Grundstückskauf: Verzug wegen nicht rechtzeitig gelöschtem Wegerecht – Mietausfall ersetzt

Landgericht Bielefeld · 7 O 42/18 · 11.05.2023

KI-Zusammenfassung

Der Käufer verlangte Schadensersatz, weil die Verkäuferin das Grundstück wegen eines eingetragenen Wegerechts erst im August 2016 lastenfrei übertragen konnte. Das Gericht sah die Verkäuferin ab Ablauf des 30.04.2014 im Verzug, da dieser Termin aufgrund Vertragsauslegung auch für die lastenfreie Übertragung maßgeblich war. Ein Vorgehen des Käufers (Baubeginn) trotz Wegerecht war weder zumutbar noch schadensmindernd geboten. Ersetzt wurden entgangene Mieten und verzugsbedingte Baukostensteigerungen; Vorteilsausgleich (u.a. Zinsen) wurde berücksichtigt, ohne die Klageforderung zu reduzieren.

Ausgang: Klage auf Schadensersatz und vorgerichtliche Anwaltskosten wegen Verzugs der lastenfreien Grundstücksübertragung vollumfänglich zugesprochen.

Abstrakte Rechtssätze

Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht stellt regelmäßig einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 BGB dar, unabhängig davon, ob der Berechtigte das Recht aktuell ausübt, solange es potentiell geltend gemacht werden kann.

Ist bei einem Grundstückskauf für die Kaufpreisfälligkeit ein bestimmter Termin vorgesehen und wird die Sicherstellung der Löschung eingetragener Lasten zur Fälligkeitsvoraussetzung gemacht, kann dieser Termin im Wege der Auslegung zugleich als Leistungszeit für die lastenfreie Eigentumsübertragung bestimmt sein (§§ 133, 157, 271 BGB).

Bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit gerät der Verkäufer mit Ablauf des Tages ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB), wenn die lastenfreie Übertragung nicht sichergestellt ist.

Übernimmt der Verkäufer im Vertrag erkennbar das Risiko der Lastenfreistellung, kann er sich gegenüber dem Käufer nicht damit entlasten, die Verzögerung beruhe auf Schwierigkeiten in einem vorgelagerten Verhältnis zu Dritten; die Risikoverteilung bleibt maßgeblich.

Der Käufer verstößt nicht gegen § 254 BGB, wenn er die Bebauung bis zur lastenfreien Übertragung zurückstellt, sofern der Baubeginn bei fortbestehender dinglicher Belastung erhebliche rechtliche und tatsächliche Risiken bis hin zu Rückbaugefahren birgt.

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 188.168,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.12.2017 zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 3.137,91 EUR vorprozessuale Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz sei dem 04.04.2018 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte; die Kosten der Nebenintervention trägt die Streithelferin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit der Erfüllung eines Grundstückskaufvertrages.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 11.06.2013 erwarb die Beklagte von der Stadt A. (nachfolgend: Streithelferin) eine Teilfläche der Flurstücke xx und yy der Flur zz., Gemarkung A. in einer Größe von ca. 10.380 m². Die Übertragung des Grundeigentums an die Beklagte erfolgte zwecks Erschließung gem. Bebauungsplan 0182 „Wohnpark B. Straße“. Zur Veranschaulichung der ursprünglichen Ortsverhältnisse wird auf die Anlage STH1, Bl. 129 d.A. Bezug genommen. Durch diese Teilveräußerungen entstanden die neuen Flurstücke ww. bis vv.. Der Streithelferin verblieb das neu bezeichnete Flurstück uu. der Flur zz.. Wegen der neu geschaffenen Flurstücke und den örtlichen Gegebenheiten wird auf den Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Anlage STH2, Bl. 131 d.A. verwiesen.

Beide ehemaligen Flurstücke xx und yy waren mit einem Wegerecht zugunsten benachbarter Flurstücke belastet. Zu den durch dieses Wegerecht Begünstigten zählte auch Herr C. als Eigentümer des Flurstücks tt., das unmittelbar im Westen an den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans angrenzte. Die tatsächliche Zuwegung zu diesem Flurstück tt. erfolgte seit jeher über einen entlang der Ursprungsflurstücke xx und yy in Nord-Süd-Richtung angelegten Weg. Diese Erschließung ist in der in Bezug genommenen Anlage STH2 auf Bl. 131 d.A. in Gelb dargestellt. Eine Erschließung des Flurstücks tt. quer über die ehemaligen Flurstücke xx und yy erfolgte nicht. Nach Teilung der Ursprungsflurstücke blieben die Wegerechte auf den neuen Flurstücken ww. bis vv. bestehen und waren weiterhin grundbuchrechtlich gesichert; eine Beschränkung oder Konkretisierung dieses Wegerechts fand keine Eintragung.

Im Zuge der Umsetzung des zwischen der Streithelferin und der Beklagten bestehenden Erschließungsplans veräußerte die Beklagte am 12.11.2013 das hier streitgegenständliche Flurstück ss. der Flur zz. für 246.240,00 EUR an den hiesigen Kläger. Im notariellen Vertrag zur UR-Nr. 385/2013 des Notars D. heißt es auszugsweise:

              „§ 1 Grundbuchstand, Vorbemerkung

Die Verkäuferin wird Eigentümerin einer Teilfläche von ca. 10.380 qm des derzeit noch im Eigentum der Stadt A. stehenden im Grundbuch des Amtsgerichts E. von A. Blatt 22278 eingetragenen Grundbesitzes

Gemarkung A. Flur zz. Flurstück xx und Flurstück yy. (…)

Derzeit sind in Abt. II. ein Wegerecht, eine Vormerkung zur Sicherung des Rechts auf Eintragung eines Wegerechts sowie ein weiteres Wegerecht eingetragen, (…).

Die in Abt. II. eingetragenen Lasten werden in Zuge der Abwicklung des mit der Stadt A. zu schließenden Vertrages gelöscht werden. Dieser Grundbesitz ist Teil einer Erschließungsmaßnahme für Wohnbauflächen gem. dem mit der Stadt A. abgeschlossenen Städtebaulichen Vertrag vom 10.08.2012. (…) Durch einen gesondert abgeschlossenen Erschließungsvertrag wird auch geregelt werden, dass die Verkäuferin die Erschließung des für die Wohnbebauung vorgesehenen Geländes vorzunehmen hat und gegenüber der Stadt A. die dafür nötigen Sicherheiten gestellt hat. (…)

§ 3 Besitzübergang

Der Besitzübergang erfolgt mit Zahlung des Kaufpreises. (…)

§ 4 Erschließung

Die Verkäuferin wird die Fläche, in der sich das Kaufgrundstück befindet, entsprechend dem mit der Stadt A. am 16.09.2013 abgeschlossenen Erschließungsvertrag erschließen. (…)

Die Verkäuferin erklärt, dass die Grundstücke voraussichtlich zum 30.04.2014 bebaubar sein werden.

§ 5 Sach- und Rechtsmängel

1.)

Alle Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen, allerdings mit Ausnahme

a)      gegebenenfalls in dieser Urkunde enthaltener Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien; (…)

2.)

Für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie dafür, dass im Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch in Abt. II und Abt. III, soweit nachstehend nicht ausdrücklich übernommen, keine dinglichen Lasten eingetragen sind, wird seitens des Verkäufers Gewähr geleistet.

