Pachtvertrag Burgcafé: Pachtminderung wegen eingeschränkter Außengastronomie (Umbau/Neubau)
KI-Zusammenfassung
Die Pächterin eines Cafés verlangte aus einem Pachtvertrag Schadensersatz (u.a. entgangenen Gewinn) wegen Umbauarbeiten, eingeschränkter Außengastronomie sowie Wegfalls weiterer genutzter Räume und kündigte fristlos. Das LG Bonn sprach nur eine geringe Pachtminderung für September bis November 2009 zu, weil der Außenbereich statt ca. 200 m² nur ca. 40 m² nutzbar war. Weitergehende Minderungs- und Schadensersatzansprüche verneinte das Gericht, da zusätzliche Räume nicht Pachtgegenstand waren, ein Gewinnausfall nicht substantiiert dargelegt und ein Verschulden der Verpächterin u.a. wegen Vorhersehbarkeit der Bauarbeiten nicht feststellbar war. Die Klage blieb daher überwiegend ohne Erfolg; Anwaltskosten wurden nicht ersetzt.
Ausgang: Klage nur in Höhe von 174,00 € (Pachtminderung) erfolgreich, im Übrigen abgewiesen; Kosten vollständig der Klägerin auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine nicht im Pachtvertrag ausdrücklich genannte, aber zwischen den Parteien unstreitig eingeräumte Nutzungsfläche (z.B. Außengastronomie) kann bei erheblicher Flächenreduzierung einen Mangel der Pachtsache begründen und zur Pachtminderung nach §§ 582 Abs. 2, 536 BGB berechtigen.
Die Höhe der Pachtminderung ist unter Berücksichtigung des Gewichts der beeinträchtigten Nutzungsmöglichkeit im Verhältnis zur Hauptpachtsache sowie saisonaler Umstände (z.B. witterungsbedingte Bedeutung der Außengastronomie) zu bemessen.
Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB setzt neben einem Mangel substantiierten Vortrag zum Schaden und ein Vertretenmüssen des Verpächters voraus; an letzterem fehlt es, wenn die Beeinträchtigung durch bei Vertragsschluss bekannte bzw. vertraglich in Bezug genommene Baumaßnahmen vorhersehbar war.
Die unentgeltliche tatsächliche Nutzung von Räumen, die nicht Vertragsbestandteil sind, begründet keinen Anspruch auf dauerhafte Überlassung und weder Minderung noch Schadensersatz, wenn diese Nutzung später entfällt.
Eine außerordentliche Kündigung wegen Beeinträchtigungen des Pachtgebrauchs setzt regelmäßig eine vorherige erfolglose Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 BGB voraus, sofern kein gesetzlicher Ausnahmefall vorliegt.
Tenor
1.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 174,00 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
3.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin macht Schadensersatz, insbesondere entgangenen Gewinn, aus einem mit der Beklagten abgeschlossenen Pachtvertrag geltend. Die Klägerin war seit dem 01.09.2003 Pächterin der Räumlichkeiten des Cafés in der C in U. Sie hatte das Geschäft bereits im Oktober 2002 von ihrem Vorgänger zunächst für ein Jahr in Unterpacht, dann ab dem 01.09.2003 mit einem 5-Jahresvertrag als Hauptpächterin übernommen.
Im Jahre 2007 traten die Parteien erneut in Verhandlungen und schlossen unter dem 20.08.2007 mit Wirkung ab dem 01.09.2008 einen weiteren Pachtvertrag auf die Dauer von fünf Jahren, also bis zum 31.08.2013.
§§ 1 und 2 dieses Vertrages lauteten wie folgt:
㤠1 Pachtgegenstand:
Die Pächterin verpachtet an die Pächterin das Café in der Remise der C.
Der Pachtgegenstand besteht aus den rot umrandeten Räumen und Flächen gemäß diesem Vertrag eingefügten Grundrissplan.
