Mehrfamilienhauses unter der J-ID-Nr.######## zu einem Kaufpreis von 165.000,00 € eingestellt. Zu dem von dem Zeugen L2 eingestellten Inserat stellte die Beklagte eine Anfrage und erhielt hierzu am 06.12.2014 um 17:36 Uhr eine E-Mail von „J“ mit dem Betreff „1 Angebot: Haus zum Kauf (…)“ (Bl.## – ## d.A.) und am 06.12.2014 um 18:09 Uhr eine weitere E-Mail unter dem Betreff „Ihre Kontaktaufnahme zum Anbieter“ (Bl.## – ## d.A.).
Mit E-Mail vom 08.12.2014, gesendet laut Ausdruck des Klägers um 19:01 Uhr (Bl.## – ## d.A.) und laut Ausdruck der Beklagten um 20:01 Uhr (Bl.## – ## d.A.), übersandte der dort als „Gebietsleiter E3“ ausgewiesene Zeuge T unter der Firma des Klägers und unter dem Betreff “WG: Anfrage zu ihrem Objekt ########“ der Beklagten ein Exposé (Bl.# - ## d.A. sowie S.2 des Sitzungsprotokolls vom 26.08.2016) sowie Wohnraummietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Abrechnungsübersichten der Mieter des Objektes (Bl.## – ## d.A.).
Die Beklagte besichtigte das Objekt zusammen mit dem Zeugen L2. Die Umstände des Zustandekommens dieses Besichtigungstermins sowie dessen Modalitäten im Einzelnen sind zwischen den Parteien streitig.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.12.2014 (Bl.## – ## d.A.) erwarb die Beklagte das streitgegenständliche Objekt von dem Verkäufer Herrn L2 zu einem Preis von 140.000,00 €. Der Beklagten war zuvor unter dem 12.12.2014 ein Entwurf dieses Vertrages durch den Notar übersandt worden (Bl.## d.A.). In § 3 des notariellen Vertrages heißt es auf Seite 6:
6. Maklerprovision
Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung der Firma J, L, E-Straße. ##a, ##### Q zustande gekommen. Nach Angaben der Beteiligten hat sich der Käufer im Maklervertrag zur Zahlung einer eigenen Maklerprovision in Höhe von 7.616,00 € inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer verpflichtet.
Mit Rechnungsschreiben vom 17.12.2014 (Bl.## d.A.) stellte der Kläger der Beklagten für die Vermittlung des Kaufvertrages über das Objekt eine Provision in Höhe von 7.616,00 € zur sofortigen Zahlung fällig.
3 Wochen nach dem Notartermin meldete sich die Beklagte per SMS bei dem Kläger (Ausdruck vom 27.06.2016 = Bl.## d.A.) und teilte mit, dass sie ihr Haus in L3 verkaufen wolle. Sie bot dem Kläger an, dass er ihr Haus verkaufen könne, wenn sie bei Erfolg eine Gutschrift der hier in Rede stehenden Rechnung erhalte, da sie damit rechnete dass ihr Objekt höher verkauft werden würde.
Die Beklagte zahlte den Rechnungsbetrag vom 17.12.2014 trotz mehrfacher Mahnung nicht und wurde mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 08.09.2015 (Bl.## - ## d.A.) unter Fristsetzung bis zum 18.09.2015 erfolglos zum Ausgleich der Klageforderung zuzüglich Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aufgefordert.
Der Kläger behauptet, die Beklagte habe bei ihm am 06.12.2014 um etwa 8:00 Uhr angerufen, da sie das von ihm bei „J“ inserierte Exposé gesehen habe. Auf die Frage der Beklagten, ob sie das Objekt besichtigen könne, habe er - der Kläger – geantwortet, es sei schwer am gleichen (Nikolaus-) Tag einen Besichtigungstermin zu machen und er von ihr erst mal Kontaktdaten benötige. Daraufhin habe die Beklagte von ihrem Mobiltelefon am 06.12.2014 um 08:12 Uhr eine Nachricht gesandt. Diese habe den Inhalt des mit der Klageschrift eingereichten Ausdruckes (Bl.## d.A.) gehabt. Die Beklagte habe ferner gesagt, dass sie aber schon die Adresse bräuchte, dann könnte sie sich das Haus von außen ansehen. Daraufhin habe er ihr telefonisch die Adresse mitgeteilt. Auch die von dem Zeugen T2 übersandten Unterlagen seien der Beklagten auf deren telefonischen Wunsch hin übersandt worden.
