Verwertungskündigung: Räumungsanspruch wegen Abriss und Neubau (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verfolgte nach klageabweisendem AG-Urteil ihren Räumungsanspruch in der Berufung weiter und stützte ihn auf eine erneute ordentliche Verwertungskündigung. Das LG ließ die Einbeziehung der Kündigung vom 28.02.2006 als sachdienliche Klageänderung zu. Es hielt die Kündigung für formell wirksam und bejahte den Kündigungsgrund der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, weil Instandhaltung/Kernsanierung Verluste, Abriss und Neubau hingegen eine Rendite erwarten ließen. Die Beklagten wurden zur Räumung und Herausgabe verurteilt und tragen die Kosten.
Ausgang: Berufung der Klägerin erfolgreich; Beklagte nach wirksamer Verwertungskündigung zur Räumung und Herausgabe verurteilt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Verwertungskündigung ist formell wirksam, wenn das Kündigungsschreiben die maßgeblichen Tatsachen zum berechtigten Interesse, insbesondere zum erheblichen wirtschaftlichen Nachteil, in hinreichend konkreter Weise darlegt (§ 573 Abs. 3 BGB).
Die Einbeziehung einer während des Berufungsverfahrens ausgesprochenen weiteren Kündigung als neue Grundlage des Räumungsbegehrens stellt eine Klageänderung dar und ist in der Berufungsinstanz zulässig, wenn sie sachdienlich ist und den Streitstoff im anhängigen Verfahren ausräumt (§ 533 ZPO).
Eine angemessene wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann auch im Abriss eines alten Gebäudes zum Zweck des Neubaus liegen, sofern die Maßnahme wirtschaftlicher Vernunft entspricht.
Ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann darin bestehen, dass bei Fortsetzung des Mietverhältnisses weder durch bloße Instandhaltung noch durch (Kern-)Sanierung eine Rendite erzielbar ist, während Abriss und Neubau eine positive Wirtschaftlichkeit erwarten lassen.
Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch kann sich auch gegen eine (Mit-)Mieterin richten, wenn deren vollständige Aufgabe von Besitz und Besitzwillen an der Wohnung nicht schlüssig dargelegt ist (§ 546 BGB).
Vorinstanzen
Amtsgericht Bochum, 63 C 151/05
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 10.01.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bochum wie folgt abgeändert:
Unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 30.08.2005 werden die Beklagten verurteilt, die im Erdgeschoss links des I-Straße in C gelegene Wohnung, be-stehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Dusche mit WC, 1 Diele, mit Balkon und 2 Kellerräumen zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:
Die Kündigung vom 03.09.2004 erfülle die formalen Anforderungen nicht, da insbesondere die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung noch nicht vorgelegen habe und im Kündigungsschreiben nicht erwähnt sei, was jedoch notwendig sei. Die Kündigung vom 15.09.2005 sei durch die Nachzahlung und die berechtigte Minderung unwirksam geworden. Soweit die Klägerin die Kündigung vom 02.09.2005 als Klage auf künftige Räumung einbeziehen wolle, sei die Klage zwar zulässig aber nicht begründet. Auch diese Kündigung erfülle die formalen Anforderungen nicht, da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorgelegen habe.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren Räumungsanspruch weiter. Sie rügt:
Das Amtsgericht habe die formalen Anforderungen an die Begründung der Kündigungen überspannt. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung müsse bei einer Kündigung noch nicht vorliegen und im Kündigungsschreiben auch nicht angegeben werden. Es reiche aus, wenn diese während des Rechtsstreits vorgelegt werde.
Mit Schriftsatz vom 28.02.2006 hat die Klägerin – nunmehr unter Einbeziehung auch der Zweckentfremdungsgenehmigung – das Mietverhältnis nochmals zum Ablauf des 30.11.2006 gekündigt.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des am 10.01.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bochum das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bochum vom 30.08.2005 aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, die im Erdgeschoss links des Hauses N-Straße 66 in Bochum gelegene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Dusche mit WC, 1 Diele, mit Balkon und 2 Kellerräumen zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. N2 vom 23.10.2006 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung ist begründet.
1.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten zu 1) auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 28.02.2006 mit Ablauf des 30.11.2006 beendet worden ist.
Es kann dahinstehen, ob bereits durch eine der vorangegangenen Kündigungen der Klägerin das Mietverhältnis beendet worden ist. Insbesondere bedarf es keiner Entscheidung mehr, ob eine der beiden relevanten sog. Verwertungskündigungen vom 03.09.2004 und 02.09.2005 formal ordnungsgemäß gewesen ist, da die Zweckentfremdungsgenehmigung der Stadt Bochum bei ihrem Ausspruch noch nicht vorgelegen hat und in den Kündigungen nicht erwähnt worden ist.
