Gewerberaummiete: Konkludente Umlage der Oberflächenentwässerungsgebühr
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangte vom Mieter (städtischer Eigenbetrieb) Erstattung nachveranlagter Niederschlagswassergebühren sowie Feststellung künftiger Freistellung. Streitpunkt war, ob die Mietverträge die Oberflächenentwässerungsgebühr als Nebenkosten wirksam auf den Mieter umlegen oder ob sie mit dem Mietzins abgegolten ist. Das LG sprach dem Kläger die für 2012–2016 festgesetzten Gebühren zu, weil nach Vertragsschluss eine konkludente Änderungs- und Erweiterungsvereinbarung zur Umlage dieser Gebühr entstanden sei. Abschläge für 2017 wurden nicht zugesprochen; der Feststellungsausspruch wurde auf das bestehende Mietverhältnis und dessen Fortbestand begrenzt.
Ausgang: Zahlungs- und (eingeschränkt) Feststellungsbegehren überwiegend zugesprochen, im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Umlagefähige Nebenkosten kann der Vermieter im Mietverhältnis nur bei einer eindeutigen und inhaltlich bestimmten Umlagevereinbarung auf den Mieter abwälzen; andernfalls sind sie mit dem Mietzins abgegolten.
Die mietvertragliche Vereinbarung, dass „Kosten für Wasser“ nicht in der Miete enthalten sind, erfasst grundsätzlich nur Frischwasserkosten und nicht ohne Weiteres Entwässerungskosten, einschließlich Niederschlagswassergebühren.
Entwässerungskosten sind als eigenständige Betriebskostenart von Wasserkosten zu unterscheiden; es ist unerheblich, ob sie einheitlich oder getrennt (Schmutz-/Niederschlagswasser) öffentlich-rechtlich veranlagt werden.
Eine ursprünglich nicht ausdrücklich umgelegte Betriebskostenart kann durch nachträgliche konkludente Änderungs- und Erweiterungsvereinbarung Bestandteil der umlagefähigen Nebenkosten werden.
Ein Feststellungs-/Freistellungsanspruch zu künftigen Gebühren ist auf das konkrete Mietverhältnis und dessen Fortbestand in unveränderter Vertragslage zu begrenzen.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 22.870,08 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2017 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte im Rahmen des Mietverhältnisses verpflichtet ist, den Kläger von der Oberflächenentwässerungsgebühr, bezogen auf den jeweils berechneten Jahresgesamtbetrag nach den endgültigen Jahresabrechnungen freizustellen, soweit diese Gebühr die an den ESW mit Vertrag vom 01.02.1995 und nachfolgend vom 11.03.2005 / 09.02.2006 vermieteten Teilflächen auf dem Grundstück Gemarkung B, Flur ## betreffen und soweit der Mietvertrag in der bisherigen Form mit der Regelung in § 3 und der dort nachfolgend konkludent als Nebenkostenposition zusätzlich übernommenen Oberflächenentwässerungsgebühr Bestand hat.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 86 % und der Kläger 14 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des insgesamt für die Beklagte vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Am 01.02.1995 schlossen der Kläger und der Eigenbetrieb der Beklagten – die Entwässerung der Stadt X ( F ) - einen Mietvertrag über eine Teilfläche eines im Eigentum des Klägers stehenden Grundstücks Gemarkung B Flur ## und Flurstück ## in X. Der monatliche Mietzins betrug zunächst 13.000,00 DM, Mietbeginn war der 01.03.1995.
§ 3 Abs. 2 des Mietvertrages enthielt hinsichtlich der Nebenkosten folgende Regelung:
‘‘Nicht in der Miete enthalten sind die Kosten für Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr sowie die Kosten der Reinigung der gemieteten und öffentlichen Flächen, für die eine Reinigungspflicht besteht‘‘.
Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses sind in X die gesamten Kosten für Frisch- und Abwasser damals noch von der Stadt X selbst einheitlich in einem Gebührenbescheid veranschlagt und erhoben worden; dabei wurden die Abwasserkosten im Umfang des Frischwasserverbrauches in Rechnung gestellt.
Mit Schlussrechnung bzw. Bescheid vom 21.03.1995 wurde dem Kläger von der damals die Gebühren noch selbst erhebenden Beklagten Kosten für Wasser und Entwässerung bis zum 28.02.1995 – also Mietbeginn - in Rechnung gestellt. Nachfolgend wurden danach keine Kosten für Wasser und Entwässerung gegenüber dem Kläger mehr erhoben.
