Berufung zu Mietminderung wegen Biofilm im Trinkwasser zurückgewiesen

Landgericht Arnsberg · 5 S 136/06 · 23.04.2007

KI-Zusammenfassung

Die Klägerin verlangte rückständigen Mietzins; die Beklagten hatten wegen weißer Flocken im Leitungswasser 20% Mietminderung erklärt. Das Landgericht bestätigte die Minderung, da Biofilmabriss einen Mangel nach der Trinkwasserverordnung darstellt und die Klägerin die Herkunft des Mangels nicht aus ihrer Sphäre negativ nachwies. Einholung mehrerer Gutachten und insb. die Probenahme durch den gerichtlich beauftragten Sachverständigen waren verwertbar.

Ausgang: Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Menden zurückgewiesen; Mietminderung von 20% bestätigt

Abstrakte Rechtssätze

Die Trinkwasserverordnung dient als Maßstab für das Vorliegen eines Mangels des Trinkwassers im Sinne des § 536 BGB und ist auf das Mietverhältnis anwendbar, soweit sie Anforderungen an Reinheit und Genusstauglichkeit normiert.

Ein sichtbarer Biofilmabriss (z. B. weiße Flocken) an Entnahmestellen stellt unabhängig von überschrittenen Koloniezahlen einen Mangel der Mietsache dar, der Mietminderungsrechte begründet.

Für den Wegfall der Minderung hat der Vermieter den Negativbeweis zu führen, dass die Mangelursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt; der Anscheinsbeweis kann dem Vermieter die Beweisführung erleichtern.

Ein Sachverständiger darf im Rahmen der Ursachenermittlung Probenahmen nach technischer Erforderlichkeit vornehmen (auch in Nachbarwohnungen) und die Beweiskraft seines Gutachtens begründen, auch wenn die Probenahme nicht strikt nach jeder einschlägigen DIN erfolgte, sofern die Untersuchung zielgerichtet und nachvollziehbar ist.

Die formelle Mängelanzeige nach § 536c BGB ist Voraussetzung für Minderungsrechte; ist sie unstreitig erfolgt, bleibt die Mietminderung vorbehaltlich der materiellen Prüfung bestehen.

Vorinstanzen

Amtsgericht Menden, 3 C 479/03

Tenor

hat die 5. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg auf die mündliche Verhandlung vom 24. April 2007 durch

für R e c h t erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 19. Sept. 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Menden (Aktenzeichen: 3 C 479/03) wird auf ihre Kosten zurückge-wiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 17.08.1999 von der Klägerin als Erstmieter die im Dachgeschoss links gelegene Dreizimmerwohnung des Hauses " I ” nebst Garage. Der Mietzins betrug 454,03 € für die Wohnung, 30,68 € für die Garage sowie Nebenkosten in Höhe von 66,47 €, also insgesamt 551,80 €.

Mit Schreiben vom 15.05.2003 kündigten die Beklagten wegen behaupteter Verunreinigung des Trinkwassers eine Mietminderung von 88,00 € (20 %) an. Im Juni und Juli 2003 zahlten die Beklagten auf die Miete jeweils 460,38 €. Die Augustmiete 2003 zahlten sie gar nicht. Auf die Septembermiete zahlten die Beklagten 286,54 €. Für den Zeitraum Oktober 2003 bis April 2006 zahlten die Beklagten jeweils 460,38 € monatlich.

Die Parteien haben erstinstanzlich umfänglich über die Frage gestritten, ob sich das in die Wohnung der Beklagten eingeleitete Leitungswasser in einwandfreiem Zustand befindet und wer gegebenenfalls für etwaige Verunreinigungen verantwortlich ist.

Mit der Klage hat die Klägerin jegliche Verunreinigung des Leitungswassers sowie ihre Verantwortung bestritten und den rückständigen Mietzins von insgesamt 3.812,22 € geltend gemacht.

