Arglistiges Verschweigen von Kellerfeuchte beim Hauskauf trotz Haftungsausschluss
KI-Zusammenfassung
Die Käuferin verlangte nach Grundstückskauf Schadensersatz wegen Feuchtigkeitsschäden im Keller, obwohl der Vertrag Sachmängelhaftung (außer bei Arglist) ausschloss. Das LG bejahte einen Sachmangel, weil bei „drückendem Wasser“ eine Abdichtung nach üblichen Standards (DIN) zu erwarten sei, die fehlte. Der Verkäufer habe die Feuchtigkeitserscheinungen gekannt und arglistig verschwiegen; daher greife § 444 BGB nicht und eine Fristsetzung sei entbehrlich. Zugesprochen wurden Mangelbeseitigungskosten, merkantiler Minderwert und vorgerichtliche Anwaltskosten sowie eine Feststellung zur Ersatzpflicht für weitere Schäden; weitergehend wurde abgewiesen.
Ausgang: Schadensersatz und Feststellung der Ersatzpflicht zugesprochen; weitergehender Feststellungsantrag teilweise abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Haus ist nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB mangelhaft, wenn es in einem Gebiet mit drückendem Grundwasser keine nach üblichen technischen Standards zu erwartende Abdichtung gegen drückendes Wasser aufweist.
Auf einen vertraglichen Haftungsausschluss für Sachmängel kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, wenn er dem Käufer ihm bekannte Feuchtigkeitserscheinungen bzw. deren Ursachen arglistig verschweigt.
Die Kenntnis des Verkäufers von Feuchtigkeitserscheinungen kann aufgrund indizieller Tatsachen und glaubhafter Angaben eines gerichtlich bestellten Sachverständigen als Zeuge festgestellt werden, auch wenn diese auf zeitnahen Notizen beruhen.
Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels ist eine Fristsetzung zur Nacherfüllung für den Schadensersatz statt der Leistung nach § 281 Abs. 2 BGB wegen besonderer Umstände entbehrlich.
Ein Feststellungsantrag nach § 256 ZPO ist zulässig, wenn über bereits bezifferte Mängelschäden hinaus weitere Schäden möglich sind, etwa wegen künftig anfallender Umsatzsteuer bei Durchführung der Mangelbeseitigung.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Hamm, I-22 U 120/14 [NACHINSTANZ]
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 19.045 EUR, weitere 8.375 EUR und weitere 665,81 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 19.045 EUR und 8.375 EUR seit dem 17.7.2013 und aus 665,81 EUR seit dem 26.10.2013 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die über die in Ziffer 1 bezifferten Schäden hinausgehen und ihr dadurch entstanden sind und noch entstehen, dass der Beklagte bei Abschluss des Vertrages über den Erwerb des Grundstücks C ##, X, verschwiegen hat, dass es im Keller des Gebäudes auf dem bezeichneten Grundstück bis zum Vertragsschluss zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen war.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens Landgericht Bochum, Aktenzeichen: 2 OH 20/11, werden dem Beklagten auferlegt.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Der Beklagte erwarb im Jahre 1981 das Eigentum an dem Hausgrundstück C ## in X. Bis 1983 blieben die Voreigentümer noch in dem Haus wohnen. Von 1984 bis 1991 hatte der Beklagte das Haus vermietet; Mängelrügen wegen Durchfeuchtungen wurden nicht erhoben. Von 1991 bis zur Veräußerung an die Klägerin und ihren Ehemann, Herrn T, bewohnte der Beklagte selbst das Haus.
Am 8.1.2009 schlossen die Klägerin, Herr T und der Beklagte einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Hausgrundstück. In dem Kaufvertrag hieß es: "Über die in (1) getroffenen Beschaffenheitsvereinbarungen hinaus haftet der Verkäufer für Sachmängel - außer in Fällen des Vorsatzes und der Arglist - nicht."