Im Jahre 1999 hat die Entwässerung der Stadt X die Kosten für die Entwässerung in Schmutzwasser und Niederschlagswasser aufgeteilt und gesondert erhoben, ohne dass nachfolgend dann gesonderte Umlagen gegenüber dem Kläger erfolgten.
Mit Schreiben vom 29.09.2004 wandte sich der Kläger an die Beklagte bezüglich einer Verlängerung des Mietvertrages „zu den bekannten Bedingungen" um 10 Jahre. Insoweit wurde dann am 11.03.2005 ein weiterer Mietvertrag geschlossen, dieser sollte das alte ab 01.03.1995 begonnene Mietverhältnis ab 01.01.2006 fortsetzen; der diesbezüglichen Unterzeichnung soll eine Übersendung eines Entwurfes der für den F handelnden Stadtwerke vorausgegangen sein.
Sodann wurde am 09.02.2006 ein weiterer Mietvertrag, rückwirkend zum 01.01.2006 geschlossen, wobei auch dieser in § 2 wie der Mietvertrag vom 11.03.2015 regelt, dass das am 01.03.1995 begonnene Mietverhältnis um 10 Jahre verlängert wird. Wie im Mietvertrag vom 11.03.2015 wurde auch hier ein monatlicher Mietzins i.H.v. 7.254,21 EUR festgelegt.
Insoweit lautet § 3 hinsichtlich der Nebenkosten in beiden Mietverträgen nunmehr etwas verändert wie folgt:
‘‘Der Mietzins beinhaltet alle mit der Mietsache verbundenen möglichen Nebenkosten, soweit sie in diesem Vertrag nicht gesondert aufgeführt sind.
Nicht in der Miete enthalten sind die Kosten für Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr sowie die Kosten der Reinigung der gemieteten und öffentlichen Flächen, für die eine Reinigungspflicht besteht‘‘.
Auch in der Folgezeit erfolgten sowohl nach 2005 als auch nach 2006 zunächst keine weiteren Umlagen hinsichtlich möglicher Entwässerungskosten durch die Beklagte oder die F der Beklagten.
Erstmals mit Bescheid vom 25.08.2016 und damit mehr als 17 Jahre nach der Umstellung und mehr als 10 Jahr nach der vereinbarten Fortsetzung des Mietverhältnisses nahm die F der Stadt X aufgrund der Entwässerungsgebührensatzung der Stadt X nunmehr eine Nachveranlagung von Niederschlagswassergebühren in Höhe von 18.952,52 EUR vor, dabei wurden für das an die Beklagte bzw. den Betrieb der F vermietete Grundstück Niederschlagswassergebühren für den Zeitraum vom 01.01.2012 bis 31.12.2015 in Rechnung gestellt.
Zugleich erging mit Datum vom 24.08.2016 an den Kläger ein weiterer Heranziehungsbescheid für die Monate August 2016 bis Dezember 2016, mit dem monatliche Abschläge von 784,00 EUR, mithin für 2016 insgesamt 3.920,00 EUR geltend gemacht wurden.
Insoweit erging dann am 13.01.2017 ein endgültiger Heranziehungsbescheid für das Jahr 2016 in Höhe von 3.917,56 EUR. Sämtliche Beträge hat der Kläger an die F der Stadt X gezahlt.
Weiter wurde aufgrund des endgültigen Heranziehungsbescheides für 2016 dann für das damals laufende Jahr 2017 die monatliche Abschläge für die Niederschlagswassergebühren des streitgegenständlichen Grundstücks in Höhe von 326,00 EUR erhoben. Bis einschl. Oktober 2017 hat der Kläger auch diese Beträge monatlich gezahlt.
Der Kläger macht geltend, dass die Beklagte zur Erstattung der an den Eigenbetrieb der Stadt X und damit auch an diese gezahlten Beträge verpflichtet sei. Insoweit habe er nämlich auf die F und damit die Beklagte mit dem ersten Mietvertrag aus dem Jahre 1995 gem. § 3 des Mietvertrages die gesamten Kosten für Wasser, also auch die Kosten für Abwasser, wirksam abgewälzt und diese damit auch die Kosten der Entwässerung insgesamt übernommen, weil im Umfang des Frischwasserverbrauches auch die Entwässerungskosten einheitlich berechnet worden seien. Durch die Änderung der Wortwahl im Vertragstext des Verlängerungsvertrages aus dem Jahre 2006 habe sich daran auch nichts geändert. Vielmehr seien auch dieser 2. Vertrag und der darin enthaltene § 3 so zu verstehen, dass sämtliche Kosten für Wasser, auch für Niederschlags- und Abwasser, nicht im Mietzins enthalten seien und dementsprechend weiter auf den Mieter – mithin die F und damit die Beklagte selbst - umgelegt seien. Jedenfalls hätte es dem F bei der Verlängerung oblegen, auf die Änderung konkret hinzuweisen.
