Kommunales Vorkaufsrecht: Kein gemischter Kauf-/Schenkungsvertrag trotz Unterpreis
KI-Zusammenfassung
Die klagende Stadt verlangte nach Ausübung eines satzungsbasierten Vorkaufsrechts die Auflassung eines Grundstücks gegen Zahlung des im notariellen Vertrag vereinbarten Kaufpreises. Streitpunkt war, ob wegen eines behaupteten groben Missverhältnisses von Preis und Verkehrswert tatsächlich eine gemischte Schenkung vorlag und damit kein Vorkaufsfall eingetreten sei. Das LG bejahte den Vorkaufsfall, weil eine Einigung über eine (teilweise) Unentgeltlichkeit nicht feststellbar war und der notarielle Vertrag als entgeltlicher Kaufvertrag ausgestaltet war. Der Beklagte wurde zur Auflassung Zug um Zug gegen 40.000 € verurteilt; zudem wurde Annahmeverzug hinsichtlich des Kaufpreises festgestellt.
Ausgang: Klage auf Auflassung nach Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts stattgegeben und Annahmeverzug festgestellt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Vorkaufsfall nach §§ 24, 25 BauGB setzt einen entgeltlichen Kaufvertrag voraus; eine gemischte Schenkung löst den Vorkaufsfall nicht aus.
Eine gemischte Schenkung erfordert neben einem objektiven Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung eine (auch konkludente) Einigung der Vertragsparteien, dass ein Teil der Zuwendung unentgeltlich erfolgen soll.
Ein grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert genügt für sich genommen nicht, um aus einem als Kaufvertrag beurkundeten Grundstücksgeschäft auf teilweise Unentgeltlichkeit zu schließen; maßgeblich sind der Parteiwille und die Umstände des Einzelfalls.
Für die Behauptung, ein nach Urkundeninhalt entgeltlicher notarieller Kaufvertrag enthalte tatsächlich einen Schenkungsanteil, trägt grundsätzlich derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der sich darauf beruft.
Verweigert der Verkäufer nach wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts die Durchführung des dadurch zustande gekommenen Kaufvertrags, kann Annahmeverzug hinsichtlich des geschuldeten Kaufpreises vorliegen, wenn der Verkäufer die Vertragserfüllung endgültig ablehnt.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, das Grundstück Gemarkung S, Flur #, Flurstück # in der U in # S, eingetragen im Grundbuch von S an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch zu bewilligen, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 40.000,00 € durch die Klägerin an den Beklagten.
Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit der Annahme des Kaufpreises in Höhe von 40.000,00 € im Annahmeverzug befindet.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die wirksame Ausübung eines Vorkaufsrechts.
Das Grundstück Gemarkung S, Flur #, Flurstück # in der U in # S steht derzeit im Eigentum des Beklagten. Es liegt im Bereich des Bebauungsplans der Klägerin mit der Nr. 186 vom 27.08.1991.
Mit Beschluss vom 02.04.2020 hat der Rat der Klägerin den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen zur Prüfung der Sanierungsbedürftigkeit im Bereich der C in S T gemäß § 141 Abs. 3 BauGB festgesetzt. Am selben Tag hat der Rat der Klägerin für den Bereich der C in S T eine Vorkaufssatzung im Sinne von § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erlassen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu sichern. Hiervon ist auch der Kreuzungsbereich C/U erfasst.
Das streitgegenständliche Grundstück liegt im Bereich der Vorkaufssatzung.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 06.12.2022 (UR-Nr. 114/2022 der Notarin V1) verkaufte der Beklagte an seinen Cousin, den Zeugen Z, das streitgegenständliche Grundstück. Der von dem Zeugen Z für das Grundstück zu zahlende Kaufpreis betrug 40.000.00. Der Vertrag wurde zunächst von der Ehefrau des Beklagten, Frau N, abgeschlossen. Der Beklagte genehmigte das Geschäft am 09.12.2022.
Für die weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag, Anl. K3, Bl. 14 ff. d.A., Bezug genommen.
Mit Bescheid vom 06.03.2023 übte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht gegenüber dem Beklagten aus.
Nach Bestandskraft des Bescheids forderte die Klägerin den Beklagten am 06.06.2023 zu der Erklärung der Auflassung mit der Bitte um Vereinbarung eines Termins bei einem Notar auf. Am 15.08.2023 lehnte der Beklagte dies endgültig und eindeutig ab.