Das Haus lag (und liegt) in einem Bereich, in dem der Grundwasserstand sich meist in nur vergleichsweise geringem Abstand unterhalb der Bodenplatte des Kellers befindet und zudem schwankend ist. Bei einem solchen sog. "drückenden Wasser" war eine Abdichtung erforderlich, die aber bei dem vorliegenden Haus nicht vorhanden war.
Im mittleren östlichen Keller des Hauses war in der zur Garage hin liegenden Außenwand ein Bohrloch vorhanden, das durch den Estrich/Beton provisorisch geschlossen war und durch das Stau- und Grundwasser in das Haus eindringen konnte. Ferner war der Estrich in dem Bereich neben dem Fallrohr, durch das das auf das Garagendach fallende Wasser abgeleitet wird, ein Stück weit geöffnet.
Der Mangelbeseitigungsaufwand beträgt 19.045 EUR netto. Auch nach ordnungsgemäßer Mangelbeseitigung verbleibt ein merkantiler Minderwert in Höhe von 8.375 EUR. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 3.7.2013 zur Zahlung dieser Beträge binnen zwei Wochen auf. Durch die vorprozessuale Tätigkeit ihrer Verfahrensbevollmächtigten entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 665,81 EUR.
Am 14.10.2013 trat der Zeuge T seine Ansprüche gegen den Beklagten an die Klägerin ab.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe von den Feuchtigkeitsproblemen gewusst und bereits in seiner Besitzzeit nach den Ursachen gesucht.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 19.045 EUR sowie weitere 8.375 EUR jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.7.2013 zu zahlen,
2. den Beklagten weiter zu verurteilen, an die Klägerin weitere 665,81 EUR nebst 5 P Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen,
3. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die über die mit den vorstehenden Anträgen bezifferten Schäden hinausgehen und ihnen dadurch entstanden sind und noch entstehen werden, dass der Beklagte bei Vertragsschluss über den Erwerb des Grundstücks C ##, X, verschwiegen hat, dass es im Keller des Gebäudes auf dem bezeichneten Grundstück bis zum Vertragsabschluss immer wieder zu Wassereintritten gekommen war.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er habe von den Durchfeuchtungen keine Kenntnis gehabt.
Er meint, dass sich durch die von der Klägerin und Herrn T - unstreitig - vorgenommene Entfernung einer Voliere, die im Anschluss an die Garage an der linken Grundstücksseite stand, sowie einer Überdachung des Kellerabgangs "hinsichtlich des Niederschlagswassers eklatante Veränderungen auf dem Grundstück" ergeben hätten.
Die Antragstellerin hat gegen den Antragsgegner vor der Kammer, Az. 2 OH 20/11, ein selbständiges Beweisverfahren betrieben, in dem der gerichtlich bestellte Sachverständige Dr. N, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, am 5.6.2013 und 21.11.2013 und der von ihm hinzugezogene Hilfsgutachter Q, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Baugrund und Gründungen, am 28.2.2013 ihre Gutachten vorgelegt haben. Auf diese wird Bezug genommen.
Die Klageschrift ist dem Beklagten am 26.10.2013 zugestellt worden.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen und Sachverständigen Dr. N und durch Vernehmung der Zeugen P, P1 und L. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist weitgehend begründet.
Die Klägerin hat einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 19.045 EUR netto Mangelbeseitigungsaufwand, 8.375 EUR merkantiler Minderwert und 665,81 EUR Rechtsverfolgungskosten aus § 280 Abs. 1, 2, §§ 281, 433, 434, 437 Nr. 3, § 398 BGB.
Die Parteien und Herr T haben einen Kaufvertrag über das Hausgrundstück geschlossen. Herr T hat seine Ansprüche gegen den Beklagten an die Klägerin abgetreten.
Das Haus ist mangelhaft gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, weil es nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Es ist üblich und vom Käufer zu erwarten, dass ein in einem Gebiet mit sog. "drückenden Wasser" liegendes Haus eine wegen des drückenden Wassers erforderliche Abdichtung aufweist. Das gilt auch für Häuser, die so alt sind, wie das streitgegenständliche Haus. Denn wie der Sachverständige Dr. N in seinem Gutachten vom 5.6.2013 bekundet hat, war eine solche Abdichtung auch schon in den 1960er Jahren, in denen das Haus gebaut worden war, nach den einschlägigen DIN-Normen vorzusehen. Diese Abdichtung hat das Haus nicht.
