Schadensersatz wegen Immobilien-Falschberatung: Verjährung trotz Güteantrag
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangte Rückabwicklung und Schadensersatz wegen behaupteter Falschberatung beim Kauf einer Eigentumswohnung nebst Finanzierung. Das LG wies die Klage ab, weil etwaige Ansprüche aus Beratungsvertrag/culpa in contrahendo verjährt seien. Die dreijährige Regelverjährung nach § 195 BGB lief ab 01.01.2002 und endete zum 01.01.2005. Ein am 31.12.2004 gestellter Güteantrag hemme hier nicht, da er erkennbar nur der Fristsicherung diente, nicht hinreichend konkret und als ernsthafter Einigungsversuch ungeeignet war.
Ausgang: Klage auf Rückabwicklung/Schadensersatz wegen Beratungsverschuldens wegen Verjährung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Für vor dem 01.01.2002 entstandene Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung gilt gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB die dreijährige Regelverjährung des § 195 BGB, beginnend mit dem 01.01.2002.
Die Hemmung der Verjährung durch Anrufung einer Gütestelle nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB setzt voraus, dass ein ernsthafter, nicht erkennbar aussichtsloser Einigungsversuch unternommen wird.
Ein Güteantrag hemmt die Verjährung nicht, wenn er inhaltlich unklar bzw. nicht hinreichend konkret gefasst ist und dadurch eine sachgerechte Prüfung und Vergleichsbereitschaft des Antragsgegners nicht ermöglicht.
Ein Güteverfahren ist nicht geeignet, einen Vollstreckungstitel auf Vergleichsbasis zu ermöglichen, wenn für den Schuldner erkennbar keine Vergleichsbereitschaft besteht und der Antrag ersichtlich nur der Verjährungshemmung dient.
Aus der Wertung des § 15a EGZPO kann folgen, dass Gütestellen ihre Zuständigkeit grundsätzlich nicht über das Bundesland hinaus beanspruchen können, in dem sie eingerichtet bzw. anerkannt sind.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen einer schuldhaften Falschberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.01.1999 kaufte der Kläger von der Beklagten eine in G. gelegene 85 Quadratmeter große Eigentumswohnung zu einem Preis von 178.500,00 DM. Die Wohnanlage besteht aus insgesamt 153 Einheiten. Dem Kaufvertrag gingen mehrere Beratungsgespräche zwischen dem Kläger und dem für die Beklagte handelnden Zeugen L. voraus. Den Kaufpreis finanzierte der Kläger durch einen ebenfalls von dem Berater vermitteln Vorausdarlehnsvertrag mit der B. Bausparkasse. Das Vorausdarlehen sollte mit zwei bei der B. Bausparkasse AG abgeschlossenen Bausparverträgen getilgt werden. Der monatliche Regelsparbetrag betrug zu Beginn 126,00 DM. Ausweislich des von dem Kläger am 29.01.1999 unterzeichneten Besuchsauftrag betrug der monatliche Eigenaufwand vor Steuern 202,50 DM.
Der Kläger behauptet, bei den Beratungsgesprächen sei ihm von dem Vermittler empfohlen worden, eine fremdgenutzte Wohnung zu erwerben, die durch eine besonders günstige Bausparfinanzierung der B. finanziert werden solle. Das Anlagepaket beinhalte zudem einen „Rundum-sorglos-Service“. Es sei das ideale Steuersparmodell und die ideale Altersvorsorge. Bei der Wohnung handele es sich um eine werthaltige und zukunftsträchtige Immobilie. Sie befinde sich in einem baulich sehr guten Zustand und sei günstig gelegen und sehr gut zu vermieten. Auch würde sie ständig im Wert steigen und könne auf Wunsch bereits nach kurzer Zeit mit Gewinn wieder verkauft werden. Die Anlage sei hoch rentabel und zudem absolut risikolos. Im Rahmen der Gespräche hätte es der Vermittler unterlassen, ihn auf die eintretende Steigerung der monatlichen Sparraten hinzuweisen. Außerdem sei er nicht über das Risiko eines Mietpoolbeitritts informiert worden. Zudem habe der Vermittler ihn unter Zeitdruck gesetzt und ihn zum Vertragsschluss gedrängt. Tatsächlich habe das Anlageobjekt im wesentlichen nicht den Anpreisungen des Vermittlers entsprochen. So hätte er von 1999 und 2000 insgesamt 2.952,18 DM zusätzliche Zahlungen zu leisten gehabt. Die prognostizierte Miete habe nicht erzielt werden können.