Dies ergebe sich zudem zwangsläufig aus der Abrechnung der Kosten für Wasser und Entwässerung bis zum Beginn des Mietverhältnisses am 01.03.1995 und der dann nachfolgenden Praxis bis 2016. Daran würde auch die zwischenzeitliche Änderung in der Erhebung der Entwässerungsgebühren aus dem Jahre 1999 nichts ändern, jedenfalls habe die F der Beklagten offensichtlich die Regelung auch so verstanden und deshalb nichts weiter umgelegt.
Selbst wenn man die Vereinbarung vom 09.02.2006 oder gar die erste Vereinbarung vom 01.02.1995 ausgehend vom Wortlaut anders auslegen würde, so sei durch die nachfolgende Praxis und die Nichterhebung der Niederschlagswassergebühren durch die F ihm gegenüber eine zumindest konkludent abweichende Vereinbarung derart zustande gekommen, dass diese Gebühren von der F aufgrund der Nichtumlage selbst übernommen und als Nebenkosten getragen würden, anders sei die praktische Handhabung nach außen ihm gegenüber nicht zu verstehen. In jedem Fall habe gerade die Beklagte bzw. die F ihm gegenüber einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen, in dem sie vorbehaltlos bis zum Bescheid vom 25.08.2016 bezogen auf den Stichtag 31.12.2011 sämtliche Kosten für die Entwässerung, einschließlich die der Niederschlagswassergebühren, übernommen habe, was auch in dem erstmaligen Bescheid vom 25.08.2016 so dokumentiert sei, weil die bisher veranlagte Fläche bis 31.12.2011 mit 0 m² angegeben worden sei und zwar auch nachdem die F die Abwasserkosten im Jahre 1999 aufgeteilt habe und die Niederschlagsgebühr als Unterkostenart der Entwässerung nach der betroffenen Fläche abrechnen würde. Demnach habe aus seiner Sicht nach Treu und Glauben beim 2 Vertragsschluss überhaupt kein Anlass bestanden, auf irgendeine Änderung von § 3 und eine weitergehende Abwälzung hinzuwirken, insoweit habe er, wenn hier abweichend von der früheren Praxis und Regelung eine Änderung hätte eintreten sollen, einen entsprechenden Hinweis erwarten dürfen.
Der Kläger beantragt:
1. die Bekl. zu verurteilen, an ihn 26.130,08 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2017 zu zahlen
2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihn von den an die F gezahlten Schmutz- und Niederschlagsgebühren freizustellen, soweit diese Gebühren die an die F mit Vertrag vom 01.03.1995 vermietete Teilfläche aus dem Grundstück Gemarkung B Flur 16 Flurstück 291 betreffen.
Die Beklagte beantragt
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, dass in einem Mietverhältnis entsprechende Nebenkostenpositionen, wenn keine konkrete Umlagevereinbarung mit dem Mieter getroffen werde, gem. §§ 535,556 BGB vom Vermieter zu tragen und mit der gezahlten Miete abgegolten seien. Insoweit umfasse der Begriff Wasser jedoch nur die Kosten des Wasserbezuges, nicht jedoch der Entwässerung und insbesondere nicht die Kosten für angefallenes Niederschlagswasser. Insbes. gelte dies für die 2. Vereinbarung vom 09.02.2006, denn hier sei bereits seit 1999 eine Differenzierung hinsichtlich Frisch- und Schmutzwasser einerseits und Oberflächenentwässerung andererseits vorgenommen worden. Insoweit sei die Änderung des Wortlauts im Verlängerungsvertrag (zweiter Mietvertrag 2006) eindeutig, wonach die Nebenkosten vom Vermieter zu tragen seien, „soweit sie in diesem Vertrag nicht gesondert aufgeführt sind", dies sei bei den streitgegenständlichen Kosten gerade nicht der Fall. Auch ein sonstiger konkreter Umlagewille durch den Kläger oder eine konkrete Umlagevereinbarung hinsichtlich der streitgegenständlichen Niederschlagsgebühren trage selbst der Kläger nicht vor, zumal gerade im 2. Vertrag sogar ausdrücklich geregelt sei, dass alle nicht konkret umgelegten Kosten in der Miete enthalten seien.
