Grundstückskauf: Rücktritt wegen Ratenverzug und Rückauflassung trotz Betriebskosten-Einbehalt
KI-Zusammenfassung
Die Verkäuferin erklärte wegen über Jahre gekürzter Ratenzahlungen den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag und verlangte die Rückübertragung des Eigentums. Streitpunkt war, ob die Käuferin monatliche Einbehalte wegen Betriebskosten mit den Kaufpreisraten verrechnen durfte. Das LG Bochum bejahte das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht wegen fortlaufenden Teilverzugs und verneinte eine (schriftliche, mündliche oder konkludente) Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen. Aufrechnung und Einwendungen aus Treu und Glauben/Verwirkung griffen nicht durch; die Käuferin wurde zur Auflassung und Eintragungsbewilligung verurteilt.
Ausgang: Klage auf Rückauflassung nach wirksamem Rücktritt wegen fortlaufenden Ratenverzugs vollumfänglich stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht des Verkäufers wegen Zahlungsverzugs ist ausübbar, wenn der Käufer die vereinbarten Raten über zwei aufeinanderfolgende Monate nicht vollständig leistet oder sich über mehr als drei Monate ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsraten aufbaut.
Ist eine Ratenzahlung kalendermäßig bestimmt, bedarf es für den Verzugseintritt keiner Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Ein Einbehalt von Kaufpreisraten unter Berufung auf Betriebskosten setzt eine entsprechende vertragliche Abrede voraus; fehlt es daran, entsteht keine Aufrechnungslage und die Kaufpreisforderung erlischt nicht durch Aufrechnung.
Aus einer zeitweiligen tatsächlichen Handhabung („gelebte Praxis“) folgt eine konkludente Vertragsänderung nur bei hinreichenden Indizien für einen Rechtsbindungswillen; widerspricht die andere Partei dem Einbehalt ausdrücklich, scheidet Vertrauensschutz regelmäßig aus.
Ein Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzugs ist regelmäßig nicht wegen Verwirkung/ Treuwidrigkeit ausgeschlossen, wenn über einen längeren Zeitraum fortlaufend erhebliche Teilzahlungen ausbleiben und der Schuldner die Vertragsverletzung bewusst fortsetzt.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, das Grundstück
Amtsgericht S, Grundbuch von P, Blatt #, lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung P, Flur #
- Flurstück #, Erholungsfläche, D, groß 448 m²
- Flurstück #, Gebäude- und Freifläche, D, groß 725 m²
an die Klägerin zu deren alleinigem Eigentum aufzulassen und die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im oben bezeichneten Grundbuch zu bewilligen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 280.000 Euro, hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Klägerin war Eigentümerin des Grundstücks D in # P.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 10.10.2018 veräußerte sie dieses Grundstück an die Beklagte. Der Kaufpreis betrug 252.000 Euro. Hinsichtlich der Bezahlung dieses Betrages wurde vereinbart, dass ein Teilbetrag in Höhe von 180.000 Euro sofort fällig war. Der restliche Betrag in Höhe von 72.000 Euro sollte ab dem 01.12.2018 in monatlichen Raten in Höhe von 1.000 Euro zahlt werden. Weiterhin wurde vereinbart, dass die Eigentumsumschreibung bereits nach Zahlung des Teilkaufpreises erfolgen soll.
In § 3 des Vertrages ist weiterhin Folgendes geregelt:
„Der Verkäufer kann entweder vom schuldrechtlichen Teil dieser Vereinbarung zurücktreten oder vom Käufer die Zahlung des gesamten offenen Kaufpreises nebst offener Zinsen und einschließlich sämtlicher etwaiger aufgelaufener Verzugszinsen verlangen, wenn
- der Käufer für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung des Kaufpreises ganz oder teilweise in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als drei Monate erstreckt, mit dem Kaufpreis in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Kaufpreisraten für zwei Monate erreicht.
oder
- die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des vertragsgegenständlichen Grundstücks oder von Teilen desselben eingeleitet wird.“
Weiterhin wurde der Klägerin ein Wohnrecht an den näher bezeichneten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes eingeräumt. Bezüglich der Betriebskosten ist Folgendes geregelt:
„Die verbrauchsabhängigen Nebenkosten und die sonstigen Nebenkosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung hat der Verkäufer zu tragen.“ Eine Vereinbarung über monatliche Abschlagszahlungen findet sich nicht im Vertrag.
