Berufung zurückgewiesen: Heilung fristloser Kündigung durch Übernahme der Rückstände
KI-Zusammenfassung
Die Kläger begehrten Räumung nach fristloser Kündigung wegen Mietrückständen. Streit war, ob die Kündigung durch die Übernahme der Rückstände durch die Stadt Bielefeld gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam wurde. Das LG verneint den Räumungsanspruch, weil die öffentliche Stelle einen eigenen Zahlungsanspruch begründete. Ein formaler Widerspruch der Vermieter war ohne weitere Kündigungsgründe unbeachtlich.
Ausgang: Berufung der Kläger zurückgewiesen; Räumungsanspruch abgelehnt, da fristlose Kündigung durch Übernahme der Rückstände durch die öffentliche Hand gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam wurde.
Abstrakte Rechtssätze
Die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn eine öffentliche Stelle sich so zur Übernahme der Rückstände verpflichtet, daß dem Vermieter ein eigener, nicht an Bedingungen geknüpfter Anspruch auf Tilgung entsteht.
Bei der Prüfung der Heilungswirkung nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Übernahmeerklärung im Zusammenhang der vorangegangenen Korrespondenz auszulegen; rein formularmäßige Vorbehalte der öffentlichen Hand können die Wirksamkeit der Übernahme nicht ausschließen.
Der entgegenstehende Wille oder formale Widerspruch des Vermieters hindert die Heilung der fristlosen Kündigung nicht, sofern keine weiteren, entscheidungserheblichen Kündigungsgründe vorliegen.
Fristlose und fristgemäße Kündigungen wegen Zahlungsrückständen können nicht kumulativ oder alternativ so durchgreifen, daß beide Kündigungen gleichzeitig Rechtswirkungen entfalten; eine hilfsweise erklärte Kündigung tritt hinter einer primär wirksamen Kündigung zurück.
Zitiert von (1)
1 ablehnend
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 18. März 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bielefeld wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von den Beklagten genutzten Wohnung, § 556 Abs. 1 BGB. Die Kündigung der Kläger vom 07. Dezember 1993 wegen aufgelaufener Zahlungsumstände war gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB wirksam. Sie ist jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB dadurch unwirksam geworden, daß sich die Stadt Bielefeld mit Schreiben vom 28. Januar 1994 zur Zahlung der Rückstände für Juli bis Dezember 1993 verpflichtet hat. Die Rechtswirkung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt ein, wenn sich die öffentliche Stelle so verpflichtet, daß dem Vermieter ein eigener, von keiner Bedingung abhängiger Anspruch auf vollständige Tilgung des Rückstandes und der fälligen Nutzungsentschädigung erwächst, vgl. Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete IV, 184.
Dem steht im Ergebnis nicht entgegen, daß es im Schreiben der Stadt Bielefeld vom 28. Januar 1994 heißt, die Rückstände werden übernommen "wenn Sie bereit sind, das Mietverhältnis mit Herrn L auf Dauer fortzusetzen".
Diese Formulierung ist vor dem Hintergrund der vorangegangenen Korrespondenz zu werten. Die Anfrage der Stadt Bielefeld vom 05. Januar 1994 erfolgte formularmäßig und mit dem Ziel, den Beklagten die Wohnung zu erhalten. Hieraus erklärt sich die Bitte um Mitteilung, wie hoch die Schulden seien und ob die Kläger bereit seien, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die Kläger haben die Rückseite des Formulars ausgefüllt und die Rubrik, sie seien bereit, das Mietverhältnis bei Zahlung der Rückstände fortzusetzen, gestrichen. Angekreuzt haben sie hingegen die Rubrik: "Ich bin nicht bereit, das Mietverhältnis fortzusetzen", den Beginn des Zusatzes: "weil" haben sie gestrichen. Dies ist nicht etwa erfolgt, weil die Kläger andere, z.B. verhaltensbedingte, Kündigungsgründe gegen die Beklagten hatten.
Liegt jedoch lediglich ein Zahlungsrückstand vor, ist die einfache Übernahmeerklärung geeignet, die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Der Widerspruch des Vermieters ohne weitere Gründe, insbesondere weitere Kündigungsgründe, ist unbeachtlich. Die Kläger waren verpflichtet, die Übernahme gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu akzeptieren. Auf ihren entgegenstehenden Willen kommt es nicht an. Insoweit stellt die Einschränkung im Schreiben der Stadt Bielefeld vom 28. Januar 1994 auch keine Bedingung dar, weil schon der Vorbehalt der Kläger unwirksam war.
Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, sie hätten das Mietverhältnis zusätzlich fristgemäß gekündigt und wollten im Hinblick auf diese Kündigung das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Es ist anerkannt, daß Mietverhältnisse fristlos und fristgemäß gekündigt werden können, wenn es zu Zahlungsproblemen kommt. Die Heilungswirkung gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB tritt nur bei fristloser Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB ein, vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 28. August 1991 in RES XIII, Seite 116.
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Die Kündigungen können indes weder alternativ noch kumulativ erfolgen, siehe auch Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV, RdNr. 24.
Zulässig ist hingegen eine Staffelung verschiedener Kündigungen in einem Hilfsverhältnis. Dies bedingt jedoch, schon wegen der Rechtswirkungen der Kündigung als vertragsbeendender Gestaltungserklärung, daß die Kündigungswirkung nur einmal eintreten kann. Die hilfsweise erklärte Kündigung ist danach wirkungslos, wenn die primär ausgesprochene Kündigung wirksam war. Dies ist vorliegend der Fall. Die wirksame fristlose Kündigung vom 07. Dezember 1993 ist lediglich gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 als unwirksam anzusehen, der Fortbestand des alten Mietverhältnisses wird fingiert. Dem steht der oben genannte Rechtsentscheid nicht entgegen; dort ist ausdrücklich offengelassen, ob eine wirksame Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB zu bejahen sei.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.