Da zu Beginn eines Mietverhältnisses die Kosten für Wasser und Abwasser zusammengefasst gewesen seien, hätte hier nach der eingetretenen Rechtsänderung zu einem späteren Zeitpunkt, als das Mietverhältnis bereits zustande gekommen sei, eine Änderung für eine konkludente Übernahme dieser Kosten eine unmissverständlicher Erklärung des Klägers als Vermieter erfordert, um bestimmte Handlungen durch den F als Mieter als Zustimmung zu werten, welche hier gerade nicht vorhanden gewesen seien. Demnach seien die Gebühren für Schmutz- und Niederschlagswasser vom Kläger zu tragen.
Entgegen dem Vortrag des Klägers habe der F zwar die Mietverträge aus Gefälligkeit gefertigt, da der Kläger ansonsten einen Rechtsanwalt habe beauftragen müssen. Insoweit habe dieser den Inhalt aber keineswegs einseitig vorgegeben, sondern die Details seien abgesprochen gewesen. Zudem sei der Kläger keineswegs ein Laie, sondern geschäftlich sehr erfahren gewesen, so dass dieser sich auch der konkreten Änderung bewusst gewesen sei
Ferner sei der Klageantrag zu 2) deutlich zu weit gefasst und nicht an das konkrete Mietverhältnis geknüpft.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet.
Der Kläger kann von der Beklagten Erstattung von insgesamt 22.870,08 Euro bezüglich der tatsächlich für den Zeitraum von 2012 bis 2017 nachträglich im August 2016 und Januar 2017 festgesetzten Oberflächenentwässerung für den Zeitraum von 2012 bis 2016 verlangen. Die Pflicht zur Erstattung dieser öffentlich rechtlich festgesetzten Gebühren ergibt sich aufgrund des Mietverhältnisses zwischen Kläger und dem F der Beklagten und damit aus § 535 Abs. 1 BGB i.V.m den mietvertraglichen Regelungen zur Umlage von Nebenkosten, die hier bezogen auf die mietvertraglich als umlagefähig vereinbarten Nebenkostenpositionen nach Abschluss der Erweiterungsvereinbarung vom 11.03.2005/09.02.2006 nachträglich eine konkludente Änderungs- und Erweiterungsvereinbarung derart erfahren haben, dass die öffentlich-rechtlich berechneten Oberflächenentwässerungskosten mietvertraglich als Nebenkosten wiederum auf den F als Mieter und damit den Beklagten umgelegt und diese Kosten damit zu erstatten sind. Ein weitergehender Erstattungsanspruch hinsichtlich von geleisteten Abschlägen für das Jahr 2017 besteht dagegen nicht.
Auf dieser Grundlage ist auch der Feststellungsanspruch ganz überwiegend begründet. Insoweit hat die Kammer entsprechend der Antragstellung diesen als Freistellungsanspruch gefasst, wobei aber letztlich klar ist, dass damit eine mietvertragliche Übernahmeverpflichtung der öffentlich-rechtlich in Rechnung stellten Entwässerungskosten, sollten diese zukünftig wiederum in Rechnung gestellt werden, umfasst ist. Diesbezüglich war jedoch entsprechend der Tenorierung eine Einschränkung auf das konkrete Mietverhältnis und dessen unveränderten Fortbestand mit der konkludenten Erweiterungsvereinbarung vorzunehmen.
Insoweit gilt folgendes:
1.
Unstreitig besteht zwischen dem Kläger und dem Eigenbetrieb der Beklagten – die F – ein Mietvertrag über die Nutzung des streitgegenständlichen Grundstückes in B. Passivlegitimiert für mögliche Ansprüche aus dem Mietvertrag und damit auch für die mietrechtliche Erstattung umgelegter Nebenkostenpositionen ist die Beklagte, da der Eigenbetrieb der Beklagten – die F – nicht selbst partei- und rechtsfähig ist.
2.
Zur Übernahme der Niederschlagsgebühren ist die Beklagte bzw. der Eigenbetrieb der Beklagten als Mieter aber nur dann verpflichtet, wenn in den betroffenen Mietverträgen zwischen den Parteien und insbes. in dem relevanten letzten Mietvertrag vom 09.02.2006 – dieser stimmt allerdings bezogen auf den Beginn 01.01.2006 weitgehend mit dem vorherigen vom 11.03.2005, insbes. bezüglich der relevanten Fragen überein – eine Umlage dieser Gebühren auf den Eigenbetrieb wirksam vereinbart ist.
Insoweit gilt sowohl im Gewerberaummietrecht als auch im Wohnraummietrecht der allgemeine Grundsatz, dass die wirksame Umlage von umlagefähigen Nebenkosten bzw. Nebenkostenpositionen eine entsprechende Vereinbarung voraussetzt.
