Notarkosten: Kein Kostenschuldner ohne nachgewiesenen „doppelten Auftrag“ (§ 145 KostO)
KI-Zusammenfassung
Die Eigentümerin eines Mehrfamilienobjekts beantragte gerichtliche Entscheidung gegen eine Notarkostenberechnung für einen Kaufvertragsentwurf ohne Beurkundung. Streitig war, ob sie (ggf. über Makler oder Anwalt) den Notar zur Beurkundung und zur vorherigen Aushändigung eines Entwurfs beauftragt hatte. Das LG Bochum hob die Kostenberechnung auf, weil ein solcher „doppelter Auftrag“ und eine Vertretungsmacht des Maklers nicht feststellbar waren; auch die E-Mail des Anwalts begründete keinen Auftrag an den Notar. Die Feststellungslast für die Voraussetzungen des Gebührentatbestands trägt der Notar als Kostengläubiger.
Ausgang: Antrag auf gerichtliche Entscheidung hatte Erfolg; die Notarkostenberechnung wurde aufgehoben.
Abstrakte Rechtssätze
Kostenschuldner des Notars ist nach § 2 Nr. 1 KostO grundsätzlich der Veranlasser, also derjenige, der den Notar mit der konkreten Tätigkeit beauftragt hat.
Eine Veranlassung kann durch einen Vertreter erfolgen, setzt aber voraus, dass dieser im Namen des Vertretenen handelt und hierfür die erforderliche Vollmacht besitzt; fehlt die Vertretungsmacht, haftet der Handelnde nach dem Rechtsgedanken des § 179 BGB selbst.
Die Gebühr für einen Urkundsentwurf nach § 145 Abs. 3 Satz 1 KostO setzt einen „doppelten Auftrag“ voraus: Auftrag zur Beurkundung des beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäfts und Auftrag zur vorherigen Aushändigung des Entwurfs.
Für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen des geltend gemachten Gebührentatbestands trägt der Notar als Kostengläubiger die objektive Feststellungslast, auch im Verfahren nach § 156 KostO unter Geltung des Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 26 FamFG).
Die bloße Kenntnisnahme durch Aufnahme in das „cc“ einer E-Mail ersetzt keinen an den Notar gerichteten Auftrag zur Vornahme einer notariellen Tätigkeit.
Tenor
Die angefochtene Kostenberechnung wird aufgehoben.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin eines Mehrfamiliengebäudekomplexes in O. Im Sommer 2013 stand sie mit Herrn E und Herrn Rechtsanwalt F in Verkaufsverhandlungen. Als Makler tätig war der Zeuge C, handelnd unter der Firma C1 Immobilien Kontor C e. K.. Es wurde bestimmt, dass die Kaufinteressenten den im Rahmen einer Beurkundung des Kaufvertrages tätigen Notar benannten und die Kosten der Beurkundung trugen.
Die Kaufinteressenten baten den Beteiligten zu 2. um die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes. Da dem Zeugen C Name und Anschrift des Beteiligten zu 2. nicht bekannt war, übersandte er mit E-Mail vom 15.04.2013 die die Beteiligte zu 1. betreffenden Daten für einen Kaufvertrag an den Kaufinteressenten E. Mit Schreiben vom 18.04.2013 übersandte der Beteiligte zu 2. einen von ihm gefertigten Entwurf eines Kaufvertrages an die Beteiligte zu 1.. Mit an den Beteiligten zu 2. gerichteter E-Mail vom 19.04.2013 bestätigte der Zeuge C einen für den 08.05.2013 vorgesehenen Beurkundungstermin nach Rücksprache mit dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1. Q. Zugleich bat er den Beteiligten zu 2., an alle in dem Kopf der E-Mail genannten Anschriften den Kaufvertragsentwurf zu versenden.
Am Vormittag des 08.05.2013 wurde der Beurkundungstermin abgesagt, da sich die Beteiligte zu 1. über die von ihr zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung geirrt hatte.
