Klage auf Maklerprovision: Zahlung trotz späterer Aufhebung des Kaufvertrags
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Zahlung einer Verkäuferprovision aus einem Maklervertrag nach Nachweis und Vermittlung eines Käufers für eine Gewerbeimmobilie. Zentral ist, ob der Provisionsanspruch durch die spätere Aufhebung des notariellen Kaufvertrags oder wegen Nichtigkeit der Urkunde entfällt. Das Gericht gab der Klage statt: Provisionsanspruch entstand durch den nachgewiesenen Käufer und bleibt von der späteren Vertragsaufhebung unberührt; die notarielle Urkunde ist nicht nichtig.
Ausgang: Klage des Maklers auf Zahlung der Provision in Höhe von 290.000,00 Euro vollumfänglich stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Verkäuferprovision entsteht, wenn der Makler dem Verkäufer einen konkreten Käufer nachweist und hierauf ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt; die nachträgliche Aufhebung des Kaufvertrags berührt den bereits entstandenen Provisionsanspruch nicht.
Bei gemeinschaftlicher Maklertätigkeit begründet eine schriftliche Gemeinschaftsvereinbarung in Verbindung mit einer Objektnachweiserklärung den Anspruch der beteiligten Makler bei erfolgreicher Vermittlung.
Eine notarielle Urkunde ist nicht allein deshalb nichtig, weil eine außerhalb der Urkunde getroffene vertragliche Vereinbarung Dritter in der Urkunde wiedergegeben wird; Beteiligte i.S.v. § 6 Beurkundungsgesetz sind nur diejenigen, die vor dem Notar erscheinen und Erklärungen abgeben.
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung setzt eigenes arglistiges Verhalten voraus; die bloße Weitergabe von Angaben des Käufers durch einen Vermittler ohne eigene entgegenstehende Erkenntnisse begründet keine Arglist.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Hamm, 18 O 130/07 [NACHINSTANZ]
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 290.000,00 Euro zuzüglich Zinsen
von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Februar 2006 zu
zahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
340.000,00 Euro.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Zahlung seiner Maklerprovision für den gegenüber dem Beklagten geführten Nachweises eines Käufers seiner zum Verkauf angebotenen Gewerbeimmobilie.
Die Parteien haben unter dem Datum des 16. Juni 2005 einen Maklervertrag über das im Alleineigentum des Beklagten stehende Logistik- bzw. Bürozentrum in G. abgeschlossen. Das Zentrum hat eine Nutzfläche von etwa 50.000 qm und ist für eine Kaltmiete von 2,1 Mio Euro an die C. AG vermietet.
In Ziffer 6 des vorerwähnten Vertrages hat sich der Beklagte verpflichtet, an den Kläger im Erfolgsfall eine Verkäuferprovision von 1 %, berechnet aus dem Kaufpreis zuzüglich etwaiger weiterer Leistungen des Käufers an den Beklagten, zu bezahlen. Der Kläger hat anschließend mit einem weiteren Makler, dem Zeugen T., am 22. Juni 2005 gleichfalls für den Nachweis, bzw. die Vermittlung des zum Verkauf stehenden Objektes des Beklagten eine Gemeinschaftsgeschäftsvereinbarung geschlossen.
Der Zeuge T. seinerseits hat dann Kontakt zu dem ihm bekannten und in der Wirtschaftsberatung tätigen Zeugen U. aus S. Kontakt aufgenommen.
Das der durch das Gemeinschaftsgeschäft mit dem Kläger verbundene Makler und Zeuge T. dem Zeugen U. das Kaufobjekt nachgewiesen hat, ist schriftlich festgehalten in der Objektnachweiserklärung zwischen den beiden Zeugen vom 4. Juli 2005. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 3 Bezug genommen.
Auf Grund dieses Nachweises hat der Zeuge U. das Objekt seinem Kunden, einem Herrn V., angeboten, den er aus anderen, früher abgewickelten Geschäften kannte.
Mit Schreiben vom 12. Oktober 2005, Anlage K 4, wandte sich der Zeuge U. an den Beklagten und unterbreitete diesem im Namen des Herr V. das folgende Angebot:
"1. D. V. (bzw. eine von ihm zu benennende Firma) ist bereit, das
Grundstück zu einem Preis von Euro 25 Millionen (i. W. fünfundzwanzig
Millionen) zu erwerben. Informationen zu Folge wollen sie keine zusätz-
liche Mehrwertsteuer ausbringen.
......... Mister V. ist bereit, ihnen vorab eine Bestätigung der A. -BANK oder einer anderen internationalen Großbank über die unverzügliche Finanzierung des Kaufpreises zur Verfügung zu stellen, die die Bereitstellung der Mittel spätestens zum 15. Dezember 2005 zusichert."
- .........
- Mister V. ist bereit, ihnen vorab eine Bestätigung der A. -BANK oder einer anderen internationalen Großbank über die unverzügliche Finanzierung des Kaufpreises zur Verfügung zu stellen, die die Bereitstellung der Mittel spätestens zum 15. Dezember 2005 zusichert."
