Landgericht Arnsberg·4 O 503/10·04.07.2011

Grundstückskauf: Verkäufer haftet für Bodenkontaminationen trotz Einrede der Verjährung

ZivilrechtSchuldrechtKaufrechtTeilweise stattgegeben

KI-Zusammenfassung

Nach einem Grundstückskauf verpflichtete sich der Verkäufer vertraglich, Bodenkontaminierungen auf eigene Kosten zu beseitigen. Jahre später wurden bei Bauvorbereitungen ölbedingte Bodenverunreinigungen festgestellt; der Verkäufer verweigerte die Sanierung unter Hinweis auf Verjährung. Das LG sprach der Käuferin die Sanierungs-, Untersuchungs- und Koordinationskosten als Schadensersatz zu, weil die Verjährung mangels früherer Kenntnis erst 2010 zu laufen begann und § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB nicht maßgeblich war. Die Widerklage auf Rückübertragung einer Teilfläche nach § 6a des Vertrags blieb erfolglos, da die Käuferin selbst nicht gebaut hatte.

Ausgang: Klage auf Ersatz der Sanierungs- und Nebenaufwendungen weitgehend stattgegeben (Zinsen erst ab 18.12.2010); Widerklage auf Rückübertragung abgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Übernimmt der Verkäufer in einem Grundstückskaufvertrag eine Pflicht zur Beseitigung vorhandener Bodenkontaminationen auf eigene Kosten, kann der Käufer bei Verweigerung nach Fristsetzung Schadensersatz statt der Leistung in Höhe der erforderlichen Sanierungs- und Begleitkosten verlangen (§§ 280, 281 BGB).

Eine vertragliche Klausel, nach der ein benannter Sachverständiger nur bei Streit über Art und Umfang der im Zuge der Dekontamination auszuführenden Arbeiten entscheiden soll, hindert die Klage nicht, wenn der Verkäufer ausschließlich die Einrede der Verjährung erhebt und kein Streit über die Maßnahmen besteht.

Für Ansprüche aus einer vertraglichen Regelung, die die Beseitigung von Kontaminationen auch dann vorsieht, wenn diese erst im Zuge späterer Erd- oder Bauarbeiten zutage treten, ist mangels abweichender Vereinbarung die Regelverjährung nach §§ 195, 199 BGB maßgeblich; eine Anknüpfung an § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB scheidet aus, wenn dies die vertragliche Risikoverteilung und zeitliche Erweiterung der Rechte leerlaufen ließe.

Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von anspruchsbegründenden Umständen liegt nicht bereits dann vor, wenn früher an anderer Stelle andersartige Befunde (z.B. Bauschutt/Restbebauung ohne projektrelevante Kontamination) festgestellt wurden; dies begründet ohne weitere Anhaltspunkte keine Untersuchungspflicht hinsichtlich anderer Kontaminationsquellen.

Ein vertraglicher Rückübertragungsanspruch, der an eine Bebauung durch die Käuferin anknüpft, besteht nicht, wenn die Käuferin das Grundstück unbebaut weiterveräußert und die Bebauung erst durch den Erwerber erfolgt.

Relevante Normen

§ 1032 ff ZPO§ 433 Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 2, 281 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB§ 242 BGB§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB§ 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB§ 5 BGB

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 28.262,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.12.2010 zu zahlen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin als Ersatz für vorprozessuale Anwaltskosten einen Betrag von 1.196,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 18.12.2010 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Widerklage wird abgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte mit Ausnahme der Kosten des Streithelfers, die dieser selbst trägt.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Grundstückskaufvertrag. Mit notariellem Kaufvertrag vom 04.12.2005 des Notars A zur UR-Nr. ####/#### veräußerte der Beklagte an die Klägerin die damaligen Grundstücke Blatt #### des Grundbuches von U, Flur ##, Flurstück ## und ##, L-straße ## und M-Straße. Auf den Grundstücken befand sich zuvor eine Tankstelle. § 4 des Kaufvertrages ist überschrieben mit „Besitz, Nutzen, Lasten/Rechte des Käufers bei Mängeln“. § 5 des Kaufvertrages ist überschrieben mit „Kontaminierungen des Vertragsgegenstandes“ und enthält u. a. folgende Regel:

„Der Verkäufer verpflichtet sich, vorhandene Bodenkontaminierungen auf seine Kosten zu beseitigen. (…) die im Zuge der Bauarbeiten durchzuführenden Erdarbeiten sind gutachterlich durch den Sachverständigen Kleegräfe zu begleiten. Sollten dabei Bodenkontaminierungen festgestellt werden, ggf. auch erst im Zuge der Bebauung, so wird der Käufer dies dem Verkäufer unverzüglich schriftlich anzeigen. Der Verkäufer wird in diesem Falle unverzüglich die Kontaminierungen auf seine Kosten beseitigen lassen und die durchzuführenden Arbeiten gutachterlich durch den Sachverständigen Kleegräfe begleiten lassen (…). Im Falle von Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien über auszuführende Arbeiten im Zuge der Dekontaminierung des Grundstücks entscheidet der Sachverständige Kleegräfe als Schiedsrichter, dessen Entscheidungen werden von den Parteien akzeptiert.“