Dementsprechend beantragt der Verkäufer bereits jetzt die Löschung aller in Abt. II und III eingetragener Lasten und beauftragt den Notar, die Löschungsunterlagen anzufordern. (…)

§ 7 Fälligkeit des Kaufpreises

Der Kaufpreis ist (…) zahlbar direkt an die Verkäuferin (…), wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: (…)

d) Sicherstellung der Löschung eingetragener Lasten. (…)

Der Kaufpreis ist sodann zu zahlen, frühestens jedoch zum 30.04.2014. (…)“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notarielle Urkunde vom 12.11.2013, Anlage K1, Bl. 36 ff. d.A., Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 29.04.2014 teilte der Notar D. dem Kläger mit, dass die Belastungen in Abt. II des Grundbuchs (Wegerecht zugunsten des Herrn C.) immer noch eingetragen seien und forderte diesen auf, die Rechte zunächst zu übernehmen, um den Vertrag abwickeln zu können. Dies lehnte der Kläger ab, sodass der im notariellen Vertrag zwischen den Parteien festgehaltene Termin zum 30.04.2014 verstrich. Hinsichtlich der rechtlichen Bedeutung dieses Datums besteht zwischen den Parteien Streit. Hieran schloss sich eine umfangreiche Korrespondenz zwischen den Parteien an, im Zuge dessen die Beklagte mehrfach die Löschung der Lasten in Abt. II des Grundbuchs in Aussicht stellte und der Kläger wiederholt Fristen setzte, die ungenutzt verstrichen. In diesem Zusammenhang vertrat die Beklagte die Auffassung, dass der Kläger trotz des nach wie vor eingetragenen Wegerechts nicht gehindert sei, mit dem Bauvorhaben zu beginnen. Dies wies der Kläger jeweils zurück.

Nachdem sich die Löschung des Wegerechts zugunsten des Herrn C. weiter hinzog, erklärte sich die Beklagte bereit, die streitgegenständlichen Flurstücke mit dem immer noch bestehenden Wegerecht von der Streithelferin zu übernehmen, um sich ihrerseits in die Lage zu versetzen, die vertraglichen Verpflichtungen gegenüber ihren Käufern erfüllen zu können. Im Gegenzug erklärte sich die Streithelferin bereit, die Löschung des Wegerechts im Wege der Prozessstandschaft weiter voranzutreiben. Vor diesem Hintergrund erhob die Streithelferin für die Beklagte Klage gegen den Wegerechtsberechtigten Herrn C. vor dem LG Detmold zum Az. 1 O 288/14 mit dem Ziel der Freigabe des streitgegenständlichen Wegerechts. Weder die Beklagte noch die Streithelferin waren bereit, wie von Herrn C. angeboten, das Wegerecht durch Zahlung eines Einmalbetrages zum Erlöschen zu bringen. Von diesen Vorkommnissen setzte die Beklagte den Kläger mit Mail vom 30.01.2015 in Kenntnis. Hierin heißt es auszugsweise:

„Nachdem die Stadt A. die Löschung des Wegerechts aus meiner Sicht nur sehr zögerlich gefordert hatte, habe ich mich im letzten Jahr dazu entschieden, den Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen und das Wegerecht zunächst zu übernehmen, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Stadt die Löschung des Wegerechts weiterhin betreibt. Diese Möglichkeit haben Sie auch jederzeit.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K8, Bl. 55 d.A. verwiesen. Diesen Vorschlag wies der Kläger erneut zurück und erklärte mit Mail vom 05.02.2015, dass er nur dann das Bauvorhaben in Angriff nehmen werde, wenn seitens der Beklagten eine Kostenübernahmeerklärung abgegeben werde für den Fall, dass die Bebauung am Fortbestand des Wegerechts scheitern sollte. Dies lehnte die Beklagte ab. Angesichts dieser Ereignisse stellte der Kläger die Planung und Umsetzung seines Bauvorhabens weiter zurück.

In erster Instanz unterlag die Streithelferin mit ihrer Klage auf Löschung des Wegerechts vor dem LG Detmold gegen den Berechtigten Herrn C. und legte Berufung ein. Auch außergerichtlicher Schriftverkehr zwischen der Beklagten und der Streithelferin führten zu keinem Ergebnis, sodass sich der Kläger im Laufe des Jahres 2015 an seinen jetzigen Prozessbevollmächtigten wandte und ihn mit der Wahrnehmung seiner Interessen beauftragte. Mit Schreiben vom 27.01.2016 fasste dieser den bisherigen Sachstand zusammen und forderte die Beklagte zur Abgabe eines förmlichen Anerkenntnisses hinsichtlich aus Sicht des Klägers bestehender Schadensersatzansprüche wegen der eingetretenen Verzögerung auf. Ferner wurde erklärt, dass aus Sicht des Klägers die fortgesetzte Zurückstellung der Umsetzung des Bauvorhabens der geringste Schaden darstellen würde.

Am 11.04.2016 schlossen die Streithelferin und Herr C. vor dem OLG Hamm einen Vergleich und einigten sich auf die Löschung des Wegerechts gegen Zahlung eines Betrages von 10.000,00 EUR und Übernahme und Unterhaltung der bestehenden Zuwegung zum Flurstück tt. durch die Streithelferin. Die entsprechende Pfandfreigabe des Herrn C. erfolgte daraufhin am 28.06.2016, sodass der Notar D. den Kläger mit Schreiben vom 01.08.2016 darüber informierte, dass nunmehr eine lastenfreie Übertragung möglich sei. Am 03.08.2016 zahlte der Kläger den Kaufpreis für das streitgegenständliche Grundstück an die Beklagte, woraufhin er im August 2016 ins Grundbuch eingetragen wurde.

Im Anschluss an diese Eigentumsumschreibung stieg der Kläger in die Planung des Bauvorhabens ein. Nachdem ein ursprünglich geplantes 9-Parteien-Haus im Rahmen einer Bauvoranfrage am 17.01.2017 zunächst durch die Streithelferin noch positiv beschieden wurde, äußerte diese im Zuge des Bauantragsverfahrens Genehmigungsbedenken, was eine Umplanung aufseiten des Klägers erforderlich machte. Schlussendlich stellte der Kläger am 29.09.2017 einen neuen Bauantrag, dieses Mal jedoch für ein 6-Parteien-Haus, welcher am 28.11.2018 positiv beschieden wurde. Mit außergerichtlichem Schreiben vom 08.12.2017 bezifferte der Kläger seinen vermeintlichen hier streitgegenständlichen Schaden wegen entgangener Mieteinnahmen und Baukostensteigerung auf 188.168,48 EUR und setzte der Beklagten eine Zahlungsfrist bis zum 20.12.2017, welche fruchtlos verstrich.

Die tatsächliche Umsetzung des Mehrparteienhauses durch den Kläger begann am 18.02.2018; die Fertigstellung erfolgte am 05.03.2019. Zwischen Übergang des Eigentums auf den Kläger und tatsächlicher Fertigstellung des Mehrparteienhauses lagen 31 Monate; 18 Monate davon entfielen auf die Probleme mit der Genehmigung des Bauvorhabens. Die Vermietung der Immobilie erfolgte zum 01.04.2019. Die tatsächlichen monatlichen Mieteinnahmen (Wohnung inkl. Stellplatzmiete) betragen seit diesem Zeitpunkt 5.672,00 EUR. Der Kläger zahlt für die Erstellung der Hausnebenkosten-Abrechnung an die Fa. G. einen nicht auf die Mieter umlagefähigen Betrag iHv. 91,04 EUR/Jahr.

