Zivilrechtliche Zahlungsklage wegen Mietzins nach ausgesetzter Kündigung (§ 566 BGB)
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen Mietzins für gewerblich vermietete Räume nach angeblicher Kündigung durch den Beklagten. Der Beklagte beruft sich auf ein Kündigungsrecht wegen nicht näher bestimmter Mietflächen (§ 566 BGB). Das Gericht verneint ein solches Kündigungsrecht wegen Treu und Glauben/Verwirkung und verurteilt den Beklagten zur Zahlung der Mietzinsdifferenzen ab August 2003 unter Anrechnung der Zahlungen des Nachmieters.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Mietzinsdifferenzen gegen den Beklagten als begründet stattgegeben; Kündigungsrecht wegen Formmangels verneint, Zahlungen des Nachmieters anzurechnen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mietvertrag bleibt gegenüber dem Rechtsnachfolger des Vermieters verbindlich; der Mieter ist zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet, sofern keine wirksame Kündigung vorliegt.
Ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen fehlender Bestimmbarkeit von Art, Lage und Umfang der vermieteten Räume wird dem Mieter verwehrt, wenn dieser das Objekt über lange Zeit genutzt hat und sich erst Jahre später auf diesen Formmangel beruft (Verwirkung; Gebot von Treu und Glauben).
Die pauschale Bezugnahme auf "siehe Zeichnung" kann im Kontext erheblicher Umbau- und Konzessionsverpflichtungen ausreichend sein oder jedenfalls dazu führen, dass sich der Mieter nicht wegen vermeintlich fehlender Schriftform auf ein Kündigungsrecht berufen kann.
Bei Entstehung eines Minderertrags durch Nachvermietung sind die vom Nachmieter gezahlten Beträge auf die Ersatzforderung des Vermieters anzurechnen.
Tenor
1 Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 68.804,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz aus
€ 8.638,84 seit dem 20.08.2003
€ 17.277,67 seit dem 04.09.2003
€ 8.577,68 seit dem 06.10.2003
€ 8.577,68 seit dem 06.11.2003
€ 8.577,68 seit dem 04.12.2003
€ 8.577,68 seit dem 07.01.2004
€ 8.577,68 seit dem 05.02.2004
zu zahlen.
2 Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3 Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger nehmen den Beklagten auf Zahlung von Mietzins für eine gewerblich genutzte Immobilien in Anspruch. Der Klage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Kläger zu 1) ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass des Herrn I. K., den Frau D. K. und der Kläger zu 2) beerbt haben. Die ungeteilte Erbengemeinschaft zwischen Frau D. K. und dem Kläger zu 2) ist aufgehoben; nach wie vor ist der Kläger zu 1) in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker für den Anteil für Frau K. zuständig.
Zum Nachlass gehört aus den Immobilien I.Straße xxx in D. ein Wohnungseigentumsanteil von 892 qm, den der Erblasser vom Voreigentümer T. am 01.08.1994 gekauft hatte.
Mit diesem Voreigentümer T. hatte der Beklagte am 16.01.1990 einen schriftlichen Mietvertrag geschlossen, wonach Herr T. dem Beklagten „ca. 892 qm“ Fläche vermietete. Der Mietvertrag sollte am 01.03.1990 beginnen und am 28.02.2010 enden.
Gemäß § 26 des Beiblatts zum Mietvertrag erhöht sich der Mietzins um jährlich 2 %. Im Folgenden blieb der Beklagte immer wieder Mietzahlungen schuldig, es gab verschiedene Vorprozesse, die durch gerichtlichen Vergleich, Teilversäumnis- und Schlussurteil bzw. mit einem notariellen Schuldanerkenntnis endeten.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.11.02 kündigte der Beklagte den Mietvertrag per 31.03.2003 mit der Behauptung, die Schriftform sei nicht gewahrt.
Die Kläger vertreten die Auffassung, die Kündigung sei unberechtigt. Aus den Zeichnungen, die Bestandteil des Bauscheins sind - das Objekt musste für die Nutzung als Spielhallen umgebaut werden - seien die vermieteten Räumlichkeiten ersichtlich. Im Übrigen verhalte sich der Beklagte, der das Objekt mehr als 13 Jahre lang genutzt habe, arglistig. Auch habe er mit Blick auf diese lange Nutzungsdauer ohne jemals auf fehlende Schriftform zu verweisen, sein Kündigungsrecht verwirkt.
Bis zum 15. August 2003 nutzte der Beklagte das Objekt zu einem ermäßigten Mietzins und zog dann aus.
Die Kläger machen die Miete für die Zeitspanne 16.08.03 bis 29.02.2004 geltend unter Bezugnahme auf eine als Anlagenkonvolut I (Bl. 17) zu den Akten gereichten Tabelle, in der sie die Differenz zwischen dem vom Beklagten vertragsgemäß geschuldeten Mietzins und den ab 15.08.2003 deutlich geringeren monatlichen Mietzins, welcher vom Nachmieter gezahlt worden ist, eine rechnerisch unstreitige Forderung von insgesamt 68.804,91 € geltend, wobei für die zweite Hälfte des Monats August 2003 und für den Monat September 2003 die volle zum damaligen Zeitpunkt geschuldete Miete von monatlich 14.894,55 € in Ansatz gebracht wird, weil die Vermietung an den Nachfolger (Fa. N.) erst zum 01.10.2003 erfolgen konnte. Ab Oktober zahlt die Firma N. monatlich 7.500,00 €, so dass sich von da ab eine Differenzforderung in Höhe von monatlich 7.394,95 € ergibt.