Die Beklagten haben eine Verunreinigung des Wassers an allen Entnahmestellen durch weiße Flöckchen behauptet und ihrerseits im Wege der Widerklage Zahlung von 1.500,00 € für den Zukauf von Trinkwasser verlangt.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung von insgesamt 3 Sachverständigengutachten. Insoweit wird auf den Inhalt der Gutachten Dr. C (Blatt 61 ff. d. A.), Ewert (Blatt 110 ff. d. A.) und Dr. y (Blatt 190 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Amtsgericht hat den Sachverständigen Dr. y ergänzend in der mündlichen Verhandlung vom 26.04.2006 (Blatt 266 ff. d. A.) angehört und sodann der Klage lediglich in Höhe von 447,08 € stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, aufgrund der Beweisaufnahme stehe eine Verunreinigung des Leitungswassers fest, die aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin stamme und die Beklagten zur Minderung von 20 % des Wohnungsmietzinses zuzüglich Nebenkosten berechtige (= monatlich 104,10 €). Die Widerklage hat das Amtsgericht abgewiesen, da die zusätzlichen Wasserkosten bereits bei der Minderungsquote berücksichtigt seien und es im übrigen an ausreichender Darlegung fehle.

Gegen die überwiegende Abweisung ihrer Klage wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageforderung weiter verfolgt. Zur Begründung trägt sie vor, das Amtsgericht habe den Grundsatz rechtlichen Gehörs verletzt, in dem es nicht auf die Entbehrlichkeit einer weiteren Beweisaufnahme hingewiesen habe. Zudem habe das Amtsgericht dem Sachverständigen Dr. y, auf dessen Gutachten es seine Entscheidung gestützt habe, Weisungen zur Probeentnahme erteilt, die der einschlägigen DIN 38411 Teil I Vorbereitung zur mikrobiologischen Wasseruntersuchung und der Trinkwasserverordnung wiedersprechen, und die das Beweisergebnis zum Nachteil der Klägerin beeinflusst hätten. Zudem habe das Amtsgericht unzulässigerweise eine Untersuchung der Nachbarwohnung durch den Sachverständigen Dr. y ohne gerichtlichen Auftrag zugelassen. Schließlich habe das Amtsgericht drei Sachverständigenaufträge zu identischer Beweisproblematik beauftragt, ohne dass hierfür eine Notwendigkeit gemäß § 412 ZPO vorgelegen habe. Schließlich habe das Amtsgericht zu unrecht die Voraussetzungen einer Mietminderung bejaht und eine überhöhte Minderungsquote angenommen.

Die Beklagten verteidigen das Urteil.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin bleibt erfolglos. Sie hat über den vom Amtsgericht ausgeurteilten Betrag hinaus keine weiteren Ansprüche auf Mietzins gemäß § 535 BGB.