Der Kläger vertritt die Rechtsansicht, dass ihm bereits aufgrund der Maklerklausel § 3 Ziffer 6. des notariellen Kaufvertrages ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die Beklagte zustünde.
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 7.616,00 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen seit dem 01.01.2015 zu zahlen;
2.
die Beklagte zu verurteilen, ihm die nicht anzurechnende außergerichtliche Geschäftsgebühr in Höhe von netto 317,90 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegenden Zinsen seit dem 19.09.2015 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, das Inserat des Zeugen L2 bei „J“ habe den ausdrücklichen Hinweis „provisionsfrei“ enthalten. Im Anschluss an den Erstkontakt über diese Internetplattform am frühen Abend des 06.12.2014 habe sie sich noch am selben Abend unter Verwendung der dort angegebenen Mobilfunknummer mit dem Zeugen L2 auf einen Besichtigungstermin für den 07.12.2014 um 12:45 Uhr geeinigt. Bei dem Termin am 07.12.2014 sei man über den Kauf des Objektes durch die Beklagte einig geworden. Anschließend habe ihr der Zeuge L2 mitgeteilt, dass er ihr von einem Freund mit dem Namen T noch weitere Unterlagen des Hauses, die dieser gesammelt habe, zukommen lassen würde. Entsprechend dieser Mitteilung habe der ihr bis dahin unbekannte Zeuge T unaufgefordert Unterlagen übersandt.
Die Beklagte behauptet ferner, sie habe die Maklerklausel nach Erhalt des notariellen Vertragsentwurfes am 12.12.2014 gegenüber dem Zeugen L2 moniert und auf deren Entfernung bestanden. Der Zeuge L2 habe ihr daraufhin mitgeteilt, sie müsse sich keine Sorgen machen, es sei bereits alles mit dem Makler geregelt, er – der Zeuge – habe die Provision bereits an den Makler gezahlt. Diese sei „unter dem Tisch geflossen“. Im Anschluss daran sei ihr auch von dem Zeugen T auf telefonische Nachfrage bestätigt worden, dass die Maklerprovision nicht von ihr als Käuferin zu zahlen sei, sondern diese der Verkäufer zahle. Lediglich im Vertrauen auf die Richtigkeit dieser Mitteilung habe sie – die Beklagte – davon abgesehen die Klausel streichen zu lassen. Im Januar 2015 habe ihr der Kläger persönlich bestätigt, dass die Provisionsrechnung an den Verkäufer des Objektes ausgestellt und übermittelt worden sei. Dies habe ihr der Zeuge T auf weitere Nachfrage am 17.09.2015 und nach Erhalt der Klageschrift nochmals bestätigt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung von Zeugen sowie ergänzende Anhörung der Parteien. Wegen des Inhaltes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle der mündlichen Verhandlung vom 13.05.2016 (Bl.### – ###R d.A.), vom 26.08.2016 (Bl.### – ### d.A.) und vom 04.11.2016 (Bl.### – ### d.A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist mit Ausnahme eines Teils des Zinsanspruches begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 7.616,00 € aus § 652 Abs.1 Satz 1 BGB sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 317,90 € aus den §§ 286 Abs.1, 280 Abs.1 und Abs.3, 249 Abs.1 BGB.