Die Klägerin ist der Ansicht, zwischen dem Beklagten und dem Zeugen Z sei ein Kaufvertrag geschlossen worden, sodass der Vorkaufsfall eingetreten sei.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, das Grundstück Gemarkung S, Flur #, Flurstück # in der U in # S, eingetragen im Grundbuch von S an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch zu bewilligen, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 40.000,00 € durch die Klägerin an den Beklagten,
2. festzustellen, dass sich der Beklagte mit der Annahme des Kaufpreises in Höhe von 40.000,00 € im Annahmeverzug befindet.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, der Klägerin habe zu keinem Zeitpunkt ein Vorkaufsrecht bezüglich des in Rede stehenden Grundstücks zugestanden. Es sei offenkundig, dass es sich hier nicht um einen reinen Kaufvertrag, sondern um einen gemischten Kauf- und Schenkungsvertrag handele. Der Wert der Gegenleistung i.H.v. 40.000,00 € bleibe erheblich hinter dem tatsächlichen Wert der Immobilie zurück. Der Wert der Immobilie betrage mindestens 147.200,00 €. Hier seien sich Käufer und Verkäufer darüber einig gewesen, dass der Wert der Gegenleistung erheblich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liege.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat den Beklagten persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Z. Wegen des Ergebnisses der persönlichen Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 24.06.2024, Bl. 99 ff. d.A., Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Auflassung und Bewilligung der Eintragung als Eigentümerin des betreffenden Grundstücks (Gemarkung S, Flur #, Flurstück # in der U in # S) aus dem zwischen den Parteien gemäß §§ 433, 464 Abs. 2 BGB i.V.m. § 28 BauGB zustande gekommenen Kaufvertrag Zug um Zug gegen Zahlung von 40.000,00 €.
Der Klägerin steht ein Vorkaufsrecht i.S.d. §§ 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 3, 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB zu, von dem sie entsprechend den gesetzlichen Erfordernissen Gebrauch gemacht hat.
Durch den Abschluss des notariellen Vertrages vom 06.12.2022 ist der Vorkaufsfall eingetreten. Der Abschluss eines gemischten Kauf-/Schenkungsvertrages kann nicht festgestellt werden.
Eine gemischte Schenkung, die anders als ein Kaufvertrag keinen Vorkaufsfall auslöst, liegt vor, wenn die Vertragsparteien das objektive Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung kennen und sich zudem darüber einig sind, dass ein Teil der Leistung nicht durch die Gegenleistung abgegolten, sondern unentgeltlich zugewendet werden soll (vgl. BGH NJW 1987, 890). Da der auf eine unentgeltliche Zuwendung des Mehrwerts gerichtete Wille der Vertragsparteien nicht immer ausdrücklich formuliert wird, ist durch Auslegung des jeweiligen Vertrages gemäß den §§ 133, 157 BGB, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich seiner Vorgeschichte und der Interessenlage der Parteien zu ermitteln, ob eine Leistung teilweise unentgeltlich erfolgt ist und damit von einer gemischten Schenkung auszugehen ist (vgl. MüKoBGB/Koch, 9. Aufl. 2023, § 516 Rn. 35).
Dabei ist zu beachten, dass ein entgeltlicher Vertrag selbst dann gegeben sein kann, wenn zwischen der Zuwendung und der Gegenleistung in objektiver Hinsicht ein grobes Missverhältnis besteht (vgl. OLG Brandenburg NJW 2008, 2720). Insoweit rechtfertigt nicht schon die Feststellung eines Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung die Annahme, die Parteien hätten sich über die teilweise Unentgeltlichkeit des Geschäfts schlüssig geeinigt (BGH NJW 1987, 890). Denn zum einen steht es den Parteien eines entgeltlichen Vertrages im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich frei, das angemessene Verhältnis von Leistung und Gegenleistung festzulegen. Zum anderen können subjektive Wertvorstellungen weit auseinandergehen und entfernen sich nicht selten erheblich von den objektiven Werten (vgl. BGH NJW 1987, 890; OLG Karlsruhe ErbR 2010, 296).
Dem Prinzip der subjektiven Äquivalenz kommt gerade innerhalb verwandtschaftlicher bzw. freundschaftlicher Verhältnisse eine besondere Bedeutung zu. Bei solchen engen persönlichen Verhältnissen besteht für die subjektive Bewertung ein weiter Spielraum, d.h. gerade in diesen Verhältnissen wird auch ein objektiv an sich bestehendes Missverhältnis vielfach gleichwohl als subjektiv gleichwertiges Zuwendungsverhältnis anzusehen sein (vgl. BGH WM 1990, 1790; OLG Karlsruhe ErbR 2010, 296). Bei Rechtsgeschäften zwischen Verwandten und Freunden mit Entgelten unter dem üblichen Verkehrswert liegt eine gemischte Schenkung also nur ausnahmsweise dann vor, wenn die Einigung über teilweise Unentgeltlichkeit konkret festgestellt werden kann (vgl. OLG Brandenburg NJW 2008, 2720; OLG Karlsruhe ErbR 2010, 296; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 516 Rn. 13).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann der Abschluss eines gemischten Schenkungsvertrages nicht festgestellt werden.