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, zu Händen eines von dem Kläger zu beauftragenden Notars 91.265,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender Willenserklärungen vor dem zu beauftragenden Notar:
Ich bin eingetragener Eigentümer der Wohnung X..
Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Eigentum auf die Beklagte zu übertragen.
Ich erteile der Beklagten die Vollmacht, in meinem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
Ich erteile hiermit mein Einverständnis mit einer Weisung der Beklagten an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Tilgung des Darlehens Nr. xx bei der Deutschen Bausparkasse B. AG zu verwenden und damit zugleich zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs von G., Blatt , eingetragenen Grundschuld der Deutschen Bausparkasse B. AG zu verwenden.
Ich bewillige die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen auf ein Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig überschießender Betrag an mich auszukehren ist.
2.
Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte im Verzug mit der Annahme des Angebots zur Übertragung des vorbezeichneten Eigentums befindet.
3.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger zum Ersatz des weiteren, aus dem Erwerb des vorgenannten Objektes erwachsenden Vermögensschäden verpflichtet ist. Dieser Betrag beläuft sich vorläufig auf 6.659,78 €.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie erhebt die Einrede der Verjährung und bestreitet ein Beratungsverschulden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 21.02.06 (Blatt 37 ff.) Bezug genommen.
Die am 26.08.2005 beim Landgericht Bielefeld eingegangene Klage ist am 19.09.2005 zugestellt worden. – Am 31.12.2004 haben die Prozessbevollmächtigten der Kläger einen Güteantrag an die „Staatlich anerkannte Gütestelle Rechtsanwalt und Mediator R.,“, eingereicht (Anlage K 28). Mit Schreiben vom 28.02.2005 stellte Rechtsanwalt R. das Scheitern des Verfahrens fest (Anlage K 29).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Auf das Verfahren findet gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB das Schuldrecht in seiner vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtmodernisierungsgesetzes geltenden Fassung Anwendung.
Die nach dem Vortrag des Klägers in Betracht kommenden Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages bzw. culpa in contrahendo sind verjährt.
1)
Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB findet die neue dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB Anwendung, und zwar berechnet vom 01.01.2002 an. Damit sind die vom Kläger geltend gemachten Ansprüche zum 01.01.2005 verjährt.
2)
Die Verjährung ist durch die Einreichung des Güteantrags am 31.12.2004 bei Rechtsanwalt R. nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB gehemmt worden.
Dabei unterstellt die Kammer zu Gunsten des Klägers, dass es sich bei Rechtsanwalt R. um eine durch die Landesjustizverwaltung eingerichtete oder anerkannte Gütestelle handelt und dass die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlaßt worden ist. Zwar ist danach kurz vor Ablauf der – möglichen – Hemmung (§ 204 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 BGB) die vorliegende Klage beim Landgericht Bielefeld eingegangen, so dass grundsätzlich die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 14 BGB erneut gehemmt worden sein könnte. Am 26.08.2005 waren indes nach Auffassung der Kammer die in Betracht kommenden Ansprüche bereits verjährt, weil vorliegend nicht von einer Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB auszugehen ist.
