WEG: Unzulässige Nutzung von Teileigentum „Büroetage“ als Intensivpflege-WG
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft nahm die Mieterin einer Teileigentumseinheit auf Unterlassung in Anspruch, weil diese dort eine stationäre Intensiv- und Beatmungspflege-Wohngemeinschaft betrieb. Streitpunkt war, ob die Teilungserklärung mit der Zweckbestimmung „Büroetage“ eine solche Nutzung zulässt. Das LG Bochum bejahte eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter und stellte auf eine typisierende Betrachtung ab. Eine Intensivpflegeeinrichtung verursache typischerweise stärkere Beeinträchtigungen als ein Büro, sodass ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB besteht; er richtet sich auch unmittelbar gegen die Mieterin.
Ausgang: Klage auf Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit als Intensiv- und Beatmungspflegeeinrichtung zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Die in der Teilungserklärung vorgenommene Bezeichnung einer Teileigentumseinheit als „Büroetage“ kann eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter begründen und den zulässigen Gebrauch verbindlich eingrenzen.
Eine von der vereinbarten Zweckbestimmung abweichende Nutzung ist unzulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung stärkere Beeinträchtigungen erwarten lässt als die zweckentsprechende Nutzung; tatsächliche Störungen in der Vergangenheit sind hierfür nicht entscheidend.
Bei der typisierenden Bewertung abweichender Nutzungen sind Gepräge und Zuschnitt des konkret betriebenen Unternehmens zu berücksichtigen; maßgeblich bleibt jedoch eine generalisierende Betrachtung.
Eine Nutzung von Räumen als Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege ist typischerweise störender als eine Bürotätigkeit, insbesondere wegen ganztägiger Nutzung, erhöhtem Personen- und Transportaufkommen sowie möglicher Rettungseinsätze.
Der dingliche Unterlassungsanspruch wegen zweckwidrigen Gebrauchs (§ 1004 BGB) kann sich nicht nur gegen den Sondereigentümer/Vermieter, sondern auch unmittelbar gegen den Mieter als Störer richten.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die im Erdgeschoss der Liegenschaft „U ## in S“ gelegene Büroetage (Teileigentumseinheit Nr. 10) als Einrichtung zur Erbringung stationärer Intensiv- und Beatmungspflegemaßnahmen zu nutzen.
Der Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. Die durch die Nebenintervention entstandenen Kosten hat die Nebenintervenientin zu tragen.
Soweit die Beklagte verurteilt worden ist, es zu unterlassen, die im Erdgeschoss der Liegenschaft „U ## in S“ gelegene Büroetage (Teileigentumseinheit Nr. 10) als Einrichtung zur Erbringung stationärer Intensiv- und Beatmungspflegemaßnahmen zu nutzen, ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,- EUR vorläufig vollstreckbar. Wegen der Kosten ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft „U ## in S“, welche aus 10 Einheiten besteht.
Bei 9 Einheiten handelt es sich um Wohnungseigentum, bei der 10. Einheit handelt es sich um eine Teileigentumseinheit. Diese steht im Eigentum der Nebenintervenientin, welche sie mit Vertrag vom 08.06.2017 mit Wirkung zum 01.08.2017 an die Beklagte vermietet hat.
Ziff. I. 1 der Teilungserklärung vom 21.05.1990 lautet auszugsweise wie folgt:
„[…]
Der Eigentümer teilt das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 8 WEG in der Weise auf, dass mit 9 der zu bildenden Anteile das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung nebst Keller (Wohnungseigentum) und mit einem der zu bildenden Anteile das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume – Büroetage – nebst Keller (Teileigentum) wie folgt verbunden sind: […]“
Betreffend die streitgegenständlichen Räumlichkeiten führt die Teilungserklärung vom 21.05.1990 unter Ziff. I.1 im Weiteren aus:
„10.
Miteigentumsanteil von 19.466/100.000
an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss – Büroetage – nebst Keller,
sämtlich Nr. 10 des Aufteilungsplanes –
(Teileigentum)“.