Unter § 6 a war zudem eine Regelung enthalten, wonach unter näher bestimmten Umständen eine Fläche von ca. 23 m² an den Beklagten zu einem Kaufpreis von 200,00 € pro m² zurück zu übertragen sein sollte (siehe hierzu verbundene Anlage zum Urteil). Wegen der Einzelheiten wird insgesamt auf den Kaufvertrag, Anlage zur Klageschrift, verwiesen. Bereits im Juli 2006 wurde im Rahmen der Erdarbeiten festgestellt, dass im Bereich der Erschließungsstraße, welche auf den vom Beklagten erworbenen Grundstücken angelegt wurde, im Bereich der ehemaligen asphaltierten Grundstückszufahrt unter der dortigen Schotteroberfläche bis zu einer Tiefe von ca. 30 bis 50 cm kein gewachsener Boden, sondern Mauerwerks- und Betonreste, also Bauschutt und Abbruchmaterialien und auch Schlacke-/Asche- und Schwarzdeckenreste vorhanden waren. Mit Schreiben vom 10.07.2006 (Anlage H 2, Blatt 26 GA) wandte sich die Klägerin an den Beklagten. Sie führte aus:

„Wir fordern sie hiermit letztmalig auf, die Abbruch- und Räumungsarbeiten des Grundstücks vertragsgemäß vollständig durchführen zu lassen und das Grundstück in einen vollends geräumten kontaminationsfreien Zustand zu versetzen“.

Nachdem zwischenzeitlich eine Teilfläche des vom Beklagten an die Klägerin veräußerten Grundstücks mit der Größe von 2.041 m² bebaut worden war, verkaufte die Klägerin mit notariellem Kaufvertrag vom 21.05.2010 eine weitere Teilfläche aus diesem Grundstück mit einer Gesamtgröße von 620 m² (neue Flurstücke 279 und 280) sowie einen Miteigentumsanteil von 2/12 an einer 209 m² Verkehrsfläche an die Eheleute B und C. Das Grundstück war beim Verkauf noch unbebaut, es wurde mit einem Einfamilienhaus bebaut. Die Erwerber beauftragten ein Ingenieurgeologisches Büro mit der Überprüfung der Bodenfestigkeit wegen der beabsichtigten Bebauung. Am 02.07.2010 hat sodann der Diplom-Geologe D zu diesem Zweck Bohrungen auf dem Grundstück vorgenommen und bei der Begutachtung der Proben Hinweise auf erhebliche Kontaminationen festgestellt. Mit Schreiben vom 05.07.2010 haben sodann die Eheleute B und C die Klägerin über diese Feststellungen unterrichtet. Die Klägerin nahm sodann telefonischen Kontakt mit dem Büro Kleegräfe noch vor dem 07.07.2010 auf. Mit Fax vom 06.07.2010 hat das Büro E die Klägerin sodann wegen der weiteren Tätigkeiten gebeten, sich an das Ingenieurbüro, das von den Erwerbern eingeschaltet worden war, zu halten. Da dieses jedoch nicht auf Feststellung und Beseitigung von Bodenkontaminationen spezialisiert ist und die Maßnahmen deshalb nicht durchführen konnte und wollte, kontaktierte die Klägerin einen anderen Gutachter. Mit Schreiben vom 07.07.2010 wandte sich zudem die Klägerin per Fax an den Beklagten und wies ihn auf seine Beseitigungspflicht hinsichtlich Bodenkontaminationen hin. Es wurde zudem um eine kurzfristige Lösung des Problems gebeten und um Abstimmung des weiteren Vorgehens. Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 09.07.2010 hat der Beklagte sämtliche Ansprüche wegen Verjährung zurückgewiesen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.07.2010 nahm die Klägerin nochmals Stellung und bat um Bestätigung bis zum 23.07.2010 dahingehend, dass der Beklagte bereit sei, die Kosten von begleitenden Untersuchungen durch den von den Erwerbern vorgeschlagenen Sachverständigen F oder den Sachverständigen G zu übernehmen. Gleichzeitig wurde übersandt das Angebot des Sachverständigen F. Die Prozessbevollmächtigten des Beklagten teilten mit Schreiben vom 26.07.2010 mit, dass an der Verjährungseinrede festgehalten werde. Die Klägerin erteilte sodann dem Sachverständigen F den Auftrag zu Durchführungen von Untersuchungen zu Feststellungen der Bodenkontaminationen. Es wurden im Bereich des ehemaligen Ölabscheiders Kontaminationen festgestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen F vom 02.09.2010 verwiesen. Eine Kopie des Gutachtens wurde dem Beklagten zugeleitet. Mit Schreiben vom 25.08.2010 wurde der Beklagte nochmals zur Beseitigung der Bodenkontaminationen bis zum 17.09.2010 aufgefordert. Mit Schreiben vom 31.08.2010 beriefen sich die Prozessbevollmächtigten des Beklagten für diesen wiederum auf eine Verjährung. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 31.08.2010 verwiesen. Da sowohl die Grundstückserwerber als auch der Kreis Soest auf eine Beseitigung der Kontaminationen drängten hat schließlich die Klägerin das Büro H mit der Beseitigung sowie das Büro H Ingenieurbüro F mit der gutachterlichen Begleitung der Arbeiten beauftragt, die in der Zeit vom 19.10.2010 bis 21.10.2010 durchgeführt wurden. Die Kosten der Endkontaminierungsmaßnahmen beliefen sich auf brutto 18.023,41 €. Für die sachverständige Begleitung der Maßnahmen entstanden Kosten in Höhe von 4.760,00 €. Für durchgeführte Bohrungen und weitere Untersuchungsmaßnahmen der vorhandenen Bodenkontaminationen fielen Kosten von 4.488,68 € an. Die Klägerin beauftragte zudem die Firma I mit der Bearbeitung der Angelegenheit, der Klärung des Sachverhaltes, die Koordination und Begleitung der Sanierung, wofür Kosten in Höhe von 990,68 € anfielen (22,5 Arbeitsstunden à 37,00 €). Insgesamt ergab sich ein Kostenaufwand von 28.262,77 €. Mit anwaltlichen Schreiben vom 06. und 08.12.2010 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 17.12.2010 zur Zahlung dieser Beträge sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten auf.

