Schadensersatz wegen unvollständiger Nebenkostenaufklärung beim Grundstückskauf
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Schadensersatz, weil die Beklagte vor Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrags eine Nebenkostenaufstellung ohne Wassererschließungsbeitrag erteilte. Das LG bejahte eine vorvertragliche Aufklärungs- und Beratungspflichtverletzung und sprach dem Grunde nach Schadensersatz nach den Grundsätzen der vertraglichen Schlechterfüllung zu; Arglist verneinte es. In der Höhe kürzte das Gericht um Mehrwertsteuer- und Sowieso-Kosten sowie verneinte einen Zinsschaden wegen eigenverursachter Nichtzahlung. Zuspruch: 10.343,36 EUR nebst Prozesszinsen; im Übrigen Klageabweisung.
Ausgang: Schadensersatz wegen unvollständiger Kostenaufklärung zugesprochen (10.343,36 EUR), im Übrigen (u.a. Zinsen/Mehrbetrag) abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Erteilt der Verkäufer auf Anfrage vor Vertragsschluss eine schriftliche Nebenkostenaufstellung, muss diese richtig und vollständig sein; wesentliche, absehbare Abgabenpositionen dürfen nicht weggelassen werden.
Eine allgemeine oder einschränkende Klausel im notariellen Kaufvertrag entbindet nicht von der Verantwortung für eine zuvor erteilte konkrete Kostenaufklärung, wenn diese erkennbar als Entscheidungsgrundlage dienen soll.
Bei einer vorvertraglichen Aufklärungspflichtverletzung ist der Ursachenzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Vermögensnachteil zu vermuten; der Schädiger trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Geschädigte auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung so gehandelt hätte.
Der ersatzfähige Schaden umfasst nur die durch die Pflichtverletzung verursachten Mehrkosten; Kosten, die bei einem Alternativgeschäft ohnehin angefallen wären (Sowieso-Kosten), sind abzuziehen.
Ein geltend gemachter Zinsschaden ist nicht ersatzfähig, wenn er auf der eigenverantwortlichen Nichtzahlung eines Abgabenbescheids beruht; mündliche Zusagen der Verwaltung ersetzen eine erforderliche schriftliche Bestätigung nicht und können zwingendes Beitragsrecht nicht disponieren.
Zitiert von (1)
1 neutral
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.343,36 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15.08.2003 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 1/3 und die Beklagte 2/3.
Das Urteil ist für beide Parteien vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 %.
Sie kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn die Beklagte nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.638,74 € wegen schuldhafter Verletzung von Aufklärungspflichten vor Abschluss eines notariellen Vertrages über einen Grundstücksverkauf.
Am 03.08.1999 kauften die Klägerin von der Beklagten zum Zwecke der gewerblichen Bebauung ein Grundstück in F. zum Preise von 408.150,00 DM. Der notarielle Kaufvertrag enthält in seinem § 6 u. a. die Bestimmung:
„In diesem Kaufpreis sind Erschließungsbeiträge für den Straßenbau und der Kanalanschluß enthalten.“
Vor dem Abschluß des Grundstückskaufvertrages hatte die Klägerin bei dem Baudezernenten G. der Beklagten um eine schriftliche Aufstellung sämtlicher mit dem Grundstückserwerb anfallenden Nebenkosten gebeten und mit Schreiben vom 10.05.1999 (Blatt 52 der Akten) auch erhalten. In dieser Auflistung war eine Kostenposition über einen klägerinnenseits zu zahlenden Wassererschließungsbeitrag nicht aufgeführt.
Durch Bescheid vom 28.08.2000 wurde die Klägerin zur Zahlung eines entsprechenden Erschließungsbeitrags in Höhe von 13.546,36 € aufgefordert. Die Klägerin verweigerte die Zahlung und legte gegen diesen Bescheid - im Ergebnis erfolglos - Widerspruch ein. Da sie auch in der Folgezeit nicht zahlte, forderte die Beklagte sie mit Bescheid vom 27.05.2003 zur Zahlung von Zinsen in Höhe von 2.092,38 € auf. Zuvor hatte der Bürgermeister der Beklagten der Klägerin gegenüber mündlich erklärt, die Beklagte werde keine Zinsen für den noch ausstehenden Erschließungsbeitrag geltend machen.