a)
§ 209 Abs. 2 Nr. 1 a BGB a.F. wurde Gesetz im Jahre 1924 zusammen mit der damaligen Einführung eines obligatorischen Güteverfahrens im Prozess vor den Amtsgerichten. Der die Norm tragende Gedanke lag darin, das Privileg der Verjährungsunterbrechung auch demjenigen zu geben, der nicht sofort klagen kann, sondern vorher noch ein Güteverfahren durchführen muss. Bei Abschaffung dieses Verfahrens im Jahr 1950 wurde § 209 Abs. 2 Nr. 1 a BGB a.F. in leicht veränderter Form aufrecht erhalten, war aber seines ursprünglichen Sinnes beraubt. Durch die Wiedereinführung der Möglichkeit zur obligatorischen Streitschlichtung im Jahr 1999 hat die Vorschrift diesen Sinn zurückerhalten. Dies spricht bei einer objektiv-teleologischen Betrachtung dafür, dass auch der Anwendungsbereich des heutigen § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB auf den Bereich der obligatorischen Streitschlichtung beschränkt ist (Staudinger/Eidenmüller, NJW 2004, 23, 24).- Deren Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben.
b)
Aus § 15 a II 2 EGZPO folgt zwar unmittelbar lediglich, dass der Landesgesetzgeber die Zulässigkeit der Klageerhebung dann nicht von einer erfolglosen gütlichen Einigung abhängig machen darf, wenn die Parteien nicht in dem selben Land wohnen oder ihren Sitz oder ihre Niederlassung haben. Darüber hinaus kann aber dieser Vorschrift auch die Wertung entnommen werden, dass Gütestellen jedenfalls keine Zuständigkeit jenseits des Bundeslandes für sich beanspruchen können, in dem sie angesiedelt sind. Dies entspreche der Tatsache, dass sie allein kraft Gesetzes geschaffen werden bzw. von einer Landesjustizverwaltung eingerichtet oder anerkannt wurden (Staudinger/Eidenmüller a.a.O.).
c)
Mit Einführung des § 15 a III EGZPO ist die Zahl der Gütestellen im Sinn des § 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bzw. § 15 a III, VI 1 EGZPO rapide angestiegen. Mithin ist auch das Erfordernis bzw. Bedürfnis danach, dass einige wenige Gütestellen örtlich allzuständig sein sollen, entfallen. Dieser Wandel zeigt sich auch in den jeweiligen landesgesetzlichen Formulierungen zur örtlichen Zuständigkeit. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Schlichtungsgesetz Baden-Württemberg SchlG BW ist diejenige Gütestelle örtlich zuständig, auf die sich beide Parteien geeinigt haben. Nach Satz 3 ist im übrigen die Gütestelle örtlich zuständig, in deren Bezirk die Antrag stellende Partei ihren Wohnsitz hat. Gemäß § 11 SchlichtG NRW ist ein vorgerichtliches Schlichtungsverfahren nur dann zwingend erforderlich, wenn die Parteien in dem selben Landgerichtsbezirk wohnen oder ihren Sitz oder eine Niederlassung haben. In diesen Vorschriften kommt exemplarisch zum Ausdruck, dass ein vorgerichtlicher Einigungsversuch nicht nur theoretisch denkbar, sondern auch praktisch durchführbar sein muss. Insbesondere darf für den Antragsgegner nicht schon allein die Anreise zum Schlichtungstermin mit unverhältnismäßigem Aufwand verbunden sei.
d)
Nach Auffassung der Kammer muss darüber hinaus ein ernst gemeinter, nicht erkennbar aussichtsloser Einigungsversuch des Gläubigers vorliegen. Dieses Erfordernis läßt sich auch aus der grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06.07.1993 (BGHZ 123, 337) ableiten. Der BGH führt nämlich aus (a.a.O. Seite 344), das allein entscheidend sei, dass das Güteverfahren prinzipiell geeignet sei, dem Gläubiger auf der Grundlage einer vergleichsweisen Einigung einen Vollstreckungstitel zu verschaffen. Diese Möglichkeit einer vergleichsweisen Einigung entfällt indes, wenn entweder kein ernst gemeinter Einigungsversuch des Gläubiger vorliegt oder der Schuldner erkennbar nicht vergleichsbereit ist (vgl. insoweit HansOLG Hamburg, MDR 1988, 506). – Vorliegend geht die Kammer davon aus, dass der Güteantrag vom 31.12.2004 erkennbar nur gestellt worden ist, um die Verjährung zu hemmen und ebenfalls erkennbar keine Vergleichsbereitschaft auf Seiten der Beklagten vorhanden war.