Gleichzeitig gestattet diese Pächterin der Pächterin die Nutzung des Veranstaltungsraumes der Remise mit Galerie gemäß den in der Nutzungs- und Entgeltordnung der Stadt U für die Überlassung von Räumen in der Remise vom 11.12.1996 aufgeführten Nutzungsbedingungen. Diese Nutzungs- und Entgeltordnung wird von der Pächterin anerkannt. Zusätzlich verpflichtet sich die Pächterin, die im Rahmen der Erweiterungsbaumaßnahme neu entstehenden Flächen, die dem Burgcafé zugeordnet werden, nach Fertigstellung zu den hier vereinbarten Konditionen anzupachten.
§ 2 Pachtzins:
Die Pacht für den Pachtgegenstand beträgt 5 % des Nettojahresumsatzes aus dem Betrieb des Pachtgegenstandes, mindestens jedoch 3.480,00 €. Die Pacht ist in zwölf Teilbeträgen in Höhe von jeweils 290,00 € zu zahlen und ist monatlich im Voraus fällig, erstmalig zum 01.09.2008.“
Das Café selber weist nur Sitzgelegenheiten für 20 Personen auf. Die größeren Räumlichkeiten der eigentlichen Remise (Ausstellung-Veranstaltungsraum im Erdgeschosses neben dem Café) konnte die Klägerin gelegentlich nach Absprache mit der Beklagten nutzen, wofür unstreitig nach den Nutzungsbedingungen ein pauschales Entgelt von 115,00 € pro Nutzungstag berechnet wurde. Schließlich nutzte sie einen weiteren Raum im zweiten Obergeschoss, welcher aus der Remise mit einem Aufzug erreichbar war.
Zur Anpachtung der in § 1 Abs. 4 des Vertrages vorgesehenen „Erweiterungsbaumaßnahme“ durch die Klägerin ist es in der Folgezeit nicht gekommen. Vielmehr plante die Beklagte auf dem Nachbargrundstück der C einen Neubau mit einem Industriemuseum und einem Restaurant für die gehobene Gastronomie. Dieses Restaurant wurde der Klägerin nicht zur Pacht angeboten. Vielmehr ließ die Beklagte den Abschluss des Pachtvertrags öffentlich ausschreiben. Die Klägerin sah davon ab, sich an dieser Ausschreibung zu beteiligen, da der neue Pachtvertrag über 15 Jahre laufen sollte und der Nachweis eines Eigenkapitals in Höhe von 150.000,00 € gefordert war, welches die Klägerin nicht aufbringen konnte bzw. nicht aufbringen wollte.
Auch in der Remise selbst fanden Umbauarbeiten statt. Diese begannen Ende August/Anfang September 2009 und endeten im November 2009. Insbesondere handelte es sich dabei um Fußbodenarbeiten, deren genauer Umfang zwischen den Parteien streitig ist. Gleichzeitig begannen auch die Arbeiten für den Neubau, welche sich über einen längeren Zeitraum hinzogen. Hierdurch war der Innenhof der C nur eingeschränkt nutzbar. Die Klägerin hatte dort eine Außengastronomie mit bis zu 200 Sitzplätzen betrieben, wovon nach ihrer Behauptung mit Beginn der Baumaßnahmen nur noch 40 Plätze zur Verfügung gestanden hätten.
Der von der Klägerin gelegentlich zur Bewirtung von bis zu 20 Gästen genutzte Raum im zweiten Obergeschoss wurde in Büroräume umgebaut und ist seitdem für die Gastronomie nicht mehr nutzbar.