Die offenen Forderungen, die die Klägerin in ihrer Anspruchsaufstellung in der Klageschrift angegeben hatte, waren in erster Instanz unstreitig. Soweit nunmehr in der Berufung Abweichungen der offenen Forderungen geltend gemacht und behauptet werden, ist dieser neue Sachvortrag gemäß § 531 ZPO nicht mehr zuzulassen. Die Klägerin kann von den Beklagten keinen weiteren Mietzins verlangen, da den Beklagten Minderungsrechte nach § 536 BGB zustehen. Die formell gemäß § 536 c BGB erforderliche Mängelanzeige ist im Schreiben vom 15.05.2003 unstreitig erfolgt. Darüber hinaus liegt auch ein Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB vor. Maßstab für das Vorliegen eines Mangels im Trinkwasser ist die Trinkwasserverordnung. Diese ist zwar öffentliches Recht, findet aber auf die Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter Anwendung – worauf bereits das Amtsgerichts im Hinweisbeschluss vom 30.05.2005 (Blatt 147 d. A.) hingewiesen hat. Nach § 4 Abs. 1 S. 1 Trinkwasserverordnung sollte Trinkwasser für den menschlichen Gebrauch frei von Krankheitserregern, genusstauglich und rein sein. Zu dem streitigen Mangel hat das Amtsgericht verschiedene Sachverständigengutachten eingeholt. Dabei sind sowohl der Sachverständige Dr. C als auch der Sachverständige Dr. y zu dem Ergebnis gelangt, das Wasser entspreche nicht der Trinkwasserverordnung. Allerdings hat der Sachverständige Dr. C keine Überschreitung der Kolonienzahlen, sondern "nur" die Verunreinigung des Wasser mit Biofilmabriss beanstandet, wo hingegen bei den Untersuchungen des Sachverständigen Dr. y auch die zulässigen Kolonienzahlen überschritten waren. Dieser Unterschied dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die Beklagten auf Veranlassung des Sachverständigen Dr. y vor der Messung am Abend und Morgen kein Wasser laufen lassen haben. Letztlich kann die Frage nach einer Überschreitung der Kolonienzahlen jedoch dahinstehen, da allein der von beiden Experten festgestellte Biofilmabriss in Form von weißen Flocken im Wasser einen Mangel darstellt. Soweit die Klägerseite Zweifel an der Richtigkeit der Probenentnahme sowie Rechtszeitigkeit der Probenuntersuchungen im Rahmen der Begutachtung Dr. y äußert, vermögen diese nicht zu überzeugen. Denn unabhängig von einer Probenentnahme entsprechend der einschlägigen DIN und unabhängig von der Untersuchung der Kolonienzahl war jedenfalls sowohl nach dem Sachverständigen Dr. C als auch nach dem Sachverständigen Dr. y deutlich Biofilmabriss im Trinkwasser zu verzeichnen. Dieser stellt jedoch bereits ein Mangel dar, da das Trinkwasser nicht dem Gebot der Reinheit im Sinne des § 4 Abs. 1 S. 1 Trinkwasserverordnung entspricht. Dieser Mangel war auch nicht nur unerheblich, da er eine deutliche Verunreinigung des Wasser darstellt. Ferner hat die Klägerin als Vermieterin nicht bewiesen, dass die Ursache für den Mangel nicht aus ihrer Sphäre stammt. Grundsätzlich tritt die Minderung des Mietzinses bei Vorliegen eines Mangels unabhängig vom Verschulden des Vermieters ein. Allerdings kann ein Vermieter sämtliche Umstände ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren und insbesondere die Beschaffenheit der Mietsache betreffen. Ist dieser Beweis geführt, so muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Für den Vermieter genügt es, wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalles nur eine Ursache aus dem Gefahrenbereich des Mieters in Betracht kommen kann. Der Mieter muss sich nicht abstrakt für alle Möglichkeiten des Schadenseintritts entlasten. Vielmehr genügt es, wenn er Umstände darlegt und beweist, aufgrund derer die Schadensursache selbst hinreichend wahrscheinlich dargestellt werden kann und diese nicht von ihm zu vertreten ist. Der