Es bestehen bereits Zweifel, ob der Kläger mit seinem Antrag vom 31.12.2004 einen ernst gemeinten Einigungsversuch unternommen haben. Der Kläger trägt insoweit im Schriftsatz vom 27.04.2006 folgendes vor:
Wegen der Vielzahl der Ansprüche, die zum Ende des Jahres 2004 zu verjähren drohten, legten die Prozessbevollmächtigten der Kläger in diversen Verfahren Güteanträge ein. Diese Güteanträge mit Datum vom 31.12.2004 waren sämtlich am 31.12.2004 im Original mit Unterschrift der hiesigen Prozessbevollmächtigten der Kläger eingereicht worden.
Der Zeuge Rechtsanwalt R. hatte im Übrigen wegen der offensichtlich unübersehbaren Vielzahl der Güteanträge alle Antragsteller, die sich zum Ende des Jahres 2004 an ihn wenden wollten, gebeten, die Anträge zusätzlich per E-Mail zu schicken, damit er diese lediglich aus dem Computer ausdrucken musste und in dieser Form an die Verfahrensgegner weiterleiten konnte. Daher erhielt die Gütestelle des Zeugen R. von den Prozessbevollmächtigten grundsätzlich und zusätzlich zum Original alle Güteanträge am 31.12.2004 „en bloc“ parallel per E-Mail.
Damit wird deutlich, dass die Prozessbevollmächtigten des Klägers Rechtsanwalt R. am 31.12.2004 massenhaft mit Güteanträgen „überschwemmt“ haben, mit denen erkennbar in erster Linie die Verjährungsfrist „gesichert“ werden sollte. Der unklare Antrag, der für sich genommen bereits im Hinblick auf die hinreichende Konkretisierung zu Bedenken Anlass gibt (vgl. Palandt-Heinrichs, 65. Aufl., § 204 Rdnr. 19, 4), läßt ebenfalls Zweifel an der Einigungsbereitschaft erkennen. Voraussetzung für einen ernsthaften Einigungsversuch ist die Formulierung eines klaren Antrags. Ohne einen solchen ist der Antragsgegner kaum in der Lage, seinerseits die Risiken eines Rechtsstreits abzuklären und ihn ggfls. durch eine vergleichsweise Regelung abzuwenden.
Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass seitens der Antragsgegnerin und Beklagten auch nur ansatzweise eine Einigungsbereitschaft zu erkennen gewesen ist. Soweit der Kammer bekannt, hat sich die Beklagte bislang sich noch kein einziges Mal im Rahmen eines vorgerichtlichen Schlichtungsverfahrens gütlich mit der Gegenpartei geeinigt. Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Beklagte Anfang 2005 wenigstens grundsätzlich verständigungsbereit gewesen sein sollte. Hiervon geht auch der Kläger selbst aus, indem er in der Antragsschrift vom 31.12.2004 darauf hinweist, dass die „K.-Gruppe“ bisher die berechtigten Ansprüche abgelehnt habe.
Der Kläger hat mithin einen erkennbar aussichtslosen Antrag vor einer in Baden-Württemberg ansässigen Gütestelle erhoben, von der die Kammer zudem annimmt, dass sie nicht über die notwendige sachliche Kenntnis verfügte, um den Streit zwischen den Parteien einvernehmlich beilegen zu können. Würde man gleichwohl eine Hemmung nach § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB annehmen, würde man einem Gläubiger die Möglichkeit einräumen, durch einen erkennbar aussichtslosen Güteantrag vor einer beliebig auszuwählenden Gütestelle die Verjährungsfrist um mehr als neun Monate zu verlängern. Durch ein solche Vorgehen des Gläubigers würde der Schuldner unangemessen in seinen Rechten verkürzt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 709 ZPO.