Unter Ziff. VI. 1 der Teilungserklärung wird ausgeführt:
„Dem jeweiligen Eigentümer des in Abschnitt I dieser Urkunde unter Nr. 10 des Aufteilungsplanes erwähnten noch zu bildenden Teileigentums wird das Rechte eingeräumt werden, die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume – Büroetage - jederzeit in Wohnungseigentum umzuwandeln, und zwar in ein oder mehrere Wohnungseigentumsrechte“.
Die Beklagte unterhält in den Räumlichkeiten eine Einrichtung zur Erbringung stationärer Intensiv- und Beatmungspflegemaßnahmen in Form einer Wohngemeinschaft für bis zu vier Patienten.
Die Räumlichkeiten sind 197 m² groß und bestehen gegenwärtig aus vier Patientenzimmern, einer Küche, zwei Bädern und einem großen Wohn- und Aufenthaltsbereich.
Neben den Patienten hält sich in den Räumlichkeiten rund um die Uhr eine Pflegekraft der Beklagten auf. Zudem erfolgen zweimal wöchentlich Besuche der Patienten seitens eines Logopäden. Auch findet eine physiotherapeutische Behandlung der Patienten in den Räumlichkeiten durch Besuche von Physiotherapeuten statt. Etwa 80 % der Patienten sind auf einen Rollstuhl angewiesen.
Am 16.08.2017 verstarb ein in den Räumlichkeiten lebender Patient.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.09.2017 wurde zu TOP 3 der folgende Mehrheitsbeschluss getroffen:
„[…] Die Wohnungseigentümer verleihen daher gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft die Befugnis, die ihnen zustehenden Individualansprüche auf Unterlassung dieser zweckbestimmungswidrigen Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 10 als Intensiv- und Beatmungswohngemeinschaft außergerichtlich und gerichtlich im Sinne einer gesetzlichen Prozessstandschaft geltend zu machen. […]“
Im Zuge des vorliegenden Klageverfahrens hat die Beklagte die in den Räumlichkeiten betreuten Patienten anderweitig untergebracht und den Pflegebetrieb dort vorläufig eingestellt. Die für die stationäre Pflege erforderliche Einrichtung befindet sich allerdings nach wie vor in den Räumlichkeiten und die Beklagte beabsichtigt, ihre Pflegetätigkeit dort im Falle des Obsiegens im vorliegenden Rechtsstreit wieder aufzunehmen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Nutzung seitens der Beklagten halte sich nicht im Rahmen der Zweckbestimmung aus der Teilungserklärung. Bei der Bezeichnung der Teileigentumseinheit als „Büroetage“ in der Teilungserklärung handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter.
Sie behauptet, die Nutzung seitens der Beklagten beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer in unzumutbarer Weise.
Durch die Beklagte würden an einzelnen Patienten letzte lebenserhaltende Maßnahmen durchgeführt.
Sie meint, zwar sei auch einem Bürobetrieb ein Publikumsverkehr nicht wesensfremd. Es sei allerdings ein gravierender Unterschied, ob dieser Publikumsverkehr im Wesentlichen aus Pflegepersonal, Notärzten, Rettungswagen in Begleitung von Feuerwehrfahrzeugen und Leichentransporten bestehe, oder aus Personen, die man üblicherweise mit einem Bürobetrieb in Verbindung bringe.
Es sei neben dem unstreitigen Todesfall vom 16.08.2017 am 23.11.2017 zu einem weiteren Todesfall eines Patienten gekommen. Dies stelle für die älteren Wohnungseigentümer eine besondere psychische Belastung dar und habe zumindest bei den Eigentümern T1 zu Schlaf- und Essstörungen sowie Depressionen geführt.
Die von den medizinischen Überwachungsgeräten ausgehenden Signaltöne seien derart laut, dass sie bis in die Wohnungen im dritten Obergeschoss dringen würden.