Der Kläger vertritt die Auffassung, dass es für ihn unzumutbar gewesen sei, die Umsetzung seines Bauvorhabens bei bestehendem Wegerecht voranzutreiben. Auch der unstreitige Umstand der tatsächlichen nicht über das Flurstück ss. erfolgten Zuwegung zum Flurstück tt. habe keine ausreichende Sicherheit geboten, dass nicht doch – beispielsweise in Form der Geltendmachung einer befahrbaren, breiteren Zuwegung zulasten seines Flurstücks ss. – das bestehende Wegerecht der Umsetzung des Bauvorhabens im Wege stehen würde. Der vertraglichen zeitlichen Regelung in § 4 des notariellen Kaufvertrags vom 12.11.2012 (Bebaubarkeit zum 30.04.2014) sei eine Zusicherung der Bebaubarkeit zu diesem Zeitpunkt zu entnehmen, da die Beklagte – wie der Kläger behauptet – gewusst habe, dass der Kläger schnellstmöglich mit der Umsetzung seines auch der Beklagten gegenüber offenbarten Mehrparteienhaus habe beginnen wollen.

Der Kläger meint, in der Übereinkunft zwischen der Beklagten und der Streithelferin, dass erstere gegen Kaufpreiszahlung das streitgegenständliche Wegerecht übernimmt, liege eine Vertragsverletzung gegenüber dem Kläger, da sich die Beklagte damit ihres Druckmittels gegenüber der Streithelferin entledigt habe. Diese Vereinbarung widerspreche der Regelung in § 1 des notariellen Kaufvertrags zwischen den Parteien. Auch aufgrund dieser Unsicherheit sei es für ihn nicht zumutbar gewesen, vor der Löschung mit den Baumaßnahmen zu beginnen.

Der Kläger behauptet, das geplante und nunmehr errichtete Mehrfamilienhaus weise eine Wohnfläche von 622,38 m² auf. Es handele sich um einen Neubau mit gehobener Ausstattung und Personenaufzug. Durch die späte Löschung des Wegerechts habe sich der Baubeginn zulasten des Klägers nach hinten verschoben und entsprechend verzögert. Hierdurch seien ihm Mieteinnahmen entgangen und es sei zu einer erheblichen Baukostensteigerung in der Zwischenzeit gekommen.

Die Klageforderung setze sich vor diesem Hintergrund wie folgt zusammen:

Bei ordnungsgemäßer und fristgerechter Erfüllung der Beklagten hätte der Kläger bereits seit dem 01.12.2016 bis zum 31.03.2019 Mieteinnahmen in einer Gesamthöhe von 158.816,00 EUR erwirtschaften können. Dabei sei davon auszugehen, dass die unstreitige Bauzeit von insgesamt 31 Monaten nach Übergabe des Grundstücks, in welcher auch die 18-monatige Verzögerung wegen der Genehmigungsprobleme inbegriffen ist, auch bei ordnungsgemäßer und seitens der Beklagten geschuldeten lastenfreien Übertragung zum 30.04.2019 angefallen worden wäre. Unter Berücksichtigung dieser Annahme hätte das Mehrfamilienhaus im November 2016 fertiggestellt sein können, sodass bereits zum 01.12.2016 und nicht erst zum 01.04.2019 (= 28 Monate) Mieteinnahmen hätten generiert werden können. Dabei sei davon auszugehen, dass auch zum damaligen Zeitpunkt eine m²-Grundmiete iHv. mindestens 9,25 EUR hätte verlangt werden können. Bei einer Gesamtwohnfläche von 622,38 m² entspräche dies monatlichen Einnahmen von (622,38 m² x 9,25 EUR/m² =) 5.757,02 EUR, wobei der Kläger vorliegend diesen Betrag auf die zwischenzeitlich tatsächlich genierten Mieteinnahmen von monatlich 5.672,00 EUR begrenzt. Rechne man diesen monatlichen Betrag hoch, so ergebe sich ein entgangener Mietgewinn iHv. (28 Monate x 5.672,00 EUR/Monat =) 158.816,00 EUR.

Daneben sei ihm wegen der allgemeinen Baukostensteigerung ein weiterer Schaden iHv. mindestens 29.352,48 EUR entstanden, woraus sich der streitgegenständliche Gesamtschaden von (158.816,00 EUR + 29.352,48 EUR =) 188.168,48 EUR ergebe. Durch die Verzögerung des Bauvorhabens um mehr als 2 Jahre sei es zu einer Baukostensteigerung von mindestens 6 % gekommen. Hätte der Kläger bereits wie geschuldet 2014/2015 mit dem Bauvorhaben beginnen können, hätten die Gesamtbaukosten bereits bei mindestens 1 Mio. EUR gelegen. Insgesamt habe die eingetretene Verzögerung zu einer Verteuerung von wenigstens 50.000,00 EUR geführt, wobei dieser Schadensbetrag hilfsweise bis zum Erreichen der Klageforderung geltend gemacht wird. Die tatsächlichen Baukosten lägen bei 1.350.492,60 EUR. Hinsichtlich dieser Investition sei der Kläger nicht auf die Aufnahme eines Kredits angewiesen gewesen. Nennenswerte Zinserträge auf das wegen der Verzögerung nicht investierte Kapital habe es zugunsten des Klägers nicht gegeben. Langfristige oder risikobehaftete Geldanlagen seien dem Kläger wegen der Gebundenheit des Kapitals zum Zwecke der Umsetzung des Bauvorhabens nicht zumutbar gewesen.

Der Kläger beantragt mit der der Beklagten am 03.04.2018 zugestellten Anspruchsbegründung,

1.                     die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 188.168,48 EUR zuzüglich 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.12.2017 zu zahlen sowie

2.                     die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 3.137,91 EUR vorprozessuale Rechtsverfolgungskosten nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Anspruchsbegründung zu zahlen.

Hilfsweise zu Ziffer 1. beantragt der Kläger,

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der im darauf entstanden ist und noch entstehen wird, dass die Beklagte nicht spätestens bis zum 30.04.2014 sichergestellt hat, dass die Löschung der Grundbuch von A. Blatt rr. in Abt. II lfd. Nrn. 1 und 2 zulasten des Flurstücks ss. der Flur zz. eingetragenen Wegerechte erfolgen konnte, sondern dass die Sicherstellung der Löschung erst mit notariellem Schreiben des Notars D. von 01.08.2016 bestätigt werden konnte.

Die Beklagte beantragt,

              die Klage abzuweisen.

Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass die eingetretenen Verzögerungen seitens des Klägers selbst verschuldet seien. Es sei ihm ohne weiteres zumutbar gewesen, auch vor Löschung des Wegerechts mit der Umsetzung des Bauvorhabens zu beginnen. Allein aufgrund der Tatsache, dass die unstreitige Zuwegung zum Flurstück tt. des Herrn C. auf dessen Wunsch hin erstellt worden sei, habe ohne Zweifel ein entsprechender Anspruch auf Löschung des Wegerechts bestanden, sodass es sich letztlich hierbei nur um eine reine Formalität gehandelt habe. In diesem Zusammenhang behauptet die Beklagte, dass die übrigen Erwerber der anderen Flurstücke allesamt ohne Probleme trotz des bestehenden Wegerechts ihre Bauvorhaben zeitnah umgesetzt hätten. Im Übrigen meint die Beklagte, verbindliche Erklärungen nicht abgegeben zu haben; auch die Formulierung in § 4 des streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrags vom 12.11.2013 lasse einen derartigen Rückschluss nicht zu. Vielmehr ergebe sich aus dem Zusatz „voraussichtlich“ eine bloße Absichtserklärung der Beklagten ohne rechtlichen Bindungswillen.