Die Kläger beantragen -
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
und trägt hierzu im Einzelnen vor:
Gemäß § 566 BGB a.F. stehe ihm ein Kündigungsrecht zu, da Art und Umfang der vermieteten Räumlichkeiten nicht aus dem Mietvertrag hervorgingen. Soweit im Mietvertrag unter Bezugnahme auf die postalische Anschrift des Objekts der Vermerk „siehe Zeichnung“ enthalten sei, reiche dies nicht aus: Zeichnungen habe er, der Beklagte, nie gesehen. Sie seien auch nicht als Anlage dem Vertrag beigefügt. Auch sonst sei kein Bezug hergestellt, um welche Zeichnungen es sich insoweit handeln würde. Sofern von Seiten der Kläger Zeichnungen angesprochen worden seien, die für den Umbau im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erstellt worden seien, fehle es an einer unmittelbaren Bezugnahme auf den Eintrag im Mietvertrag. Alles Schriftliche habe seinerzeit der frühere Eigentümer Herr T. gemacht und insoweit auch die Konzessionsanträge für den Betrieb von Spielstätten bei der zuständigen Behörde gestellt.
Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Auch nach Verlassen des Objektes ist der Beklagte aus dem 1990 geschlossenen Mietvertrag verpflichtet, den vertraglich vereinbarten Mietzins an die Kläger als Rechtsnachfolger des damaligen Vermieters, Herrn T., zu zahlen, ohne sich auf ein Kündigungsrecht gemäß § 566 BGB berufen zu können, wobei die Kläger sich, wie von ihnen selbst vorgetragen, die von der Nachfolgemieterin gezahlten monatlichen Beträge anrechnen lassen müssen.
Es kann dahinstehen, ob die Bezugnahme „siehe Zeichnung“ ausreicht für eine genaue Bestimmung von Art, Lage und Umfang des vermieteten Objektes oder nicht. Den Beklagten ist es jedenfalls aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt, sich nunmehr, d.h., zum Zeitpunkt der schriftlichen Kündigung durch seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten 13 ½ Jahre nach Abschluss des Mietvertrages und Beginn des Mietverhältnisses hierauf zu berufen und ein außerordentliches Kündigungsrecht abzuleiten. Dies ergeben nachfolgende Überlegungen:
Gemäß „Beiblatt zum Mietvertrag vom 16.01.1990“ verpflichtete sich der Beklagte „sämtliche Umbauarbeiten laut Bauschein-Nr. ... auf eigene Kosten“ zu übernehmen. Darüber hinaus verpflichtete er sich, „die Kosten für alle notwendigen Einbauten zur Konzessionserteilung“ zu übernehmen, Des Weiteren war vereinbart, dass die Konzessionserteilung Sache des Mieters sein sollte. Auch verpflichtete sich der Beklagte, „alle Umbauarbeiten bzw. Einbauten durch unseren Hausarchitekten Herrn C. in T. (Architektenvertrag) vornehmen zu lassen.“
Das Gericht hält es für ausgeschlossen, dass der Beklagte angesichts der Größe des Objektes, der Art der zukünftigen Nutzung und der daraus sich ergebenden erheblichen Umbaumaßnahmen - das Objekt war früher als Sparkassenfiliale genutzt - sich nicht vor Abschluss des Mietvertrages ein ganz genaues Bild über Art und Umfang bzw. Lage und bauliche Gegebenheiten der einzelnen vermieteten Räumlichkeiten informiert bzw. daraus schlussfolgernd eine genaue Vorstellung gewonnen hatte. In diesem Zusammenhang ist im primären Zweck des § 566 BGB a.F. hinzuweisen, der einem zukünftigen Grundstückserwerber die notwendige Klarheit verschaffen sollte, welche Bindungen er aus einem bestehenden Mietvertrag eingegangen ist bzw. einzugehen hat.
Im Übrigen hat das Gericht die Akten des Ordnungsamtes der Bezirksverwaltung D. beigezogen und zum Gegenstand der Erörterung gemacht. Danach ergibt sich, dass unter dem 31.01.1990, d.h., 2 ½ Wochen nach Abschluss des Mietvertrages von den Firmen N. Münzspiel-Betriebs- GmbH, S. Automatenspielbetriebs GmbH und P. Münzspielbetriebs GmbH jeweils die Konzession für eine der drei geplanten und dann auch eingerichteten Spielhallen beantragt wurde, wobei alle drei Firmen ausweislich des Briefkopfes durch zwei Geschäftsführer vertreten wurden, nämlich in zwei Fällen Herrn T. und den Beklagten und in einem Fall Herr T. und die Ehefrau des Beklagten. Auch wenn alle drei Anträge die Unterschrift des Herrn T. tragen ist davon auszugehen, dass auch der Beklagte gemäß der in dem Mietvertrag eingegangenen Verpflichtungen zur Konzessionsbeschaffung bzw. zur Vornahme von Einbauten für die Konzessionserteilung mit Blick auf die übrigen durch Abschluss des Mietvertrages eingegangenen Verpflichtungen sich ein genaues Bild von den vermieteten Räumlichkeiten verschafft hat. Das erklärt auch im Übrigen die marginale Angabe im Vertrag betreffend die nähere Beschreibung der vermieteten Räumlichkeiten „siehe Zeichnung“. Angesichts einer monatlichen Mietzinsverpflichtung von damals 30.660,00 DM kann diese unvollständige Bezugnahme aus Sicht der vertragschließenden Partei nur so verstanden werden, dass es einer weiteren Konkretisierung infolge des Kenntnisstandes der Vertragsparteien eben nicht bedurfte.
Im Ergebnis kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg auf die fehlende Schriftform des Mietvertrages berufen und hieraus ein Kündigungsrecht gemäß § 566 BGB a.F. ableiten. Dies hat zur Konsequenz, dass er zur Zahlung der eingeklagten Mieten unter Berücksichtigung der durch den Nachfolgemieter gezahlten Beträge zu verurteilen war.