Es sei insoweit besonders beeinträchtigend für die Wohnungseigentümer, dass aufgrund der Signaltöne wieder ein Patient verstorben sein könne.
Zudem werde der Sondermüll der Teileigentumseinheit regelmäßig lautstark in den frühen Morgenstunden gegen 6.30 Uhr abtransportiert.
Weiterhin seien im Bereich des gemeinschaftlichen Treppenhauses deutlich Krankenhausgerüche bzw. Gerüche wahrzunehmen, die typischerweise mit einem Krankenhaus in Verbindung gebracht würden.
Zudem sei es für eine Büronutzung untypisch, dass Waschmaschine und Wäschetrockner im gemeinschaftlichen Keller aufgestellt würden, was allerdings vorliegend der Fall sei.
Schließlich werde durch die Beklagte eine Dauer-Außenbeleuchtung über die gesamten Nachtstunden hinweg praktiziert.
Sie ist der Ansicht, eine Berechtigung der Beklagten zur Nutzung der Räumlichkeiten als Einrichtung der Intensiv- und Beatmungspflege ergebe sich auch nicht daraus, dass die Nebenintervenientin nach den Bestimmungen unter Ziff. VI der Teilungserklärung dazu berechtigt sei, die Räumlichkeiten in Wohneigentum umzuwandeln.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, die im Erdgeschoss der Liegenschaft „U ## in S“ gelegene Büroetage (Teileigentumseinheit Nr. 10) als Einrichtung zur Erbringung stationärer Intensiv- und Beatmungspflegemaßnahmen zu nutzen,
der Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 EUR, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten anzudrohen.
Die Beklagte und die Nebenintervenientin beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte und die ihr als Nebenintervenientin beigetretene Streithelferin sind der Ansicht, die von der Beklagten betriebene Nutzung sei nicht unzulässig, vielmehr gingen von dieser sogar weniger Störungen aus als von einem Büro.
Die Beklagte behauptet, bei den betreuten Patienten handele es sich nicht um Notfallpatienten, sondern um solche Patienten, die als stabil aus Klinik entlassen würden; deren Lebenserwartung sei sehr unterschiedlich.
Ein Publikumsverkehr finde im Grunde nicht statt, die Patienten empfingen recht selten Besuch.
Die medizinischen Überwachungsgeräte seien nicht lauter als das Klingeln eines Telefons.
Durch die Müllentsorgung komme es zu keinen Belästigungen der übrigen Eigentümer, da die Mülltonnen der Beklagten am rückwärtigen Ende des Grundstücks stünden. Zudem habe sie auf den Zeitpunkt der Müllabfuhr keinen Einfluss.
Eine Waschmaschine und einen Trockner betreibe sie im dafür bestimmten Kellerraum nicht, vielmehr lasse sie die Wäsche in einer anderen Wohngemeinschaft waschen und trocknen.
Eine Dauer-Außenbeleuchtung betreibe sie nicht, es leuchte lediglich im Eingangsbereich eine Lampe auch nachts, welche sich allerdings unter einem Vorsprung befinde, so dass das Licht nicht in andere Wohnungen dringen könne.
Die Nebenintervenientin ist der Ansicht, aus der Teilungserklärung sei lediglich zu entnehmen, dass die Räumlichkeiten nicht zu Wohnzwecken dienen sollten.
Die Bestimmung des Nutzungszwecks in der Teilungserklärung gehe aber nicht so weit, dass eine Büronutzung vorgegeben sei.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig.
Die Klägerin ist als WEG, vertreten durch die Verwalterin, für die Geltendmachung des streitgegenständlichen Anspruchs prozessführungsbefugt. Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch steht grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer als Individualrecht zu. Die Wohnungseigentümer können diesen Anspruch allerdings durch Mehrheitsbeschluss zur Gemeinschaftsangelegenheit machen, § 10 Abs. 6 Satz 3, 2. Halbsatz WEG. Eine entsprechende Beschlussfassung ist unstreitig in der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.09.2017 unter TOP 3 erfolgt.