An dieser Sachlage ändere auch die unstreitige Übereinkunft zwischen der Beklagten und der Streithelferin im Jahr 2014 nichts. Die Übernahme des Wegerechts durch die Beklagte habe nicht zur rechtlichen Konsequenz gehabt, dass die Beklagte sich ihres entsprechenden Anspruchs auf lastenfreie Übertragung gegen die Streithelferin entledigt habe. Ein derartiger Verzicht habe nicht stattgefunden, sodass hieraus auch keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kläger abgeleitet werden könne.

Die Beklagte bestreitet die klägerseits behaupteten Ausstattungsmerkmale des errichteten Mehrparteienhauses sowie die geltend gemachte Baukostensteigerung mit Nichtwissen. Hinsichtlich des in Streit stehenden Mietausfallschadens behauptet sie, dass die angesetzte m²-Miete übersetzt sei. In unmittelbarer Umgebung zum streitgegenständlichen Objekt würden vielmehr Mietzinsen zwischen 8,00 EUR/m² und 8,50 EUR/m² erzielt. Im Übrigen vertritt die Beklagte in diesem Zusammenhang die Auffassung, dass Finanzierungskosten und Rückstellungsnotwendigkeiten für zu erwartende Reparaturen den geltend gemachten Mietausfallschaden mindern müssten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens gem. Beweisbeschluss vom 30.12.2021. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die gutachterliche Stellungnahme der Sachverständigen  Dipl.-Kauffrau F. vom 28.04.2022 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A)

Die zulässige Klage ist begründet. Einer Entscheidung über den hilfsweise gestellten Antrag bedurfte es nicht, da der Kläger mit dem Hauptbegehren durchdringen konnte.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz iHv. 188.168,48 EUR aus §§ 280 I, II, 286 BGB wegen Verzögerung der Leistung.

1.

Sofern der Kläger die streitgegenständlichen Beträge zunächst unter dem Gesichtspunkt der Minderung gem. §§ 437 Nr. 2, 435, 323 I 2. Var., 441 I 2, IV 1, 2, 346 I BGB geltend gemacht hat, so vermag diese Argumentation das Gericht nicht zu überzeugen. Das Kaufgewährleistungsrecht ist vorliegend nach Auffassung des Gerichts nicht einschlägig; vielmehr ist der Kläger gehalten, den geltend gemachten Schaden über das allgemeine Leistungsstörungsrecht nach §§ 280 ff. BGB abzuwickeln.

Es wird nicht verkannt, dass die Belastung eines Grundstücks mit einem Wegerecht zugunsten eines Dritten grundsätzlich einen Rechtsmangel iSd. § 435 S. 1 BGB darstellt. Hiernach ist die Sache nur dann frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Dabei ist es zunächst ohne Belang, ob das belastende Recht tatsächlich aktuell durch den Dritten geltend gemacht wird oder nicht, denn allein die potentielle Inanspruchnahme des Käufers aus diesem Recht stellt eine Mangelhaftigkeit im Rechtssinne dar, wie die gesetzliche Formulierung in § 435 S. 1 BGB – „geltend machen können“ – bereits nahelegt (Gutzeit in: BeckOGK-BGB, Stand: 01.03.2021, § 435 Rn. 14). Die Tatsache, dass das eingetragene Wegerecht zugunsten des Herrn C. im Grundbuch keine Konkretisierung erfahren hat, führt letztlich dazu, dass das Recht des Dritten dazu geeignet ist, den Kläger in der ungestörten Ausübung der ihm gebührenden Rechtsposition potentiell zu beeinträchtigen. Die Argumentation der Beklagten, die Löschung des Wegerechts sei angesichts der tatsächlichen Zuwegung ohne Beeinträchtigung des Grundstücks des Klägers eine reine Formalie, ändert an dieser Sichtweise aus Sicht des Gerichts nichts, denn die Belastung des Grundstücks besteht bis zur tatsächlichen Löschung fort. Zudem hat der Verfahrensausgang vor dem LG Detmold gezeigt, dass die beklagtenseits vertretene Rechtsposition mitnichten so klar und eindeutig wie dargestellt gewesen ist.

Trotz dieser Überlegungen passt die Inanspruchnahme der Beklagten über das Kaufgewährleistungsrecht in Form der Minderung nicht zum erklärten Vorwurf des Klägers. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Mängelfreiheit ist die Vollendung des Erwerbs, das heißt der Eigentumsübergang; bei Grundstücken ist der Eigentumserwerb mit Auflassung und Grundbucheintrag vollendet, denn erst dann entscheidet sich, ob der Käufer die Inanspruchnahme durch einen anderen Prätendenten befürchten muss (Gutzeit in: BeckOGK-BGB, Stand: 01.03.2021, § 435 Rn. 26; Saenger in: Schulze, BGB, 11. Auflage 2021, § 435 Rn. 2; Westermann in: MüKo-BGB, 8. Auflage 2019, § 435 Rn. 6). Zum Zeitpunkt der hiernach maßgeblichen Eigentumsübertragung, welche mit der Eintragung des Klägers ins Grundbuch im August 2016 ihren Abschluss fand, lag jedoch unstreitig keine dingliche Belastung des Grundstücks (mehr) vor, da das streitgegenständliche Wegerecht zuvor gelöscht worden war. Mit Entfallen dieses Rechtsmangels zum maßgeblichen Zeitpunkt besteht auch keine Möglichkeit der Inanspruchnahme der Beklagten aus Kaufgewährleistungsrecht mehr.

Diese Argumentation zeigt, dass der hier streitentscheidende Vorwurf des Klägers nicht in der Übertragung rechtmängelbehafteten Eigentums zu sehen ist, sondern vielmehr in der Verzögerung der Erfüllungshandlung durch die Beklagte, weswegen die geltend gemachten Positionen nach allgemeinen Leistungsstörungsrechts unter dem Gesichtspunkt eines Verzugsschadens zu prüfen waren, §§ 280 I, II, 286 BGB.

2.

Aus dem notariellen Kaufvertrag vom 12.11.2013 war die Beklagte verpflichtet, dem Kläger lastenfreies Eigentum am streitgegenständlichen Grundstück zu übertragen. Dieser Verpflichtung ist sie erst im August 2016 nachgekommen.

3.

Diese Erfüllungshandlung der Beklagten stellt sich aus Sicht des Gerichts als eine verzögerte Leistung iSd. § 280 II BGB dar. Die Beklagte befand sich mit Ablauf des 30.04.2014 in Verzug.

a)

Der Kläger hatte zum 30.04.2014 einen durchsetzbaren und fälligen Anspruch gegen die Beklagte auf lastenfreie Übertragung des streitbefangenen Grundstücks.

Die Fälligkeit der Forderung richtet sich nach der (zwischen den Parteien vereinbarten oder aus den Umständen zu entnehmenden) Leistungszeit, § 271 BGB (Ernst in: MüKo-BGB, 9. Auflage 2022, § 286 Rn. 43). Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken, § 271 I BGB. Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann, § 271 II BGB. Welche Regelungen zwischen den Parteien vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Vorgaben getroffen wurden, ist durch Auslegung nach §§ 133, 157 BGB durch das Gericht unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände zu ermitteln.

Auf die subsidiäre Regelung des § 271 I BGB (Fälligkeit sofort) war vorliegend nach Dafürhalten des Gerichts nicht abzustellen. Nach dem Ergebnis der durchzuführenden erläuternden Vertragsauslegung vertritt das Gericht die Auffassung, dass die Parteien eine Fälligkeit der wechselseitigen Vertragsverpflichtungen zum 30.04.2014 im Sinne einer zeitlichen Bestimmung nach § 271 II BGB vereinbart haben.