Der Beklagte kann sich auf den kaufvertraglichen Ausschluss der Mängelrechte nach § 444 BGB nicht berufen, da er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Die Klägerin hat bewiesen, dass der Beklagte den Mangel schon vor dem Kaufvertragsschluss kannte.
Der Zeuge und Sachverständige Dr. N hat bekundet, dass nach seinen Notizen und seinem internen Protokoll der Beklagte ihm bei dem Ortstermin am 19.12.2011 gesagt habe, dass die Feuchtigkeitserscheinungen an der zur Garage gerichteten Außenwand des mittleren östlichen Kellers schon länger vorhanden gewesen seien, es insoweit noch nie zu einem Wassereintritt gekommen sei, lediglich die Wand Durchfeuchtungen bzw. feuchte Stellen aufgewiesen habe, und dass er eine teilweise Öffnung des Bodens im Bereich der Regenentwässerung vorgenommen habe, um den Anschluss zu überprüfen.
Die Zeugenaussage des Sachverständigen Dr. N ist glaubhaft. Er hat den Ortstermin als gerichtlich bestellter Sachverständiger durchgeführt und ist daher ein neutraler Zeuge. Die Kammer sieht, dass Herr N die Äußerungen des Beklagten nicht mehr aus eigener aktiver Erinnerung, sondern nur aus seinen Notizen und seinem nach dem Ortstermin verfassten internen Protokoll wiedergegeben hat. Es besteht aber kein Zweifel daran, dass Herr N die Äußerungen des Beklagten in seinen Notizen und seinem Protokoll zutreffend niedergeschrieben hat. Irgendwelche Verwechselungen oder Missverständnisse liegen diesbezüglich auch fern. Insbesondere ist es nach dem Inhalt der Äußerungen fernliegend, dass sie von der Klägerin bzw. Herrn T gemacht worden waren und von Herrn N in seinen Notizen und seinem Protokoll irrtümlich dem Beklagten zugeschrieben wurden. Herr N hat auch nachvollziehbar erklärt, warum diese Äußerungen des Beklagten keinen Niederschlag in seinem Schreiben vom 19.12.2011 an das Gericht gefunden haben, nämlich weil sie für seine weitere Begutachtung (anders als die weitere Äußerung des Beklagten hinsichtlich möglicher Schäden der Entwässerungsleitungen der angrenzenden Garagen) nicht von Bedeutung waren. Das war der Sache nach auch richtig, denn die mit den Äußerungen des Beklagten verbundene Frage der Arglist ist erstmals in dem vorliegenden Verfahren von Bedeutung, sie war es nicht in dem selbständigen Beweisverfahren.
Die Richtigkeit der Aussage des Zeugen N wird gestützt durch sein Sachverständigengutachten und das Hilfsgutachten des von ihm hinzugezogenen Herrn Q Danach befindet sich der Grundwasserstand meist in nur vergleichsweise geringem Abstand unterhalb der Bodenplatte des Kellers, dass wegen der natürlichen Grundwasserschwankungen davon auszugehen ist, dass in bestimmten Zeiten das Grundwasser kurzfristig auch oberhalb der Kellerbodenplatte ansteht bzw. auch in der Vergangenheit bereits oberhalb der Kellersohle angestanden hat (S. 16 des Hilfsgutachtens Q). Das Haus hat keine Abdichtung gegen drückendes Wasser. Ferner führt das Bohrloch in der zur Garage hin gerichteten Außenwand zu einer verstärkten Wasserwegsamkeit und leitet das vor der Kellerwand im ungünstigsten Fall ggfs. zeitweise aufstauende Grundwasser unmittelbar und ohne Verzögerung in den Keller (S. 16 des Hilfsgutachtens Q). Damit ist es wahrscheinlich, dass es in der langjährigen Besitzzeit des Beklagten zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen ist, was die von Herrn N bekundeten Äußerungen des Beklagten plausibel macht. Schließlich passt die von Herrn N bekundete Äußerung des Beklagten, dass er eine teilweise Öffnung des Bodens im Bereich der Regenentwässerung vorgenommen habe, um den Anschluss zu überprüfen, exakt zu dem tatsächlichen Zustand, nämlich dass der Estrich in dem Bereich neben dem Fallrohr, durch das das auf das Garagendach fallende Wasser abgeleitet wird, ein Stück weit geöffnet ist.