Die Klägerin behauptet, der Sachverständige E habe auf die entsprechende Anfrage der Klägerin, ob dieses Büro die gutachterliche Begleitung der Maßnahmen übernehmen könne, erklärt, dass das Büro hinsichtlich des Grundstücks keinerlei Leistungen mehr erbringen könne, da insoweit die Kapazitäten fehlen würden. Sie ist der Auffassung, der Anspruch sei nicht verjährt. Sie behauptet, der Fund aus dem Jahr 2006 weise keinerlei Schnittmenge mit den nunmehr streitrelevanten Kontaminationen auf. Bezüglich der Widerklage behauptet die Klägerin, die Eheleute B und C seien zur Rückübertragung nicht bereit.

Die Klägerin beantragt,

1 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 28.262,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 06.12.2010 zu zahlen,

2 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin als Ersatz für vorprozessuale Anwaltskosten einen Betrag von 1.196,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 06.12.2010 zu zahlen.

Der Beklagte und die Streithelferin beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt der Beklagte,

die Klägerin wird verurteilt, die Grundstücksteilfläche, ehemals Blatt ####, Gemarkung U, Flur ##, Flurstück ## im Grundbuch von U, die in dem Lageplan zu notariellen Urkunde des Notars A mit dem Amtssitz in U vom 04.12.2005, Urkundenrolle Nr. ####/####, dem Urteil beigefügt als Anlage H1 blau-schraffiert ist, und die Eintragung des Beklagten als neuen Eigentümers in das Grundbuch zu bewilligen, darüber hinaus den Besitz an dem Grundstück auf den Beklagten zu übertragen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte und die Streithelferin erheben die Einrede der Verjährung sowie die Einrede des Schiedsgutachtenvertrages. Der Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass es zwischen den Funden im Jahre 2006 und im Jahr 2010 eine „Schnittmenge“ nicht gebe. Der Beklagte ist der Auffassung, ihm stehe ein Anspruch gemäß § 6 a des Kaufvertrages auf Rückübertragung des Grundstücks zu. Er behauptet hierzu, Hintergrund der Regelung sei der gewesen, dass im Fall der Bebauung mit 2 Doppelhaushälften weniger Gartenfläche in Anspruch genommen werden. Er ist der Auffassung, da dies auch im Fall der nunmehr unstreitig erfolgten Bebauung durch die Eheleute B und C mit einem Einfamilienhaus der Fall sei, stehe ihm ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundstückteils zu.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet, lediglich wegen eines Teils der Zinsforderung unbegründet; die Widerklage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