Insoweit kann die Frage, welchen Wert das veräußerte Grundstück im Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages vom 06.12.2022 gehabt hat, hier dahingestellt bleiben.
Eine für die Annahme einer gemischten Schenkung in subjektiver Hinsicht erforderliche Einigung der Parteien über die teilweise Unentgeltlichkeit der Zuwendung lässt sich nicht zur Überzeugung des Gerichts feststellen.
In dem Grundstückskaufvertrag vom 06.12.2022 (Anl. K3) findet sich kein Hinweis auf einen Schenkungswillen der Beteiligten. Die notarielle Urkunde vom 06.12.2022 ist als Kaufvertrag bezeichnet. Unter der Rubrik III.1. „Kaufpreis" wird das Entgelt auf 40.000,00 € festgesetzt. Unter Ziffer 2. und Ziffer 3. wird die Leistung des Entgelts detailliert geregelt, wobei ein Kaufpreis in Höhe von 36.839,91 € dadurch getilgt werden soll, dass der Käufer aufschiebend bedingt durch die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung die in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragene Grundschuld nebst den durch diese Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten samt etwaiger Rückstände auf seine Kosten an Stelle des bisherigen Schuldners zur alleinigen Haftung zur weiteren Verzinsung und Tilgung zu den Bedingungen der ihm bekannten Darlehensverträge mit für den Verkäufer schuldbefreiender Wirkung übernimmt.
Damit verhält sich die Urkunde zu Leistung und Gegenleistung, ohne dass Gestaltung oder Wortlaut auf einen unentgeltlichen Teil, oder einen unentgeltlich zugewandten Mehrwert hinweisen.
Bei dieser Sachlage wäre es an dem Beklagten darzulegen und zu beweisen, dass die Parteien entgegen dem Vertragswortlaut, für den die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der über das Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunde streitet (vgl. BGH MDR 1999, 759), der Vertrag entgegen seinem Wortlaut zumindest teilweise eine Schenkung beinhaltete (vgl. OLG Karlsruhe ErbR 2010, 296). Dieser Beweis ist nicht geführt.
Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung erklärt, er habe das Grundstück an seinen Cousin verkauft, damit es in der Familie bleibt. Natürlich sei klar gewesen, dass das Grundstück definitiv unter Verkehrswert verkauft worden sei. Er habe keinen Gewinn machen wollen. Er habe sich damals keine großartigen Gedanken gemacht. Hauptziel sei gewesen, das Grundstück in der Familie zu behalten. Weiterer Grund sei gewesen, dass er in S sauber abschließen wollte. Es habe ein Restkredit von zwischen 36.000,00 € und 40.000,00 € bestanden. Damit er restschuldfrei sei und ggf. einen Kredit in C aufnehmen könne, habe er dann das Grundstück verkauft.
Es sei klar gewesen, dass der Rest verschenkt werden würde, aber er habe sich keine weiteren Gedanken dazu gemacht. Er habe damals einfach nur gewollt, dass er weder im Plus noch im Minus sei nach dem Verkauf. Deswegen habe er sich keine Gedanken gemacht. Er habe auch keine Möglichkeit gehabt, sich konkrete Gedanken zu machen. Er sei ja in C gewesen. Er habe einfach nur gewollt, dass seine Familie schnellstmöglich nachkommt und dass er schnellstmöglich restschuldfrei sei, um eine Immobilie in Berlin erwerben zu können.
Bereits die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung spricht dagegen, dass man sich über die Unentgeltlichkeit des dem Zeugen Z zugewandten Mehrwerts am Grundstück einig war. Erforderlich dafür wäre der Wille dazu, dem Zeugen unentgeltlich den Mehrwert zukommen zu lassen. Der Beklagter hat jedoch mehrfach erklärt, sich hinsichtlich der Werte des Hausgrundstücks keine konkreten Gedanken gemacht zu haben. Hat sich der Grundstücksverkäufer im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses jedoch keine konkreten Gedanken über den Wert des Grundstücks gemacht, so ist es von vornherein ausgeschlossen, dass er den Mehrwert des Grundstücks dem Käufer als unentgeltliche Zuwendung zukommen lassen wollte (vgl. OLG Brandenburg NJW 2008, 2720).
