Immobilienkauf: Klage auf Rückzahlung wegen Arglist und Mängel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Rückzahlung und Schadensersatz wegen angeblicher arglistiger Täuschung und Mängel eines erworbenen Grundstücks. Das Gericht verneint Arglist nach § 123 BGB und sieht keinen sachmangel gemäß § 434 BGB, insbesondere da die vorhandene Baulast für die Käufer keine nachteiligen Rechtsfolgen entfaltet. Zudem greift ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin trägt die Kosten.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung, Schadensersatz und Feststellung wegen Arglist und Mängeln abgewiesen; Klägerin trägt die Kosten
Abstrakte Rechtssätze
Zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB ist eine substantielle Darlegung erforderlich, dass der Gegenseite bewusst täuschende Angaben gemacht oder wesentliche Informationen verschwiegen wurden.
Das Bestehen einer Baulast kann einen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB darstellen, nicht jedoch, wenn die Baulast für den Erwerber objektiv keine nachteiligen Rechtsfolgen hat (z.B. da sie nur auf erworbene Flurstücke beschränkt ist).
Ein wirksamer vertraglicher Gewährleistungsausschluss schließt Gewährleistungsansprüche des Käufers, etwa wegen Baumängeln oder zu erwartender Mieterträge, insoweit aus, als er Vertragsinhalt geworden ist.
Eine Pflicht des Verkäufers, einen nicht deutschsprachigen Käufer aktiv anwaltlich zu belehren oder zur Beratung zu verweisen, besteht nicht; der Käufer hat sich erforderliche Rechtskenntnisse selbst zu verschaffen, soweit keine besonderen Umstände eine Aufklärungspflicht des Verkäufers begründen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstre-ckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit notariellem Vertrag vom 25.09.2002 (UR-Nr. #/2002 des Notars I2 in C) erwarben die Klägerin, die amerikanische Staatsbürgerin ist, und ihr arabischer Geschäftspartner B von den Beklagten die Grundbesitzung D-Str. in I zu einem Kaufpreis von 635.000,-- €. Wegen der Einzelheiten der kaufvertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift (Bl. 12 ff d.A.) verwiesen. Mit der Erstellung des Kaufvertrages hatte der B, der in T unter der Firma "T2" einen Kfz-Handel betreibt, den Notar beauftragt. Auf den Kaufpreis haben die Klägerin und B bislang 330.462,55 € gezahlt. Mit Schreiben vom 19.03.2003, wegen dessen Inhalts auf die Anlage K 8 zur Klageschrift (Bl. 32 f d.A.) Bezug genommen wird, fochten die Klägerin und B den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. Im vorliegenden Verfahren begehrt die Klägerin die Rückzahlung des bislang gezahlten Kaufpreises und Schadensersatz sowie Feststellung, dass der Kaufvertrag nicht erfüllt werden müsse.
Die Klägerin trägt vor, B habe sie mit der Führung des vorliegenden Prozesses bevollmächtigt. Darüber hinaus behauptet sie, die Beklagten hätten ihre wiederholten Bitten, das Haus auch von innen besichtigen zu können, gezielt abgewehrt. Bei einer Innenbesichtigung wären ihr die den Beklagten bekannten Durchfeuchtungen einiger Wohnungen aufgrund von Dachundichtigkeiten aufgefallen. Die Beklagten hätten zudem tatsächlich nicht erzielbare Mieterträge vorgespiegelt: Aufgrund der Durchfeuchtungen würden diverse Mieter den Mietzins mindern; sie und B erhielten Mieteinnahmen nur für zwei Wohnungen. Zudem sei die in § 5 des Notarvertrages niedergelegte Erklärung der Beklagten, ihnen seien Baulasten nicht bekannt, falsch, da die Beklagten – insoweit unstreitig – selbst die Eintragung einer Baulast, wegen deren Inhalts auf die Anlage K 5 zur Klageschrift (Bl. 113 ff d.A.) verwiesen wird, bewilligt hätten.
Aufgrund seiner Lage direkt an der BAB A ## sei das Grundstück nur eingeschränkt nutzbar. Weder sie noch ihr Geschäftspartner B sprächen ein einziges Wort deutsch; sie hätten daher den Inhalt des Notarvertrages weder im intellektuellen noch im rechtlichen Sinn verstanden. Die Klägerin meint, die Beklagten wären deshalb verpflichtet gewesen, sie vor der Beurkundung zu einem Anwalt zur vorherigen Beratung zu schicken.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 354.718,52 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit
dem 28.03.2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung der im
Grundbuch von I eingetragenen
Erwerbsvormerkung aufgrund des notariellen Kaufvertrages des Notars
I2 in C vom 25.09.2002 - UR-Nr. #/2202 -
sowie festzustellen, dass der notarielle Kaufvertrag des Notars I2
vom 25.09.2002 - UR-Nr. #/2002 - nicht erfüllt werden muß.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten, dass B die Klägerin mit der Führung des vorliegenden Prozesses bevollmächtigt habe. Darüber hinaus behaupten die Beklagten, die Klägerin habe mit B und weiteren 5 bis 6 Personen das Grundstück sowie die Gebäude eingehend besichtigt. Die Klägerin habe gemeinsam mit B auf dem Gelände einen Gebrauchtwagenhandel betreiben und in den Wohnungen, die seinerzeit bis auf eine oder zwei sämtlich vermietet gewesen seien, "ihre Leute" unterbringen wollen. Deshalb seien der Klägerin und B sofort nach Vertragsschluß die Schlüssel übergeben worden. Die Unterlagen zu der Baulast seien der Klägerin und B noch vor Abschluß des Kaufvertrages ausgehändigt worden. Da die Baulast sich nur auf von der Klägerin und B erworbene Flurstücke beziehe, könne die Klägerin diese wieder löschen lassen; die Baulast stelle daher, so meinen die Beklagten, keinen
Mangel dar.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie der dem Gericht überreichten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Zwar ist nach Vorlage der Urkunde des britischen Notars L vom 26.01.2005 davon auszugehen, dass die Klägerin von ihrem Geschäftspartner B mit der Führung des vorliegenden Prozesses bevollmächtigt worden ist. Insbesondere sind angesichts dieser Urkunde die von den Beklagten geäußerten Bedenken hinsichtlich der Echtheit der Unterschrift des B betreffend die Vollmacht vom 17.03.2003 ausgeräumt.
