Anweisungsbeschwerde: Abweisung von Vollzugsgebührenansatz bei Notarkosten
KI-Zusammenfassung
Der Notar beanstandete die Korrektur seiner Kostenberechnung, in der er eine 5/10‑Vollzugsgebühr angesetzt hatte. Streitgegenstand war, ob für die Einholung eines Negativzeugnisses bzw. für im Vertrag erklärte Zustimmungen Vollzugsgebühren nach §146 KostO entstehen. Das Landgericht änderte die Berechnung ab, da das Negativzeugnis entbehrlich war und die Zustimmung bereits in der Urkunde erklärt wurde.
Ausgang: Anweisungsbeschwerde des Notars hinsichtlich Ansatzes einer Vollzugsgebühr teilweise stattgegeben; Kostenberechnung entsprechend abgeändert
Abstrakte Rechtssätze
Eine Vollzugsgebühr nach §146 Abs.1 Satz1 Alt.1 KostO entsteht nur, wenn der Notar über die bloße Einholung des nach §28 BauGB erforderlichen Zeugnisses hinausgehende, nachvertraglich erforderliche Vollzugstätigkeiten erbringt.
Die Einholung eines Negativzeugnisses nach §28 Abs.1 BauGB ist entbehrlich und begründet keine Gebühr, wenn die vorkaufsberechtigte Gemeinde selbst als Veräußerin auftritt; ein gesonderter Verzicht bedarf in diesem Fall keiner eigenen Erklärung.
Bereits in der Vertragsurkunde erklärte Zustimmungen (z.B. die Zustimmung einer Verwalterin) stellen keine nachvertraglich zu erbringende Vollzugstätigkeit dar und lösen daher keine Vollzugsgebühr nach §146 KostO aus.
Führt die Tätigkeit des Notars lediglich zu Routinehandlungen (alleinige Einholung des Negativzeugnisses), kann allenfalls die 1/10‑Regelung des §146 Abs.1 Satz1 Alt.2 KostO greifen; umfangreichere Vollzugstätigkeiten begründen hingegen die 1/2‑Gebühr nach Alt.1.
Tenor
Die Kostenberechnung des Beteiligten zu 1.) vom 28.11.2001 zu UR-Nr.74/2001 in der berichtigten Fassung vom 29.12.2003 wird dahingehend abgeändert, daß ein Betrag in Höhe von 1.825,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 292,00 DM abgezogen wird.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Auslagen werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Am 28.11.2001 beurkundete der Beteiligte zu 1.) einen Vertrag zwischen den Beteiligten, in dem die Beteiligte zu 2.) der Beteiligten zu 3.) mehrere näher bezeichnete Grundstücke zum Kaufpreis von 853.840,- DM verkaufte (Teil A). In § 8 wurde der Beteiligte zu 1.) beauftragt, die gemäß § 24 BauGB und gemäß § 32 DSchG erforderlichen Verzichtserklärungen oder das Negativattest einzuholen.
In der gleichen Urkunde (Teil B) verkaufte die Beteiligte zu 2.) der Beteiligten zu 4.) mehrere Miteigentumsanteile zum Kaufpreis von 1.501.500,- DM. In § 16 stimmte die Beteiligte zu 4.) als Verwalterin der Veräußerung der Kaufobjekte zu.
Für seine Tätigkeit erstellte der Beteiligte zu 1.) eine Kostenberechnung für die Beurkundung des Vertrages. Darin enthalten ist eine 5/10-Vollzugsgebühr gemäß §§ 32, 146 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. KostO.
Nach einer Geschäftsprüfung beanstandete der Präsident des Landgerichts den Ansatz der Vollzugsgebühr mit der Begründung, die Einholung einer Bescheinigung nach § 28 BauGB sei nicht erforderlich gewesen, weil die Beteiligte zu 2.) selbst als Verkäuferin aufgetreten sei. Darüber hinaus sei hinsichtlich der Zustimmung der Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage keine Vollzugstätigkeit erfolgt, da diese bereits in § 16 des Vertrages erklärt worden sei. Anweisungsgemäß hat der Beteiligte zu 1.) die Entscheidung des Landgerichts beantragt.
Der Beteiligte zu 1.) ist der Ansicht, die Gebühr sei dadurch entstanden, daß er die Bescheinigung nach § 28 Abs. 1 BauGB eingeholt habe. In dem Vertrag über die Veräußerung des Teileigentums habe er auftragsgemäß die Zustimmung des Verwalters eingeholt.