Vermieter muss insoweit den Negativbeweis erbringen, der ihm nach den Regeln des Anscheinsbeweises erleichtert werden kann (vergleiche dazu mit vielen Nachweisen Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 536 Randziffer 405 – 413). Vorliegend bedeutet diese Beweislastverteilung, dass die Klägerin beweisen muss, dass die Ursache für den Biofilmabriss nicht aus ihrer Sphäre stammt. Diesen Beweis hat sie nicht erbracht. Denn das Gutachten des Sachverständigen Dr. C stellte für die Ursache lediglich eine Hypothese über mögliche Umstände auf, stellte jedoch keine Ursachen fest und schloss auch keine aus. Das vom Installateur F eingeholte Sachverständigengutachten besagt nach Auffassung der Kammer nichts über die Ursachen des Biofilms. Dies insbesondere deshalb, weil der Sachverständige die Zuleitungen, Armaturen usw. zwar als handelsüblich bezeichnet hat, aber letztlich nicht prüfen konnte, ob es sich um Qualitätsprodukte oder Billigware handelt, bei der es zur Bildung von Biofilm kommen kann. Konkreter hat der Sachverständige Dr. y die mögliche Ursache des Biofilms benannt, da er dessen Quelle in einem Bereich lokalisiert hat, die oberstromig zum ersten Zapfhahn der Wohnung liegen muss. Damit liegt die Quelle im Verantwortungsbereich der Vermieterseite. Nach Auffassung der Kammer ist die genaue Ursache für den Biofilm auch nicht weiter aufzuklären. Denn die beweisbelastete Vermieterseite hat durch die bisherigen Gutachten gerade nicht den Beweis geführt, dass der Mangel nicht durch bauliche Gegebenheiten bedingt ist. Dabei gehen die Bedenken der Klägerseite an dem Gutachten des Sachverständigen Dr. y fehl. Denn nach Ansicht der Kammer hat der Sachverständige seine Probenentnahmen nicht an der für Trinkwasser einschlägigen DIN orientieren müssen, da es im vorliegenden Fall primär um die Ursachenforschung für den Biofilm ging. An diesem Ziel war die Vorgehensweise des Sachverständigen orientiert. Eine Überprüfung des Trinkwassers selbst anhand der einschlägigen DIN war nicht mehr erforderlich. Der Sachverständige durfte dabei auch die gegenüberliegende Wohnung aufsuchen, um eine Probe zu entnehmen. Dies zum einen, da der Beweisbeschluss nach Ansicht der Kammer eine solche Maßnahme deckte und zum anderen eine maßvolle und technisch nachvollziehbare Ausdehnung der Erkenntnisquellen durch den Sachverständigen zulässig ist. Die sonstigen Zweifel, welche die Klägerseite gegenüber dem Gutachten des Sachverständigen Dr. y geäußert hat, hat dieser in seiner mündlichen Anhörung vor dem Amtsgericht nach Ansicht der Kammer in vollem Umfange ausgeräumt. Das Gutachten des Sachverständigen Dr. y ist gut begründet und für die Kammer verwertbar. Es sind auch nicht drei identische Gutachten durch das Amtsgericht eingeholt worden. Allein die Tatsache, dass der Biofilmabriss auch zumindest in einer weiteren Wohnung auftritt und unstreitig "reines" Trinkwasser in die Hausleitung eingeführt wird, begründet den Verdacht, dass die Quelle des Biofilms im Leitungssystem des Hauses liegen muss, für dass die Vermieterseite einzustehen hat. Auch der Umstand, dass zusätzliche Oxidationspartikel aus der von Beklagtenseite eingebauten Küchentherme zur Zapfstelle Küche gelangen, enthebt die Klägerin nicht von ihrer Verantwortung für den Biofilm. Die Höhe der vom Amtsgericht zuerkannten Minderungsquote ist nicht zu beanstanden. Auch die Kammer hält eine nicht unerhebliche Minderung des Mietzinses in Anbetracht der Bedeutung des Wasser als Grundnahrungsmittel für gerechtfertigt. Dabei hat das Amtsgericht zu Recht neben der konkreten Beeinträchtigung durch Fehlen von geeignetem Trinkwasser vor allem den finanziellen Nachteil berücksichtigt, der durch die Beschaffung von Trinkwasser in Flaschen eintritt.