Diese Umstände nahm die Klägerin zum Anlass, den Pachtvertrag mit Schreiben vom 08.12.2009 „fristlos zum 15.12.2009“ zu kündigen. Die Kündigung wurde damit begründet, dass der Raum im zweiten Obergeschoss nicht mehr zur Verfügung stünde, die Nutzung des Außenbereichs mit Beginn der Bauarbeiten unmöglich geworden sei und auch für die kommenden zwei Außensaisons absehbar sei, dass der Hof wegen Fortdauer der Neubaubauarbeiten nicht zu nutzen sei. Schließlich beanstandet die Klägerin in diesem Schreiben, dass Buchungen für Veranstaltungen nicht mehr langfristig getätigt werden könnten, nachdem nunmehr nicht mehr Frau T2, sondern Frau Dr. M2 für die Buchungen zuständig sei. Wegen des weiteren Inhalts wird auf das Kündigungsschreiben vom 08.12.2009 (Anlage K 7) verwiesen.
Mit der Klage macht die Klägerin einen entgangen Gewinn für das Jahr 2009 und auch für die Folgezeit bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Pachtzeit (31.08.2013) geltend.
Ihre Ansprüche stützt sie darauf, dass insbesondere der Raum im zweiten Obergeschoss, welcher in der Vergangenheit sowohl ihr als auch ihrem Vorpächter stets zur Nutzung zur Verfügung gestanden habe, ersatzlos weggefallen sei. In diesem Raum habe sie immer einen gedeckten Tisch für 20 Personen bereitgehalten, um insbesondere einkehrende Wandergruppen zu bewirten. Diese Nutzung sei in der Vergangenheit ohne vorherige Anmeldung und kostenlos möglich gewesen. Im Jahr 2009 habe sie dort von Januar bis zum Beginn der Bauarbeiten Anfang September 2009 insgesamt 33 Gruppen bewirtet.
Darüber hinaus sei ihr von der zuständigen Mitarbeiterin der Beklagten, nämlich der Museumsleiterin Frau Dr. M, bereits im Frühjahr 2009 untersagt worden, für die Remise längerfristige Vorbestellungen entgegenzunehmen. Auch dies sei mit den Bauarbeiten in der Remise als auch im Hofbereich begründet worden. Da mit den Bauarbeiten tatsächlich erst Anfang September 2009 begonnen worden sei, seien ihr insoweit im Frühjahr und Sommer 2009 erhebliche Gewinnausfälle entstanden. So habe sie mehreren größere Gesellschaften, welche die Räumlichkeiten der Remise für Veranstaltungen mit 80-100 Personen nutzen wollten, absagen müssen, unter anderem dem Herrn N (40. Geburtstag), der D-„MIT-Sommerveranstaltung“ des Herrn Q,. Der „Bergischen Tafel“ des T3-Bürgermeisterkandidaten H, einer Beerdigungsfeier der Familie B und einer großen Geburtstagsfeier des Herrn T.
Schließlich hätte ab Ende November 2009 keine Kühlmöglichkeit für ihre Waren mehr zur Verfügung gestanden, da die Kühlschränke aus der Remise hätten entfernt werden müssen. Ein angebotener Raum im Keller eines anderen Gebäudes, welches 40 m weiter weg nur quer über den Hof zu erreichen sei, sei keine hinzunehmende Ersatzlösung gewesen.
Mit Beginn der Neubauarbeiten sei auch der Hof nicht mehr für die Außengastronomie nutzbar gewesen. Auch wenn eine solche nicht im Vertrag erwähnt sei, so sei ihr diese Nutzungsmöglichkeit von der Beklagten schriftlich unter anderem mit Schreiben vom 18.05.2009 (Anlage K 11) bestätigt worden.
Durch die Bauarbeiten (betreffend den Neubau) sei auch der Zugang zum Café stark beeinträchtigt worden. Die Gäste hätten sich durch Baufahrzeuge und über eine Behelfsbrücke einen Zugang zum Café suchen müssen.
Die Klägerin beziffert ihren entgangenen Gewinn für das (Rest-)Jahr 2009 auf 3.279,42 € (Klageantrag zu 2). Diesen Betrag errechnet sie, indem sie ihre Gewinne aus dem Jahr 2008 und 2009 miteinander vergleicht und den Differenzbetrag zu dem im Jahr 2008 erzielten höheren Gewinn geltend macht.