Betrachtet man die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien im notariellen Kaufvertrag vom 12.11.2013, so kommt dem 30.04.2014 eine zentrale Bedeutung zu. Dieser Zeitpunkt nimmt die wechselseitigen Vertragsverpflichtungen der Parteien unter Berücksichtigung des vertraglichen Synallagmas gleichermaßen in Bezug. In § 4 heißt es hinsichtlich Erschließungspflicht der Beklagten insoweit abschließend:

„Die Verkäuferin erklärt, dass die Grundstücke voraussichtlich zum 30.04.2014 bebaubar sein werden.“

Weiter ist in § 7 die Fälligkeit der Kaufpreiszahlungspflicht des Klägers an dieses Datum geknüpft. Hierin heißt es:

„Der Kaufpreis ist (…) zahlbar (…), wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: (…)

              d) Sicherstellung der Löschung eingetragener Lasten (…)

              Der Kaufpreis ist sodann zu zahlen, frühestens jedoch zum 30.04.2014.“

Es wird nicht verkannt, dass der 30.04.2014 in Bezug auf die Leistungspflicht der Beklagten nach dem vertraglichen Kontext zunächst nur die Teilpflicht der Erschließung des streitgegenständlichen Grundstücks betrifft und nicht die geschuldete lastenfreie Übertragung in Bezug nimmt. Die Übertragung dieses Zeitpunkts auch auf die Pflicht der Beklagten aus § 433 I 2 BGB ergibt sich jedoch nach Dafürhalten des Gerichts aus den sonstigen Umständen. Betrachtet man die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien in ihrer Gesamtheit, so wird in der Präambel unter § 1 des Vertrags dargestellt, dass das bestehende Wegerecht der zeitlich unmittelbaren lastenfreien Übertragung des Grundstücks an den Kläger im Wege stand. Auch das dort angesprochene Erfordernis der Durchsetzung bestehender Ansprüche der Beklagten gegen die Streithelferin macht deutlich, dass der Erfüllung der vertraglichen Pflichten durch die Beklagte rechtliche Schritte vorzuschalten sind, auf die der Kläger letztlich keinen Einfluss nehmen konnte. Allein diese Verquickung von Vertragsbeziehungen und die ausdrückliche Darstellung der Zwischenschritte bis zur Erfüllbarkeit des hiesigen Vertrags (Löschung des Wegerechts, Sicherstellung der Erschließung) spricht dafür, dass die Parteien darum bemüht waren, die damit in Verbindung stehenden zeitlichen Verzögerungen zu berücksichtigen, um gerade nicht die Regelung des § 271 I BGB (sofortige Fälligkeit) eingreifen zu lassen. Bedenkt man weiter, dass die Beklagte in § 5 Nr. 2 des Vertrages ausdrücklich

„für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie dafür, dass im Zeitpunkt der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch in Abt. II und Abt. III (…) keine dinglichen Lasten eingetragen sind (…) Gewähr geleistet“

hat, und auch die Fälligkeit der Kaufpreiszahlungspflicht des Klägers wie oben dargestellt nach § 7 des Vertrags hieran geknüpft ist und dort wiederum der 30.04.2014 als frühestmöglicher Zeitpunkt für die Inanspruchnahme des Klägers aus § 433 II BGB durch die Parteien in Bezug genommen wurde, so schließt sich argumentatorisch der Kreis und rechtfertigt aus Sicht des Gerichts die Erstreckung des Datums 30.04.2014 auch auf die hier streitentscheidende Pflicht zur lastenfreien Übertragung.

Dieses Auslegungsergebnis entspricht auch der Billigkeit, denn würde man dieses Datum nicht auch auf die Pflicht zur lastenfreien Übertragung erstrecken, wäre der Auffangtatbestand des § 271 I BGB einschlägig und der Kläger könnte sofort lastenfreie Übertragung verlangen, was die Beklagte angesichts der zwingend vorzuschaltenden Abwicklung des Vertrags mit der Streithelferin in erkennbare Schwierigkeiten bringen würde. Auch der zeitliche Horizont zwischen Abschluss des Vertrags am 12.11.2013 und dem 30.04.2014 ist derart großzügig ausgestaltet, dass zu erwarten war, bis zu diesem Zeitpunkt sowohl die Erschließung als auch die Löschung des Wegerechts bewerkstelligen zu können. Dass sich Letzteres tatsächlich als problematischer als ursprünglich gedacht darstellte, vermag an der Verpflichtung der Beklagten nichts zu ändern und war unter Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten auch nicht ersichtlich. In diesem Zusammenhang berücksichtigt das Gericht vor allem die Argumentation der Beklagten, die im Prozess stets betont hat, dass die Löschung des Wegerechts sich als eine reine Formalie darstelle. Dass dem tatsächlich nicht so war, ist dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen und wurde offensichtlich nicht durch die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in diesem zeitlichen Ausmaß antizipiert. Nichts anderes ist jedoch durch das Gericht im Rahmen der erläuternden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB zu überprüfen: es geht stets darum, den mutmaßlichen Willen zum Zeitpunkt der Abgabe der Vertragserklärung zu erforschen, was wie oben dargestellt erfolgt ist.

Dieses Auslegungsergebnis ist weiter als formgültig gem. § 311b I BGB anzusehen, da es angesichts der vertraglichen notariellen Erklärungen Anklang und Stütze in der Urkunde findet und der Warn- und Belehrungsfunktion Genüge getan wurde (sog. Andeutungstheorie; Looschelders in: Heidel/Hüßtege/Mansel/Noack, BGB Allgemeiner Teil / EGBGB, 4. Auflage 2021, § 133 Rn. 74).

b)

Angesichts des obigen Auslegungsergebnisses der Leistungszeitbestimmung zum 30.04.2014 geriet die Beklagte unmittelbar mit Ablauf dieses Tages in Verzug, da insoweit von einer Entbehrlichkeit der Mahnung nach § 286 II Nr. 2 BGB auszugehen ist.

4.

Diesen Verzugseintritt hat die Beklagte nach Auffassung des Gerichts auch zu vertreten.

Das Verschulden des Schuldners wird nach §§ 280 I 2, 286 IV BGB zunächst vermutet. Er hat gem. § 276 I 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Die Exkulpationslast liegt bei der Beklagten, wobei vorliegend angesichts der vertraglichen Regelung und des zeitlichen Zusammenfallens von Fälligkeit und Verzug der Bezugspunkt des Vertretenmüssens der 30.04.2014 ist.

Angesichts der Tatsache, dass vorliegend kein Kaufgewährleistungsrecht zur Anwendung kommt, greifen auch die Haftungsbeschränkungen des § 5 des notariellen Kaufvertrages nicht ein.