Dieses Angebot ist dann verhandelt worden. Ergebnis dieser Verhandlungen war, dass der Beklagte mit Urkunde des Notars Dr. B. vom 14. November 2005 das hier in Rede stehende Maklerobjekt zum Kaufpreis von insgesamt 25 Mio netto zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 784.000,-- Euro an die W. GmbH verkauft hat. In den notariellen Vertrag heißt es unter Ziffer 6 wie folgt:
"Auf Grund direkter vertraglicher Vereinbarung zahlt die Käuferin neben dem
vorstehend geregelten Kaufpreis nebst Umsatzsteuer gesondert einen Betrag
in Höhe von 1,5 % des Nettokaufpreises (d. h. 375.000,-- Euro) zuzüglich
16 % Mehrwertsteuer für die entstandenen Vermittlungsgebühren, rechtliche
und wirtschaftliche Beratung sowie pauschalierte Aufwendungen, fällig am
20 Dezember 2005, zahlbar an die Firma I. auf deren Konto ......"
Bei der vorerwähnten Firma handelt es sich um die von dem Zeugen U. betriebene Beratungsfirma.
Unter VI Nr. 4 der notariellen Vertragsurkunde hatte sich die Käuferin einen Rücktrittsrecht einräumen lassen, das sie spätestens bis zum 23. Dezember 2005 auszuüben hatte.
Ein Rücktritt erfolgte nicht.
Entsprechend der Vereinbarung im Maklervertrag stellte der Kläger dem Beklagten unter dem Datum des 9. Januar 2006 seine Provisionsrechnung über den Gesamtbetrag von 290.000,-- Euro. Wegen der Einzelheiten dieser Rechnung wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 26. Januar 2006 teilten die Prozessbevollmächtigten des Beklagten dem Kläger mit, dass der Kaufvertrag mit Datum vom 25. Januar 2006 rückgängig gemacht worden sei. Grund dafür sei laut W. GmbH, dass dieser eine Finanzierung nicht bewerkstelligen konnte. Nach Auffassung des Beklagten sei deshalb auch kein Honoraranspruch entstanden. Mit Schreiben vom 8. Februar 2006, Anlage K 9, widersprach der Kläger dieser Rechtsauffassung des Beklagten. Er mahnte gleichzeitig seine Provision unter Fristsetzung bis zum 20. Februar 2006 an. Zahlungen erfolgten nicht.
Der Kläger ist der Auffassung, er habe auf Grund des abgeschlossenen Maklervertrages das Objekt des Beklagten über die Zeugen T. und U. gegenüber Herrn V. bzw. dessen W. GmbH als Käufer nachgewiesen, mit denen auch ein wirksamer Kaufvertrag über das zu vermakelnde Objekt zustande gekommen sei. Die Tatsache, dass nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und nach Ablauf einer darin enthaltenen Rücktrittsfrist die Parteien im Wege eines Vergleichs den Vertrag wieder aufgehoben hätten, berühre seinen Provisionsanspruch nicht. Der Makler trage zwar das Risiko des wirksamen Vertragsabschlusses, nicht jedoch dasjenige der Vertragsdurchführung. Das Verhalten des Beklagten sei letztlich unverständlich, da von dem Herrn V. im Rahmen der Vereinbarung über die Aufhebung des Kaufvertrages die vereinbarte und dem Kläger zustehende Provision als Schadensersatz an den Beklagten gezahlt worden sei.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 290.000,00 Euro zuzüglich Zinsen von
8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 20. Februar 2006
zu bezahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, die Maklerprovision könne dem Kläger schon deshalb nicht zustehen, weil der Zeuge U., auftretend für die W. GmbH bzw. den Herrn V., schuldhaft den Eindruck erweckt habe, als sei die Finanzierung der Kaufvertragssumme eine Formsache. Tatsächlich seien weder Herr V. noch die Käuferin bei Vertragsabschluss in der Lage gewesen, den Kauf zu finanzieren. Im Übrigen könne dem Kläger auch deshalb kein Anspruch zustehen, weil der Hauptvertrag vom 16. November 2005 wegen Verstoßes gegen das Beurkundungsgesetz nichtig sei. Ausweislich des notariellen Vertrages habe bei dessen Erstellung der Zeuge U. als Dolmetscher mitgewirkt. Gleichzeitig sei aber unter Ziffer 6 auf Seite 9 des notariellen Vertrages eigene Erklärung für den Zeugen U. bzw. dessen Firma aufgenommen worden. Die Beurkundung einer derartigen Erklärung einer Person, die an der Erstellung eines notariellen Vertrages mitwirke, führe zu dessen Nichtigkeit.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Das Gericht hat hinsichtlich der streitigen Parteibehauptungen Beweis erhoben durch die Einvernahme der Zeugen T. und U.. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Protokoll vom 22. Mai 2007, Blatt 62 – 63 der Akte.
Entscheidungsgründe
Der Klage war in vollem Umfang stattzugeben, da sowohl nach den schriftlichen Unterlagen als auch nach den Zeugenaussage davon auszugehen ist, dass der Kläger dem Beklagten erfolgreich einen Käufer für sein Gewerbeobjekt nachgewiesen hat.
Der Vertrag zwischen dem Kläger und dem Beklagten ist belegt durch den schriftlichen Maklervertrag vom 16. Juni 2005. Die Gemeinschaftsvereinbarung zwischen dem Kläger und dem Zeugen T. ist belegt durch die schriftliche Vereinbarung vom 22. Juni 2005. Der Zeuge T. hat dies ausdrücklich bestätigt, insbesondere auch, dass er auch den Kontakt zu dem Zeugen U. hergestellt hat. Der Nachweis des Objektes von dem Zeugen T. an den Zeugen U. ist bewiesen durch die Objektnachweiserklärung vom 04. Juli 2005.
Das der Nachweis des Objektes letztlich zum Erfolg führte wird belegt durch den notariellen Vertrag vor dem Notar Dr. B. vom 16. November 2005.
Der Nachweis zu Herrn V. wird letztlich auch belegt durch die überzeugende Aussage des Zeugen U..
Mit Abschluss dieses notariellen Vertrages steht gleichzeitig fest, dass der Kläger seine Maklerprovision in Höhe von 290.000,-- Euro brutto verdient hat.
Das die Parteien später im Wege des Vergleichs diesen Vertrag wieder aufgehoben haben, berührt den Klägeranspruch auf die Maklerprovision nicht. Das Risiko der tatsächlichen Vertragsdurchführung kann dem Kläger nicht angelastet werden.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist der notarielle Vertrag auch nicht nichtig.
Dem Beklagten steht kein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung zu, da der Zeuge U. ihn hinsichtlich der Finanzierungsmöglichkeiten durch den Käufer nicht arglistig getäuscht hat. Was das Schreiben des Zeugen U. vom 4. November 2005, Anlage B 1, angeht, so hat der Zeuge U. dazu ausgeführt, dass die darin enthaltenen Angaben auf Aussagen von Herrn V. basierten, eigene Erkenntnisse hätten ihm ansonsten nicht vorgelegen. Eine arglistige Täuschung kann darin nicht gesehen werden.
Das diese Annahme richtig ist, ergibt sich auch aus der Aussage des Zeugen U.. Wie dieser ausführt, habe er sich bei der konkreten Vertragsabwicklung eigentlich eher geärgert, dass der Herr V. nicht die im Vertrag niedergeschriebene Rücktrittsmöglichkeit genutzt habe. Daraus schließe er, dass er eigentlich den Vertrag durchführen wollte. Letztlich sei es ihm aber offensichtlich nicht gelungen, seine finanziellen Vorstellungen für die Kreditfinanzierung bei den beiden angesprochenen Banken durchzusetzen. Nach seiner Einschätzung sei Herr V. deshalb nach Ablauf der eigentlichen Rücktrittsfristen dann später vom Vertrag zurückgetreten, obwohl das dann mit erheblichen Kosten verbunden war.
Aus dieser Aussage ergibt sich eindeutig, dass die Verkäuferin den Vertrag durchführen wollte. Wer das Risiko von einigen Hunderttausend Euro in Kauf nimmt, bei dem kann nicht von vornherein angenommen werden, dass er den Vertrag eigentlich gar nicht durchführen wollte.
Der notarielle Vertrag ist aber auch nicht wegen Verstoßes gegen das Beurkundungsgesetz nichtig. Der Beklagte meint dies daraus herleiten zu können, da es einerseits der Zeuge U. als Dolmetscher an der Erstellung des notariellen Vertrages teilgenommen hat, das andererseits unter Ziffer 6 auf Seite 9 des notariellen Vertrages eine Zahlung in Höhe von 375.000,-- Euro zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer zu Gunsten der Firma des Zeugen U. wiedergegeben ist.
Beteiligt im Sinne von § 6 Beurkundungsgesetz sind nur die vor dem Notar Erschienenen, die Erklärungen abgeben, nicht diejenigen, deren Rechte und Pflichten durch die Erklärungen berührt werden, mögen sie auch bei der Beurkundung zugegen sein.
Aus dieser Definition ergibt sich, dass der Zeuge U. nicht im Sinne dieser Vorschrift an dem Beurkundungsvorgang beteiligt war. Von ihm wird keine Erklärung wiedergegeben, sondern es wird nur aus Beweisgründen eine Vereinbarung auf Grund direkter vertraglicher Vereinbarungen dort wiedergegeben. Eine derartige Wiedergabe einer vertraglichen Regelung, die außerhalb des notariellen Vertrages vorher zustande gekommen ist, kann nicht zur Nichtigkeit des notariellen Vertrages führen, da ein Verstoß gegen das Beurkundungsgesetz nicht vorliegt.
Damit steht insgesamt fest, dass der Kläger seine Maklerprovision verdient hat. Der Beklagte war entsprechend in vollem Umfang zur Zahlung zu verurteilen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.