Die Klägerin behauptet, sie hätte das Grundstück in F. nicht erworben, wenn sie Kenntnis von den zusätzlichen Kosten durch den Wassererschließungsbeitrag gehabt hätte. Vielmehr hätte sie sich dann für ein Grundstück in der Gemeinde I. entschieden, für das bereits ein positiver Bescheid des Kreises J. zu einer Bauvoranfrage der Klägerin vorgelegen habe. Bei Erwerb dieses I.er Grundstücks hätte sie lediglich einen Betrag von 2.316,79 € für den Anschluss an die Wasserversorgung zahlen müssen.
Die Klägerin läßt vortragen, die Beklagte habe sie arglistig zum Vertragsabschlusses verleitet.
Sie beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 15.638,74 € nebst 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 15.08.2003 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie tritt dem Vorbringen der Klägerin in allen Punkten entgegen.
Sie behauptet, angesichts des Grundstückspreises von ca. 400.000,00 DM und angesichts der Kosten der Gesamtinvestition wären die zusätzlichen Kosten des Wassererschließungsbeitrags ohne Belang. Die Pflicht zur Zahlung dieses Betrages hätte der Klägerin auch aus der Fassung des § 6 des notariellen Vertrages bekannt sein müssen.
Sie läßt vortragen, die Klägerin habe keinen Schaden erlitten. Sie habe das erhalten, was ihr in Folge des Grundstückskaufs zugestanden hätte. Die Alternativgrundstücke, wegen der die Klägerin vorgetragen habe, seien für diese nicht hinreichend geeignet gewesen.
Der Einzelrichter hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen U. L.. Wegen des Inhalts seiner Aussage wird auf die Sitzungsniederschrift vom 01.12.2005 Bezug genommen. Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet. Die Klägerin kann wegen Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom 03.08.1999 nach den Grundsätzen der vertraglichen Schlechterfüllung (§§ 276, 280, 325 BGB a. F.) Schadensersatz verlangen. Sie muß sich bei dem geltend gemachten Anspruch in der Höhe jedoch Abstriche gefallen lassen.
1.
Allerdings liegt für ein arglistiges Verhalten des Dezernenten G. der Beklagten oder seiner Leute keinerlei Anhaltspunkt vor. Die diesbezüglichen Vorwürfe der Klägerin gegen fehl.
2.
Die Beklagte hat die vorvertraglichenBeratungs- und Aufklärungspflichten aus dem Notarvertrag verletzt. Sie hat eine inhaltlich unvollständige Auskunft über die zu erwartenden Nebenkosten erteilt. Das ergibt sich aus der von ihrem Dezernenten G. der Klägerin überreichten Aufstellung, Blatt 52 der Akten. Die Position, die die Kosten der Wassererschließung des Geländes hätte beinhalten müssen, fehlt. Das ist unstreitig. Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, sie habe der Klägerin eine Nebenkostenaufstellung „nach grober Ermittlung“ vorgelegt. Ein Posten über eine Abgabeverbindlichkeit in Höhe von 26.494,38 DM durfte unter keinen rechtlichen Gesichtspunkt vergessen werden. Das gilt um so mehr, als die schriftliche Aufstellung auch einzelne Posten von 150,00 DM und 100,00 DM ausweist.
Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass ausweislich § 6 des notariellen Vertrags nur die Erschließungsbeiträge für Straßenbau und für den Kanal im Kaufpreis enthalten seien. Angesichts des Umstands, dass seitens der Klägerin von der Beklagten eine Zusammenstellung der Nebenkosten verlangt worden ist und auch in schriftlicher Form erteilt wurde, mußte diese Aufstellung, die einem schriftlichen Rat gleich kommt, richtig und vollständig sein. Gerade bezüglich der Position „Erschließungsbeitrag für die Wasserversorgung“ hätte die Stadt F. die insoweit unmittelbar Handelnde ist, der insoweit nicht erfahrenden Klägerin eine richtige Auskunft geben müssen.