Die Klägerin kann jedoch weder die Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz noch die Feststellung, dass der notarielle Vertrag nicht erfüllt werden müsse, verlangen. Denn es liegen weder zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB berechtigende Umstände noch Mängel der Kaufsache i.S.d. § 434 BGB vor.
In dem Umstand, dass die Beklagten in dem Notarvertrag erklärt haben, ihnen seien Baulasten nicht bekannt, obwohl sie selbst die Eintragung einer Baulast veranlasst hatten, liegt entgegen der Ansicht der Klägerin weder eine zur Anfechtung gemäß § 123 BGB berechtigende arglistige Täuschung noch ein Mangel der Kaufsache. Zwar stellt das Bestehen einer Baulast regelmäßig einen Sachmangel dar, der Gewährleistungsansprüche des Käufers auslöst (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 87 f); über das Bestehen einer Baulast ist der Käufer daher auch zu informieren. Etwas anderes muß jedoch dann gelten, wenn sich die Baulast für den Käufer in keiner Weise nachteilig auswirken kann. Dies ist vorliegend deshalb der Fall, weil die von den Beklagten bewilligte Baulast sich nicht auf im Eigentum Dritter stehende Grundstücke, sondern nur auf solche Flurstücke bezieht, die die Klägerin und B von den Beklagten erworben haben. Dritte können aus dieser Baulast keine Rechte herleiten; vielmehr könnten die Klägerin und B (nach Eigentumsübergang) die Löschung dieser Baulast erreichen. Daß aus der Baulast für sie in irgendeiner Weise nachteilige Folgen zu erwarten sind, obwohl sie und B sowohl die belasteten wie auch die begünstigten Flurstücke erworben haben, ist angesichts dessen weder ersichtlich noch von der Klägerin dargelegt.
Soweit die Klägerin Rechte aus angeblichen Baumängeln sowie aus zu geringen Mieterträgen herleiten will, übersieht sie, dass der notarielle Kaufvertrag in § 5 Abs. 4 einen umfassenden Gewährleistungssauschluß enthält. Insbesondere ist die Höhe erzielbarer Mieteinnahmen nicht Inhalt des notariellen Vertrages geworden, mag auch das Angebot der Beklagten sich über die Höhe der Mieteinnahmen verhalten haben. Daß die Beklagten sie, die Klägerin, gezielt von einer Innenbesichtigung der Wohnungen abgehalten hätten, um zu verhindern, dass die Baumängel erkannt werden, trägt die Klägerin substantiiert nicht vor; sie behauptet auch nicht, dass auch ihr Geschäftspartner B die Wohnungen nicht habe besichtigen können. Ein arglistiges Verschweigen bekannter Baumängel durch die Beklagten kann daher nicht festgestellt werden. Unter den Gewährleistungsausschluß fallen auch eventuelle Einschränkungen der Nutzbarkeit des Grundstücks, die sich aus dessen auch für die Klägerin offenkundiger direkter Lage an der Autobahn A #ergeben.
Schließlich kann die Klägerin keine Rechte daraus herleiten, dass die Beklagten sie weder selbst über die rechtliche Bedeutung der einzelnen Vertragsklauseln aufgeklärt noch sie mit dem Vertragsentwurf "zu einem Anwalt zur Beratung geschickt" haben. Es war der eigene Entschluß der Klägerin, gemeinsam mit B in Deutschland eine Immobilie zu erwerben; es oblag daher auch allein der Klägerin, sollte sie den Vertragsinhalt trotz Übersetzung nicht verstanden haben, sich vorab die erforderlichen Rechtskenntnisse zu verschaffen. Daß sie hiervon abgesehen hat ( u.U. deshalb, weil sie mit B nicht nur ein geschäftliches Verhältnis verbindet), kann die Klägerin nicht den Beklagten anlasten. Entscheidend ist insoweit allerdings, dass der Vertragsentwurf nicht von den Beklagten stammt, sondern dass der Geschäftspartner B der Klägerin es war, der den Notar I2 mit der Erstellung des Vertragsentwurfs beauftragt hat. Der Inhalt des Vertrages geht dementsprechend auf die Instruktionen und Angaben zurück, die B dem Notar erteilt hat. Hierfür kann die Klägerin die Beklagten nicht haftbar machen. Vielmehr waren es die Beklagten, die davon ausgehen konnten, dass die Klägerin und B den Inhalt des in ihrem Auftrag erstellten und auf ihren Angaben beruhenden Vertragstextes verstanden hatten.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.