Dabei gilt der allgemeine Grundsatz, dass für die Umlage grundsätzlich eine eindeutige und inhaltlich bestimmte Vereinbarung notwendig ist (vgl. BGH NZM 2005,863; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rdnr. 35). Ohne entsprechende eindeutige und inhaltlich bestimmte Regelung gilt der weitere allgemeine Grundsatz, dass nicht eindeutig umgelegte Positionen mit der vereinbarten Miete abgegolten sind.
Damit bringt also der zusätzliche Einleitungssatz in § 3 der Nachfolgeverträge vom 11.03.2005 und 09.02.2006 nur einen allgemeinen, ohnehin geltenden Grundsatz zum Ausdruck. Auch ohne den ausdrücklichen Einleitungssatz in der Ergänzungsvereinbarung galt dies damit auch schon für die Ursprungsvereinbarung vom 01.02.1995 bzw. musste man diese Vereinbarung unter Berücksichtigung der dargestellten allgemeinen Grundsätze ohne besondere Umstände so verstehen.
Ausgehend von diesen allgemeinen Grundsätzen wurde bei allen 3 Vereinbarungen, insbes. jedoch bei den beiden letzten für die Entscheidung relevanten Folgevereinbarungen vom 11.03.2005/09.02.2006 jedenfalls keine ausdrückliche und eindeutige Umlage der Oberflächenentwässerung als gesondert von der F als Mieter zu übernehmenden Nebenkostenposition vereinbart.
Hier ist unstreitig, dass sowohl in dem ursprünglichen Mietvertrag vom 01.02.1995 als auch in den Folgeverträgen vom 11.03.2005/09.02.2006 ausdrücklich jeweils nur die Kosten für Wasser nicht in der Miete enthalten sein sollten. Daraus kann man als eindeutige Regelung nur entnehmen, dass damit allein die sog. Wasserkosten, also alle Kosten im Zusammenhang mit dem Frischwasserbezug als Nebenkosten ausdrücklich und damit eindeutig umgelegt wurden. Dazu gehören die streitgegenständlichen Kosten der Oberflächenentwässerung als sog. Entwässerungskosten dann jedenfalls nicht.
a.
Insoweit differenzierte sowohl früher der Katalog in Anhang 3 zu § 27 der II BVO – diese galt auch bereits 1995 - als auch der Katalog zu § 2 zur jetzigen BetriebskostenVO jeweils in Ziff. 2 zwischen Wasserkosten und in Ziff. 3 Kosten der Entwässerung
Zu den Kosten der Wasserversorgung zählen lediglich die Kosten des Wasserverbrauches als solcher und damit eigentlich die gesamten Kosten in Zusammenhang mit dem Frischwasserbezug, unabhängig davon, ob die Kosten des Wasserverbrauchs als privatrechtliches Entgelt oder als öffentlich-rechtliche Gebühr erhoben werden. Wasserkosten, die nicht hierauf beruhen oder so verursacht wurden, bleiben bei der Umlage allein dieser Position ansonsten außer Ansatz.
Davon sind gerade nach der Regelung in den maßgeblichen Verordnungen aber die Kosten der Entwässerung zu unterscheiden. Zu den Kosten der Entwässerung zählen zum Beispiel die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung. Insoweit ist es aber unerheblich, ob die Entwässerung von Haus- und Grundstück mit einer einheitlichen öffentlichen Gebühr berechnet wird oder ob die Kosten für die Hausabwässer und damit sog. Schmutzwasser getrennt von denjenigen für die Oberflächenabwässer (Regenwasser von Grundstücks- und Dachflächen) erhoben werden. Beides fällt eindeutig dann unter die gesonderte Nebenkostenposition Entwässerung.
Wegen dieser Differenzierung in den Katalogen zu den umlagefähigen Nebenkostenpositionen der genannten Verordnungen erfasst die Umlegung von Wasserkosten allgemein eigentlich nicht die mit der Abwasserbeseitigung verbundenen Kosten und damit die Kosten der Entwässerung.
b.
Gleichwohl kann man zumindest die Frage diskutieren, ob eine konkret bezeichnete Betriebskostenart eine andere, nicht angeführte Kostenart ggf. aus besonderen Gründen doch mit einbezieht, wenn beide in engem sachlichem Zusammenhang stehen und zum Beispiel bei Vertragsschluss die Kosten einheitlich abgerechnet werden.
Diese Frage kann sich z Bsp. gerade im Zusammenhang mit den Begriffen mit der Wasserversorgung/Entwässerung stellen, auch hier sind mehrere Alternativen denkbar.