Ferner begehrt die Klägerin entgangenen Gewinn für die Zeit vom 15.12.2009 bis zum (ordentlichen) Vertragsende (31.08.2013). Diesen beziffert sie auf 86.580,00 €. Sie rechnet ihre letzten Jahresüberschüsse in Höhe von 33.000,00 € auf 3,7 Jahre Restlaufzeit hoch. Von dem so ermittelten Betrag von 122.100,00 € zieht sie 35.520,00 € "ersparte Aufwendungen" ab. Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf die eingereichten Unterlagen, insbesondere die betriebswirtschaftlichen Auswertungen der Jahre 2007, 2008 und 2009, ergänzend Bezug genommen.
Schließlich begehrt die Klägerin den Ersatz von Rechtsanwaltskosten in Höhe von 549,50 € (0,65-Gebühr nach Nr. 2300 RVG VV nebst hälftiger Gebühr nach Nr. 7002 RVG VV, berechnet aus einem Streitwert von 35.000,00 €), und zwar deshalb, weil vorprozessual über eine Schadensersatzforderung in eben dieser Höhe verhandelt worden sei und die Klägerin insoweit anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen habe.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 86.580,00 € zu zahlen,
2.
die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 3.279,42 € nebst Zinsen seit dem 01.06.2010 zu zahlen,
3.
die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 549,50 € zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie wendet ein, dass der Raum im zweiten Obergeschoss -unstreitig- nicht Gegenstand des Pachtvertrags gewesen ist und deshalb kein vertraglicher Anspruch der Klägerin auf dauerhafte und jederzeitige Überlassung dieses Raums bestanden habe.
Entsprechendes gelte für den großen Veranstaltungsraum der Remise. Auch dieser sei unstreitig jedenfalls nicht Gegenstand des § 1 Abs. 1 des Pachtvertrages. Vielmehr habe die Klägerin diesen Veranstaltungsraum lediglich -wie auch Dritte- gegen gesondertes Entgelt nach der Nutzung- und Entgeltordnung benutzen dürfen. Ein vertraglicher Anspruch auf dauerhafte Nutzung sei daher auch insoweit nicht gegeben gewesen.
Im Übrigen sei es nicht zutreffend, dass der Betrieb des Cafés und der Veranstaltungen ab September 2009 in Folge der Bauarbeiten vollständig zum Erliegen gekommen seien. Bei den Renovierungsarbeiten in der Remise habe es sich im Wesentlichen um leise Tätigkeiten wie Maler-, Trocken- und Teppichlegearbeiten gehandelt, wofür keine „großen Baufahrzeuge“ wie Kräne oder Bagger benötigt worden seien. Übrigen hätten diese Arbeiten, welche werktags durchgeführt worden seien, einer Nutzung am Wochenende nicht entgegengestanden. Diese Beeinträchtigung, die allenfalls zwei Monate eines auf fünf Jahre angelegten Vertragsverhältnisses umfasste, sei als unerheblich zu vernachlässigen gewesen.
Auch die Außengastronomie sei durch die Bauarbeiten, welche den Neubau betreffen, nicht beeinträchtigt gewesen. Dies zeige auch die spätere Nutzung durch die Nachfolgerin der Klägerin, welche sogar im Februar 2010 den Außengastronomiebereich ohne Beeinträchtigungen habe betreiben können. Im Übrigen sei die Baustelle durch Zäune vom Hofbereich "blickdicht" abgeschottet, so dass sich auch insoweit keine erheblichen Störungen ergäben.
Die behaupteten Umsatzeinbußen sowie die Schadensberechnungen einschließlich der Berechnung des entgangenen Gewinns bestreitet die Beklagte mit Nichtwissen.
Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T2, Dr. M, N, B, H sowie durch schriftliche Anhörung der Zeugen T und Q. Wegen des Ergebnisses wird auf die Vernehmungsniederschriften vom 17.06.2011, 17.10.2011 und die schriftlichen Erklärungen vom 14.10.2011 und 21.02.2012 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nur zu einem ganz geringen Teil begründet und im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat nur einen Anspruch auf Minderung des Pachtzinses in ganz geringem Umfang, und zwar deswegen, weil ihr die Außengastronomie in den Monaten September bis November 2009 nur eingeschränkt zur Verfügung stand. Darüber hinaus stehen ihr keine weiteren Minderungsansprüche und insbesondere auch nicht die hier primär geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen eines entgangenen Gewinns zu. Im Einzelnen gilt folgendes:
1.
Anspruch auf Minderung des Pachtzinses bzw. Schadensersatz wegen der Bauarbeiten im Hofbereich und Beeinträchtigung der Außengastronomie.
Die Klägerin kann nach den §§ 582 Abs. 2 i.V.m. 536 BGB Minderung des Pachtzinses verlangen, weil die Pachtsache ihr in den Monaten September bis November 2009 nicht vollständig zur Verfügung stand. Unstreitig haben Anfang September 2009 die Bauarbeiten auf dem benachbarten Grundstück begonnen, mit der Folge, dass auch auf dem Innenhof des Burggeländes Arbeiten durchgeführt bzw. Baufahrzeuge und Materialien abgestellt waren. Auch wenn der Pachtvertrag dies nicht ausdrücklich vorsieht, hatte die Klägerin einen Anspruch auf Nutzung des Außengastronomiegeländes vor dem Café. Dies war zwischen den Parteien vorprozessual unstreitig und ergibt sich insbesondere auch aus dem vorgelegten Bestätigungsschreiben des Bürgermeisters der Stadt U vom 18.05.2009 (Anlage K 11, Blatt ## d. A.). Ebenso ist im Verlauf des Rechtsstreits unstreitig geworden, dass ab Beginn der Bauarbeiten nur ca. 40 m² statt vorher 200 m² im Außenbereich über dem Technikkeller nutzbar waren. Dieser Umstand stellt einen Mangel der Pachtsache im Sinne des § 536 BGB dar, welcher zur Minderung des Pachtzinses berechtigt. Bei der Berechnung der angemessenen Pacht im Sinne des § 536 Abs. 1, Satz 2 BGB war zu berücksichtigen, dass die wesentliche Pachtsache, nämlich das Café selber, uneingeschränkt nutzbar gewesen ist und allenfalls der Zugang etwas beeinträchtigt war (Behelfsbrücke im Hof). Ferner war zu bedenken, dass die Außengastronomie in den Herbstmonaten witterungsbedingt nur von sehr untergeordneter Bedeutung ist. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände hält das Gericht eine Minderung des Pachtzinses für den Zeitraum dieser drei Monate in Höhe von 20 % für angemessen. Bei der geschuldeten Pacht von 290,00 € monatlich, mithin 870,00 € für drei Monate, ergibt dies einen Minderungsbetrag in Höhe von 174,00 €.
Für die Zeit vom 01. bis 15. Dezember 2009 ist kein Minderungsanspruch anzuerkennen, weil eine Außengastronomie in diesem Zeitraum in aller Regel keine Rolle spielt und deshalb von einer unerheblichen Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen ist, welche nach § 536 Abs. 1, Satz 3 BGB außer Betracht bleibt.
Weitere Ansprüche stehen der Klägerin aus diesem Sachverhalt nicht zu. Insbesondere kann sie nicht einen etwaigen insoweit entgangenen Gewinn ersetzt verlangen. Ein solcher ist schon nicht substantiiert vorgetragen. Insbesondere ist nicht dargetan, dass die Klägerin infolge der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Außengastronomie in den Monaten September bis November 2009 überhaupt einen Gewinnausfall hatte. Im Übrigen fehlt jedenfalls das für einen Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden der Beklagten (§ 536a Abs. 1 BGB). Der Klägerin war schon bei Abschluss des Pachtvertrages bekannt, dass die Beklagte auf dem benachbarten Grundstück Neubaumaßnahmen durchführen will. In § 1 Abs. 4 des Pachtvertrages sind solche "Erweiterungsbaumaßnahmen" sogar ausdrücklich erwähnt. Die Klägerin, welche die Örtlichkeit kannte, musste damit rechnen, dass dies zu einer Beeinträchtigung sowohl der Außengastronomie als auch des Zugangs zu ihrem Café führen wird. Wenn die Beklagte nun solche Maßnahmen tatsächlich durchführt, dann hat sie den daraus resultierenden Mangel der Pachtsache nicht nach § 536 a Abs. 1 BGB zu vertreten.