Hinzukommt, dass es dem Beklagten nach seinen Angaben darauf ankam, dass Grundstück in der Familie zu belassen und schnellstmöglich restschuldfrei zu sein. Es kam ihm nicht darauf an, Gewinn zu machen, sondern er wollte nach dem Verkauf weder im Plus noch im Minus sein. Mit Blick darauf ist vielmehr davon auszugehen, dass unabhängig eines objektiv etwaig bestehenden Missverhältnisses, der Verkauf des Grundstücks an den Cousin, den Zeugin Z, zu dem vereinbarten Preis von 40.000,00 € dem als von dem Beklagten entgeltlich ernstlich gewollten entsprach.
Auch der Zeuge Z hat im Rahmen seiner Vernehmung in der mündlichen Verhandlung am 03.06.2024 glaubhaft bekundet, er habe sich keinen konkreten Gedanken über den genauen Wert gemacht. Sein Cousin, der Beklagte, und er hätten zusammen den Preis von 40.000,00 € festgelegt.
In Übereinstimmung mit den Angaben des Beklagten erklärte er in seiner Vernehmung, dass der Kaufpreis von 40.000,00 € festgelegt worden sei, damit sein Cousin von den Schulden befreit werde. Der Wert des Grundstücks sei eigentlich höher, das sei ihnen klar gewesen.
Auch aus der Vernehmung des Zeugen Yalili lässt sich nicht entnehmen, dass tatsächlich zwischen ihm und dem Beklagten eine konkrete Einigung über eine teilweise Unentgeltlichkeit der Zuwendung bestanden hätte. Vielmehr hat auch der Zeuge bekundet, sich bei Vertragsschluss keine konkreten Gedanken über den Wert des Grundstücks gemacht zu haben.
Dass die Parteien gegenüber der Notarin mündlich einen abweichenden Willen zum Ausdruck gebracht hätten, wird auch weder von dem Beklagten noch von dem Zeugen behauptet.
Der Beklagte erklärte insoweit im Rahmen seiner mündlichen Verhandlung, seine Frau, die damals mit seinem Cousin bei der Notarin gewesen sei, habe ihm erklärt, dass damals keine Einwände oder ähnliches bezüglich des Kaufpreises gemacht worden seien. Die Notarin habe nur den Hinweis gegeben, dass ggf. Schenkungssteuer anfallen könnte. Über den Wert sei im Übrigen nicht gesprochen worden. Er gehe davon aus, dass, wenn die Notarin danach gefragt hätte, d.h. wenn der Wert Thema gewesen wäre, dass sie dann einen entsprechenden Hinweis bekommen hätten, dass eine andere Form erforderlich wäre. Er habe von so etwas ja keine Ahnung und seine Ehefrau ebenfalls nicht.
Auch der Zeuge Z hat bekundet, dass die Notarin beim Notartermin nur zu ihnen gesagt habe, dass es sein könne, dass Schenkungssteuer zu der Grunderwerbssteuer draufkomme. Das sei aber nicht näher thematisiert worden. Er habe auch nicht nachgefragt. Er meine, der Hinweis sei wahrscheinlich wegen des Kaufpreises gewesen, weil der so gering sei. Die Notarin habe gesagt, dass der Preis wenig sei, aber das sei ihnen allen klar gewesen.
Obgleich die Notarin nach den Angaben des Zeugen Z den Kaufpreis als gering erachtet hat, hat weder die Ehefrau des Beklagten noch der Zeuge Z einen etwaigen Willen über eine teilweise unentgeltliche Zuwendung gegenüber der Notarin zum Ausdruck gebracht.
Schließlich beschrieb der Beklagte in seiner Mail vom 15.08.2023 (Anl. K6), dass er sich nicht in der Lage sehe, das Grundstück entsprechend des Preises aus dem „Kaufvertrag“ zu veräußern. Eine teilweise Unentgeltlichkeit des Grundstücksgeschäfts wurde zuvor gegenüber der Stadt nicht dargetan.
Das mit dem Klageantrag zu 2. verfolgte Feststellungsbegehren der Klägerin ist zulässig und begründet.
Der Beklagte befindet sich in Annahmeverzug gemäß §§ 293 ff. BGB, da er jegliche Durchführung des Kaufvertrages verweigert hat. Das Feststellungsinteresse der Klägerin resultiert aus den §§ 756, 765 ZPO.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.