Der Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung der Beklagten und dem Schaden ist zu vermuten. Denn die Mehrkosten für die Wassererschließung sind gerade durch die Durchführung des Kaufvertrages angefallen, vergleiche insoweit Palandt-Heinrich, BGB, 64. Aufl., § 280 Randziffer 35.
Die Beklagte kann sich nicht entlasten. Dazu hätte sie beweisen oder mindestens überzeugend dartun müssen, dass die Klägerin auch in und trotz Kenntnis der Mehrkosten durch die Wasserentschließung ihre Baupläne in F. tatsächlich verwirklicht hätte. Grundsätzlich wird nämlich ein aufklärungsrichtiges Verhalten des Geschädigten vermutet, vergl. Palandt-Heinrich, BGB, 64. Aufl., § 280, Randziffer 39.
Die Beklagte hat diesen Beweis nicht zu führen vermocht. Beweismittel sind insoweit nicht benannt worden. Die Beklagte hat aber auch nicht darlegen können, dass sie die Unvollständigkeit der Nebenkostenaufstellung, für die sie über § 278 BGB haftet, nicht zu vertreten habe. Auch die Vernehmung des gegenbeweislich benannten Zeugen U. L., dem der Einzelrichter glaubt, hat kein die Beklagten entlastendes Beweisergebnis erbracht. Der Zeuge hat einerseits bekundet, für den Neubaupläne habe ein enger finanzieller Rahmen bestanden, der die Möglichkeiten der Klägerin an sich überschritt. Er hat ferner bekundet, dass er nichts darüber aussagen könne, ob man an Ort und Stelle gebaut hätte, wenn man die Kosten der Wasserertschließung vorher gekannt hätte.
Die Einwände der Beklagten gegen die Höhe des geltend gemachten Schadens greifen teilweise durch.
Die Abgabenverbindlichkeiten der Beklagten betrugen 26.494,38 DM.
Davon ist zunächst ein 7 %iger Mehrwertbetrag von 1.733,28 DM,
der sich aus dem Bescheid vom 28.08.2000, dort Blatt 4, ergibt, abziehen.
Ferner wären auch dann, wenn sich die Klägerin für das Grundstück in I. entschieden hätte, 4.531,25 DM
sowieso angefallen. Auch diese Position ist vom Schadensbetrag abzuziehen. Die Klägerin kann diesen Betrag auch nicht mit den entstandenen Kosten der Bauvoranfrage aufrechnen. Deren Kosten sind schadensunabhängig entstanden. Denn die Bauvoranfrage diente der Planungssicherheit der Klägerin. Sie ist keine weitere Schadensposition, die aufgrund der Pflichtverletzung der Leute der Beklagten entstanden ist.
Die Klägerin kann auch nicht ihren Zinsschaden geltend machen. Dieser ist nicht durch die Pflichtverletzung der Leute der Beklagten, sondern durch ihre eigene Handlungsweise entstanden. Die Klägerin hätte unter dem Vorbehalt der Rückforderung dem Gebührenbescheid nachkommen können. Sie hätte bezahlen können. Sie kann sich nicht damit verteidigen, der Bürgermeister der Beklagten habe erklärt, er werde keine Zinsen für den noch ausstehenden Beitrag erheben. Derartige mündliche Auskünfte der öffentlichen Verwaltung sind grundsätzlich unverbindlich. Sie bedürfen der schriftlichen Bestätigung. Diese liegt ersichtlich nicht vor. Außerdem ist Beitragsrecht zwingendes Recht und nicht der Disposition eines Bürgermeisters unterworfen.
Insgesamt stellt sich der Schaden der Klägerin auf 20.229,85 DM.
Dieser Betrag entspricht 10.343,36 EUR.
Das ist der Betrag, den die Klägerin ersetzt verlangen kann.
Die Zinsentscheidung beruht auf § 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.