2.
Anspruch auf Minderung oder Schadensersatz infolge des Wegfalls des Gastraums im zweiten Obergeschoss des Remise-Gebäudes.
Die Klägerin stützt ihre Klage im Wesentlichen darauf, dass ein zuvor genutzter Gastraum im zweiten Obergeschoss des Remisegebäudes ersatzlos weggefallen ist, weil die Beklagte sich dazu entschloss, dort Büroräume zu errichten, welche eine Nutzung durch die Klägerin auf Dauer unmöglich machten. Die Klägerin behauptet, dass ihr dadurch ihre „Haupteinnahmequelle entzogen worden sei.
Insoweit stehen der Klägerin gar keine Ansprüche zu. Ein Anspruch auf Minderung eines Pachtzinses entfällt schon deshalb, weil die Klägerin für diesen Raum, welchen sie vor Beginn der Umbauarbeiten im Gebäude unstreitig mit nutzen konnte und durfte, keinen zusätzlichen Pachtzins zu zahlen hatte.
Aber auch ein Schadensersatzanspruch nach § 536 a Abs. 1 BGB steht ihr insoweit nicht zu. Dieser zusätzliche Raum ist im Pachtvertrag unstreitig nicht erwähnt und war damit gar nicht "Pachtgegenstand“. Mit dem Wegfall dieses Raumes aufgrund der Tatsache, dass die Beklagte sich entschloss, dort Büroräume einzurichten, konnte die Pachtsache damit auch nicht mangelhaft werden. Schon damit entfällt jeglicher Anspruch.
Die Beklagte durfte und konnte sich nicht darauf verlassen, dass ihr dieser Raum mit ca. 20 Sitzplätzen, welchen sie zu Beginn des Pachtverhältnisses im Einverständnis der Beklagten nutzte, ohne hierfür eine Gegenleistung erbringen zu müssen, für die gesamte Dauer des Pachtverhältnisses zur Verfügung gestellt wird. Dies ergibt sich schon unmittelbar daraus, dass dieser Raum im Pachtvertrag gar nicht genannt wird. Die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit, welche noch dazu unentgeltlich gegeben war, begründet keinen Vertrauenstatbestand dergestalt, dass der Klägerin bei Wegfall dieser Möglichkeit ein Schadensersatzanspruch erwächst.
3.
Anspruch auf Minderung oder Schadensersatz infolge der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des großen Veranstaltungsraums der Remise im Laufe des Jahres 2009.
Insoweit macht die Klägerin Ansprüche geltend, weil ihr im Laufe des Jahres 2009 nach ihrer Behauptung von Bediensteten der Beklagten untersagt worden sei, für diesen Raum längerfristige Reservierungen vorzunehmen bzw. zu versprechen. Die sei damit begründet worden, dass in diesem großen Veranstaltungsraum Renovierungsarbeiten, zum Beispiel Maler- und Fußbodenarbeiten, geplant waren, und der genaue Zeitraum dieser Arbeiten noch nicht festgestanden habe.
Auch insoweit stehen der Klägerin keine Ansprüche zu. Ein Minderungsanspruch nach den §§ 582 Abs. 2 i.V.m. 536 BGB entfällt auch hier, weil die Klägerin nach dem Pachtvertrag für diesen Raum keinen regelmäßigen Pachtzins schuldete, sondern nur im Fall der tatsächlichen Nutzung ein pauschales Entgelt zu entrichten hatte (§ 1 Abs. 3 des Pachtvertrages).
