WEG: Aufwendungsersatz (GoA) für Ausbau der Trittschalldämmung nach Wasserschaden
KI-Zusammenfassung
Ein Sanierungsunternehmen verlangte von einer Wohnungseigentümergemeinschaft restlichen Werklohn für Schutz- und Bewegungskosten sowie Material nach einem Wasserschaden. Das LG verneinte einen Vertragsschluss wegen fehlender Vertretungsmacht von Verwalter/Beauftragtem ohne WEG-Beschluss. Ersatz wurde der Klägerin jedoch teilweise aus Geschäftsführung ohne Auftrag zugesprochen, soweit die Arbeiten für den Austausch der Trittschalldämmung als Gemeinschaftseigentum erforderlich waren. Die Höhe wurde anhand sachverständiger Feststellungen und richterlicher Schätzung (§ 287 ZPO) quotiert; vorgerichtliche Anwaltskosten und Zinsen wurden insoweit zugesprochen.
Ausgang: Klage gegen die WEG nur teilweise erfolgreich: Aufwendungsersatz aus GoA für Trittschalldämmungsarbeiten zugesprochen, weitergehende Forderung mangels Vertrags/Vertretungsmacht abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Vertragsschluss mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Verwalter setzt für nicht von der laufenden Verwaltung gedeckte Maßnahmen grundsätzlich einen zustimmenden Beschluss der Gemeinschaft voraus; die allgemeine Verwaltervollmacht reicht hierfür nicht aus.
Ob eine Trittschalldämmung Gemeinschaftseigentum ist, bestimmt sich nach Sinn und Zweck; dient sie dem Schallschutz der übrigen Wohnungseigentümer, kann sie unabhängig von der konkreten Einbauart dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sein.
Wer ohne Auftrag Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zur Schadensbeseitigung ausführt, kann bei Fremdgeschäftsführungswillen Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB verlangen, wenn die Maßnahme dem Interesse und mutmaßlichen Willen der Gemeinschaft entspricht.
Zur Ermittlung ersatzfähiger Aufwendungen bei gemischten Arbeiten an Gemeinschafts- und Sondereigentum ist eine anteilige Zuordnung nach § 287 ZPO zulässig, wenn sich der erforderliche Anteil nicht exakt feststellen lässt.
Zahlungen durch Dritte (z.B. Versicherer oder Verwalter) begründen ohne Zurechnung zur Gemeinschaft weder eine Genehmigung des Vertreterhandelns noch ein deklaratorisches/konstitutives Schuldanerkenntnis der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vorinstanzen
Oberlandesgericht Hamm, 10 U 111/16 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.703,37 EUR sowie weitere 281,30 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.11.2013 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 38% und der Beklagten 62% auferlegt.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin und die Beklagte streiten um den Ersatz von Aufwendungen in Form von Arbeitsleistungen und Material im Rahmen einer Sanierung nach einem Wasserschaden.
Die Klägerin ist ein Unternehmen, das sich mit der Trocknung und Sanierung von Gebäuden und Gebäudeteilen nach Brand- und Wasserschäden befasst. Bei der Beklagten handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden: WEG) unter der Adresse „Am C XX in Y“. Dort ereignete sich im Jahr 2012 ein Wasserschaden.
Unter dem 27.08.2012 stellte die Klägerin eine Auftragsbestätigung (K 1, Bl. 8 ff. d.A.) aus, die durch den Streitverkündeten T (im Folgenden „SV T“) unterzeichnet wurde (Bl. 34 d.A.). Vor der Unterschrift befindet sich der Zusatz „i.V.“ und hinter der Unterschrift der Stempel der Streitverkündeten W mbH (im Folgenden „SV W“). Beide Streitverkündete sind dem Prozess nicht beigetreten. Die Auftragsbestätigung listet Leistungen zur Sanierung des Wasserschadens mit einem Gesamtvolumen von 39.923,58 € auf. Unter dem 16.10.2012 erstellte die Klägerin eine weitere Auftragsbestätigung (K2, Bl. 35 ff. d.A.), die Kosten in Höhe von 1.886,96 € ausweist und ebenfalls durch den SV T unterzeichnet wurde sowie den Stempel der SV W trägt (Bl. 40 d.A.). Es wurde kein Beschluss der Beklagten gefasst, der das Vorgehen des SV T bzw. der SV W deckt.
Die Klägerin erstellte Tagesrapporte über die Arbeiten in den Wohnungen S, I und F, die - zum Teil mit dem Zusatz „i.A.“ bzw. „unter Vorbehalt im Auftrag“ unterzeichnet wurden (Bl. 489 ff. d.A.).
Unter dem 20.02.2013 erstellte die Klägerin eine Schlussrechnung (K4, Bl. 42 ff. d.A.) zu einem Gesamtbetrag von 49.849,28 € (Bl. 72 d.A.). Hiervon entfallen auf die Wohnung „S“ unter dem Abschnitt Mobiliar/Hausrat auf „01.62 Gothaer Position 4.0 4.14 1“ 163 Stunden zu jeweils 35,00 € netto, also insgesamt 5.705,00 € netto (Bl. 49 d.A.). Auf die Wohnung „F“ entfallen unter dem Abschnitt Mobiliar/Hausrat auf „02.52 Gothaer Position 4.0 4.14 1“ 52 Stunden zu jeweils 35,00 € netto, also insgesamt 1.820,00 € netto (Bl. 55 d.A.). Für die Wohnung „I“ sind unter dem Abschnitt Mobiliar/Hausrat „03.78 Gothaer Position 4.0 4.14 1“ 259 Stunden zu jeweils 35,00 € netto, also insgesamt 9.065,00 € netto angegeben (Bl. 65 d.A.). Bei diesen Posten handelt es sich um „Schutz- und Bewegungskosten“. Dies sind Kosten für Demontage, Einlagerung, Montage und die jeweiligen Transporte von Möbeln. Die Klägerin hat Rahmenabkommen mit diversen Versicherungen, die für diese Arbeiten einen Lohn von 35,00 EUR vorsehen.