Die Klage ist zulässig. Die vorherige Durchführung eines Schiedsverfahrens i.S.d. §§ 1032ff ZPO war nicht erforderlich. Es kann dahinstehen, ob § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages überhaupt eine Schiedsabrede im Sinne der Vorschriften der ZPO darstellt. Jedenfalls gilt diese Klausel nach ihrem eindeutigen Wortlaut nur für den Fall, dass zwischen den Parteien Streit über im Zuge einer Dekontamination auszuführende Arbeiten besteht. Dies ist hier jedoch gerade nicht der Fall. Der Beklagte hat sich von Anbeginn nur auf die Verjährungseinrede berufen und weitere Einwendungen nicht erhoben. Insbesondere hat er außergerichtlich nicht das Vorliegen von Kontaminationen bestritten; es ist auch keinerlei Streit zwischen den Parteien entfacht worden über die zur Beseitigung auszuführenden Arbeiten. Allein dafür war jedoch eine Schiedsrichtertätigkeit des Sachverständigen E vereinbart und allein in diesem Rahmen auch sinnvoll. Der Sachverständige ist kein Jurist und hätte daher über Unstimmigkeiten im Zusammenhang mit der Frage der Verjährung ohnehin keinerlei Entscheidung treffen können.

Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ausgleich des ihr dadurch, dass sie die aufgefundenen Kontaminationen nach Weigerung des Beklagten selbst beseitigen musste, entstandenen Schadens aus §§ 433 Abs. 1, 280 Abs. 1, Abs. 2, 281 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB in Höhe von 28.262,77 €.

Der Beklagte hat eine ihn aus dem Vertrag, namentlich aus § 5, obliegende Pflicht, nämlich die zur Beseitigung vorhandener Bodenkontaminationen auf seine Kosten, verletzt.

Die Kammer geht nach dem Vorbringen des Beklagten davon aus, dass dieser das Vorhandensein von Kontaminationen nicht bestreiten will; ein etwaiges Bestreiten wäre angesichts der von der Klägerin vorgelegten Gutachten und Unterlagen jedenfalls unsubstantiiert. Eine „Befangenheit“ der gutachterlich und im Rahmen der Beseitigung tätig gewordenen Firmen, wie sie der Beklagte auf Bl. 18 GA geltend machen will, ist nicht ersichtlich. Diese ergibt sich jedenfalls nicht allein daraus, dass eine gesellschaftliche Verflechtung zwischen den beiden Gesellschaften besteht. Hier wäre der Vortrag weiterer Anhaltspunkte für fehlerhafte Feststellungen oder Arbeiten der Gesellschaften erforderlich.

Ein Anspruch der Klägerin ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin selber die Arbeiten hat durchführen lassen und dabei einen anderen als den Sachverständigen E heran gezogen hat. Die Pflicht zur Beiziehung des Sachverständigen E traf nach der Formulierung des § 5 des Kaufvertrages nur den Beklagten. Selbst wenn man der Gesamtregelung eine Wertung dahingehend entnehmen wollte, dass gutachterliche Tätigkeiten nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien durch den Sachverständigen E durchzuführen sein sollten, so kann sich der Beklagte jetzt nicht mehr darauf berufen. Die Klägerin hat den Beklagten vor Durchführung der Arbeiten und vor Vergabe der Aufträge mehrfach angeschrieben und Sachverständige vorgeschlagen. Es hätte in diesem Zusammenhang gem. § 242 BGB dem Beklagten oblegen, deutlich zu machen, dass er damit – unabhängig davon, ob der Sachverständige E tatsächlich verhindert war – nicht einverstanden war. Die Klägerin hat jedenfalls nicht eigenmächtig den Sachverständigen „ausgetauscht“ sondern hat dem Beklagten die Möglichkeit der Mitwirkung und Äußerung mehrfach eingeräumt.

Dem Anspruch steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin nicht mehr Eigentümerin des Grundstückes ist. Die den Beklagten treffende Verpflichtung ist eine vertragliche Verpflichtung, die von der Eigentümerstellung unabhängig ist. Eine derartige Einschränkung lässt sich auch den vertraglichen Regelungen nicht entnehmen.

Eine Fristsetzung ist hinsichtlich der Beseitigung der festgestellten Kontaminationen und der gutachterlichen Begleitung zuletzt mit anwaltlichem Schreiben vom 25.08.2010 erfolgt. Der Beklage ist dieser Aufforderung nicht nachgekommen. Soweit der Beklagte im Schreiben vom 31.08.2010 mitgeteilt hat, über eine Kostenbeteiligung nachzudenken, so ist dies diesbezüglich irrelevant. Der Beklagte hat zum einen deutlich gemacht, diese Kosten zurückfordern zu wollen und zudem eine Sicherheit verlangt. Ein Angebot zur Erfüllung liegt daher schon aufgrund dieser Einschränkungen nicht vor. Eine bloße Beteiligung an den Kosten ist zudem nicht die nach dem Vertrag geschuldete Leistung.

5 .

Das Verschulden des Beklagten wird gem. § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.

II.

Der Anspruch ist auch nicht verjährt.