Aber auch ein Schadensersatzanspruch nach den §§ 582 Abs. 2 i.V.m. 536a BGB ist insoweit nicht gegeben. Zwar war der Klägerin die Nutzung des Veranstaltungsraums der Remise mit Galerie nach § 1 Abs. 3 des Pachtvertrages grundsätzlich gestattet, allerdings nur nach Maßgabe der Nutzungs- und Entgeltordnung der Stadt U für die Überlassung von Räumen in der Remise vom 11.12.1996. In dieser Nutzungs- und Entgeltordnung ist geregelt, dass die Räume in der Remise vorrangig dem Museum sowie den sonstigen Einrichtungen und Organen der Stadt zur Verfügung stehen.
Darüber hinaus ist geregelt, dass der jeweilige Pächter des Cafés den Veranstaltungsraum mit Galerie in der Remise für Empfänge außerhalb der Öffnungszeiten von Ausstellungen nutzen kann; der Besuch von Ausstellungen und der Remise während der üblichen Öffnungszeiten darf jedoch nicht beeinträchtigt werden. Ferner ist ausdrücklich geregelt, dass die Nutzung des Raumes durch städtische Einrichtungen sowie die kulturelle Nutzungen Vorrang haben vor der Nutzung durch den Pächter. Und schließlich sieht diese Satzung auch vor dass die Räume in der Remise Dritten zum Zweck der Durchführung kultureller Veranstaltungen überlassen werden dürfen.
Schon aufgrund dieser Vertrags- und Satzungsregelung ist zweifelhaft, ob der Klägerin insoweit überhaupt ein durchsetzbarer Anspruch auf Nutzung der Räume in der Remise zustand, dessen schuldhafte Nichterfüllung zum Schadensersatz führen könnte. Denn weil die Nutzung durch städtische Einrichtungen in jedem Fall Vorrang hatte, konnte sich die Klägerin in keinem Fall darauf verlassen, dass ihr der Raum zu einem bestimmten Zeitpunkt für die Durchführung privater Feiern überlassen wird. Erst recht konnte sich die Klägerin nicht darauf verlassen, dass ihr dieser Raum mit einer Vorlaufzeit von mehreren Wochen oder gar Monaten verbindlich zugesagt wird, um längerfristig Buchungen für größere Familienfeiern oder sonstige private Veranstaltungen entgegenzunehmen.
Ungeachtet dessen hat die Beweisaufnahme auch nicht eindeutig ergeben, dass die Bediensteten der Beklagten der Klägerin untersagt hätten, für diesen Raum im Frühjahr und Sommer 2009 Buchungen anzunehmen. Zwar hat die Zeugin T2, eine Mitarbeiterin des Museums der Beklagten, im Sinne der Klägerin ausgesagt und bekundet, dass sie für langfristige Bestellungen keine Zusage habe erteilen können bzw. dürfen. Wenn also beispielsweise im März 2009 eine Bestellung für eine Hochzeitsfeier im Juni 2009 eingegangen wäre, dann hätte diese langfristige Buchung nicht bestätigt werden können. Dies sei eine Anordnung ihrer Chefin, Frau Dr. M gewesen. Diese Zeugin hat indessen ihrerseits eine solche strikte Anordnung nicht bestätigt. Sie habe keineswegs die Zurverfügungstellung der Räume in der Remise bei längerfristigen Vorbestellungen strikt abgelehnt, sondern nur zu verstehen gegeben, dass sich beispielsweise einer Hochzeitsgesellschaft an der Umgebung stören könnte, wenn außerhalb der Remise Bauarbeiten durchgeführt würden. Nur auf solche Probleme habe sie die Klägerin aufmerksam gemacht, ihrerseits aber keine einzige Veranstaltung verboten.