Der Teilbetrag in Höhe von 180.000 Euro wurde fristgerecht gezahlt. Zeitlich nachfolgend wurde die Beklagte als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Von Dezember 2018 an bezahlte die Beklagte jedoch nur unvollständige monatliche Raten. Sie behielt zunächst 250 Euro ein. Ab Dezember 2023 bezahlte sie nur 650 Euro und ab Januar 2024 nur noch 640 Euro.
Die Beklagte berief sich auf eine angeblich bestehende Vereinbarung über einen monatlichen Einbehalt hinsichtlich der Betriebskosten in Höhe von zunächst 250 Euro. Unter Berufung auf diese zwischen den Parteien strittige Regelung nahm die Beklagte später Verrechnungen mit höheren Abschlägen vor.
In den Jahren 2021 und 2022 gab es Korrespondenz zwischen dem damaligen Rechtsanwalt der Klägerin und der Beklagten zur Frage der Rechtmäßigkeit und der Höhe des Einbehalts.
Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 18.06.2024 erklärte die Klägerin den Rücktritt vom Kaufvertrag. Sie berief sich dabei auf die Zahlungsrückstände.
Sie bestreitet das Vorliegen einer Vereinbarung über monatliche Betriebskostenvorauszahlungen und einer Verrechnung dieser Vorauszahlungen mit den monatlichen Kaufpreisraten. Ein von der Beklagten vorgelegtes Schriftstück, dass diese Vereinbarung enthält, habe sie nicht unterschrieben.
Die Klägerin beantragt nach erfolgter Konkretisierung im Schriftsatz vom 27.01.2025
die Beklagte zu verurteilen, das Grundstück
- lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses, Gemarkung P, Flur # - Flurstück #, Erholungsfläche, D, groß 448 m² - Flurstück #, Gebäude- und Freifläche, D, groß 725 m²
an die Klägerin zu deren alleinigem Eigentum aufzulassen und die Eintragungen im Grundbuch zu bewilligen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte hat zunächst behauptet, sie habe mit der Klägerin am 05.12.2018 eine schriftliche Vereinbarung geschlossen. In dieser in Ergänzung zum notariellen Kaufvertrag vereinbart worden, dass die Klägerin monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 250 Euro leisten solle und dass diese mit der monatlichen Rate von 1.000 Euro verrechnet werden sollen. Sie legte eine entsprechende handschriftliche Vereinbarung vor. Auf Bl. 75 der elektronischen Akte wird ergänzend Bezug genommen.
Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits stellte die Beklagte jedoch unstreitig, dass eine solche Vereinbarung nicht geschlossen worden sei.
Jedenfalls habe die Klägerin den Einbehalt letztlich akzeptiert. Der von der Beklagten vorgenommene Einbehalt sei zwischen den Parteien „gelebt“ worden.
Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört. Insoweit wird auf die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück aus § 346 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Grundstückskaufvertrag.
In dessen § 3 Nr. 3 wurde ein Rücktrittsrecht vereinbart. Dieses steht der Klägerin als Verkäuferin zu, wenn die Beklagte für zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Entrichtung des Kaufpreises ganz oder teilweise in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als drei Monate erstreckt, mit dem Kaufpreis in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Kaufpreisraten für zwei Monate erreicht.
Beide Fälle, die zum Rücktritt berechtigen, liegen vor. Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2024 übereinstimmend klargestellt, dass die Beklagte von Anfang an nur 750 Euro pro Monat gezahlt hat. Weiterhin ist unstreitig, dass die monatlichen Zahlungen später weiter reduziert wurden. Damit lag Monat für Monat ein teilweiser Verzug vor. Einer Mahnung bedurfte es nicht, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der monatlichen Raten ist auch nicht jeden Monat durch Aufrechnung gemäß 389 BGB erloschen. Es lag jeweils keine Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB vor.
Die Beklagte hatte keinen Anspruch auf monatliche Vorauszahlungen bezüglich der Betriebskosten. Solche Zahlungen wurden im notariellen Kaufvertrag nicht vereinbart.