Denn die ebenfalls auf den Kündigungsgrund der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gestützte Kündigung vom 28.02.2006 erfüllt sämtliche formalen Anforderungen. Zudem ist der materiell-rechtliche Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben.
a.
Mit der Stützung des Klagebegehrens auf die Kündigung vom 28.02.2006 hat eine Änderung des Streitgegenstandes, damit eine Klageänderung in der Berufungsinstanz vorgelegen. Diese ist gemäß § 533 Nr. 2 ZPO zulässig, da die Kammer ihre Einbeziehung als sachdienlich erachtet.
Es ist - mit Ausnahme der Prüfung der formalen Kündigungsvoraussetzungen - ein mit den Kündigungen vom 03.09.2004 und 02.09.2005 identischer Sachverhalt zu beurteilen, wobei das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden kann. Die Zulassung der Klageänderung ist zweifelsohne geeignet, den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits auszuräumen und weiteren Rechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien vorzubeugen.
b.
Die Kündigung der Klägerin vom 28.02.2006 ist formal wirksam.
Sie ist in der gemäß §§ 568 Abs. 1, 126 BGB vorgeschriebenen Schriftform erfolgt. In dem Kündigungsschreiben selbst sind auch gemäß § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für das berechtigte Interesse der Klägerin an der Kündigung, hier also die Gründe für die Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in der dafür erforderlichen Konkretisierung angegeben. Die Klägerin hat ausreichende Tatsachen zur Ausfüllung der Tatbestandsmerkmale, insbesondere des erheblichen Nachteils benannt, indem sie die vermeintliche Unrentabilität mit einer überschlägigen Ertragskalkulation durch eine Gegenüberstellung der Kosten und der zu erzielenden Mieteinnahmen bei Beibehaltung der aktuellen Situation, bei einer Kernsanierung und bei einem Abriss und Neubau des Hauses dargestellt hat. Außerdem hat sie sowohl die Abrissgenehmigung der Stadt Bochum vom 09.11.2005 als auch die Zweckentfremdungsgenehmigung der Stadt Bochum vom 25.11.2005 erwähnt.
c.
Es liegt auch der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor.
Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 12.06.2006 substantiiert dargelegt, dass sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde, und dies auch bewiesen.
Nach Rechtsprechung und Literatur liegt eine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in der Realisierung eines der Mietsache innewohnenden Wertes (BGH NJW 2004, 1736). Sie umfasst unter anderem auch den Abriss und den Neubau einer Immobilie, nicht aber deren ersatzlosen Abriss. Insbesondere der Abriss eines alten, unrentablen Gebäudes zum Zwecke eines Neubaus werden als angemessene Art der Verwertung angesehen, wenn eine solche Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft entspricht (BGH a.a.O.; LG Mannheim NJW-RR 2004, 731; LG Bln NJW-RR 1997, 585; BayObLG (Rechtsentscheid zu § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.) NJW-RR 1994, 78 = ZMR 1993, 560 = WuM 1993, 660; Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 573 Rn. 147; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2003, § 573 Rn. 105; Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 573 Rn. 35; jeweils m.w.N.). Bei den Abriss- und Modernisierungsfällen liegt ein erheblicher Nachteil dementsprechend in der Regel dann vor, wenn der Vermieter keine Rendite mehr erwirtschaftet oder aber der Vermieter seine Rendite durch die Sanierung/Modernisierung wesentlich verbessern kann (Schmidt-Futterer, a.a.O. Rn. 167).
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Klägerin sowohl bei der reinen Instandhaltung als auch bei der Modernisierung der J-Straße keine Rendite mehr erwirtschaften kann, was indessen bei einem Abriss und Neubau der Fall ist.
aa.
Der Sachverständige Dr.-Ing. N2 hat in seinem Gutachten vom 23.10.2006 festgestellt, dass sich das Gebäude in einem schlechten Allgemeinzustand befindet, die Kosten für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen sich auf 223.855,00 € netto, die für eine Kernsanierung unter Veränderung der Grundrisse der einzelnen Wohnungen auf 554.681,06 € netto, unter Beibehaltung der Grundrisse auf 400.000,00 € netto und die Kosten für Abriss und Neubau sich auf 629.990,00 € netto belaufen.