Es kann letztlich dahinstehen, ob die Regelung des § 5 des Kaufvertrages eine Garantieübernahme des Beklagten enthält, mit der Folge, dass die allgemeinen Verjährungsfristen Anwendung finden. Hier spricht vieles für das Vorliegen einer Selbständigen Garantie; eine Beschaffenheitsgarantie scheidet nach Auffassung der Kammer aus, da der Wortlaut und die Regelungen des § 5 deutlich macht, dass durchaus der Beklagte noch mit Kontaminationen rechnete. Nach Auffassung der Kammer steht dies einer unbedingten Beschaffenheitsgarantie entgegen; der Beklagte als Verkäufer hat jedoch eine Verpflichtung dahingehend übernommen, dass er etwa vorhandene Verunreinigungen in jedem Falle beseitigen lassen will, was für eine selbständige Garantie spricht. Dies kann jedoch letztlich offen bleiben, da unabhängig davon eine Verjährung nicht eingetreten ist. So ist auch in dem Fall, dass man von einer Garantie ausgeht, nicht mit dem OLG Stuttgart davon auszugehen, dass dann eine Garantiefrist vereinbart ist, die der des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB entspricht (siehe hierzu OLG Stuttgart vom 23.11.2010 – 12 U 109/10). Auch nach den Ausführungen des OLG Stuttgart ist diese Auslegung nur „im Zweifel“ anzunehmen. Hier ergibt sich jedoch aus der Gesamtregelung des § 5, dass die Parteien hinsichtlich der der Klägerin zustehenden Rechte gerade nicht an den Gefahrübergang anknüpfen wollten, was jedoch die Annahme einer Garantiefrist i.S.d. § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB zur Folge haben würde. Sie haben vielmehr ausdrücklich geregelt, dass Ansprüche gem. § 5 auch dann noch bestehen, wenn sich die Verunreinigungen im Rahmen der Bauarbeiten (Erdarbeiten) oder gar erst im Rahmen der Bebauung zeigen. Die Vorschrift enthält nicht rein sachliche sondern auch zeitliche Anknüpfungspunkte („ggf. auch erst im Zuge der Bebauung“). Dem Vertrag ist insoweit nicht zu entnehmen, dass diese Maßnahmen innerhalb eines Zeitraumes von 2 Jahren stattfinden mussten. Dem steht schon entgegen, dass gerade wenn sich im Rahmen der Erdarbeiten schon Kontaminationen zeigen sollten, man den Umfang gar nicht kennen kann, also gar nicht weiß, wie lange eine Beseitigung dauern würde. Es ist insoweit durchaus denkbar, dass sich bei den Erdarbeiten Kontaminationen zeigen, deren Vorhandensein nicht dazu zwingt, von weiteren Kontaminationen in anderen Bereichen auszugehen, die also ggf. eine weitere Überprüfungspflicht auslösen könnten. Gerade wegen der Regelung des § 5, die Rechte wegen in verschiedenen Stadien ggf. entdeckter Kontaminationen einräumt, besteht ohnehin nicht ohne Weiteres eine weitergehend Prüfpflicht bzgl. anderer Bereiche. Es ist nach der getroffenen Regelung denkbar, dass sich in verschiedenen Stadien der Maßnahmen unterschiedliche Verunreinigungen zeigen, für deren Beseitigung ein zeitlicher Rahmen überhaupt nicht absehbar war. Dies steht auch der – im Übrigen nicht unter Beweis gestellten Behauptung der Beklagten – man sei übereinstimmend davon ausgegangen, dass eine Bebauung alsbald erfolge, entgegen. Unabhängig vom fehlenden Beweisantritt wird zudem beklagtenseits auch nicht vorgetragen, warum sie überhaupt von einem entsprechenden Willen der Klägerin ausging; das Vorbringen ist bereits unsubstantiiert. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich zwar, dass eine Absicht zur Bebauung bestand – nichts anderes wurde auch gerichtlicherseits im Termin geäußert – es ergibt sich jedoch nicht eine Pflicht zur Bebauung und auch nicht eine Pflicht zur Bebauung innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens. Auch sonst sind keinerlei Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder ersichtlich, dass beide Parteien übereinstimmend von einem Baubeginn innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens ausgingen. Selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, so heißt dies auch nicht automatisch, dass die Verjährung des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB gelten würde; das würde dann eine Fertigstellung aller Maßnahmen innerhalb des 2-Jahreszeitraumes voraussetzen. Dies war schon aus oben genannten Gründen nicht gewollt.

Aufgrund der Festsetzungen, dass auch Kontaminationen, die sich erst im Zuge der Bauarbeiten zeigen, noch der Beseitigungspflicht unterliegen, kann auch keinerlei Verpflichtung oder Obliegenheit der Klägerin angenommen werden, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens tätig zu werden oder auch den Boden zu untersuchen. Der Klägerin werden durch die Regelung des § 5 recht weitreichende Rechte zugestanden; bis zur Grenze des § 242 BGB bestand gerade aufgrund der Regelungen des § 5 keine vorzeitige Untersuchungspflicht. Aufgrund der umfassenden Sonderregel des § 5 – wie sie in dem Sachverhalt, der dem Urteil des OLG Stuttgart zugrunde lag nicht gegeben war, gilt vorliegend keine dem § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB entsprechende Garantiefrist.