1. Dem Kläger ist der ihm obliegende Beweis (vgl. nur Palandt/Sprau, BGB, 75. Aufl. 2016, § 652 Rd.3 und Rd.5a) für den Abschluss eines (wirksamen) Maklervertrages mit der Beklagten gelungen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht durch die zu den Akten gereichten Dokumente im Wege des Indizienbeweises zur Überzeugung des erkennenden Gerichts mit hinreichender Gewissheit (§ 286 Abs.1 ZPO) fest, dass die Beklagte konkrete Maklerdienste des Klägers entgegengenommen hat und dabei wusste oder zumindest wissen musste, dass der Kläger im Falle des Zustandekommens eines Grundstückskaufvertrages über das streitgegenständliche Objekt eine Vergütung verlangen würde (vgl. Palandt/Sprau, aaO., § 652 Rd.4 m.w.N.). Der ausdrückliche und rechtzeitige Hinweis des Klägers auf die streitgegenständliche Maklercourtage und die in Kenntnis eines derartigen Provisionsverlangens von der Beklagten erfolgte Inanspruchnahme konkreter Maklerleistungen des Klägers begründet nach der Rechtsgeschäftslehre den erforderlichen Vertragsschluss. Denn der als Angebot des Klägers (§§ 133, 145 BGB) zum Abschluss eines Maklervertrages auszulegende Provisionshinweis ist von der Beklagten durch ihr Erklärungsverhalten jedenfalls stillschweigend angenommen worden (§§ 133, 147 Abs.1, 151 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 03.05.2012 – III ZR 62/11 = NJW 2012, 2268 ff.; MüKo/Roth, BGB, 6. Aufl. 2012, § 652 Rd.50; Palandt/Sprau, aaO., § 652 Rd.3 und 4 jeweils m.w.N.).
a) Zwar begründet allein § 3 Ziffer 6. des notariellen Kaufvertrages vom 13.12.2014 keinen eigenen Zahlungsanspruch des Klägers im Sinne von § 328 Abs.1 BGB, weil diese Klausel schon ihrem Wortlaut nach keine eigene rechtsgeschäftliche Verpflichtungserklärung der Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision an den Kläger enthält, sondern lediglich auf eine nach Angaben der Beteiligten bereits gesondert getroffene maklervertragliche Vereinbarung zwischen der Beklagten als Käuferin und dem Kläger als Makler verweist (vgl. MüKo/Roth, aaO., § 652 Rd.33; Palandt/Sprau, aaO., § 652 Rd.23 jeweils m.w.N. und Beispielen). Allerdings enthält Satz 1 von § 3 Ziffer 6. eine einvernehmliche Tatsachenbestätigung durch den Verkäufer und die Beklagte (vgl. MüKo/Roth, aaO., § 652 Rd.36 m.w.N.), der in Verbindung mit Satz 2 von § 3 Ziffer 6. eine deutliche Indizwirkung für einen zwischen den Parteien dieses Rechtsstreites geschlossenen Maklervertrag zukommt (vgl. auch Palandt/Sprau, aaO., § 781 Rd.6 m.w.N.).
Diese Indizwirkung wird im vorliegenden Fall noch unterstützt durch die unwidersprochene Entgegennahme der E-Mail des Zeugen T durch die Beklagte vom 08.12.2014, die nicht nur die Firma des Klägers und den Zeugen dort als „Gebietsleiter“ ausweist, sondern auch in dem Betreff ausdrücklich auf eine Anfrage zu dem Objekt mit der J-ID-Nr.######## des Inserates des Klägers verweist.
Das von der Beklagten per SMS 3 Wochen nach dem Notartermin an den Kläger herangetragene Begehren, im Erfolgsfalle eines anderen Verkaufs eine Gutschrift der streitgegenständlichen Rechnung zu erhalten, unterstreicht diese Würdigung. Denn dieses Begehren legt dem unbefangenen Leser nahe (§ 133 BGB), dass ein zu vergütender Rechnungsbetrag des Klägers gegen die Beklagte besteht, der im Verkaufserfolgsfalle dann überhaupt Gegenstand einer Gutschrift sein kann.
b) Die Beklagte hat diese Indizien nicht erschüttert, vielmehr steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Unrichtigkeit des hierzu formulierten Vortrages der Beklagten fest.