Bezüglich Abriss und Neubau hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 29.11.2006 schlüssig dargelegt, dass die Kosten – abweichend von den Feststellungen des Sachverständigen - nur mit 540.191,90 € netto anzusetzen seien. Die Baunebenkosten betrügen nicht, wie im Gutachten ermittelt, 90.000,00 € netto, sondern nur 24.606,50 € netto. Dazu hat die Klägerin zwei Rechnungen des Ingenieurbüros P vom 06.07.2006 und 21.08.2006 sowie eine Kostenentscheidung vom 03.02.2006 in Ablichtung beigefügt. Die Kosten für den Abriss betrügen nicht, wie im Gutachten ermittelt, ca. 38.000,00 €, sondern nur 13.595,40 € netto, wozu sie ein Schreiben der Firma T & U GmbH vom 17.11.2006 und ein Auftragsschreiben der Klägerin vom 29.06.2004 in Ablichtung beigefügt hat. Diesen substantiierten Klägervortrag haben die Beklagten nicht bestritten, so dass er gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden gilt und gemäß § 531 Abs. 2 ZPO in der Berufungsinstanz zuzulassen ist.
bb.
Ausgehend von den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen, der der Kammer aus zahlreichen Verfahren als zuverlässiger Sachverständiger bekannt ist, in seinem schriftlichen Gutachten und anlässlich seiner mündlichen Erläuterungen im Termin auch hinsichtlich des unter II. 1.c.aa. dargestellten Vortrages zu den Kosten für Abriss und Neubau ergeben die Wirtschaftlichkeitsberechnungen auf der Basis der dazu von der Klägerin mit Schriftsatz vom 12.06.2006 dargestellten Kriterien folgendes:
(a)
Bei der reinen Instandhaltung des Gebäudes im jetzigen Zustand werden die Einnahmen der Klägerin durch ihre Ausgaben für die nächsten 15 Jahre nicht gedeckt.
Aufwand jährlich:
Instandhaltungskosten pro Jahr: 259.671,80 € (brutto) : 15 Jahre = 17.311,45 €
Kleinstinstandhaltung pro Jahr zusätzlich = 2.400,00 €
Abschreibung 2 % von 237.600,00 € = 4.752,00 €
Verwaltungskosten = 2.610,66 €
= insgesamt 27.074,11 €.
Unterdeckung zu Zeit jährlich:
Mieten bei Vollvermietung = 15.840,00 €
27.074,11 € - 15.840,00 € = 11.234,11 €
Unterdeckung ab 01.01.2007 jährlich
Max. Mieterhöhung 20 % von 15.840,00 € = 3.168,00 € = 19.008,00 €
27.074,11 € - 19.008,00 € = 8.066,11 €
Unterdeckung ab 01.01.2010 jährlich
Max. Mieterhöhung 20 % von 19.008,00 € = 3.802,00 € = 22.810,00 €
27.074,11 € - 22.810,00 € = 4.264,11 €
Unterdeckung ab 01.01.2013 jährlich
Max. Mieterhöhung bis zur Mietspiegelobergrenze = 23.411,00 €
27.074,11 € - 23.411,00 € = 3.663,11 €
(b)
Auch bei einer Kernsanierung errechnen sich für die nächsten 15 Jahre Verluste, und zwar sowohl bei einer Kernsanierung mit architektonischer Neuplanung der Wohnungen als auch bei einer Kernsanierung unter Beibehaltung der vorhandenen Grundrisse.
(1)
Kernsanierung mit architektonischer Neuplanung der Wohnungen
Wohnfläche 400,60 qm
Kernsanierungskosten 643.430,02 € (brutto)
Kernsanierungsanteil 403.758,22 €
Instandhaltungsanteil 259.671,80 € (brutto) s.o.
Verkehrswert:
Altwert 56.900,00 € + Modernisierungsanteil 403.758,22 € = 460.658,22 €
Fremdmittel (objektgebundene Modernisierungskosten) = 403.758,22 €
Eigenmittel = 56.900,00 €
Aufwand jährlich:
- Kapitalkosten: 4,5 % von 403.758,22 € = 18.169,12 €
- Abschreibung:
2,0 % von 460.658,22 € = 9.213,16 €
-Instandhaltung:
259.671,80 € verteilt auf 15 Jahre = 17.311,45 €
- Verwaltung: 2.610,00 €
= insgesamt 47.303,73 €
Ertrag jährlich:
Nutzungsgebühr jährlich (5,22 € Mietspiegel)
5,22 € x 400,6 qm x 12 Monate = 25.100,00 €
Verlust jährlich:
47.303,73 € - 25.100,00 € = 22.203,73 €
(2)
Kernsanierung bei Beibehaltung der vorhandenen Grundrisse
Wohnfläche 400,6 qm
Kernsanierungskosten 464.000,00 € (brutto)
Kernsanierungsanteil 204.328,20 €
Instandhaltungsanteil 259.671,80 € (brutto) s.o.