In der Folgezeit wurde der Kaufpreis neu verhandelt. Am 20.08.2013 sollte ein neuer Beurkundungstermin stattfinden. Der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1. M erhielt den Entwurf eines geänderten Kaufvertrages und leitete diesen an den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1., Rechtsanwalt Dr. T, zwecks Überprüfung weiter. In einer E-Mail vom 16.08.2013, die an die Kaufinteressenten gerichtet war, formulierte dieser Änderungswünsche und bat um Übersendung des Entwurfes unter Berücksichtigung dieser Wünsche. Der Beteiligte zu 2. fertigte einen „3. Entwurf Stand 19.08.2013“ mit den Änderungswünschen der Beteiligten zu 1.. Zu einer Versendung dieses Entwurfs kam es nicht mehr, da der Beteiligte zu 2. am selben Tag eine E-Mail erhielt, dass der Termin zur Beurkundung noch einmal verschoben werden müsse. Hintergrund war, dass die Kaufinteressenten die Finanzierung des Kaufpreises nicht darstellen konnten.
Unter dem 02.09.2013 erstellte der Beteiligte zu 2. gegenüber der Beteiligten zu 1. eine Kostenberechnung, in der er für den Entwurf ohne Beurkundung eine 10/10 Gebühr gemäß §§ 32, 141, 145 AC1. 3, 36 AC1. 2 KostO nach einem Geschäftswert in Höhe von 1.220.000,00 Euro = 1.887,00 Euro nebst Auslagen und Umsatzsteuer, insgesamt Gebühren in Höhe von 2.274,93 Euro erhob.
Gegen diese Kostenberechnung wendet sich die Beteiligte zu 1. mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung. Sie beruft sich darauf, weder sie selbst, noch der Zeuge C als ihr Vertreter habe dem Beteiligten zu 2. Entwurfsaufträge erteilt. Der Zeuge C sei zu keiner Zeit von einem ihrer Geschäftsführer damit beauftragt worden, bei dem Beteiligten zu 2. die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes in Auftrag zu geben. Der Zeuge C habe den Beteiligten zu 2. auch erst kennengelernt, nachdem ihm die Kaufinteressenten mitgeteilt hätten, dass dieser in ihrem Auftrag einen Vertragsentwurf erstellen würde.
Der Beteiligte zu 2. tritt dem Antrag entgegen. Er ist der Ansicht, die Beteiligte zu 1., vertreten durch den Zeugen C, habe ihn mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfes beauftragt. Die Bevollmächtigung des Zeugen C sei telefonisch durch den Geschäftsführer der Beteiligten zu 1. Q erfolgt. Zudem habe die Beteiligte zu 1., vertreten durch ihren Verfahrensbevollmächtigten Rechtsanwalt Dr. T, einen Entwurfsauftrag erteilt, indem dieser mit E-Mail vom 16.08.2013 um die Änderung des Vertragsentwurfes und Aushändigung des geänderten Entwurfes gebeten habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrages der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen. Die Kammer hat den Präsidenten des Landgerichts angehört. Auf die von diesem veranlasste Stellungnahme des Bezirksrevisors bei dem Landgericht vom 06.03.2014 wird verwiesen.
Die Kammer hat ferner die Geschäftsführer der Beteiligten zu 1. persönlich angehört sowie den Zeugen Dennis C uneidlich vernommen. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Vernehmung wird auf den Vermerk der Einzelrichterin vom 23.09.2014 Bezug genommen.
II.
1.
Der gemäß § 156 AC1. 1 KostO statthafte und auch im Übrigen zulässige Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist begründet.
Die angefochtene Kostenberechnung entspricht in formeller Hinsicht den Erfordernissen des § 154 AC1. 2 KostO und eröffnet deren Überprüfung in materieller Hinsicht. Diese Überprüfung führt zur Aufhebung der Kostenberechnung, da die Beteiligte zu 1. nicht Kostenschuldnerin der für die Fertigung und Aushändigung eines Vertragsentwurfes maßgeblichen Gebühr gemäß § 145 AC1. 3 S. 1 KostO ist.