Die Richtigkeit dieser Schlussfolgerungen wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Klägerin und Herr T eine Voliere, die im Anschluss an die Garage an der linken Grundstücksseite stand, sowie eine Überdachung des Kellerabgangs entfernten. Diese Umstände haben mit der Mangelhaftigkeit des Grundstücks in Gestalt einer fehlenden Abdichtung des Hauses gegen drückendes Wasser und der Frage, ob der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt hat, nichts zu tun. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung Ausführungen zu einer angeblichen Entwässerung des Garagendachs auch über das Volierendach gemacht, um dann zuzugeben, dass es sich um eine bloße Vermutung handelt (deren Richtigkeit nach den Bekundungen des Sachverständigen auch fernliegend ist). Darauf kommt aber auch der Sache nach nicht an. Der Mangel liegt in der fehlenden Abdichtung gegen drückendes Grundwasser. Wenn, wie gegenwärtig, das auf das Garagendach fallende Niederschlagswasser vollständig über das durch den mittleren östlichen Kellerraum verlaufende Regenfallrohr und die weiteren Hausentwässerungsleitungen in den städtischen Kanal abgeleitet werden, dann ist das für die Grundwassersituation direkt am Haus sogar günstiger als wenn, wie der Beklagte vermutet, in seiner Besitzzeit das Niederschlagswasser zum Teil über das Volierendach in die Wiese hinter dem Haus geleitet wurde. Denn dann wurde noch mehr Niederschlagswasser in direkter Hausnähe in die Erde und damit in das nur wenige Meter unter der Erdoberfläche befindliche Grundwasser eingeleitet. Was das Regenwasser betrifft, das auf den Bereich niedergeht, in dem sich vorher die Voliere befand, hat der Sachverständige bereits in seinem Ergänzungsgutachten vom 21.11.2013 (dort S. 13) nachvollziehbar bekundet, dass es irrelevant ist, ob Niederschlagswasser in einem Abstand von 3 m oder beispielsweise 4 m zu dem betroffenen Objekt auf die Wiese gelangt. Hinsichtlich der Überdachung des Kellerabgangs hat der Sachverständige in seinem Ergänzungsgutachten vom 21.11.2013 (dort S. 14) nachvollziehbar bekundet, dass gegenwärtig das auf den Kellerabgang regnende Wasser über den vorhandenen Ablauf in der unteren Podestfläche über das Entwässerungssystem abgeführt wird und dass das für die Wasserbelastung sogar günstiger ist als der frühere Zustand zu Besitzzeiten des Beklagten, wo das anfallende Regewasser von der Überdachung des Kellerabgangs auf die Wiese geleitet wurde. Insoweit gelten die bereits zuvor zur Entwässerung des Garagendachs gemachten Ausführungen entsprechend.
Der Beweiswert der Aussage des Herrn N wird durch die Aussage des Sohnes des Beklagten, des Zeugen L, nicht in Frage gestellt. Der Zeuge hat im Kern nur bekunden können, dass er selbst bei seinen Besuchen bei seinen Eltern keine Feuchtigkeitserscheinungen im Keller des Hauses festgestellt hat und auch keine Kenntnis darüber hat, dass der Beklagte Kenntnis davon hatte, insbesondere der Beklagte ihm nie von Feuchtigkeitserscheinungen erzählt hat. Das alles kann zu Gunsten des Beklagten als wahr angenommen werden und ebenso zu Gunsten des Beklagten unterstellt werden, dass Gleiches auf den Zeugen S, einen Bekannten des Beklagten, zutrifft (weshalb es dessen Vernehmung nicht bedarf). Denn dass Herr L und Herr S selbst keine Feuchtigkeitserscheinungen im Keller des Hauses festgestellt haben und der Beklagte ihnen nicht von Feuchtigkeitserscheinungen im Keller erzählt hat, schließt nicht aus, dass der Beklagte tatsächlich Feuchtigkeitserscheinungen im Keller festgestellt, aber den Zeugen hiervon keine Mitteilung gemacht hat. Das ist auch keineswegs fernliegend, da es sich bei den streitgegenständlichen Feuchtigkeitserscheinungen nicht um derart gravierende Probleme handelt, dass auf der Hand läge, dass der Beklagte den Zeugen davon berichtet hätte.