Verkehrswert:
Altwert 56.900,00 € + Modernisierungskosten 204.328,20 € = 261.228,20 €
Fremdmittel (objektgebundene Modernisierungskosten) = 204.328,20 €
Eigenmittel = 25.900,00 €
Aufwand jährlich:
- Kapitalkosten: 4,5 % von 204.328,20 € = 9.194,77 €
- Abschreibung:
2 % von 261.228,20 € = 5.224,56 €
- Instandhaltung:
259.671,80 € verteilt auf 15 Jahre = 17.311,45 €
- Verwaltung: 2.610,00 €
= insgesamt 34.340,78 €
Ertrag jährlich :
Nutzungsgebühr (5,22 € Mietspiegel)
5,22 € x 400,6 qm x 12 Monate = 25.100,00 €
Verlust jährlich:
34.340,78 € - 25.100,00 € = 9.240,78 €
(3)
Demgegenüber lassen sich bei Neubau und Abriss in den nächsten 15 Jahren Gewinne erwirtschaften.
Wohnfläche 496 qm
Buchwert: 626.626,60 €
Fremdmittel objektgebunden analog zur Sanierung unter architektonischer Neugestaltung der Wohnungen 403.758,22 €
Eigenmittel 222.868,38 €
Aufwand ab 2007 jährlich:
- Kapitalkosten
4,5 % von 403.758,22 € = 18.169,12 €
- Abschreibungen
2 % von 626.626,6 € = 12.532,53 €
- Instandhaltung = 0,00 €
- Verwaltung = 1.740,00 €
= insgesamt 32.441,65 €
Ertrag ab 2007 jährlich:
Nutzungsgebühr (Mietspiegel 6,28 € pro qm)
6,28 € x 496 qm X 12 Monate = 40.593,00 €
Gewinn ab 2007 jährlich:
40.953,00 € - 31.441,65 € = 9.511,35 €
Aufwand ab 1012 jährlich:
wie vor, jedoch
- Instandhaltung = 2.480,00 €
= insgesamt 34.921,65 €
Ertrag ab 2012 jährlich:
wie vor: 40.593,00 €
Gewinn ab 2012 jährlich:
40.953,00 € - 34.921,65 € = 6.031,35 €
Danach kann an dem Vorliegen eines erheblichen Nachteils nicht nur dadurch, dass die Klägerin durch Abriss und Neubau ihre Rendite wesentlich verbessern kann, sondern auch dadurch, dass sie ohne Abriss und Neubau des I-Straße keine Rendite mehr erwirtschaftet, und damit an dem Vorliegen des zur Kündigung berechtigenden Grundes der wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache kein Zweifel bestehen.
2.
Ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung besteht auch gegenüber der Beklagten zu 2), da die Beklagten nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Beklagte zu 2) jeglichen Besitz an der Wohnung verloren hat.
Der Vortrag der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 06.03.2007 hat die Kammer nicht davon zu überzeugen vermocht, dass die Beklagte zu 2) ihre tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung sowie ihren Besitzwillen aufgegeben hat. Die Beklagte zu 2) hat zwar erklärt, sie sei im Februar 2006 mit dem gemeinsamen Sohn der Beklagten aus der Wohnung ausgezogen. Dies hat sie aber damit erklärt, sie habe sich einerseits vorübergehend von dem Beklagten zu 1) trennen wollen, andererseits ihren Sohn vor einer von dem mangelhaften Zustand der Wohnung ausgehenden Gesundheitsgefährdung schützen wollen. Dies impliziert aber nicht die völlige Aufgabe der tatsächlichen Sachherrschaft und des Besitzerwillens. Die deshalb begründeten Zweifel an der Aufgabe der tatsächlichen Sachherrschaft und des Besitzwillens der Beklagten zu 2) sind noch dadurch erhärtet worden, dass nach den Erklärungen des Beklagten zu 1) beide Beklagte beabsichtigen, im Falle der Verurteilung zur Räumung wiederum eine Wohnung für 3 Personen anzumieten.
3.
Der Schriftsatz der Beklagten vom 15.03.2007 gebot eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO nicht.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Kammer hat die Revision nicht zugelassen, da die diesbezüglichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.
Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die in dem Rechtsstreit allein zweifelhafte Rechtsfrage, ob bei der Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen hat und im Kündigungsschreiben selbst erwähnt sein muss, ist nach der erneuten Kündigung der Klägerin vom 28.02.2006 in der Berufungsinstanz nicht mehr zu entscheiden gewesen.