Berufung gegen Rückzahlungsanspruch wegen hoher Heizkostennachforderung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Berufung des Beklagten gegen ein Urteil des Amtsgerichts wurde zurückgewiesen. Die Klägerin hat einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 i.V.m. § 242 BGB wegen irreführender Zusagen des Vermieters zu erwarteten Heizkosten geltend gemacht. Das Landgericht hielt die Abrechnung zwar für ordnungsgemäß, sah aber wegen besonderer Umstände (Kenntnis des Vermieters, konkrete Kostenzusagen, auffällige Überhöhung) einen Erstattungsanspruch als begründet; zudem sind private Sachverständigenkosten ersatzfähig.
Ausgang: Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Brilon als unbegründet abgewiesen; Rückzahlungsanspruch der Klägerin bestätigt
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Rückgewähr nach § 812 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 242 BGB besteht, wenn der Vermieter durch konkrete Zusagen oder irreführende Angaben bei Vertragsabschluss beim Mieter Kostenerwartungen hervorruft, die sich später als offensichtlich überhöht erweisen.
Die Ordnungsmäßigkeit einer Heizkostenabrechnung schließt Rückgewähransprüche nicht aus, wenn besondere Umstände vorliegen, namentlich die Kenntnis des Vermieters von entgegenstehenden Tatsachen und seine irreführenden Zusagen.
Bei einer auffälligen Diskrepanz zwischen vereinbarten Nebkostenvorauszahlungen und der tatsächlichen Abrechnung kann eine Nachforderung unzumutbar sein; extrem hohe Überschreitungen begründen insoweit besondere Umstände, die das Festhalten an der Nachforderung treuwidrig machen.
Vorbringen, die erst in der Rechtsmittelinstanz vorgebracht werden (z. B. Zahlung mit Vorbehalt), sind verspätet und werden mangels rechtzeitigen Vortrags unberücksichtigt bleiben.
Die Kosten eines privat eingeholten Sachverständigengutachtens sind als Ersatz für eine durch positive Vertragsverletzung veranlasste Aufwendung erstattungsfähig, wenn sie zur Feststellung und Durchsetzung des Anspruchs erforderlich waren.
Vorinstanzen
Amtsgericht Brilon, 2 C 499/86
Tenor
hat die 5. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg
auf die mündliche Verhandlung vom 16. November 1987
durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht ,
den Richter am Landgericht sowie
den Richter am Landgericht
für R e D h t erkannt:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 23. Juni 1987 verkündete Urteil des Amts-gerichts Brilon - 2 D 499/86 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Rubrum
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die an sich zulässige Berufung hatte in der Sache keinen Erfolg.
Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative in Verbindung mit § 242 BGB.
Die dem Beklagten erstellte Abrechnung ist ordnungsgemäß.
Wenn es auch keinen allgemeinen Rechtssatz dahin gibt, dass dem Vermieter von Wohnraum die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen verwehrt ist, wenn bei vereinbarter Nebenkostenvorauszahlung die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderungen den Vorauszahlungsbetrag wesentlich übersteigt, so gilt doch dann etwas anderes, wenn besondere Umstände hinzu kommen.
Derartige besondere Umstände sind vorliegend gegeben.
Die Vormieter der Klägerin mußten für die Zeit von 01.01.1984 bis zum 31.04.1984 einen Betrag von 860,40 DM an Heizkosten zahlen. Diese Zahlung muss dem Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages mit der Klägerin bekannt gewesen sein. Diese Kenntnis verbot es ihm aber dann, gegenüber der Klägerin zu erklären, es würden nur monatliche Heizkosten von etwa 50,00 DM anfallen.
Dass der Beklagte eine derartige Zusage gemacht hat, ergibt sich aus der Beweisaufnahme des Amtsgerichts.
Der Beklagte hat seine Erklärung, wie sich aus der Aussage der Zeugin D ergibt, mit Tatsachen untermauert. So hat er gegenüber der Klägerin angegeben, die von ihr anzumietende Wohnung sei die wärmste, best isolierte Wohnung des Hauses. Des weiteren hat er auf die Isolierverglasung hingewiesen und insbesondere auch darauf, dass er die Wohnung selbst bewohnt habe. Damit hat er den Anschein erweckt, dass er über zu erwartende Heizkosten genauestens informiert sei. Außerdem war die Frage der monatlichen Heizkostenvorauszahlungen und die Höhe eventueller Nachzahlungen ausdrücklich Gegenstand der Vertragsverhandlungen. Es kam, was auch für den Beklagten erkennbar war, der Klägerin auf die Höhe der Heizkosten an.
Ein auffälliges Mißverhältnis ergibt sich hier daraus, dass die Diskrepanz zwischen den Vorauszahlungen und dem in der Heizkostenabrechnung ausgeworfenen Betrag mehr als 260 % ausmacht. Mag der Mieter auch mit einer 100 %-igen Überschreitung der Heizkostenvorauszahlungen rechnen müssen, so kann bei einer 260 %-igen Überschreitung nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der Mieter sich auf eine derartige Nachforderung einrichten muss.
Soweit der Beklagte bestreitet, die Heizkosten seien von der Klägerin mit Vorbehalt gezahlt worden, so kann er sich darauf nicht berufen. Er hat dies erst in der Rechtsmittelinstanz behauptet, so dass sein derartiger Vortrag verspätet ist.
Die Kosten des von der Klägerin eingeholten privaten Sachverständigengutachtens kann sie aus positiver Vertragsverletzung ersetzt verlangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.