1. Die offenen Forderungen, die die Klägerin in ihrer Anspruchsaufstellung in der Klageschrift angegeben hatte, waren in erster Instanz unstreitig. Soweit nunmehr in der Berufung Abweichungen der offenen Forderungen geltend gemacht und behauptet werden, ist dieser neue Sachvortrag gemäß § 531 ZPO nicht mehr zuzulassen.
2. Die Klägerin kann von den Beklagten keinen weiteren Mietzins verlangen, da den Beklagten Minderungsrechte nach § 536 BGB zustehen. Die formell gemäß § 536 c BGB erforderliche Mängelanzeige ist im Schreiben vom 15.05.2003 unstreitig erfolgt. Darüber hinaus liegt auch ein Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB vor. Maßstab für das Vorliegen eines Mangels im Trinkwasser ist die Trinkwasserverordnung. Diese ist zwar öffentliches Recht, findet aber auf die Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter Anwendung – worauf bereits das Amtsgerichts im Hinweisbeschluss vom 30.05.2005 (Blatt 147 d. A.) hingewiesen hat. Nach § 4 Abs. 1 S. 1 Trinkwasserverordnung sollte Trinkwasser für den menschlichen Gebrauch frei von Krankheitserregern, genusstauglich und rein sein. Zu dem streitigen Mangel hat das Amtsgericht verschiedene Sachverständigengutachten eingeholt. Dabei sind sowohl der Sachverständige Dr. C als auch der Sachverständige Dr. y zu dem Ergebnis gelangt, das Wasser entspreche nicht der Trinkwasserverordnung. Allerdings hat der Sachverständige Dr. C keine Überschreitung der Kolonienzahlen, sondern "nur" die Verunreinigung des Wasser mit Biofilmabriss beanstandet, wo hingegen bei den Untersuchungen des Sachverständigen Dr. y auch die zulässigen Kolonienzahlen überschritten waren. Dieser Unterschied dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die Beklagten auf Veranlassung des Sachverständigen Dr. y vor der Messung am Abend und Morgen kein Wasser laufen lassen haben. Letztlich kann die Frage nach einer Überschreitung der Kolonienzahlen jedoch dahinstehen, da allein der von beiden Experten festgestellte Biofilmabriss in Form von weißen Flocken im Wasser einen Mangel darstellt. Soweit die Klägerseite Zweifel an der Richtigkeit der Probenentnahme sowie Rechtszeitigkeit der Probenuntersuchungen im Rahmen der Begutachtung Dr. y äußert, vermögen diese nicht zu überzeugen. Denn unabhängig von einer Probenentnahme entsprechend der einschlägigen DIN und unabhängig von der Untersuchung der Kolonienzahl war jedenfalls sowohl nach dem Sachverständigen Dr. C als auch nach dem Sachverständigen Dr. y deutlich Biofilmabriss im Trinkwasser zu verzeichnen. Dieser stellt jedoch bereits ein Mangel dar, da das Trinkwasser nicht dem Gebot der Reinheit im Sinne des § 4 Abs. 1 S. 1 Trinkwasserverordnung entspricht. Dieser Mangel war auch nicht nur unerheblich, da er eine deutliche Verunreinigung des Wasser darstellt. Ferner hat die Klägerin als Vermieterin nicht bewiesen, dass die Ursache für den Mangel nicht aus ihrer Sphäre stammt. Grundsätzlich tritt die Minderung des Mietzinses bei Vorliegen eines Mangels unabhängig vom Verschulden des Vermieters ein. Allerdings kann ein Vermieter sämtliche Umstände ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren und insbesondere die Beschaffenheit der Mietsache betreffen. Ist dieser Beweis geführt, so muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Für den Vermieter genügt es, wenn aufgrund der Umstände des Einzelfalles nur eine Ursache aus dem Gefahrenbereich des Mieters in Betracht kommen kann. Der Mieter muss sich nicht abstrakt für alle Möglichkeiten des Schadenseintritts entlasten. Vielmehr genügt es, wenn er Umstände darlegt und beweist, aufgrund derer die Schadensursache selbst hinreichend wahrscheinlich dargestellt werden kann und diese nicht von ihm zu vertreten ist. Der Vermieter muss insoweit den Negativbeweis erbringen, der ihm nach den Regeln des Anscheinsbeweises