Die Verjährung richtet sich – auch beim Vorliegen einer Garantie (vgl. hierzu auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage 2010, § 443, Rn. 23 und die nachstehenden Erwägungen) - nach den §§ 193ff BGB; die Verjährungsfrist beträgt mithin 3 Jahre ab einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis, § 199 Abs. 1 BGB; die Höchstfrist der Verjährung beträgt 10 Jahre unabhängig von einer Kenntnis.

In dem Kaufvertrag ist eine Regelung betreffend die Verjährung der Rechte aus § 5 nicht ausdrücklich enthalten. Aus den Erwägungen unter Ziffer 1 kann auch nicht von einer Geltung des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB ausgegangen werden. Dies würde dazu führen, dass eine Pflicht der Klägerin anzunehmen wäre, innerhalb von 2 Jahren nach Umschreibung der Grundstücke auf sie sowohl mit den Erdarbeiten anzufangen, diese durchzuführen (was schon angesichts dessen, dass die Parteien damit rechneten, dass dabei Kontaminationen auftreten würden, deren Ausmaß unbekannt war nicht in jedem Fall möglich erscheint) und die Bauarbeiten zu beginnen und durchzuführen, soweit Maßnahmen betroffen waren, bei denen Kontaminationen erkannt werden konnten. Dafür ergeben sich jedoch nach oben Gesagtem und aufgrund der konkreten Regelungen keinerlei Anhaltspunkte. Gerade in zeitlicher Hinsicht weitet jedoch § 5 die „üblichen“ Rechte der Klägerin bei Mängeln erheblich aus.

Die vorstehenden Ausführungen werden auch nicht – wie der Beklagte meint – durch das Zusammenspiel von § 4 und § 5 des Kaufvertrages in Frage gestellt. Der Beklagten ist zuzugeben, dass der Sache nach auch die Vorschrift des § 5 Regelungen bzgl. eines Sachmangels trifft. Allein daraus kann aber nicht geschlossen werden, dass auch sämtliche Regelungen für einen Sachmangel gelten. Für den Sachmangel „Kontaminationen“ ist im § 5 des Vertrages eine eigene Regelung vorgesehen, die Maßnahmen beinhaltet, die das Gesetz gerade nicht vorsieht. Wenn man eine „normale“ Gewährleistung nur für Kontaminationen gewollt hätte, hätte es ausgereicht, diese vom ansonsten geltenden Gewährleistungsausschluss auszunehmen. Stattdessen sind umfangreiche selbständige Regelungen getroffen worden, die insbesondere in zeitlicher Hinsicht die Rechte der Klägerin ausdrücklich erweitern. Die Vorschrift des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB, die an den Gefahrübergang anknüpft, geht nach ihrem Sinn und Zweck gerade davon aus, dass der Käufer aufgrund dessen, dass er die tatsächliche Sachherrschaft inne hat, in der Lage ist, Mängel innerhalb des gesetzten Zeitrahmens zu erkennen. Durch die in § 5 des Kaufvertrages getroffene Regelung wird aber deutlich gemacht, dass die Parteien davon ausgehen, dass ggf. erst bei der Durchführung bestimmter Maßnahmen sich die Mängel zeigen. Die Gesamtregelung in der konkreten Gestalt des § 5 wäre sinnentleert, wenn man eine Verjährung nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB annehmen wollte. Gerade weil man davon ausging, dass die Kontaminationen sich erst im weiteren späteren Verlauf zeigen würden und eben nicht sofort erkennbar sind, hat man die Regelung des § 5 aufgenommen. Durch eine Anwendung des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB würde aber genau diese Intention konterkariert werden.