Die Klage ist auch begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 1004 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Unterlassung. Die beanstandete Nutzung der der Beklagten angemieteten Teileigentumseinheit als Einrichtung zur Erbringung stationärer Intensiv- und Beatmungspflegemaßnahmen widerspricht der Teilungserklärung. Die Klägerin ist daher nicht zur Duldung verpflichtet, § 1004 Abs. 2 BGB.
In der Teilungserklärung vom 21.05.1990 wird der im Eigentum der Nebenintervenientin stehende und an die Beklagte vermietete Teileigentumsanteil unter Ziff. I. 10 sowie unter Ziff. VI. 1. als „Büroetage“ bezeichnet.
Dies stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar (vgl. BGH, NJW 2018, 41).
Entgegen der Ansicht der Nebenintervenientin handelt es sich insoweit nicht um eine bloße, die Gebrauchsregelung ergänzende, beschreibende Anmerkung des Notars, sondern vielmehr um eine verbindliche Regelung des Zwecks, zu welchem die Einheit dienen soll. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass mit der gewählten Formulierung nicht lediglich die in § 1 Abs. 3 WEG enthaltene gesetzliche Begriffsbestimmung des Teileigentums übernommen wird. Dieses wird in der vorgenannten Vorschrift als „nicht zu Wohnzwecken dienende[…] Räume[…]“ definiert. Vielmehr wird unter Ziff. I. 10 sowie unter Ziff. VI. 1. der Teilungserklärung sowohl die gesetzliche Terminologie wiedergegeben („nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“), als auch ergänzend diese Räume als „Büroetage“ bezeichnet. Hieran wird deutlich, dass in den streitgegenständlichen Räumen gerade nicht jede außerhalb eines Wohnzweckes liegende Nutzung verwirklicht werden darf, sondern nur die Nutzung als „Büroetage“. Diese Bezeichnung ist ein gegenüber der Bezeichnung „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“ enger gefasster Begriff und lässt sich auch nach allgemeinem Sprachgebrauch hinreichend gegenüber anderen Arten nicht zu Wohnzwecken dienender Nutzung abgrenzen.
Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Räumlichkeiten durch die Beklagte ausschließlich als Büroetage genutzt werden dürfen. Denn die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter ist dahin auszulegen, dass nur eine solche Nutzung der Räumlichkeiten ausgeschlossen sein soll, von der stärkere Beeinträchtigungen ausgehen als sie mit der Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck verbunden sind (OLG Hamm, BeckRS 2003, 30331486).
Ob eine von dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck abweichende Nutzung der Räumlichkeiten eine stärkere Beeinträchtigung mit sich bringt, hat hierbei an Hand einer typisierenden Betrachtungsweise zu erfolgen, wobei die konkreten Umstände des Einzelfalls nicht gänzlich außer Betracht bleiben, sondern vielmehr zu beachten ist, welches Gepräge und welchen Zuschnitt das abweichend von der Zweckbestimmung betriebene Unternehmen aufweist. Auf dieser Grundlage hat dann die gebotene generalisierende Betrachtungsweise zu erfolgen, wobei für die zu treffende Entscheidung ohne Belang ist, welche tatsächlichen Beeinträchtigungen nach dem Sachvortrag der Parteien in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten in der Vergangenheit zu verzeichnen gewesen sind (OLG Hamm, a.a.O.; OLG München, NJW-RR 1992, 1492).
Nach der mithin gebotenen typisierenden Betrachtungsweise gehen von einem Büro im Allgemeinen weniger Belästigungen aus als von einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege.
Unter einem „Büro“ ist nach dem allgemeinen Sprachgebrauch zunächst ein Arbeitsraum, in welchem im Wesentlichen schriftliche Arbeiten erbracht werden, zu verstehen. Einen großen Anteil der Tätigkeiten nehmen zusätzlich Telefonate, Diktate und geschäftliche Besprechungen ein. Auch einem Bürobetrieb ist zudem ein Publikumsverkehr nicht wesensfremd (OLG Hamm, a.a.O.).