Kostenschuldner des Notars ist gemäß § 2 Nr. 1 KostO der Veranlasser. Veranlasser ist grundsätzlich derjenige, der den Notar mit einer bestimmten Tätigkeit beauftragt hat. Die Veranlassung muss nicht in einem eigenen unmittelbaren Herantreten an den Notar bestehen. Sie kann auch durch einen Vertreter vermittelt werden, dessen Handeln dem Vertretenen in entsprechender Anwendung von § 164 BGB zugerechnet werden kann. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vertreter im Namen des Vertretenen handelt und ihm auch die notwendige Vollmacht erteilt worden ist. Bei fehlender Vertretungsmacht haftet der Vertreter als „Vertreter ohne Vertretungsmacht“ entsprechend dem Rechtsgedanken des § 179 BGB selbst (Assenmacher/Matthias, KostO, 16. Auflage 2008, I. Teil, Stichwort „Kostenschuldner“, Anmerkung 1.1.2.; Korintenberg/Lappe, Kostenordnung, 18. Auflage 2010, § 2 Rdnr. 57 u. 102).
Die Vollmacht muss sich auf die Beauftragung des Notars mit derjenigen notariellen Tätigkeit beziehen, die die in Rechnung gestellte Gebühr auslöst, vorliegend also die Gebühr des § 145 AC1. 3 S. 1 KostO. Diese sieht die ermäßigte 10/10 Gebühr des § 145 AC1. 2 KostO für Entwürfe von Urkunden über Rechtsgeschäfte vor, die - wie hier die Übertragung von Grundstücken - der notariellen Beurkundung bedürfen. Die Anwendung der Vorschrift setzt voraus, dass dem Notar ein Auftrag zur Beurkundung eines entsprechenden Rechtsgeschäfts erteilt worden ist. Darüber hinaus ist erforderlich, dass ein Auftrag auf vorherige Aushändigung des vom Notar gefertigten Entwurfes, mithin ein „doppelter Auftrag“ vorliegt. Der Entwurf muss gefertigt und auf Verlangen des Auftraggebers vor der Beurkundung diesem oder einem vorgesehenen Vertragspartner oder Dritten ausgehändigt worden sein. (Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a. a. O., § 145 Rdnr. 52 ff.).
Ausgehend von diesen Grundsätzen und nach Auswertung des gesamten Akteninhalts und des Ergebnisses der Beweisaufnahme hat die Kammer nicht festzustellen vermocht, dass der Zeuge C als Vertreter der Beteiligten zu 1. dem Beteiligten zu 2. einen „doppelten Auftrag“ im vorgenannten Sinne erteilt hat.
Der Zeuge C hat bereits keinen Beurkundungsauftrag erteilt.
Der Beteiligte zu 1. hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung erklärt, der Zeuge habe ihn persönlich nicht kontaktiert. Vielmehr habe ihn Herr E beauftragt, indem er ihm das E-Mail Schreiben des Zeugen vom 15.04.2013 weitergeleitet habe. Dieses Schreiben enthält indessen keinen konkreten Anhaltspunkt dafür, dass der Zeuge C den Beteiligten zu 2. mit einer notariellen Tätigkeit hat beauftragen wollen. Das Schreiben ist adressiert an den Kaufinteressenten E. Zwar werden in dem Schreiben die für die Kaufvertragsvorbereitung erforderlichen „Unterlagen“ bzw. Daten übermittelt. Dies besagt jedoch nichts darüber aus, dass ein Beurkundungsauftrag an einen Notar erteilt werden soll, geschweige denn, dass dieser Notar der Beteiligte zu 2. sein soll. Entsprechendes gilt für die in der E-Mail enthaltene Bitte an den Kaufinteressenten E, einen Kaufvertragsentwurf per E-Mail zuzusenden. Allein die Tatsache, dass der Zeuge C für die Beteiligte zu 1. als Makler tätig gewesen ist, spricht auch weder dafür, dass die Beteiligte zu 1. einen Notarauftrag hat erteilen wollen, noch, dass der Zeuge C im Besitz einer entsprechenden Vollmacht gewesen ist. Mangels dementsprechender konkreter Anhaltspunkte hat der Beteiligte zu 2. deshalb auch bei nicht darauf schließen können, dass der Zeuge ihn als Vertreter der Beteiligten zu 1. mit der Beurkundung eines Kaufvertrages beauftragt hat.