Sie ergeben sich auch nicht aus der Vereinbarung, die als Anlage A2 (Bl. 75 der elektronischen Akten) vorgelegt wurde. Die Beklagte hat im Schriftsatz vom 07.01.2025 unstreitig gestellt, „dass es keine schriftliche Vereinbarung gibt“. Dies hat sie in der mündlichen Verhandlung vom 17.03.2025 bestätigt.
Dass es davon abweichend eine ausdrückliche mündliche Vereinbarung gegeben habe, ist bereits nicht vorgetragen.
Soweit die Beklagte sich darauf beruft, dass die Parteien das Vorgehen bezüglich des Einbehalts „so lebten“, führt dies nicht zu einer anderen Beurteilung. Das Vorliegen einer konkludenten Vereinbarung über eine monatliche Vorauszahlung ist nicht erwiesen.
Insoweit liegen nur Indizien vor, deren abschließende Würdigung nicht den Schluss erlauben, dass die Klägerin mit dem monatlichen Einbehalt einverstanden war. Zwar bestätigte die Klägerin durch eine Unterschrift auf einem von der Beklagten erstellten Dokument am 12.10.2020, dass sie seit Januar 2019 insgesamt 22.000 Euro erhalten hat (Bl. 109). Diese Zahl ergibt sich nur, wenn man monatliche Zahlungen von 1000 Euro berücksichtigt. Die Klägerin erklärte hierzu sinngemäß, dass sie dieses Dokument trotz des Einbehalts unterschrieben habe. Ein Einverständnis mit dem Vorgehen der Beklagten lässt sich damit nicht begründen. Dies folgt bereits daraus, dass die Beklagte den Einbehalt mit ihrem tatsächlich bestehenden Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten verrechnen wollte bzw. verrechnet hat. Dementsprechend hat die Klägerin bei wertender Betrachtung 1.000 Euro erhalten. Die Erklärung kann dementsprechend auch dahingehend verstanden werden, dass die Klägerin bestätigen wollte, dass die Beklagte eine monatliche Zahlung in Höhe weiterer 250 Euro im Rahmen der jährlich vorgenommenen Abrechnung über die Betriebskosten erhalten hat. Ein Einverständnis mit dem Vorgehen der Beklagten kann dieser einmaligen Unterschrift nicht entnommen werden.
Jedenfalls ergibt sich aus dem zeitlich nachfolgenden Schreiben des damaligen Rechtsanwalts der Klägerin vom 12.10.2021 (Bl. 143 der elektronischen Akten), dass ihrerseits gerade kein Einverständnis mit dem Vorgehen der Beklagten bestand. In diesem Schreiben ließ sie ausdrücklich mitteilen, dass sie den Einbehalt für nicht berechtigt erachtet. Ein etwaige konkludente Duldung des Vorgehens der Beklagten wurde spätestens damit widerrufen. Zu einem solchem Widerruf war die Klägerin auch berechtigt, da wie ausgeführt kein ausdrücklich vereinbarter Anspruch der Beklagten auf Vorauszahlungen bestand. Die Beklagte konnte auch kein schutzwürdiges Vertrauen auf ihre Berechtigung zum Einbehalt erwerben, da sie den Einbehalt ohne entsprechende Rechtsgrundlage geltend gemacht hat. In einem solchen Fall kommt der zunächst erfolgten stillschweigenden Duldung dieses Vorgehens durch die andere Partei kein besonderer Erklärungswert zu. Jedenfalls war die Beklagte ab Oktober 2021 nicht mehr zum Einbehalt berechtigt, da die Klägerin deutlich gemacht hat, dass sie diesen – im Einklang mit der Vereinbarung im notariellen Vertrag – nicht mehr akzeptieren wolle.
Die Beklagte hat dennoch weiterhin Monat für Monat einen Teilbetrag einbehalten. Auch aus dem Schreiben des Rechtsanwalts der Klägerin vom 17.01.2022 führt nicht zu einer anderen Beurteilung. In diesem wird, um Überprüfung gebeten, ob der monatliche Einbehalt von 250 Euro „noch angemessen“ ist. Die Klägerin hat hierzu ausgesagt, die Berechtigung zum Einbehalt sei immer angezweifelt worden. Nur ergänzend dazu sei auch dessen Höhe noch kritisiert worden.
Eine zusammenfassende Würdigung des Verhaltens der beiden Vertragsparteien führt letztlich zu dem Ergebnis, dass es der Beklagten verwehrt ist, aus dem Umstand, dass die Klägerin das bewusst vertragswidrige Verhalten der Beklagten zeitweise geduldet hat, für sich einen Vorteil herzuleiten. Da sich die Beklagte ihrerseits über Jahre hinweg bewusst vertragsbrüchig verhalten hat, kann sie sich nicht auf Vertrauensschutz berufen. Dies gilt jedenfalls seit Erhalt des Schreibens aus Oktober 2021, mit dem die Klägerin deutlich gemacht hat, den bis dahin lediglich schweigend hingenommenen Einbehalt nicht mehr akzeptieren zu wollen. Wenn die Beklagte diese eindeutige Erklärung ignoriert, ist es ihr verwehrt, sich auf Vertrauensschutz zu berufen, weil die Klägerin ihr vertragswidriges Verhalten zunächst weiter hinnimmt.
Der Rückstand ist auch nicht im weiteren Zeitablauf durch Aufrechnung getilgt worden. Die Beklagte hat auf Bl. 129 der Akten eine Abrechnung über die Betriebskosten vorgelegt, die sie mit Schreiben vom 23.12.2022 der Klägerin übersandt hat. Hierin kann eine Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten gegen die zum damaligen Zeitpunkt rückständigen Monatsraten gesehen werden. Die Richtigkeit dieser Abrechnung kann dahinstehen. Denn die Beklagte hat ihre Praxis, nur unvollständige Raten zu zahlen, auch im Jahr 2023 und nachfolgend fortgesetzt. Jedenfalls zum Zeitpunkt der Erklärung des Rücktritts im Juni 2024 lagen die vertraglichen Voraussetzungen für einen Rücktritt wieder vor.
Der Rücktritt ist auch nicht gemäß § 352 BGB ausgeschlossen. Hiernach wird der Rücktritt wegen Nichterfüllung einer Verbindlichkeit unwirksam, wenn der Schuldner sich von der Verbindlichkeit durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach dem Rücktritt die Aufrechnung erklärt. Zu einer solchen Aufrechnung ist es im Zeitraum nach Erklärung des Rücktritts nicht gekommen.
Es liegt auch kein Fall des § 323 Abs. 5 BGB vor. Die Parteien haben im Kaufvertrag geregelt, unter welchem Umständen die Klägerin vom Vertrag zurücktreten kann. Diese Regelung ist vorrangig.
Das Rücktrittsrecht der Klägerin ist auch nicht verwirkt oder aus einem anderen Grund treuwidrig. Selbst wenn man von einer im Dezember 2022 erklärten Aufrechnung ausgeht, hat die Beklagte im Zeitraum Januar 2023 bis Juni 2024 und damit über 18 Monate nur einen Teilbetrag gezahlt. Aus Bl. 129 ergibt sich, dass sich der Einbehalt damals auf 300 Euro belief. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, dass sich der Einbehalt später auf 350 und 360 Euro erhöht hat. Damit lag zum Zeitpunkt des Rücktritts jedenfalls kein unerheblicher Zahlungsrückstand vor.
Gegen eine Verwirkung sprechen die bereits oben dargestellten Umstände im Verhalten der Beklagten. Schließlich und abschließend hat auch das Prozessverhalten der Beklagten eine für sie negative Indizwirkung. Die Beklagte hat die auf Bl. 75 enthaltene Vereinbarung zum Beweis der ihr günstigen Tatsache einer entsprechenden Vereinbarung vorgelegt. Nachdem im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung Unterschriftsproben der Klägerin genommen worden sind – um die Einholung eines graphologischen Sachverständigengutachtens vorzubereiten – ließ die Beklagte unstreitig stellen, dass es diese Vereinbarung nicht „gegeben“ habe. Auf den konkreten Vorhalt in der mündlichen Verhandlung, wie sich die Existenz des Dokuments – das im ersten Termin im Original vorgelegt worden ist – erklären ließe, teilte die Beklagtenvertreterin nur mit, dass die Beklagte sich nicht selbst belasten müsse. Der damit im Raum stehende Verdacht einer Urkundenfälschung zum Zwecke des Prozessbetrugs unterstreicht die Bereitschaft der Beklagten, zum Zwecke der Durchsetzung ihrer Interessen treuwidrig zu handeln und eine erhebliche Benachteiligung von Vertragspartnern in Kauf zu nehmen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.