Der Schuldner kommt nur dann nicht in Verzug, wenn die Leistung ohne sein Verschulden aus allgemeinen Gründen oder aus in seiner Person liegenden oder auf den Gläubiger zurückzuführenden Gründen nicht zur vorgesehenen Leistungszeit erbracht werden kann. Angesichts dieser Grundsätze überzeugen die Argumente der Beklagten nach Dafürhalten des Gerichts nicht. Hierbei ist insbesondere zu beachten, dass die Beklagte ausweislich der vertraglichen Regelung in § 5 Nr. 2 ausdrücklich dafür „Gewähr geleistet“ hat, dass das Wegerecht gelöscht wird und dem Kläger das Grundstück lastenfrei übertragen wird. Zwar mag eine solche Verpflichtung auf den ersten Blick angesichts der gesetzlichen Regelung in § 433 I 2 BGB zunächst keine besonders hervorgehobene Bedeutung beigemessen werden, statuiert sie doch erst einmal nur das Offensichtliche, jedoch sind auch hier nach Auffassung des Gerichts der Gesamtkontext und die Einzelfallumstände einzubeziehen. Die vertragliche Verbindung zwischen den Parteien einerseits und die damit faktisch im Zusammenhang stehenden Vertragsverhältnisse zwischen der Beklagten und der Streithelferin auf der anderen Seite stellt die Erfüllung des streitgegenständlichen Vertragsverhältnisses vor zusätzliche organisatorische und auch rechtliche Probleme. Die Durchführung dieses Vertrags ist bedingt durch die Umsetzung des Vertrags zwischen der Beklagten und der Streithelferin, welche wiederum ihrerseits vom Willen und rechtlichen Standpunkt eines Dritten, nämlich des Herrn C., abhängig ist. Diese Unsicherheit findet auch Anklang in der Präambel gem. § 1 des streitgegenständlichen Vertrags. Angesichts dieser Sonderkonstellation vertritt das Gericht die Auffassung, dass mit der Gewährübernahme in § 5 Nr. 2 des Vertrags mehr erklärt werden sollte als nur eine Wiedergabe der offensichtlichen gesetzlichen Verpflichtung aus § 433 I 2 BGB. Hieran muss sich das Verhalten der Beklagten messen lassen. Dies gilt umso mehr, als der Kläger überhaupt keine rechtliche Handhabe hatte, in irgendeiner Form auf die Streithelferin und/oder den berechtigten Dritten, Herrn C., Einfluss zu nehmen. All dies lag im Verantwortungsbereich der Beklagten. An dieser vertraglichen Risikoverteilung muss sich die Beklagte festhalten lassen, da mit Abweichungen hiervon das vertragliche Synallagma zulasten des Klägers gestört wäre. Soweit die Beklagte nunmehr argumentativ versucht, die Schuld für die eingetretene Verzögerung auf die Streithelferin zu schieben, so wird hierbei nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass sie – zumindest im Verhältnis zum Kläger – die entsprechenden Risiken sehenden Auges übernommen hat und sich mit dieser Argumentation nicht exkulpieren kann. Hier werden Vertragsverhältnisse miteinander vermischt, die zwar faktisch miteinander in Verbindung stehen, rechtlich jedoch getrennt voneinander zu betrachten sind. Diese Sichtweise führt auch nicht zu unbilligen Ergebnissen, da es der Beklagten freigestanden hätte, die Weiterveräußerung der Teilgrundstücke bis zur Klärung der erforderlichen Fragen rund um das Wegerecht zunächst zurückzustellen. Dass sich die Beklagte dieser Risiken bewusst war, zeigt sich schon daran, dass in § 1 des Vertrags die Besonderheiten umfassend dargestellt wurden.  Diese Problematik der Durchführung der beiden Grundstückskaufverträge – mit der Streithelferin einerseits und mit dem Beklagten andererseits – hat sich zudem verschärft, als sich die Beklagte dazu entschloss, das streitgegenständliche Wegerecht zu übernehmen, um ihrerseits Eigentümerin zu werden. Die dahinterstehenden Argumente des Versuchs der Schadensbegrenzung mögen nachvollziehbar sein, ändern aber nichts an der gleichbleibenden Risikoverteilung zwischen den hiesigen Parteien. Die faktische Kopplung der beiden Vertragsverhältnisse führte vielmehr durch diesen Entschluss dazu, dass die Durchsetzungswahrscheinlichkeit der entsprechenden Ansprüche der Beklagten gegen die Streithelferin, welche Grundlage der Erfüllung der Verpflichtung gegenüber dem Kläger ist, sank, denn durch die  Übernahmen entledigte sich die Beklagten des Druckmittels gegenüber der Streithelferin, ihrerseits nur bei lastenfreier Übertragung zu zahlen. Diesen Schritt als Vorteil für den Kläger zu verkaufen oder im Rahmen der Exkulpation zu berücksichtigen, überzeugt nicht. Auch der wiederholt durch die Beklagte formulierte Vorschlag, der Kläger möge seinerseits – einstweilen – das Wegerecht übernehmen, um das Eigentum am Grundstück zu erwerben, vermag den verschuldeten Verzug der Leistung nicht zu egalisieren. Letztlich würde dann die Risikoverteilung entgegen dem vertraglichen Leitbild zulasten des Klägers abgeändert werden, was zu einer Störung des Synallagmas führen würde. All die Vorschläge der Beklagten, wie sich der eingetretene Verzug nicht als durch sie verschuldet darstellen soll, verfangen nicht, solange sich faktisch nur das vertraglich übernommene Risiko verwirklicht hat. Eine Pflicht des Klägers, eine nicht vertragsgemäße Leistung zu akzeptieren, ist nicht erkennbar.

5.

Auch ein Mitverschulden des Klägers bei Eintritt des Verzugs vermag das Gericht nicht zu erkennen, § 254 I BGB.

Mangels vertraglicher Beziehung zur Streithelferin und/oder dem berechtigten Dritten, Herrn C., war es dem Kläger schon aus rechtlichen Gründen nicht möglich, seinerseits Einfluss auf die rechtzeitige lastenfreie Übertragung zum 30.04.3014 zu nehmen.

Die Übernahme des Wegerechts durch den Kläger wie es schlussendlich die Beklagte getan hat, war ihm nicht zumutbar, da ein solcher Entschluss angesichts der unmissverständlichen Gewährübernahme der Beklagten gem. § 5 Nr. 2 des Vertrages das vertragliche Gleichgewicht zu seinen Lasten gestört hätte.

6.

Auf Rechtsfolgenseite hat die Beklagte an den Kläger nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme einen Betrag von 188.168,48 EUR zu zahlen.

Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem entgangenen Mieteinnahmen (vgl. hierzu Punkt a)) und der Baukostensteigerung infolge des verzögerten Baubeginns (vgl. hierzu Punkt b)), wobei die im Zuge des Vorteilsausgleichs vorzunehmenden Abzüge durch die Baukostensteigerung betragsmäßig aufgefangen werden (vgl. hierzu Punkt c)) und sich der Kläger keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht entgegen halten lassen muss (vgl. hierzu Punkt d)).

Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre, § 249 I BGB. Der Gläubiger ist im Falle des hier geltend gemachten Verzugsschadens so zu stellen, wie er bei rechtzeitiger Leistung des Schuldners stehen würde. Soweit dies nicht möglich ist, hat der Schuldner nach § 251 I BGB den Gläubiger in Geld zu entschädigen. Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn; als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte, § 252 BGB.

a)

Aufgrund des eingetretenen Verzugs der Beklagten hinsichtlich der lastenfreien Eigentumsübertragung sind dem Kläger Mieteinnahmen iHv. 126.918,40 EUR entgangen, die er von der Beklagten nach §§ 249 I, 252 BGB ersetzt verlangen kann.

Die Tatsachen, aus denen sich die Prognose eines zukünftigen Gewinns ergibt, muss der Geschädigte darlegen und in den durch § 287 ZPO gezogenen Grenzen beweisen. Dabei kann er sich jedoch auf die Behauptung und den Nachweis derjenigen Tatsachen beschränken, bei deren Vorliegen die Vermutung in § 252 S. 2 BGB eingreift (Oetker in: MüKo-BGB, 9. Auflage 2022, § 252 Rn. 37). Der zu ersetzende Gewinn ist grundsätzlich der Nettogewinn.