Anhand gebotener Auslegung nach den §§ 133, 157 BGB ist aufgrund des Gesamtzusammenhangs von der Geltung der Vorschriften der §§ 193ff BGB auszugehen. Diese knüpfen hinsichtlich des Verjährungsbeginns an eine Kenntnis (grob fahrlässige Unkenntnis) an. Diese geht konform damit, dass § 5 bestimmt, dass eine Beseitigungspflicht auch dann besteht, wenn die Kontaminationen erst im Zuge weiterer Maßnahmen offenbar werden. Dem Interesse des Beklagten wird dadurch Rechnung getragen, dass zum einen auch eine grob fahrlässige Unkenntnis bereits schadet und dass zum anderen die Höchstfrist der Verjährung bei 10 Jahren liegt. Würde man die Vorschrift des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB anwenden, und lediglich den Beginn der Verjährung auf die Vornahme der jeweiligen Maßnahme verschieben, so könnte dies zu einer Endloshaftung führen. § 5 des Kaufvertrages sieht auch nicht – was auch im Termin nicht geäußert wurde – vor, dass die Entdeckung der Kontaminationen und Erdarbeiten/Bauarbeiten zusammenfallen müssen, eine Entdeckung unabhängig von den genannten Maßnahmen also irrelevant wäre. Dies ergibt sich auch nicht aus einer Auslegung des § 5; schon nach seinem Sinn und Zweck kann dem § 5 ein derart weitreichendes Konstrukt nicht entnommen werden. Die Regelung des § 5 in ihrer Gesamtheit macht deutlich, dass man auch erst später mit der Entdeckung von Konatminationen rechnet, aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich, dass die gesamten Maßnahmen lediglich Beispiele sind (siehe Formulierung: „ggf. auch erst“), die deutlich machen, wie weit – in zeitlicher Hinsicht – diese Rechte gehen sollen. Dass eine Kenntnis in jedem Fall auch außerhalb der Maßnahmen relevant ist, ergibt sich unmittelbar aus § 199 BGB.

Die Verjährungsfrist von 3 Jahren war auch nicht zum Zeitpunkt der Zustellung der Klageschrift am 12.01.2011 bereits abgelaufen. Die gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erforderliche Kenntnis der Anspruchsbegründenden Tatsachen lag erst mit der Mitteilung durch die Erwerber im Juli 2010 vor. Eine vorherige Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis bereits im Jahre 2006 lag nicht vor. Schon aus den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen betreffend der Probleme im Jahre 2006 ergibt sich, dass diese sich an einem völlig anderen Ort (Zuwegung) abspielten und zudem vollständig anderer Art waren, so dass die Klägerin aufgrund des Vorhandenseins dieser Funde nicht damit rechnen musste, dass weitere Kontaminationen vorhanden sein würden. Die Funde im Jahre 2006 bezogen sich lediglich auf Reste alter Bebauung und nicht wie die hier relevanten Kontaminationen (Kohlenwasserstoffe durch eine Verunreinigung vom Ölabscheider; siehe Gutachten und Sanierungsbericht, Anlagen zur Klageschrift) auf eine tatsächliche Verunreinigung des Bodens. Der Sachverständige E selber führt in seiner Stellungnahme aus 2006 aus, dass es seiner Auffassung nach nicht um eine altlastengutachterliche Begleitung geht (Bl. 68), da auffällig allenfalls Asche und Schlacke seien (Bl. 69); er führt aus, es lägen „keine projektspezifisch relevanten Kontaminationsbereiche“ vor. Es ging also im Jahre 2006 lediglich darum, das restliche Bebauung – die gemäß der Zusage des Beklagten hätte entfernt sein müssen – entdeckt wurde und im Zuge dessen überprüft wurde, ob von dieser Bebauung Kontaminationen ausgingen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen lagen gerade keine Kontaminationen vor, so dass schon deshalb die Klägerin nicht mit weiteren Problemen rechnen musste. Bei der Bewertung der „grob fahrlässigen Unkenntnis“ ist auch die Wertung des § 5 des Kaufvertrages zu berücksichtigen, die der Klägerin gerade keine unmittelbare Prüfpflicht einräumt, sondern vielmehr die Rechte auch dann gewährt, wenn sich später erst im Zuge der Bauarbeiten Kontaminationen zeigten. Schon deshalb, aber auch wegen der oben dargestellten Unterschiede zwischen den Funden bestand für die Klägerin keinerlei Pflicht zum Anstellen weiterer Untersuchungsmaßnahmen. Etwas andere ergibt sich auch nicht wegen der sogenannten Symptomtheorie. Der hier gelagerte Fall ist bereits deshalb anders, weil zwei voneinander getrennte Schadensursachen vorliegen. Zum einen vorhandene Restbebauung und zum anderen Verunreinigungen aufgrund der Tatsache, dass auf dem Grundstück sich zuvor eine Tankstelle befand. Die Klägerin musste nicht deshalb, weil man Restbebauung fand, von der möglicherweise Kontaminationen ausgingen mit weiteren Kontaminationen rechnen; jedenfalls nicht in einem gegenüber dem, womit sie schon wegen § 5 rechnen musste, erhöhten Maße. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 10.07.2006 (Bl. 26 GA). Zwar fordert die Klägerin darin den Beklagten auf, das Grundstück in einen vollends geräumten Kontaminationsfreien Zustand zu versetzen. Dies macht sie jedoch erkennbar im Zusammenhang mit den Funden der Restbebauung. Dies wird schon dadurch deutlich, dass sie im Halbsatz vor der oben genannten Aufforderung dazu auffordert, die Abbruch- und Räumungsarbeiten vollständig durchzuführen. Auch zuvor ist im Schreiben erkennbar von nicht durchgeführten Abbrucharbeiten die Rede. Dass die Klägerin bereits damals den Verdacht weiterer Kontaminationen hatte, ergibt sich anhand des Gesamtzusammenhanges des Schreibens gerade nicht.