erleichtert werden kann (vergleiche dazu mit vielen Nachweisen Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 536 Randziffer 405 – 413). Vorliegend bedeutet diese Beweislastverteilung, dass die Klägerin beweisen muss, dass die Ursache für den Biofilmabriss nicht aus ihrer Sphäre stammt. Diesen Beweis hat sie nicht erbracht. Denn das Gutachten des Sachverständigen Dr. C stellte für die Ursache lediglich eine Hypothese über mögliche Umstände auf, stellte jedoch keine Ursachen fest und schloss auch keine aus. Das vom Installateur F eingeholte Sachverständigengutachten besagt nach Auffassung der Kammer nichts über die Ursachen des Biofilms. Dies insbesondere deshalb, weil der Sachverständige die Zuleitungen, Armaturen usw. zwar als handelsüblich bezeichnet hat, aber letztlich nicht prüfen konnte, ob es sich um Qualitätsprodukte oder Billigware handelt, bei der es zur Bildung von Biofilm kommen kann. Konkreter hat der Sachverständige Dr. y die mögliche Ursache des Biofilms benannt, da er dessen Quelle in einem Bereich lokalisiert hat, die oberstromig zum ersten Zapfhahn der Wohnung liegen muss. Damit liegt die Quelle im Verantwortungsbereich der Vermieterseite. Nach Auffassung der Kammer ist die genaue Ursache für den Biofilm auch nicht weiter aufzuklären. Denn die beweisbelastete Vermieterseite hat durch die bisherigen Gutachten gerade nicht den Beweis geführt, dass der Mangel nicht durch bauliche Gegebenheiten bedingt ist. Dabei gehen die Bedenken der Klägerseite an dem Gutachten des Sachverständigen Dr. y fehl. Denn nach Ansicht der Kammer hat der Sachverständige seine Probenentnahmen nicht an der für Trinkwasser einschlägigen DIN orientieren müssen, da es im vorliegenden Fall primär um die Ursachenforschung für den Biofilm ging. An diesem Ziel war die Vorgehensweise des Sachverständigen orientiert. Eine Überprüfung des Trinkwassers selbst anhand der einschlägigen DIN war nicht mehr erforderlich. Der Sachverständige durfte dabei auch die gegenüberliegende Wohnung aufsuchen, um eine Probe zu entnehmen. Dies zum einen, da der Beweisbeschluss nach Ansicht der Kammer eine solche Maßnahme deckte und zum anderen eine maßvolle und technisch nachvollziehbare Ausdehnung der Erkenntnisquellen durch den Sachverständigen zulässig ist. Die sonstigen Zweifel, welche die Klägerseite gegenüber dem Gutachten des Sachverständigen Dr. y geäußert hat, hat dieser in seiner mündlichen Anhörung vor dem Amtsgericht nach Ansicht der Kammer in vollem Umfange ausgeräumt. Das Gutachten des Sachverständigen Dr. y ist gut begründet und für die Kammer verwertbar. Es sind auch nicht drei identische Gutachten durch das Amtsgericht eingeholt worden. Allein die Tatsache, dass der Biofilmabriss auch zumindest in einer weiteren Wohnung auftritt und unstreitig "reines" Trinkwasser in die Hausleitung eingeführt wird, begründet den Verdacht, dass die Quelle des Biofilms im Leitungssystem des Hauses liegen muss, für dass die Vermieterseite einzustehen hat. Auch der Umstand, dass zusätzliche Oxidationspartikel aus der von Beklagtenseite eingebauten Küchentherme zur Zapfstelle Küche gelangen, enthebt die Klägerin nicht von ihrer Verantwortung für den Biofilm.
3. Die Höhe der vom Amtsgericht zuerkannten Minderungsquote ist nicht zu beanstanden. Auch die Kammer hält eine nicht unerhebliche Minderung des Mietzinses in Anbetracht der Bedeutung des Wasser als Grundnahrungsmittel für gerechtfertigt. Dabei hat das Amtsgericht zu Recht neben der konkreten Beeinträchtigung durch Fehlen von geeignetem Trinkwasser vor allem den finanziellen Nachteil berücksichtigt, der durch die Beschaffung von Trinkwasser in Flaschen eintritt.

Nach alledem war die zulässige Berufung der Klägerin mit der Kostenfolge des § 97 ZPO und dem Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit gemäß § 708 Nr. 10 ZPO zurückzuweisen.