Das Vorbringen der Beklagten, § 3 Ziffer 6. des notariellen Kaufvertrages vom 13.12.2014 habe nicht den Absprachen der Parteien sowie der Absprache zwischen ihr und dem Zeugen L2 entsprochen, ist durch die lebensnahe und in allen Punkten glaubhafte Aussage des Zeugen L2 widerlegt worden. Dieser hat in Übereinstimmung mit dem klaren Wortlaut dieser Klausel und dem Zweck der Formstrenge notarieller Urkunden einleuchtend beschrieben, dass zwischen den Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Beklagte die Maklerprovision an den Kläger zu zahlen hat und dass dieser Punkt mehrfach in dem Notartermin angesprochen worden ist (S.2f. und S.4 des Sitzungsprotokolls vom 04.11.2016). Auch den Hintergrund für diese klare Abmachung hat der Zeuge lebensnah beschrieben, nämlich die durch die Erkrankung seiner Eltern erforderlich werdende Veräußerung des Objektes, das man zunächst erfolglos privat inseriert und diese Aufgabe deshalb dem Kläger als Makler übertragen hatte. Der vor diesem Hintergrund auch wirtschaftlich wenig plausiblen Behauptung der Beklagten, der Zeuge L2 habe ihr die Bedeutungslosigkeit der Maklerklausel sowie der späteren Maklerrechnung erklärt, ist der Zeuge L2 ebenso glaubhaft ausdrücklich entgegen getreten.
Dass der Zeuge L2 den Zeugen T als einen Bekannten beschrieben habe, von dem die Beklagte noch Unterlagen erhalten würde, hat der Zeuge L2 lebensnah unter Hinweis auf die gerade für den Verkauf des Objektes gewählte Einschaltung des Maklerbüros bestritten (S.3 unten des Sitzungsprotokolls vom 04.11.2016). Die gegenteilige Schilderung der Beklagten ist darüber hinaus in Anbetracht des oben bereits angeführten Inhaltes der E-Mail des Zeugen T2 vom 08.12.2014 unglaubhaft.
Gleiches gilt für die Behauptung der Beklagten, der Zeuge T habe ihr gegenüber erklärt, dass der Verkäufer die Maklerprovision zu zahlen habe. Der Zeuge T hat dazu und in Anbetracht der konkreten Verteilung der Zuständigkeiten in der Maklerfirma des Klägers einleuchtend bekundet, eine solche Erklärung nicht abgegeben, sondern auf die Verantwortlichkeit der Eheleute L verwiesen zu haben (S.7 des Sitzungsprotokolls vom 04.11.2016).
Die Aussage des Zeugen F rechtfertigt keine abweichende Beurteilung, da dessen Schilderung, der Zeuge L2 habe der Beklagten gesagt, sie müsse sich über die Maklerprovision keine Sorgen machen, weil der Zeuge L2 schon mit dem Makler gesprochen habe (S.7 des Sitzungsprotokolls vom 13.05.2016), nicht glaubhaft ist. Schon die zeitlichen und äußeren Umstände dieses Gespräches konnte der Zeuge F auf Nachfrage nicht konkretisieren. Auch der Anlass für dieses spätere Treffen zwischen der Beklagten und dem Zeugen L2 sowie für die dort aufgeworfene Frage nach der Maklerprovision erschließt sich aus der Aussage des Zeugen F nicht.
Die Vernehmung der Zeugin G war zu den hier relevanten Indizien inhaltlich nicht ergiebig. Einzelheiten zu den Gesprächen zwischen der Beklagten und dem Zeugen L2 sowie dem Kläger waren der Zeugin nicht präsent.
c) Der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage der Authentizität der in Form eines Ausdruckes (Bl.## d.A.) zu den Akten gereichten Nachricht vom 06.12.2014 um 08:12 Uhr bedurfte es vor diesem Hintergrund nicht.