Der Präsident des Landgerichts hat am 04.11.2003 eine Stellungnahme abgegeben. Im Verlauf des Beschwerdeverfahrens hat der Beteiligte zu 1.) seine Kostenberechnung in formeller Hinsicht berichtigt.
II.
Die Anweisungsbeschwerde der Beteiligten zu 1.) ist zulässig und führt zur Abänderung der Kostenberechnung in dem tenorierten Umfang.
Die Voraussetzungen für die Erhebung einer Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 KostO liegen nicht vor. Nach dieser Vorschrift erhält der Notar neben der Entwurfs- oder Beurkundungsgebühr die Hälfte der vollen Gebühr, wenn er bei der Veräußerung von Grundstücken (...) auf Verlangen der Beteiligten zum Zwecke des Vollzuges des Geschäfts tätig wird. Beschränkt sich die Tätigkeit des Notars auf die Einholung des Zeugnisses nach § 28 Abs. 1 BauGB, so erhält er nur ein Zehntel der vollen Gebühr, § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 KostO. Diese Regelung erklärt sich mit dem "Routinecharakter des Geschäfts", vgl. Rohs/Wedewer, KostO, § 146 RN 15. Sind neben der Einholung des Negativzeugnisses der Gemeinde noch weitere gebührenpflichtige Vollzugstätigkeiten durchzuführen, fällt für die gesamte Vollzugstätigkeit die Hälfte der vollen Gebühr an.
Die Tätigkeit des Beteiligten zu 1.) könnte aufgrund dieser klaren gesetzlichen Regelung allenfalls eine Gebühr nach § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 KostO, nicht aber eine Gebühr nach § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 KostO ausgelöst haben. Denn die Gebühr nach § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 KostO entsteht nur dann, wenn der Notar eine weitergehende Tätigkeit ausübt als die in der 2. Alternative erfasste Tätigkeit, vgl. Rohs/Wedewer, § 146, Rn 18. Dazu ist nichts ersichtlich.
Eine Gebühr nach § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 KostO ist aber ebenfalls nicht entstanden. Denn die vorkaufsberechtigte Gemeinde war selbst als Verkäuferin an dem Vertrag beteiligt. Die Einholung eines Negativzeugnisses nach § 28 Abs. 1 BauGB war daher überflüssig. Denn mit der Veräußerung des Grundstücks durch die beteiligte Gemeinde ist der gleichzeitige Verzicht auf die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts verbunden. Eine besondere Verzichtserklärung brauchte nicht eingeholt zu werden. Ausweislich der Handakte des Beteiligten zu 1.) ist eine solche Erklärung von der beteiligten Gemeinde auch tatsächlich nicht abgegeben worden. Da das Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 BauGB nur durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt wird, müßte die beteiligte Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts einen entsprechenden Bescheid an sich selbst als Verkäuferin richten. Der Unsinn einer solchen theoretischen Konstruktion liegt damit auf der Hand. Entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1.) führt die Möglichkeit der Gemeinde, ihr Vorkaufsrecht gemäß § 27 a BauGB für einen Dritten auszuüben, zu keiner anderen Beurteilung. In einem solchen Falle könnte die Gemeinde ihr Grundstück direkt an den Dritten veräußern.
Eine Vollzugsgebühr gemäß § 146 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 KostO ist auch nicht dadurch entstanden, daß die Beteiligte zu 4.) als Verwalterin in § 16 Abs. 10 des Vertrages ihre Zustimmung zu der Veräußerung der Miteigentumsanteile erklärt hat. Denn nach dem Wortlaut kann eine "Vollzugstätigkeit" zu einer Grundstücksveräußerung nur eine Tätigkeit beinhalten, die zur Erfüllung des von beiden Vertragsparteien beabsichtigten Vertragszweckes erforderlich ist. Das können schon systematisch nur solche Tätigkeiten sein, die zeitlich nach dem Vertragsschluß noch herbeizuführen sind. Die Zustimmung der Verwalterin ist jedoch bereits in dem Vertrag erklärt worden. Ein darüber hinausgehender Vollzugsauftrag ergibt sich aus der Vertragsurkunde nicht. Ausweislich der Handakte ist eine besondere Zustimmungserklärung nach Vertragsschluß nicht eingeholt worden. Es ist vielmehr auf § 16 Abs. 10 des Vertrages verwiesen worden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 156 Abs. 5 KostO.
Die weitere Beschwerde war nicht zuzulassen, da die Sache nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist, § 156 Abs. 2 KostO.