Beschwerde gegen Grundbucheintragung eines Sondernutzungsrechts zurückgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Gesellschafter legten Beschwerde gegen die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung eines Sondernutzungsrechts ein. Zentrale Frage war, ob die Teilungserklärung eine hinreichend bestimmte Grundlage für die einseitige Zuordnung des Sondernutzungsrechts bildete. Das Landgericht verwarf die Beschwerde, weil die Teilungserklärung unbestimmt war und die Eintragung des Amtswiderspruchs daher rechtmäßig erfolgte.
Ausgang: Beschwerde gegen die Eintragung des Amtswiderspruchs zurückgewiesen; Eintragung des Amtswiderspruchs war rechtmäßig, ursprüngliche Eintragung des Sondernutzungsrechts rechtswidrig.
Abstrakte Rechtssätze
Bei Vorratsteilungen nach § 8 WEG kann eine Regelung in der Teilungserklärung die einseitige spätere Zuordnung von Sondernutzungsrechten als aufschiebend bedingten Ausschluss der Mitbenutzung begründen.
Die Teilungserklärung bildet nur dann eine hinreichende Grundlage für die dingliche Begründung von Sondernutzungsrechten durch nachfolgende Zuordnungserklärung, wenn die negativen Komponenten des Sondernutzungsrechts in Anzahl, Lage und Ausdehnung ausreichend bestimmt sind.
Fehlt diese Bestimmtheit, kann ein Sondernutzungsrecht nicht ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglich Berechtigter eingetragen werden (§ 19 GBO).
Die Beschwerde nach § 71 GBO gegen Grundbucheintragungen ist nur in der gesetzlich maßgeblichen Form zulässig; ein Amtswiderspruch nach § 53 GBO ist gerechtfertigt, wenn die ursprüngliche Eintragung rechtswidrig war.
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt
Gründe
I.
Die als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Herren I, I3 und T teilten ihr Grundstück mit notarieller Urkunde vom 9.6.1999, Urkundenrolle Nr. 154/1999 des Notars F in C) nach § 8 WEG in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf. In der Teilungserklärung ist bestimmt:
"§ 18 Änderung der Teilungserklärung
Der Eigentümer behält sich vor, die Teilungserklärung abzuändern, und zwar auch in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum und die Gemeinschaftsordnung, soweit das Sondereigentum der anderen Miteigentümer und deren Rechte, die Bestandteil ihres Sondereigentums sind (also insbesondere auch die Sondernutzungsrechte und die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums), nicht beeinträchtigt werden.
...
§ 21 Sondernutzungsrechte
Der Eigentümer ... behält sich vor, Gebäudeteile und Grundstücksflächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, einzelnen Miteigentumsanteilen als Sondernutzungsrechte zur alleinigen Nutzung für Terrassen, Stellplätze und andere Nutzungsarten zuzuordnen. Die Zuordnung eines Stellplatzes zu einem Miteigentumsanteil erfolgt bei Verkauf der Eigentumswohnung durch den Eigentümer mit Wirkung für und gegen alle Sondereigentümer."
Am 19.4.2000, Urkundenrolle Nr. 179/2000 des Notars Dr. X in C, erklärte die als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Herren I, I3 und T, dass dem im Grundbuch von Z1 C1 eingetragenen Grundbesitz das Sondernutzungsrecht an der im Sondernutzungsplan (Anlage zu UR-Nr. Nr. 179/2000 des Notars Dr. X in C) Stellplatzfläche Nr. 9 zugeordnet werde, und bewilligten und beantragten die Eintragung im Grundbuch. Der Antrag ging am 28.4.2000 beim Amtsgericht ein.
Am 13.6.2000 trug das Amtsgericht - Grundbuchamt - C in das Grundbuch von Z1 C1 ein, dass dem im Grundbuch von Z1 C1 eingetragenen Grundbesitz das Sondernutzungsrecht an der im Sondernutzungsplan (Anlage zu UR-Nr. Nr. 179/2000 des Notars Dr. X in C) Stellplatzfläche Nr. 9 zugeordnet ist.
Am 17.1.2008 hat das Amtsgericht - Grundbuchamt - C einen Amtswiderspruch gegen diese Eintragung zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen.
Gegen diese Eintragung haben die Beschwerdeführer am 7.2.2008 Beschwerde eingelegt.
Sie meinen, die Eintragung des Sondernutzungsrechts sei rechtwidrig.
II.
Die als Beschwerde ist zulässig, aber unbegründet.
1. Die Beschwerde der Beschwerdeführer gegen die Eintragung des Sondernutzungsrechts vom 28.2.2005 ist als Beschwerde nach § 71 GBO mit dem Ziel, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung einer inhaltlich unzulässigen Eintragung vorzunehmen, auszulegen.
Nach § 71 Abs. 1 GBO findet gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts das Rechtsmittel der Beschwerde statt. Nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO ist aber eine Beschwerde gegen eine Eintragung unzulässig. Gemäß § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO ist insoweit nur zulässig eine Beschwerde mit dem Ziel, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung einer inhaltlich unzulässigen Eintragung vorzunehmen.
Die Kammer legt daher die Beschwerde als Beschwerde mit dem Ziel, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung einer inhaltlich unzulässigen Eintragung vorzunehmen, aus.