Allerdings sprechen die eingangs aufgezeigten Indizien sowie das Ergebnis der Beweisaufnahme für die Richtigkeit des Klägervortrages. Denn der Zeuge L2 hat im Rahmen seiner Aussage glaubhaft beschrieben, dass das private Inserat unter der J-ID-Nr.######## erfolglos gewesen sei und man dieses Inserat bei dem Besichtigungstermin am 07.12.2014 schon gelöscht hatte (S.2 des Sitzungsprotokolls vom 04.11.2016).
Die im Tatbestand dieses Urteils zitierten E-Mails zwischen der Beklagten und „J“ zu dem privaten Inserat scheinen in diesem Zusammenhang von den Parteien unvollständig gewürdigt worden zu sein. Denn offensichtlich lag diesem Kontakt eine initiativ auf die Beklagte zurückgehende Erstanfrage von ihr an „J“ zugrunde. Wie dann die konkrete weitere „Kontaktaufnahme zum Anbieter“ erfolgt ist, geht aus dieser Korrespondenz nicht hervor (vgl. dazu auch unter dem Aspekt der Ursächlichkeit für den Kaufvertragsschluss: OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 628f.). Die Zeugen F und G haben hierzu keine weiteren Angaben machen können, während der Zeugen L2 - aus Sicht des erkennenden Gerichts plausibel – davon ausgegangen ist, dass sich die Beklagte bei ihm aufgrund des Inserates des Klägers gemeldet hat (S.2 des Sitzungsprotokolls vom 04.11.2016).
2. Eine zu dem Provisionsanspruch des Klägers führende Maklerleistung im Sinne von § 652 Abs.1 Satz 1 BGB hat die Beklagte in Anspruch genommen.
Die hierfür ausreichende Entgegennahme des Exposés nebst den weiteren Unterlagen durch die Beklagte (vgl. für den Fall eines durch den Kunden bereits identifizierten Kaufobjektes: BGH NJW-RR 1996, 114f.; OLG Karlsruhe, aaO.; MüKo/Roth, aaO., § 652 Rd.50 m.w.N.) bis zur Vorbereitung und Durchführung des zum Vertragsschluss führenden Notartermins durch den Kläger ergibt sich schon aus dem unstreitigen Sachvortag der Parteien. Im Übrigen indiziert die in Satz 1 von § 3 Ziffer 6. enthaltene Tatsachenbestätigung der Beklagten diese Anspruchsvoraussetzungen (vgl. oben unter 1.a)).
3. Der Höhe nach ergibt sich die Maklerprovision aus der unter dem 17.12.2014 zutreffend berechneten Vergütung aus einem Kaufpreis von 140.000,00 € in Verbindung mit § 3 Ziffer 6. Satz 2 des notariellen Vertrages vom 13.12.2014.
4. Nachdem sich die Beklagte mit der Begleichung des Rechnungsbetrages vom 17.12.2014 durch mehrfache Mahnung des Klägers in Verzug befand (§ 286 Abs.1 BGB), war die Mandatierung seiner Prozessbevollmächtigten durch den Kläger eine in dieser Situation angemessene und erforderliche Maßnahme zur Durchsetzung des Anspruches (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., § 249 Rd.57 m.w.N.).
Die der Höhe nach unwidersprochenen Kosten sind auf Seite 4 der Klageschrift zutreffend nach dem RVG aus einem Gegenstandswert von 7.616,00 € berechnet worden.
5. Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs.1, 288 Abs.1 BGB.
Hinsichtlich der begehrten Verzinsung der Hauptforderung war die Klage indes teilweise abzuweisen, da der Kläger einen konkreten Verzugstermin vor dem 19.09.2015 nicht schlüssig dargetan hat. Denn allein die sofortige Fälligstellung gemäß Rechnung vom 17.12.2014 (Bl.## d.A.) begründet nach dem klaren Wortlaut von § 286 BGB noch keinen Zahlungsverzug. Auch die formalen Voraussetzungen von § 286 Abs.3 BGB liegen nicht vor.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Streitwert: 7.616,00 €.