Angesichts dieses Beweismaßes, welches das Gericht im Rahmen der Urteilsfindung zugrunde zu legen hat, und unter Berücksichtigung der glaubhaften in sich schlüssigen Angaben der Sachverständigen F. wird eine monatliche Netto-Grundmiete von 8,50 EUR/m² als berechtigt angesehen.

Die Sachverständige hat unter Berücksichtigung des Mietspiegels der Stadt A. für das Jahr 2017 Mieten zwischen 6,16 EUR/m² und 8,58 EUR/m² für erzielbar erachtet. Unter Berücksichtigung des Preisspiegels des Regionalverbands West in Köln des Immobilienverbands Deutschland rechtfertigt sich eine Mietobergrenze von 8,47 EUR/m², wobei der angegebene Mietrahmen zwischen 7,50 EUR/m² und 7,70 EUR/m² wegen der Ausstattung und Lage der Immobilie zu erhöhen war. Dieser damit erkennbare Preisrahmen zwischen 6,16 EUR/m² und 8,58 EUR/m² kann auf 7,37 EUR/m² gemittelt werden. Berücksichtigt man die nachvollziehbar als gut bis sehr gut durch die Sachverständige bezeichnete Wohnlage der streitgegenständlichen Immobilie und die Ausstattung des Mehrfamilienhauses, wie sie die Sachverständige in ihrem Gutachten festgestellt hat, erscheint dieser Mittelwert gleichwohl nicht angemessen und war durch das Gericht im Rahmen der Schätzung auf 8,50 EUR/m² hochzusetzen. Damit orientiert sich das Gericht auch an der Behauptung der Beklagten, welche erzielbare Mietzinsen zwischen 8,00 EUR/m² und 8,50 EUR/m² vorgetragen hat. Dieser Rahmen liegt innerhalb der Feststellungen der Sachverständigen, weswegen das Gericht den höheren m²-Preis im Rahmen des § 287 ZPO zugrunde legt.

Unter Berücksichtigung der im Lichte der Wohnflächen-VO auf 533,27 m² zu reduzierenden Gesamtwohnfläche ergibt sich rechnerisch ein entgangener monatlicher Mietgewinn von (8,50 EUR/m² x 533,27 m² =) 4.532,80 EUR, welcher sich über die gesamte Verzögerungszeit von 28 Monaten auf (28 Monate x 4.532,80 EUR/Monat =) 126.918,40 EUR aufsummiert.

b)

Unter Berücksichtigung der Ausführungen des Klägers zur Zusammensetzung der Klageforderung gem. Schriftsätze vom 29.09.2020, Bl. 408 ff. d.A., und 25.05.2022, Bl. 467 d.A., kann der Kläger über den oben dargestellten Mietausfallschaden von den geltend gemachten Mehrkosten wegen des späteren Baubeginns einen Teilbetrag bis zum Erreichen der Klageforderung von der Beklagten erstattet verlangen.

Soweit zunächst Mehrkosten iHv. mindestens 50.000,00 EUR vom Kläger behauptet worden sind, begegnet die nunmehrige Berücksichtigung eines höheren Betrages nach Auffassung des Gerichts keinen Bedenken. Wie dem Schriftsatz vom 25.05.2022 (Bl. 467 f. d.A.) entnommen werden kann, hat sich der Kläger die diesbezüglichen Feststellungen der Sachverständigen F. ausdrücklich zu eigen gemacht, um den geltend gemachten Gesamtschadensanspruch begründen zu können.

Dem Kläger ist der ihm obliegende Nachweis der verzugsbedingten Baukostensteigerung mit dem nach § 287 ZPO erforderlichen Beweismaß gelungen. Das Gericht folgt insoweit den nachvollziehbaren Angaben der Sachverständigen F., welche unter Berücksichtigung der Baupreisindizes des Landesbetriebs Information und Technik NRW zwischen Ende 2015 und Februar 2018 eine Preissteigerung von 6,89 % nachvollziehbar gemacht hat. Angesichts der Gesamtinvestitionskosten des streitgegenständlichen Bauvorhabens iHv. 1.350.492,60 EUR, die der Kläger ausweislich der Anlage K20, Bl. 360 f. d.A., nachvollziehbar dargelegt und aufgeschlüsselt hat, ergibt sich eine tatsächliche Kostensteigerung von 87.051,12 EUR, die zum Erreichen der Klageforderung auskömmlich ist.

c)

Ohne das schädigende Ereignis angefallene Aufwendungen, die infolgedessen jedoch unterbleiben, sind bei der Berechnung des entgangenen Gewinns im Wege der Vorteilsausgleichung abzuziehen, wobei das Gericht bei hinreichenden Anhaltspunkten, die von Amts wegen zu prüfen sind, die Höhe der Aufwendungen gemäß § 287 ZPO zu schätzen hat (Oetker in: MüKo-BGB, 9. Auflage 2022, § 252 Rn. 12).

Da sich auch die Vorteilsanrechnung anspruchsmindernd auswirkt, ist für das Vorliegen ebendieser primär der Schädiger darlegungs- und beweispflichtig (BGH, NJW 1979, 760). Sofern er aber die zur Vorteilsanrechnung notwendigen Details nicht kennt, kann im Rahmen der sog. sekundären Darlegungslast der Geschädigte darlegungspflichtig für Umstände werden, die allein seiner Wahrnehmung unterliegen (BGH, VersR 2008, 513). Dieser sekundär gesteigerten Darlegungslast ist der Kläger mit Schriftsatz vom 29.09.2020, Bl. 408 ff. d.A., ausreichend nachgekommen. Beweisangebote der Beklagten, die den entsprechenden Vortrag widerlegen könnten, sind nicht erfolgt. Dies geht zu ihren Lasten.

Anspruchsmindernd muss sich der Kläger vor diesem Hintergrund die eingeräumten jährlichen Kosten von 91,04 EUR brutto (= 7,59 EUR/Monat) für die nicht umlagefähige Erstellung der Abrechnung durch die Fa. G. entgegenhalten lassen. Auf den streitgegenständlichen Zeitraum von 28 Monaten hochgerechnet entspricht dies einem Betrag von (7,59 EUR/Monat x 28 Monate =) 212,52 EUR.

Durch die Verzögerung der Erfüllung des streitgegenständlichen Vertrages verblieb der an die Beklagte zu zahlende Kaufpreis für das Grundstück iHv. 246.240,00 EUR länger im Vermögen des Klägers mit der Folge das zwischen dem 30.04.2014 als beabsichtigtem Zahlungstag und der tatsächlichen Zahlung am 03.08.2016 ausweislich der Anlage K23, Bl. 415 f. d.A., ein Zinsertrag von 885,78 EUR erwirtschaftet wurde. Dieser Betrag ist ebenfalls im Zuge des Vorteilsaugleichs abzuziehen.

Parallel dazu sind auch die Zinserträge aus dem Investitionskapital für die Umsetzung des Bauvorhabens länger im Vermögen des Klägers verblieben und entsprechende Zinserträge anspruchsmindernd zu berücksichtigen. Diese schätzt das Gericht unter Berücksichtigung der nachvollziehbaren Angaben des Klägers gem. Schriftsatz vom 29.09.2020, Bl. 408 ff. d.A., auf weitere 676,89 EUR.