2. Die Beschwerde mit dem Ziel der Löschung einer inhaltlich unzulässigen Eintragung ist unbegründet.
Der eingetragene Amtswiderspruch verlautbart keinen unzulässigen Inhalt in dem Sinne, dass der Amtswiderspruch mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie er eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann.
3. Die Beschwerde mit dem Ziel, nach § 53 GBO einen Amtswiderspruch einzutragen (d.h. einen Amtswiderspruch gegen einen Amtswiderspruch), ist unbegründet.
Für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 GBO muss das Grundbuchamt die Eintragung des Amtswiderspruchs unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen haben, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist.
Die Eintragung des Amtswiderspruchs ist nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt. Zu Recht hat das Amtsgericht einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung des Sondernutzungsrechts am 13.6.2000 eingetragen, da die Eintragung vom 13.6.2000 rechtswidrig war.
Es gelten die bereits im Beschluss der Kammer vom 7.1.2008, Az 7 T 5/08, gemachten Ausführungen:
Sondernutzungsrechte können vom teilenden Alleineigentümer im Falle der Vorratsteilung nach § 8 WEG auch einseitig durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung begründet werden. Sind die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden (negative Komponente) und hat sich der teilende Eigentümer durch Zuordnungserklärung vorbehalten, Sondernutzungsrechte bestimmten Wohnungseigentümern zuzuordnen, so stellt sich diese Regelung der Teilungserklärung im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB dar (OLG Hamm, NZM 1998, 673; BayObLGZ 1985, 378). Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers. Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ihr Sondereigentum wird durch die Begründung des Sondernutzungsrechts zugunsten des Begünstigten nicht mehr (zusätzlich) verändert. Deshalb ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage sowie der Grundpfandgläubiger in diesem Fall bei der Eintragung des Sondernutzungsrechtes im Grundbuch entbehrlich (OLG Hamm, a.a.O.; BayObLG a.a.O.).
Grundvoraussetzung einer solchen ohne die Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten gemäß § 19 GBO möglichen Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer durch eine Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers ist, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechtes dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Dazu gehört es, dass in der Teilungserklärung eine Vereinbarung getroffen worden ist, die einen bestimmten Inhalt hat. Vereinbarungen, die jegliche Bestimmtheit vermissen lassen, können keine Grundlage sein, den gesetzlichen Inhalt des Sondereigentums der vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossenen Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 2, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG für den Fall des Bedingungseintritts nach § 158 Abs. 1 BGB zu verändern (OLG Hamm, a.a.O.).
Im vorliegenden Fall fehlt es an einer hinreichenden Bestimmtheit in der Teilungserklärung vom 9.6.1999. Die Sondernutzungsrechte werden in ihrer Anzahl, in ihrer räumlichen Lage auf dem Grundstück und in ihrer Ausdehnung nicht näher konkretisiert. Es ist nicht einmal ausgeschlossen, sondern sogar ausdrücklich der aus den Herren I, I3 und T bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorbehalten, dass an im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.
Es liegt auch keine hinreichende Bestimmtheit der Teilungserklärung dergestalt vor, dass das gesamte Gemeinschaftseigentum Gegenstand von Sondernutzungsrechten sein kann. Wenn das gesamte Gemeinschaftseigentum dem Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zugewiesen werden könnte (u.a. also auch der Hauseingang und das Treppenhaus mit der Folge, dass die übrigen Wohnungseigentümer ohne die Zustimmung des betreffenden Sondernutzungsrechtsinhabers noch nicht einmal zu ihrer Wohnung gelangen könnten), würde der Miteigentumsanteil der übrigen Wohnungseigentümer an dem gemeinschaftlichen Eigentum zur leeren Hülle verkommen. Dass das nicht gewollt ist, liegt auf der Hand und ergibt sich auch aus § 5 der Teilungserklärung, in der es heißt, dass der Wohnungseigentümer das Recht zur Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Räume und Anlagen und Einrichtungen der Gebäude und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen hat, soweit sich aus der Teilungserklärung nichts anderes ergibt.
In der Teilungserklärung selbst kann mithin die Grundlage für die Begründung eines Sondernutzungsrechts für den im Grundbuch von Z1 C1 eingetragenen Grundbesitz nicht gesehen werden. Daher bedurfte es für die Eintragung des Sondernutzungsrechts nach § 19 GBO einer Bewilligung der Eintragung durch die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage sowie die Grundpfandgläubiger.
Der Antrag vom 19.4.2000 auf Eintragung des Sondernutzungsrechts ging am 28.4.2000 beim Amtsgericht ein. Am 13.6.2000 erfolgte die Eintragung. Demgegenüber vorrangig war u.a. der am 6.4.2000 beim Amtsgericht eingegangene Antrag vom 5.4.2000 auf Eintragung von V und V als Wohnungseigentümer des im Grundbuch von Z1 C1 verzeichneten Wohnungseigentums; die Eintragung erfolgte am 8.5.2000. Daher hätten die Beschwerdeführer u.a. der Eintragungsbewilligung der V bedurft.
III.
Eine Entscheidung über die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Geschäftswerts des Beschwerdeverfahrens beruht auf § 30 Abs. 1, § 131 Abs. 2 KostO.