Eine weitere Schriftsatzfrist war beiden dies beantragenden Parteien (Klägerseite zu den Schriftsätzen vom 06.06.11 und Beklagtenseite zum Schriftsatz vom 14.06.2011). Diese Schriftsätze befassten sich nahezu ausschließlich mit Rechtsfragen, die auch zuvor schon umfangreich erörtert wurden. Soweit Tatsachen betroffen waren, kam es auf diese nach oben Gesagtem nicht mehr an.

III.

Der Höhe nach ist der Klägerin unstreitig ein Gesamtschaden von 28.262,77 € entstanden. Soweit darin Kosten der Begutachtung enthalten sind, sind diese unter dem Gesichtspunkt der für die Schadensfeststellung erforderlichen Kosten und hier auch für die Feststellung der erforderlichen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung ersatzfähig. Unbestritten ist zudem die Firma I mit einem Umfang von 22,5 Arbeitsstunden zu einem Stundensatz von 37,00 € im Rahmen der Koordination der Schadensbeseitigung tätig geworden. Zu den ersatzfähigen Kosten zählen auch die Kosten des außergerichtlichen Tätigwerdens der Prozessbevollmächtigten der Klägerin in Höhe einer 1,3 Geschäftsgebühr, einschließlich Pauschale und Mehrwertsteuer also in Höhe von 1.196,42 €. Wegen § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG ist auch die Mehrwertsteuer ersatzfähig.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Es besteht jedoch kein Anspruch auf Zinszahlungen ab dem 06.12.2010. Die Klägerin hat zuletzt eine Frist gesetzt bis zum 17.12.2010; Verzugs und damit Zinsbeginn ist in einem solchen Fall nicht vor dem Ende der Frist und nach dem Rechtsgedanken des § 188 BGB der darauf folgende Tag, also der 18.12.2010.

Die Widerklage ist zwar zulässig, aber unbegründet. Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Übertragung des im Antrag näher bezeichneten noch zu vermessenden Grundstückes (siehe hierzu Anlage H 1 zum Urteil). Die Voraussetzungen, unter denen gem. § 6a des Kaufvertrages die Klägerin zu einer Rückübertragung verpflichtet sein sollte, sind nicht eingetreten. Die Klägerin hat eine Bebauung des Grundstückes nicht vorgenommen, vielmehr hat sie das Grundstück unbebaut veräußert. Der Beklagte hat nach der Einlassung der Klägerin nicht weiter bestritten, dass die Klägerin das Grundstück nicht selbst bebaut; der Beklagte hat geäußert, es möge sein, dass die Käufer der Klägerin das Grundstück bebauen (Bl. 94). Das Gericht wertet dies nicht mehr als Bestreiten; etwaiges Bestreiten wäre auch angesichts des vorgelegten Kaufvertrages zwischen der Klägerin und den Eheleuten B und C unsubstantiiert, da es in dem dortigen § 2 heißt, dass die Käufer, also die Eheleute B und C zum Zwecke des Baus eines Einfamilienhauses erwerben. Die Vorschrift des § 6a enthält hinsichtlich der Bebauung durch die Klägerin lediglich eine Absichtserklärung („die Käuferin beabsichtigt“); eine Verpflichtung der Klägerin, tatsächliche eine Bebauung vorzunehmen bestand nach Auffassung der Kammer nicht. Die Bebauung durch die Klägerin war aber bereits ausweislich der Formulierung, wonach es heißt „für den Fall, dass … für entscheidet“ Bedingung für den Anspruch des Beklagten. Es kann dahinstehen, ob der Anspruch nur in dem Fall der Bebauung mit 2 Doppelhaushälften oder aber – wie der Beklagte meint – auch im Falle der Bebauung mit einem Einfamilienhaus bestehen sollte. Jedenfalls ist Voraussetzung eine Bebauung durch die Klägerin, die hier aber nicht eingetreten ist. Die Klägerin hat vielmehr das Grundstück – was ihr frei stand - unbebaut veräußert, so dass die Bebauung ihrem Einfluss ohnehin entzogen war. Schon nach dem Wortlaut aber auch nach dem Sinn und Zweck der Regelung besteht ein Anspruch des Beklagten dann nicht mehr.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 a. E., 709 S. 1, 2 ZPO. Soweit bzgl. der Zinsen eine teilweise Abweisung der Klage erfolgte, so wirkt sich dies auf die Kostenentscheidung nicht aus, da diese auf den Gebührenstreitwert keinen Einfluss haben.