Aus diesen Gründen wird der Beweiswert der Aussage des Herrn N auch nicht durch die Aussagen der Zeugen P und P1, dass ihnen der Beklagte niemals etwas von Feuchtigkeitsproblemen in seinem Keller erzählt habe, in Frage gestellt.
Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, da wegen der Arglist des Beklagten besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
Die Schaden in Gestalt von 19.045 EUR netto Mangelbeseitigungsaufwand, 8.375 EUR merkantiler Minderwert und 665,81 EUR Rechtsverfolgungskosten ist unstreitig.
2. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 19.045 EUR und 8.375 EUR seit dem 17.7.2013 und aus 665,81 EUR seit dem 26.10.2013 - Rechtshängigkeit - aus § 286, § 288 Abs. 1, § 398 BGB
Der Beklagte geriet hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung von 19.045 EUR und 8.375 EUR durch das Anwaltsschreiben vom 3.7.2013, mit dem der Beklagte zur Zahlung binnen zwei Wochen aufgefordert worden war, und hinsichtlich des Anspruchs auf Zahlung von 665,81 EUR durch die Zustellung der Klage in Verzug. Herr T trat seine Ansprüche gegen den Beklagten an die Klägerin ab.
3. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Feststellung, dass der Beklagten verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die über die bezifferten Schäden hinausgehen und ihnen dadurch entstanden sind und noch entstehen, dass der Beklagte bei Abschluss des Vertrages über den Erwerb des Grundstücks C ##, X, verschwiegen hat, dass es im Keller des Gebäudes auf dem bezeichneten Grundstück bis zum Vertragsschluss zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen war.
Der Feststellungsantrag ist nach § 256 ZPO zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein Feststellungsinteresse, da das Eintreten weiterer Schäden über die bezifferten Schäden hinaus möglich ist. So macht die Klägerin nur den Nettobetrag der Schadensbeseitigungskosten geltend. Wenn die Kläger die Schadensbeseitigung durchführen lässt, wird sie nach § 249 BGB auch noch die tatsächlich angefallene Umsatzsteuer beanspruchen können.
Der Schadensersatzanspruch ergibt sich, wie oben zu Ziff. 1 ausgeführt, aus § 280 Abs. 1, 2, §§ 281, 433, 434, 437 Nr. 3, § 398 BGB.
Soweit der Antrag weitergehend auf die Feststellung einer Schadensersatzpflicht für das Verschweigen, dass es "immer wieder zu Wassereintritten gekommen war" gerichtet ist, ist die Klage unbegründet. Wie der Zeuge und Sachverständige Dr. N bekundet hat, hat ihm der Beklagte von Feuchtigkeitserscheinungen an der zur Garage gerichteten Außenwand berichtet und hierzu gesagt, dass es noch nie zu einem Wassereintritt gekommen sei.
Hinsichtlich der Schadensersatzhaftung des Beklagten macht es keinen Unterschied, ob die dem Beklagten bekannten Feuchtigkeitsprobleme sich nur in Wanddurchfeuchtungen äußerten oder ob es gar zum Eintritt von mit bloßem Auge sichtbarem, fließendem Wasser gekommen war.
Deswegen hat die Kammer gemäß § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Kosten des Verfahrens einschließlich der des selbständigen Beweisverfahre dem Beklagten insgesamt auferlegt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.