Unabhängig davon hat nicht festgestellt werden können, dass der Zeuge C Vertretungsmacht besessen hat.
Der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1. Q hat in seiner persönlichen Anhörung erklärt, der Zeuge C sei Vermittler, kein Vertreter. Er habe keine Vollmacht, für die Beteiligte zu 1. einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Er habe auch keine Vollmacht, für sie einen Notar zu beauftragen.
Diese Erklärung hat der Zeuge C anlässlich seiner Vernehmung bestätigt. Er hat im Rahmen seiner freien Schilderung zu einer Bevollmächtigung durch die Beteiligte zu 1. nichts erklärt. Die ausdrückliche Frage des Gerichts, ob er beauftragt worden sei, bei dem Notar einen Kaufvertragsentwurf zu erbeten, hat er verneint. Auf die weitere Frage, ob er beauftragt worden sei, den Notar mit der Beurkundung zu beauftragen, hat er bekundet, die Beurkundung an sich habe auf Veranlassung des Herrn E stattfinden sollen, nicht auf Veranlassung der Beteiligten zu 1..
Darüber hinaus hat nicht festgestellt werden können, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. Rechtsanwalt Dr. T einen Beurkundungsauftrag als Vertreter der Beteiligten zu 1. erteilt hat.
Die für eine Auftragserteilung allenfalls in Betracht kommende E-Mail des Verfahrensbevollmächtigten vom 16.08.2013, in der um die Übersendung eines geänderten Entwurfes gebeten worden ist, richtet sich nicht an den Beteiligten zu 2., sondern an den Kaufinteressenten E. Dessen E-Mail Anschrift ist in der Zeile „an“ genannt. Dass die E-Mail Anschrift des Beteiligten zu 2. in der Zeile „cc“ genannt ist, vermag daran nichts zu ändern. Wie die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz vom 13.02.2014 zu Recht ausgeführt hat, bedarf es keiner weiteren Erläuterung, dass diejenigen Personen, die in das „cc“ einer E-Mail gesetzt werden, den Anhang bzw. die E-Mail üblicherweise lediglich zur Kenntnisnahme erhalten.
Die objektive Feststellungslast für das Vorliegen der Voraussetzungen des Gebührentatbestandes trägt allein der Notar als Kostengläubiger. Dem steht der im Verfahren gemäß § 156 KostO geltende Amtsermittlungsgrundsatz gemäß § 26 FamFG nicht entgegen. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Verfahrensbeteiligter seine tatsächlichen Behauptungen durch den Vortrag konkreter Einzeltatsachen unterlegen und gegebenenfalls durch Beweismittel beweisen muss, geben die für den Zivilprozess entwickelten Grundsätze zur Beweislastverteilung eine geeignete Handhabe, die entsprechend auch im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit herangezogen werden können. Dies gilt insbesondere bei den Verfahren in Notarkostensachen als echten Streitigkeiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, bei der die Behandlung der Mitwirkungspflicht der Verfahrensbeteiligten weitgehend zivilprozessualen Grundsätzen folgt (Bumiller/Haders, FamFG, 9. Auflage 2009, § 26 Rdnr. 5).
2.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 156 AC1. 6 S. 1 und S. 3 KostO, § 81 FamFG.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung ist das Rechtsmittel der Beschwerde statthaft. Diese ist binnen einer Frist von einem Monat nach Zustellung dieses Beschlusses bei dem Landgericht Bochum, Westring 8, 44787 Bochum, durch Einreichung einer Beschwerdeschrift in deutscher Sprache oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerdeschrift muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Auch ist sie von dem Beschwerdeführer oder dessen Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Fällt das Ende der Beschwerdefrist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag, so endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktages.