Wohnungskauf: Gewährleistungsausschluss trotz Streit um Gittertür/Abgeschlossenheit

Landgericht Bielefeld · 8 O 372/04 · 11.08.2005

KI-Zusammenfassung

Die Käufer verlangten die Rückabwicklung eines Wohnungskaufvertrags und Schadensersatz, weil eine im Treppenhaus angebrachte Gittertür angeblich die Abgeschlossenheit aufhebe und Rückbauansprüche der Bauaufsicht bzw. Miteigentümer begründe. Das Landgericht wies die Klage ab. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss greife durch, da die Käufer eine arglistige Täuschung der Verkäuferin nicht beweisen konnten. Es sei weder feststellbar, dass die Verkäuferin eine Baurechtswidrigkeit oder fehlende Zustimmungen in der WEG kannte oder für möglich hielt und billigend in Kauf nahm.

Ausgang: Klage auf Rückabwicklung und Schadensersatz wegen behaupteter Mängel/Arglist vollständig abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss beim Grundstücks- bzw. Wohnungskauf ist nur dann nach § 476 BGB a.F. unwirksam, wenn der Käufer Arglist des Verkäufers hinsichtlich eines Mangels beweist.

Arglist durch Verschweigen eines Mangels setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und zugleich damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte.

Die bloße Möglichkeit, dass eine Baumaßnahme am Gemeinschaftseigentum behördliche Einschreitens- oder Rückbauansprüche auslösen könnte, begründet ohne Kenntnis oder Inkaufnahme durch den Verkäufer keine Arglisthaftung.

Ansprüche aus culpa in contrahendo wegen fahrlässig unrichtiger Beschaffenheitsangaben sind bei Mängeln, die dem kaufrechtlichen Gewährleistungsrecht unterfallen, grundsätzlich ausgeschlossen; sie kommen insoweit nur bei vorsätzlichem Verhalten des Verkäufers in Betracht.

Scheitert der Nachweis arglistiger Täuschung, führen weder Wandelung/Rückabwicklung nach Kaufrecht noch Anfechtung nach § 123 BGB zu Rückzahlungsansprüchen des Käufers.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

              

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 1.) und die Klägerin zu 2.) jeweils zu ½.

 

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger machen gegen die Beklagte Ansprüche aus dem Kauf einer Eigentumswohnung geltend.

Die Beklagte kaufte ihrerseits mit notariellem Kaufvertrag vom 26.11.1991 (UR-Nr. 607 / 1991 des Notars N. C. in N.) von den Eheleuten F. und T. H. eine noch zu begründende Wohnung im 2. Obergeschoss des Objektes in der Q.strasse x in Q.. Unter § 1 des Vertrages heißt es, dass die Teilung des Grundstücks in verschiedene Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum an insgesamt 3 Wohnungseinheiten noch nicht vollzogen worden ist und noch keine Wohnungsgrundbücher angelegt worden sind. In § 9 des Vertrages verpflichteten sich die Verkäufer, die für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderliche Trennwand auf ihre Kosten zu errichten. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die entsprechend der Teilungserklärung zu begründenden Wohnungen war zu diesem Zeitpunkt beantragt, aber noch nicht erteilt worden. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des notariellen Vertrages verwiesen (Blatt 94-100 der Akten). Am  Beurkundungstag beurkundete der Notar C. ebenfalls die Teilungserklärung in Anwesenheit der Beklagten.

Die Betreuung des Objektes Q.strasse x erfolgte durch das Immobilienbüro G. & Partner in N.. Die damaligen Eigentümer, die Eheleute H.,  hielten sich im Ausland auf. Nach dem Kauf der Wohnung durch die Beklagte wandte sich Herr L.-R. G. mit entsprechender Vollmacht der Verkäufer an die Beklagte und erörterte mit ihr die Platzierung der Wohnungstür für die Dachgeschosswohnung. Ursprünglich war vorgesehen, eine geschlossene Eingangstür auf dem Treppenpodest der Wohnung im 2. OG zu schaffen. Schließlich wurde aber in Absprache mit der Beklagten eine abschließbare Gittertür unmittelbar vor den Zugang zur Dachgeschosstreppe gesetzt. Herr G. sagte der Beklagten dabei zu, sich um die Zustimmung der anderen Miteigentümer zu kümmern. Hierzu schrieb die Immobilienfirma G. in der Folge die Beklagte sowie die damaligen weiteren Miteigentümer T. und Q. mit Schreiben vom 31.7.1992 an und bat darum, eine Einverständniserklärung zu unterzeichnen und unverzüglich an das Büro zurückzugeben. In dem Schreiben an die Beklagte kündigte sie – die Immobilienfirma – auch an, alle Erklärungen nach Vorlage sofort zurückzuschicken (Blatt 43 der Akte). Die beigefügte Einverständniserklärung lautete: „Hiermit erkläre ich mich einverstanden, dass unsere Miteigentümerin V. N. (Wohnung Nr. 3) auf ihre eigene Kosten im Treppenhaus unserer Eigentümergemeinschaft Q.str. x in 4952 Q. einen abschließbaren Zugang zu den Obergeschosswohnungen (Ausführung und Aussehen nach Absprache) schaffen kann. Dieses Einverständnis gilt auch für evtl. Rechtsnachfolger“ (vgl. Blatt 44 der Akte). Der damalige Miteigentümer T. unterzeichnete die Erklärung und sandte sie zurück.

Die Stadt Q. erteilte unter dem 5.10.1992 auf der Grundlage des beiliegenden Aufteilungsplans eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (vgl. Blatt 29 der Akte). Anschließend wurde im November 1992 vom Grundbuchamt das Grundbuchblatt für die in Rede stehende Wohnung angelegt. Am 2.2.1993 wurde die Beklagte als Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen. 

Am 18.12.1998 besichtigten die Kläger die streitgegenständliche Wohnung im Beisein des von ihnen beauftragten Dipl.-Ing. C. I., der anschließend im Hinblick auf die Kaufvertragsverhandlungen ein Gutachten anfertigte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.12.1998 des Notars S. in N. (Nr. 133 der Urkundenrolle für 1998) erwarben die Kläger von der Beklagten die Wohnung in Bruchteilsgemeinschaft je zur Hälfte zu einem Preis von 220.000 DM (112,484,21 €). In § 8 des Vertrages heißt es u.a.: „Die Käufer haben den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt und erwerben ihn in dem Zustand, in dem er sich bei Abschluss des Vertrages befindet. Die Verkäuferin haftet insbesondere nicht für die Bodenbeschaffenheit und für das Flächenmaß des Grundstückes sowie für sonstige offene und verborgene Sachmängel des Gebäudes einschließlich der sonstigen baulichen Anlagen.„ In § 10 Abs. 1 S. 2 des Vertrages bestätigten die Kläger, bereits ein Exemplar der Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung erhalten zu haben. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf die der Klageschrift als Anlage beigefügte Ablichtung Bezug genommen (Blatt 16-22 der Akte).

Am 18.01.1999 erfolgte die Übergabe der Wohnung an die Kläger. Nach dem Inhalt einer schriftlichen Bestätigung befand sich unter den dabei übergebenen Unterlagen auch eine „Einverständniserklärung des Herrn T. vom 5.8.1992 hinsichtlich des abschließbaren Zuganges zur Wohnung“ (vgl. Blatt 45 der Akten).

Mit Schreiben vom 5.5.2004 forderte die weitere Miteigentümerin Frau N. Q. die Kläger auf, die Gittertür zu entfernen, da diese Tür ihrer Überzeugung nach im Gemeinschaftseigentum errichtet worden sei. 

Die Kläger begaben sich daraufhin zum Bauamt der Stadt Q., nahmen Akteneinsicht und holten Erkundigungen ein. Hierbei stellten sie schließlich fest, dass ursprünglich im Jahre 1991 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der streitgegenständlichen Wohnung mit der Maßgabe beantragt worden ist, dass sich die Wohnungstür auf dem oberen Treppenpodest vor der streitgegenständlichen Wohnung befindet.

Im Hinblick auf die eingeholten Erkundigungen erklärten die Kläger mit Schreiben vom 4.6.2004 die Wandlung des Vertrages vom 29.12.1998 und forderten die Beklagte auf, bis zum 21.6.2004 ein im Entwurf beigefügtes notarielles Angebot betreffend der Rückabwicklung des Kaufvertrages in beurkundeter Form zur Verfügung zu stellen. Vorsorglich erklärten die Kläger die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 8.6.2004 wies die Beklagte die geltend gemachten Ansprüche als unbegründet zurück.

Mit der vorliegenden Klage machen die Kläger nunmehr die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz geltend.

Die Kläger sind der Ansicht,

dass die Beklagte sie bei dem Verkauf der Wohnung arglistig getäuscht habe. Hierzu behaupten sie, dass der jetzige Zustand der Wohnung dazu führe, dass es an einer ordnungsgemäßen Abgeschlossenheit fehle und dies einer Schaffung einer Wohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entgegenstehe. Auf diesen offenbarungspflichtigen Mangel habe die Beklagte zu keinem Zeitpunkt hingewiesen. Anlässlich der Besichtigung der Wohnung am 18.12.1998 habe die Beklagte weder darauf hingewiesen, dass der tatsächliche Zustand nicht genehmigt sei, noch, dass eine Genehmigung mit dem gegebenen Standort der Wohnungstür nicht zu realisieren sei. Der zuständige Mitarbeiter der Stadt Q. hätte den Klägern bei ihren Erkundigungen insofern mitgeteilt, dass auf Grund von bau- und wohnungsrechtlichen Belangen der jetzige Zustand nicht genehmigungsfähig sei. Da durch die Treppenkonstruktion, die einzelnen Stufen sowie das Quergeländer hindurchgefasst werden könne, würde es an einer Abgeschlossenheit entsprechend des allgemeinen Zustandes von Wänden und Türen fehlen. Die Tür würde auch baurechtlich in unzulässiger Weise in den Fluchtweg der Wohnung Nr. 2 im 1. OG (Eigentümer Held, früher T.) hineinragen. Der Beklagten seien diese Mängel bekannt gewesen. Sie habe gewusst, dass das Herausziehen der Treppe einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum gebildet habe und dass der Zustand mangels ordnungsgemäßer Abgeschlossenheit rechtswidrig sei. Beim Ankauf der Wohnung am 26.11.1991 sei ihr insofern bekannt gewesen, dass sie eine erst noch zu begründende Wohnung kaufe. Ebenso sei ihr bekannt gewesen, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zwar beantragt, aber noch nicht erteilt gewesen sei. Dabei sei ihr bewusst gewesen, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung dergestalt beantragt worden sei, dass sich die Wohnungstür im oberen Treppensockelbereich befinde.

Aufgrund der von der Immobilienfirma seinerzeit verlangten Einverständniserklärung sei ihr auch bekannt gewesen, dass ein Herausziehen der Wohnungstür in den Treppenbereich das Einverständnis aller Miteigentümer bedurft hätte, dieses aber nicht von allen Miteigentümern abgegeben worden sei. Die Miteigentümerin Q. habe diese Einverständniserklärung zu keinem Zeitpunkt erteilt; dies habe die Beklagte insbesondere deshalb gewusst, da ihr von Herrn G. schriftlich mitgeteilt worden sei, dass ihr nach Eingang aller angeforderten Erklärungen, diese übersandt werden würden, ihr aber tatsächlich nur zwei Erklärungen – ihre eigene sowie des damaligen Miteigentümers T. – übersandt worden seien. Der Umstand, dass die Beklagte die Einverständniserklärung des damaligen Miteigentümers T. über einen Zeitraum von über 7 Jahren aufgehoben und den Klägern schließlich auch ausgehändigt habe, mache deutlich, dass die Beklagte ihr eine erhebliche rechtliche Bedeutung zugemessen habe. In Kenntnis der Legitimierungswirkung dieser Einverständniserklärungen und der Tatsache, dass eine entsprechende Erklärung eines Miteigentümers gefehlt habe, habe sie die Erklärung bewusst erst nach Abschluss des Vertrages übergeben. Hätte die Beklagte bereits im Rahmen der Besichtigung gegenüber dem hinzugezogenen Dipl.-Ing I. angegeben, dass der Standort der Tür im Treppenhaus nicht genehmigt sei, hätte dieser von einem Ankauf der Wohnung abgeraten oder den Kaufpreis erheblich niedriger angesetzt.

Die Kläger machen einerseits die Rückzahlung des Kaufpreises geltend, wobei sie sich als Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 18.1.1999-31.5.2005 einen Betrag von 31.404,31 € anrechnen lassen (vgl. Blatt 10 der Akte). Andererseits machen sie als Schadensersatz die Aufwendungen und weiteren Schadenspositionen geltend, die erst durch den streitgegenständlichen Vertragsschluss, den Einzug und die weiteren Investitionen in die Wohnung entstanden seien. Wegen der Schadensberechnung wird auf die Klageschrift Bezug genommen (vgl. Blatt 11 ff. der Akte). Anzurechnende Streuervorteile seien nicht entstanden, da die Kläger die Wohnung selbst genutzt haben. 

Die Kläger beantragen,  

1.             

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 157.218,10 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 11.6.2004 Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts N. von Barkhausen, Blatt xxx geführten 302.282 / 1.000.000 Anteil an dem Grundstück Gemarkung C., Flur x, Flurstück xx, Gebäude und Freifläche Q.strasse x in Größe von 990qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Wohnung zu zahlen,  

2.             

festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Rückübereignung / Rückgabe der vorbezeichneten Wohnung im Annahmeverzug befindet,  

3.             

 festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, sämtliche weiteren Belastungen und finanzielle Nachteile, die den Klägern aus dem Ankauf der streitgegenständlichen Wohnung vom 29.12.1998 entstanden und bislang noch nicht der Höhe nach beziffert werden können, zu ersetzen.

Die Beklagte beantragt,  

              die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet,

die Kläger getäuscht zu haben und behauptet hierzu, dass sie zum Zeitpunkt der Weiterveräußerung der Wohnung an die Kläger keinerlei Kenntnis davon gehabt habe, dass hinsichtlich der Wohnung ein irgendwie gearteter rechtswidriger oder nicht genehmigter Zustand bestehen würde. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung und deren Inhalt sei seinerzeit im Jahre 1991 bei der Veräußerung des Objekts an die Beklagte nicht ausdrücklich erörtert worden. Irgendwelche Auswirkungen der Anbringung des Gittertores am Aufgang der Dachgeschosstreppe auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung seien ihr nicht bekannt gewesen. Sie sei insofern davon ausgegangen, dass die von der Immobilienfirma G. eingeforderten Einverständniserklärungen von allen Miteigentümern abgegeben worden seien. Ihr damaliger Ansprechpartner Herr G. habe ihr persönlich bestätigt, dass alles in Ordnung sei und ihr mitgeteilt, dass die erforderlichen Genehmigungen vorliegen würden. Zudem habe sie vor der Veräußerung der Wohnung an die Kläger diese selbst bewohnt, ohne dass die Miteigentümer die installierte Tür beanstandet hätten. Bei dem Besichtigungstermin habe sie den Klägern den aus ihrer Sicht allein erforderlichen Hinweis erteilt, dass das Sondereigentum der Dachgeschosswohnung ihrer Ansicht nach nicht am unteren Podest der Dachgeschosstreppe beginne.

Sie bestreitet, dass der jetzige Zustand nach Auskunft des Bauamtes der Stadt Q. nicht genehmigungsfähig sei. Jedenfalls könne ein genehmigungsfähiger Zustand problemlos herbeigeführt werden. Sie ist weiterhin der Ansicht, das Verlangen der Miteigentümerin Q., die Wohnungstür zu entfernen, sei rechtsmissbräuchlich, nachdem sie die in keiner Weise störende Tür über einen Zeitraum von mehr als 12 Jahren geduldet habe. Ihr Verlangen sei nur eine Retourkutsche auf die Forderung der Kläger, bestimmte, ebenfalls von der Miteigentümerin Q. seit 1991 genutzte Stellplätze, für die allgemeine Nutzung freizugeben.

Schließlich erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Prozessakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen der Parteien in der Sitzungsniederschrift vom 18.7.2005 Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen N. Q., L.-R. G., C. I. sowie T. N.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 18.7.2005 (Blatt 145-158 der Akte) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die insgesamt zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

A.

Die Kläger haben unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Schadensersatz oder auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 28.12.1998, auf den nach Art. 229 § 5 EGBGB des Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 1.Januar 2002 geltenden Fassung anwendbar ist.

I.

Den Klägern steht zunächst kein Anspruch auf den sogenannten großen Schadensersatz aus § 463 BGB a.F. gegen die Beklagte zu.

Schadensersatz aus § 463 BGB a. F. kann nur statt der Wandelung oder Minderung geltend gemacht werden. Im Rahmen des sogenannten großen Schadensersatzes kann der Käufer indes die angenommene Sache zur Verfügung stellen und den durch die Nichterfüllung des ganzen Vertrages entstandenen Schaden verlangen. Hierauf ist im vorliegenden Fall das Interesse der Kläger vorrangig gerichtet, da sie nicht nur die Rückabwicklung des Kaufvertrages, sondern weitergehend Schadensersatz verlangen.

1.

Die Kläger haben zunächst keinen Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft gemäß § 463 S. 1 BGB a.F. Denn die Kläger haben bereits nicht vorgetragen, dass die Beklagte bei Vertragsabschluss eine bestimmte Eigenschaft zugesichert hätte.

2.

Die Beklagte haftet den Klägern aber auch nicht gemäß § 463 S. 2 BGB a.F. Die Parteien haben in § 8 des notariellen Kaufvertrages vom 28.12.1998 die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Gewährleistungsausschluss ist nicht nach § 476 BGB a.F. unwirksam. Die Kläger konnten nicht den ihnen obliegenden Nachweis erbringen, dass die Beklagte sie bei Vertragsabschluss arglistig getäuscht hat.

Die Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels erfordert für einen Täuschungswillen, dass der Verkäufer das Vorliegen eines Mangels kennt oder zumindest mit der Möglichkeit rechnet und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und gleichzeitig billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, NJW-RR 1992, 333 [334]; BGH, NJW 2003, 2380 [2381]).

Hier ist bereits zweifelhaft, ob ein für den Kaufentschluss maßgeblicher Mangel der Wohnung vorliegt, den die Beklagte als Verkäuferin redlicherweise nicht verschweigen durfte. Ein Mangel könnte sich daraus ergeben, dass die öffentliche Hand (Bauaufsicht) und / oder die anderen Miteigentümer die Beseitigung der Gittertür und einen damit verbundenen Rückbau verlangen könnten. Darin wäre ein Sachmangel im Sinne des § 459 BGB a.F. und kein Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB a.F. zu sehen.

Im Hinblick auf einen etwaigen Beseitigungsanspruch der Bauaufsicht ist maßgeblich, ob durch die Gittertür – wie von den Klägern behauptet – ein formell und materiell baurechtswidriger Zustand geschaffen worden ist.

Hinsichtlich eines (Duldungs-)Anspruchs der anderen Miteigentümer gegen die Kläger auf Beseitigung der Gittertür wäre maßgeblich, ob das Herabsetzen der Tür eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG darstellt und ob ggf. nach den Verhältnissen im konkreten Fall eine Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich war.

Das Vorliegen eines Sachmangels in diesem Sinne kann letztlich jedoch dahinstehen, da das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses der Beweisaufnahme (§ 286 ZPO) jedenfalls nicht feststellen konnte, dass die Beklagte im Rahmen des Verkaufs der Wohnung an die Kläger das Vorliegen eines Mangels für möglich gehalten, dies indes in Kauf genommen hat.

Zunächst konnte das Gericht nicht feststellen, dass die Beklagte zumindest für möglich gehalten hat, dass der Einbau der Gittertür Auswirkungen auf die behördliche Genehmigungsfähigkeit hatte, also einen formell oder materiell baurechtswidrigen Zustand geschaffen hat. Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte Kenntnis davon hatte, dass die getroffene Maßnahme (angeblich) zu einer Aufhebung der Abgeschlossenheit und damit zu einem rechtswidrigen Zustand geführt hat, welcher der Teilungserklärung widerspricht und der im Gegensatz zu § 3 Abs. 2 WEG steht. Die Maßnahmen sind von der Immobilienfirma G. veranlasst worden. Das Gericht hält es in diesem Zusammenhang für überzeugend, dass die Beklagte in der persönlichen Anhörung vorträgt, sie habe sich auf das Vorgehen der Immobilienfirma G. verlassen. Der Zeuge L.-R. G., der sich um die gesamte Betreuung des Objekts und auch die in Rede stehende Umbaumaßnahme gekümmert hat, hat im Rahmen seiner Vernehmung glaubhaft bestätigt, dass er der Beklagten gegenüber zum Ausdruck gebracht habe, dass alles in Ordnung sei. Hierauf durfte sich die Beklagte grundsätzlich verlassen, zumal nach dem Inhalt ihres Kaufvertrags mit den Eheleuten H., die Verkäufer die für die Abgeschlossenheit erforderlichen Maßnahmen auf ihre Kosten zu veranlassen hatten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass nachträgliche Veränderungen, welche die Abgeschlossenheit der Wohnung betreffen, nicht zwangsläufig zu Maßnahmen der öffentlichen Hand führen. Zwar gilt grundsätzlich, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG formelle Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch ist und ihr Fehlen ein Eintragungshindernis darstellt. Allerdings wird der Fortbestand des begründeten Sondereigentums durch bauliche Veränderungen, die die Abgeschlossenheit aufheben, nicht berührt. Ob eine Abgeschlossenheit im Sinne der gesetzlichen Regelungen fehlt, ist letztlich eine (Rechts-)Frage, die im Einzelfall nur schwer zu beurteilen ist. Das Gleiche gilt für einen etwaigen Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften durch den geschaffenen Zustand. Hier ist die Beklagte aber unstreitig als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden. Da in der Folge die Baubehörde bis zur Weiterveräußerung der Wohnung, also immerhin über einen Zeitraum von etwa 7 Jahren, auch keinerlei Maßnahmen wegen des geschaffenen Zustandes ergriffen hat, ist nicht feststellbar, dass die Beklagte im Zeitpunkt der Veräußerung an die Kläger eine formelle oder materielle (Bau-)Rechtswidrigkeit kannte oder zumindest für möglich hielt.

Ebenso wenig konnte das Gericht mit hinreichender Gewissheit feststellen, dass die Beklagte Kenntnis davon hatte, dass nicht alle Miteigentümer der Baumaßnahme zugestimmt hatten. Insofern ist den Klägern zwar einzuräumen, dass die Beklagte den Klägern unstreitig nur die schriftliche Zustimmung des Miteigentümers T. übergeben hat. Allein aus der fehlenden Übermittlung der schriftlichen Zustimmungserklärung der Miteigentümerin Q. lässt sich indes nicht zwingend folgern, dass die Beklagte das (streitige) Fehlen dieser Zustimmungserklärung zumindest für möglich hielt. Zu beachten ist zunächst, dass die Auswirkungen einer solchen baulichen Veränderung auf etwaige Ansprüche innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht ohne weiteres erkennbar sind. Zur Durchführung baulicher Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist nicht stets und in allen Fällen eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Nach § 22 Abs. 1 S. 2 WEG ist die Zustimmung dann nicht erforderlich, wenn durch die Veränderung die Rechte anderer Eigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, ihnen also keine Nachteile erwachsen, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Jeder Wohnungseigentümer kann daher ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum vornehmen, wenn deren Rechte dadurch keine Beeinträchtigung erfahren. Insoweit kann auch bei einer Abtrennung eines Flurteils oder einer Treppe die Genehmigung unter Umständen entbehrlich sein, wenn es sich um eine Teilfläche handelt, an denen ein anderer Wohnungseigentümer keinerlei objektives Interesse haben kann. Dies macht deutlich, dass bereits die Frage, ob überhaupt eine Einverständniserklärung auch der Miteigentümerin Q. notwendig war, eine rechtliche Bewertung der baulichen Veränderung erforderte, die von der Beklagten kaum zu erwarten war. Jedenfalls erscheint es insofern lebensnah, dass die Beklagte sich im Hinblick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Baumaßnahme auf den auf diesem Gebiet erfahrenen Zeugen Hans-Peter G. verlassen hat. Die Immobilienfirma war von den Verkäufern mit dem Verkauf des gesamten Objektes beauftragt und hat hierfür alle erforderlichen Umbaumaßnahmen veranlasst. Der Zeuge G. hat glaubhaft bekundet, dass er sich auch um den Einbau der Gittertür organisatorisch gekümmert habe und dass er der Beklagten in diesem Zusammenhang mitgeteilt habe, dass alles in Ordnung sei und sämtliche Genehmigungen sowie alle Einverständniserklärungen der anderen Miteigentümer vorliegen würden. Der Zeuge G. hat das Zustandekommen des Einbaus der Gittertür und die in diesem Zusammenhang ergriffenen Maßnahmen glaubhaft geschildert. Insbesondere konnte der Zeuge plausibel erklären, aus welchen Gründen eine Veränderung der ursprünglichen Planung notwendig geworden ist. Das Gericht hat an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen, der den Geschehensablauf nachvollziehbar und in sich geschlossen widergegeben hat, letztlich keine Zweifel. Dem steht auch nicht die Aussage der Zeugin Q. entgegen. Diese hat zwar bekundet, dass sie eine schriftliche Einverständniserklärung nicht abgegeben habe und sich auch nicht mehr daran erinnern könne, ob sie möglicherweise persönlich darauf angesprochen worden sei. Insgesamt sind ihre Bekundungen zu dem fraglichen Einbau der Tür im Gegensatz zu den Angaben des Zeugen G. jedoch nicht überzeugend. Ihre Schilderung der Geschehnisse ist kaum nachvollziehbar, insbesondere konnte sie keinen plausiblen Grund für die (angebliche) Verweigerung ihrer Zustimmung nennen. Vielmehr hat sie nach ihren eigenen Angaben der Einbau der Tür während der Eigentümerschaft der Beklagten noch überhaupt nicht gestört; erst von den Klägern hat sie vor etwa 1 ½ - 2 Jahren einen Rückbau verlangt. Dies spricht dafür, dass die Zeugin Q. - wie von dem Zeugen G. bekundet - zum damaligen Zeitpunkt durchaus mit der Veränderung einverstanden war, zumal kein unmittelbar beeinträchtigtes Eigeninteresse der Zeugin Q. erkennbar ist.

Jedenfalls durfte die Beklagte auf die Mitteilung des Zeugen G., dass alles in Ordnung sei und dass die Zustimmung der anderen Miteigentümer vorliege, vertrauen. Die Kläger können insoweit letztlich nichts Durchgreifendes für sich daraus herleiten, dass der Beklagten die schriftliche Zustimmungserklärung der Zeugin Q. nicht übermittelt worden war. Allein deshalb musste die Beklagte keine begründeten Zweifel an der Erteilung aller Zustimmungen haben. Soweit die Kläger hierzu vortragen lassen, dass der Beklagten ohne weiteres hätte auffallen müssen, dass die schriftliche Einverständniserklärung der Zeugin Q. gefehlt hat, müssen sie sich fragen lassen, warum ihnen selbst dieses aus ihrer Sicht evidente Fehlen erst aufgefallen ist, nachdem von ihnen mit Schreiben vom 5.5.2004 von der Zeugin Q. die Beseitigung verlangt worden ist. Hingegen hat keiner der Miteigentümer gegenüber der Beklagten innerhalb ihrer 7jährigen Nutzungszeit irgendwelche Einwände hinsichtlich der in Rede stehenden Gittertür erhoben.

Nach alledem konnten die beweisbelasteten Kläger nicht den Beweis führen, dass die Beklagte die (angeblichen) Mängel im Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung gekannt hat.

II.

Die Kläger haben keinen Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (culpa in contrahendo) aufgrund fahrlässig falscher Beschaffenheitsangaben der Beklagten. Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen sind grundsätzlich ausgeschlossen, soweit sich das Verschulden des Verkäufers auf die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes – Fehler, zusicherungsfähige Eigenschaften – bezieht, da die Gewährleistungsregeln eine abschließende Sonderregelung darstellen. Etwas anderes gilt nur bei einem vorsätzlichen Handeln des Verkäufers (Palandt-Putzo, BGB, 61. Auflage, vor § 459, Rz. 7). Hier geht es um einen etwaigen Mangel des Kaufgegenstandes, der in grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Gewährleistungsrechts fällt. Die Kläger haben aus den dargelegten Gründen kein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten der Beklagten nachgewiesen.

III.

Ebenso scheiden Ansprüche aus einer Rückabwicklung nach Wandlung des Kaufvertrages gemäß §§ 346, 433, 459, 462, 465, 467 BGB aus. Die Kläger konnten nicht beweisen, dass der von den Parteien in dem Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nichtig ist gemäß § 476 BGB a.F.

IV.

Schließlich haben die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Denn die vorsorglich erklärte Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung führt nicht zur Nichtigkeit des Kaufvertrages gemäß § 142 Abs. 1 BGB, da die Kläger nicht beweisen konnten, dass die Beklagte sie bei Abschluss des Kaufvertrages im Sinne des § 123 Abs. 1 1. Alt. BGB arglistig getäuscht hat .

B.

Soweit die Beklagte den Klägern unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt aus dem Kaufvertrag vom 28.12.1998 haftet, sind auch die Feststellungsanträge zu 2.) und 3.) unbegründet.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 100 ZPO, die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

D.

Der Streitwert wird auf 163.218,10 € festgesetzt. Dabei ist der Streitwert des Antrages zu 2.), also die Feststellung des Annahmeverzuges, mit 1.000 € und der Streitwert des Feststellungsantrages zu 3.) mit 5.000 € zu bewerten.