Der argumentatorische Ansatz der Beklagten, es hätte dem Kläger bei rechtzeitiger Leistung oblegen, Rücklagen für eventuell anfallende Reparaturen zu bilden, ist nach Auffassung des Gerichts nicht geeignet, den geltend gemachten Gewinnausfall zu mindern. Die Bildung von Rücklagen mag wirtschaftlich betrachtet sinnvoll sein, ändert aber nichts an dem tatsächlichen Ertrag aus der Vermietung. Vielmehr wird dieser aus Gründen der Vorsicht zur Seite gelegt, um erforderlichenfalls etwaige Kosten hieraus bestreiten zu können.

Diese vorzunehmenden Abzüge in einer Gesamthöhe von (212,52 EUR + 885,78 EUR + 676,89 EUR =) 1.775,19 EUR werden betragsmäßig jedoch durch die oben dargestellte Baukostensteigerung bis zum Erreichen der Klageforderung aufgefangen und führen vor diesem Hintergrund im Ergebnis nicht zum teilweisen Unterliegen des Klägers.

d)

Der Entschluss des Klägers, das Bauvorhaben nicht vor lastenfreier Übertragung zu realisieren, stellt sich aus Sicht des Gerichts weder als Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht aus § 254 II 1 BGB dar, noch kann hierin eine die kausale Pflichtverletzung der Beklagten überholende und ersetzende Kausalität gesehen werden.

Der Geschädigte soll im Rahmen des von einem vernünftigen und sorgfältigen Menschen zu Erwartenden dazu beitragen, dass der Schaden nicht unnötig groß wird (BGH, NJW 2018, 944 Rn. 25; NVwZ-RR 2021, 483 Rn. 23). Dabei ist vom Geschädigten nicht jede objektiv mögliche Maßnahme zu ergreifen, sondern nur solche, die ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls auch zumutbar sind; darüber hinaus gehende Anstrengungen muss der Geschädigte jedoch nicht unternehmen (Oetker in: MüKo-BGB, 9. Auflage 2022, § 254 Rn. 77). Diese Grundsätze vor Augen ergibt die vorzunehmende Abwägung nach Auffassung des Gerichts Folgendes: Soweit die Beklagte wiederholt außergerichtlich und auch im Rahmen des Prozesses darauf abstellt, dass das bestehende Wegerecht der Umsetzung des Bauvorhabens faktisch nicht im Wege gestanden habe, überzeugt diese Argumentation nicht. Auch wenn es so sein sollte, dass andere Erwerber die Löschung des Wegerechts vor Baubeginn nicht abgewartet haben – was klägerseits bestritten wurde – ergibt sich nichts anderes. Diese Einwendung der Beklagten geht sogar noch über die Erörterung der Möglichkeit der Übernahme des Wegerechts durch den Kläger hinaus, da hiermit nicht nur rechtliche Unsicherheiten von der Beklagten auf den Kläger übertragen werden, sondern sich auch potentiell rein faktische Probleme ergeben könnten, wenn mit dem Bau begonnen worden wäre und der berechtigte Dritte, Herr C., Ansprüche aus dem Wegerecht gegenüber dem Kläger geltend gemacht hätte. Denkbar wäre dies beispielhaft in Form der Verbreiterung der vorhandenen Zuwegung zulasten des klägerischen Flurstücks ss., welche potentiell mit der Errichtung des Neubaus hätte in Konflikt geraten können. Das damit in Verbindung stehende Schadensausmaß wie zum Beispiel in Form eines Rückbauerfordernisses steht erkennbar außer Verhältnis. Hierauf muss sich der Kläger nicht verweisen lassen. Das Gericht kann sich überdies nicht des Eindrucks erwehren, dass auch die Beklagte das mit der Durchführung des Bauvorhabens vor Löschung des Wegerechts verbundene Risiko letztlich größer eingeschätzt hat, als sie es schriftsätzlich will Glauben machen. Der Kläger hat die Beklagte mehrfach aufgefordert, eine entsprechende Erklärung abzugeben, woraus sich ergibt, dass potentielle Schadenspositionen im Falle des Baubeginns vor Löschung des Wegerechts durch sie zu übernehmen sind. Hierauf ist die Beklagte nicht eingegangen. Auch der Ausgang des Rechtsstreits zwischen der Streithelferin und dem Berechtigten, Herrn C., vor dem LG Detmold zeugt davon, dass die Eindeutigkeit der Rechtslage, wie sie seitens der Beklagten stets behauptet wird, offensichtlich nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprach. Letztlich würde die Berücksichtigung des Beklagteneinwands im Rahmen der Schadensminderungsobliegenheit des § 254 II 1 BGB über Umwege auch dazu führen, dass das oben dargestellte vertragliche Synallagma gestört werden würde. Das kann aber erkennbar nicht der Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung in § 254 II 1 BGB sein, der im Wege einer umfassenden Interessenabwägung die Verantwortlichkeit der Mitwirkungsbeiträge auf Rechtsfolgenseite zu lösen versucht. Der Ansatz der Beklagten geht aus Sicht des Gerichts darüber hinaus, da letztlich vom Kläger ein vertraglich nicht geschuldetes Verhalten verlangt wird, um den verschuldeten Verzug und damit den Haftungsgrund abzuwenden.

Es wird weiter nicht verkannt, dass letztlich die Entscheidung des Klägers, das Bauvorhaben bis zur Löschung des Wegerechts zurückzustellen, ebenfalls kausal für den Eintritt des streitgegenständlichen Schadens war. Das ändert jedoch unter Berücksichtigung obiger Erwägungen jedoch nichts daran, dass die Pflichtverletzung der Beklagten weiterhin adäquat kausal den Verzugsschaden entstehen lassen hat. Eine Pflicht zum Handeln vermag das Gericht aufseiten des Klägers nicht zu erkennen und der Pflichtwidrigkeitszusammenhang zwischen der durch die Beklagte zu vertretenen verzögerten lastenfreien Übertragung und dem eingetretenen Schaden besteht weiter fort.

II.

Daneben hat der Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Verzinsung des geltend gemachten Schadensbetrags von 188.168,40 EUR iHv. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.12.2017 aus §§ 280 I, II, 286, 288 I BGB.

Mit Schreiben vom 08.12.2017 wurde der entsprechende Schadensbetrag unter Fristsetzung bis zum 20.12.2017 gegenüber der Beklagten angemahnt. Verzug trat in entsprechender Anwendung des § 188 I BGB tags darauf ein.

Weiter kann der Kläger aus §§ 280 I, II, 286 BGB von der Beklagten Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten iHv. 3.137,91 EUR verlangen.

Die Gebührenhöhe rechtfertigt sich unter Berücksichtigung eines berechtigten Gegenstandswerts von 188.168,40 EUR und den Gebührenwerten bis 2020 unter dem Gesichtspunkt des Verzugs. Wie oben dargestellt, befand sich die Beklagte mit der lastenfreien Übertragung des streitgegenständlichen Grundstücks mit Ablauf des 30.04.2014 in Verzug. Die zeitlich nachfolgende Mandatierung seiner Prozessbevollmächtigten ist hierauf kausal zurückzuführen.

Die hierauf begehrten Rechtshängigkeitszinsen iHv. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz rechtfertigen sich aus §§ 291, 288 BGB, wobei antragsgemäß auf den Zeitpunkt der Zustellung der Anspruchsbegründung abzustellen war (§ 308 I ZPO). Die Zustellung der Anspruchsbegründung erfolgte am 03.04.2018. Die Verzinsungspflicht entsteht vor diesem Hintergrund ab dem 04.04.2018, § 188 I BGB analog.

B)

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 I, 101 I 2. HS, 709 ZPO.

C)

Der Streitwert wird auf 188.168,48 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.