Von der seitens der Beklagten betriebenen Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege gehen insoweit stärkere Beeinträchtigungen aus.
Dies gilt einerseits für den zeitlichen Umfang der Belästigungen. So wird ein Büro typischerweise lediglich tagsüber während festgelegter Öffnungszeiten genutzt, während sich in der seitens der Beklagten betriebenen Wohngemeinschaft ganztägig und auch am Wochenende bis zu vier Patienten sowie stets auch eine Pflegekraft aufhalten. Zudem finden unstreitig jedenfalls zweimal wöchentlich Besuche durch einen Logopäden und darüber hinaus Besuche durch Physiotherapeuten statt.
Nach der allgemeinen Lebenserfahrung ist zudem bei einer Einrichtung der stationären Intensiv- und Beatmungspflege gegenüber einem Büro von einer erhöhten Unruhe im Treppenhaus und Eingangsbereich aufgrund des Umstandes auszugehen, dass unstreitig ca. 80 % der Patienten auf einen Rollstuhl angewiesen sind und mithin für diese Liegend- bzw. rollstuhlgerechte Transporte erforderlich sind.
Weiterhin ist bei typisierender Betrachtungsweise bei einer Einrichtung der Intensiv- und Beatmungspflege – auch in den Nachtstunden - von einem gegenüber einem Büro erhöhten Auftreten von Notarzt- und Rettungswagen-Einsätzen auszugehen.
Weiterhin ist vorliegend zu berücksichtigen, dass der Charakter der relativ kleinen Wohnungseigentumsanlage, die aus insgesamt zehn Einheiten besteht, wesentlich durch neun als Wohnungen zu nutzende Miteigentumsanteile geprägt ist. Gerade in diesem Verhältnis ist eine besondere Rücksichtnahme erforderlich.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Nebenintervenientin nach Ziff. VI.1 der Teilungserklärung das Recht zusteht, die Räumlichkeiten jederzeit in Wohnungseigentum umzuwandeln.
Zwar gehört die Intensivpflege eines Menschen in seinen eigenen vier Wänden zu einer normalen Wohnnutzung. Auch kann bei betreutem Wohnen oder ambulant betreuten Wohngruppen der Wohnzweck (noch) im Vordergrund stehen. Nicht zu Wohnzwecken dient dagegen eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden (BGH, NJW 2018, 41). Vorliegend werden durch die Beklagte bis zu vier Patienten in den Räumlichkeiten versorgt. Dies ist bei normaler Wohnungsnutzung regelmäßig bei typisierender Betrachtung nicht der Fall.
Der Anspruch der Klägerin nach § 1004 Abs. 1 BGB auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung richtet sich auch gegen die Beklagte als Mieterin der Nebenintervenientin.
Bei einem nach der Teilungserklärung unzulässigen Gebrauch können die anderen Wohnungseigentümer nicht nur von dem Vermieter, sondern auch unmittelbar von dem Mieter nach § 1004 BGB Unterlassung der Störung verlangen.
Die Zweckbestimmung, die in der Teilungserklärung für einen bestimmten Sondereigentumsanteil vorgenommen wird, wird zum Inhalt des betreffenden Sondereigentums (§§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4 WEG). Jede andere, nach typisierender Betrachtungsweise störendere Nutzungsart ist daher nicht vom Inhalt des Sondereigentums gedeckt und beeinträchtigt die Miteigentumsanteile der anderen Wohnungseigentümer, die daher - in ihrem Eigentumsrecht verletzt - den dinglichen Abwehranspruch aus § 1004 BGB mit absoluter Wirkung gegen jeden zweckwidrig Nutzenden geltend machen können (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 146; OLG München, NJW-RR 1992, 1492; wohl ebenso: BGH, NJW 1996, 714).
Die Androhung von Ordnungsmitteln folgt aus § 890 Abs. 2 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 Abs. 1 HS. 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.