Schon damit scheitert ein Schadensersatzanspruch bereits aus tatsächlichen Gründen. Auch die Vernehmung der weiteren Zeugen, die nach den Angaben der Klägerin eine Veranstaltung buchen wollten und denen sie eine Absage habe erteilen müssen, vermögen an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Die Aussagen dieser möglichen Kunden sind auf einen gemeinsamen Nenner zu bringen, die nämlich dass sie alle Veranstaltungen für den Zeitraum Ende August oder September 2009 buchen wollten. Und in diesem Zeitraum fanden tatsächlich die Renovierungsarbeiten in den Räumen der Remise statt, so dass diese in der Tat kurzfristig nicht für Veranstaltungen zur Verfügung gestellt werden konnten. Die Behauptung der Klägerin, ihr sei schon im Frühjahr 2009 unnötiger Weise untersagt worden, langfristige Buchungen für einen Zeitraum im Frühsommer anzunehmen, in dem dann doch noch keine Bauarbeiten durchgeführt wurden, wurde jedenfalls durch diese Zeugen nicht bestätigt. Denn alle angehörten weiteren Zeugen wollten erst für einen Zeitraum Ende August und September 2009 buchen, in dem dann tatsächlich auch Renovierungsarbeiten in der Remise durchgeführt wurden und der große Saal daher aus diesem Grund auch tatsächlich nicht zur Verfügung gestellt werden konnte.
Selbst wenn man entgegen den obigen Ausführungen einen Schadensersatzanspruch im Ansatz bejahen wollte, so scheitert er damit jedenfalls daran, dass die Beklagte diesen Umstand nicht zu vertreten hat. Denn die Durchführung von Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen führt zwangsläufig zu einer vorübergehenden Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit einer Miet- oder Pachtsache, und dieser Umstand kann, wenn er, wie hier, nur von geringer Dauer ist, nicht zu einem Schadensersatzanspruch führen.
4.
Anspruch auf Schadensersatz (entgangener Gewinn) für die Zeit ab dem 16.12.2009 bis zum 31.08.2013
Auch für die Zeit nach der von der Klägerin selbst ausgesprochenen Kündigung (also ab dem 16.12.2009) bis zum Ende der vertraglichen Pachtzeit (dem 31.08.2013) stehen der Klägerin keine Schadensersatzansprüche zu. Zwar ist ein solcher Schadensersatzanspruch grundsätzlich denkbar, wenn die Beklagte die Klägerin zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund veranlasst hätte (BGH NJW 2000, 2342 sowie § 314 Abs. 4 BGB).
Im Streitfall ist indessen nicht feststellbar, dass die Beklagte einen Grund für die außerordentliche Kündigung der Klägerin gesetzt hat. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden, wonach das Verhalten der Beklagten schon keinen Schadensersatzanspruch der Klägerin während der Pachtzeit begründete.
Überdies war die außerordentliche Kündigung der Klägerin, ohne dass es jedoch darauf noch ankäme, auch aus formellen Gründen nicht zulässig. Es fehlt jedenfalls an einer erfolglosen Abmahnung nach § 543 Abs. 3, Satz 1 BGB, zumal auch für die Ausnahmetatbestände des § 543 Abs. 3, Satz 2 BGB nichts vorgetragen ist.
5.
Wegfall des bisher genutzten Raums für die Aufstellung eines Kühlschranks
Auch hieraus kann die Klägerin keine Ansprüche herleiten. Denn dem Pachtvertrag kann nicht entnommen werden, dass der Klägerin die Nutzung eines weiteren bestimmten Raums außerhalb des eigentlichen Cafés dauerhaft versprochen war.
6.
Anwaltskosten (Klageantrag zu 3)
Da nach alledem die Beklagte keinen Schadensersatz schuldete, muss sie auch nicht die der Klägerin vorprozessual entstandenen Anwaltskosten übernehmen.
7.
Nebenentscheidungen
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 2 ZPO, wonach der Klägerin trotz des ganz geringfügigen Obsiegens die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen waren. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Streitwert: 90.408,92 €