In der Folgezeit richtet die Klägerin mehrere Schreiben an die Beklagte, in denen sie diese zur Zahlung aufforderte. Es erfolgten Zahlungen in einer Gesamthöhe von 13.300,00 EUR. Diese setzen sich aus Einzelzahlungen in Höhe von 6.100,00 EUR, 7.000,00 EUR und 2.000,00 EUR zusammen.
Unter dem 13.11.2013 forderte die Klägerin durch ein anwaltliches Schreiben die Zahlung von 7.784,49 EUR und Rechtsanwaltsgebühren mit einer Zahlungsfrist bis zum 25.11.2013 (K5, Bl. 73 f. d.A.).
Mit Schreiben unter dem 23.12.2013 (K3, Bl. 41 d.A.) teilte die SV W der Klägerin mit, dass sie zum 31.12.2013 nicht mehr als Verwalterin für die Beklagte fungiere und verwies an den neuen Verwalter.
Mit anwaltlichem Schreiben unter dem 08.01.2014 lehnte die Beklagte die Zahlung ab (K6, Bl. 75 f. d.A.).
Unter dem 11.06.2014 forderte die Klägerin durch anwaltliches Schreiben erneut Zahlung des oben genannten Betrags zuzüglich Zinsen und Rechtsanwaltsgebühren bis zum 20.06.2014 (K7, Bl. 77 d.A.).
Die Klägerin meint, sie habe einen Anspruch auf Zahlung der eingeklagten Summe. Dies folge bereits daraus, dass sie einen Vertrag mit der Beklagten geschlossen habe. Hierbei habe der SV T oder die SV W als Vertreter für die Beklagte gehandelt. Die Vertretung sei durch den Zusatz „i.V.“ offenkundig. Die Vertretungsmacht würde aus der allgemeinen Verwaltungsvollmacht folgen. Es handele sich bei den vorgenommenen Arbeiten um Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, zu denen die SV W bzw. der SV T nach § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt gewesen sei.
Es würde auch eine Duldungs- bzw. Anscheinsvollmacht bestehen, da die Sondereigentümer S, F und I die Arbeiten geduldet hätten.
Der Anspruch würde auch aus einem konstitutiven oder deklaratorischen Schuldanerkenntnis folgen. So stelle die unstreitige Zahlung der Versicherung der Beklagten auf die Schlussrechnung ein solches Anerkenntnis dar. Ein Anerkenntnis folge auch aus den Zahlungen in Höhe von 13.300,00 EUR. Sie behauptet, die Zahlung sei durch die Beklagte erfolgt und meint, der E-Mail-Verkehr würde eine Anforderung an die Beklagte darstellen (Bl. 411 f. d.A.). Die Beklagte verhalte sich unredlich, wenn sie die Zahlung nun verweigere.
Ein konstitutives bzw. deklaratorisches Schuldanerkenntnis würde auch aus der Unterzeichnung der Tagesrapporte folgen. Hierzu behauptet sie, diese seien durch die Sondereigentümer S, F und I unterzeichnet worden.
Sie ist der Ansicht, dass der Anspruch sonst unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung bestehen würde.
Schließlich würde der Anspruch auch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag folgen. Die Arbeiten seien dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Hierzu behauptet sie, die Bewegungskosten seien erforderlich gewesen, um die Trittschalldämmung erneuern zu können. Sie meint, bei der Trittschalldämmung handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Sie würde vor allem im Interesse der Beklagten bestehen und zu dem Fußbodenaufbau gehören. Hierfür sei unerheblich, ob er in die Geschossdecke eingebracht ist. Der Sinn und Zweck sei maßgeblich, und dieser sei bei der Trittschalldämmung der Schallschutz der restlichen Bewohner.
Die Geschäftsführung habe dem Willen der Beklagten entsprochen. Hierzu behauptet sie, diese habe Kenntnis von den Arbeiten gehabt und diesen nicht widersprochen. Sie meint, sonst habe die Geschäftsführung jedenfalls dem mutmaßlichen Willen und dem Interesse der Beklagten entsprochen.
In der Folge könne sie die ortsübliche Vergütung für ihre Dienste verlangen. Die Beklagte habe sich durch die Leistungen der Klägerin die Kosten für die Schutz- und Bewegungsarbeiten zum Austausch der Trittschalldämmung erspart. Hierzu behauptet sie, der Ausbau der Trittschalldämmung sei erforderlich gewesen, da – was unstreitig ist - eine Trocknung nicht möglich gewesen sei. Ansonsten wäre es zu einer Schimmelbildung und Sporenbelastung gekommen.
Die von ihr veranschlagten 35,00 EUR pro Stunde seien ortsüblich.
Am 20.12.2013 hat die Klägerin den Erlass eines Mahnbescheids gegen die SV W zu einer Hauptforderung von 7.139,39 EUR beantragt, der am 23.12.2013 erlassen wurde. Gegen diesen hat die SV W am 07.01.2014 Gesamtwiderspruch eingelegt (Bl. 85 ff., 88 f. d.A.). Das Verfahren wurde am 18.07.2014 an das Landgericht Detmold abgegeben (Az. 12 O 138/14), bei dem am 30.07.2014 ein Schriftsatz vom 29.07.2014 mit einer „Anspruchsbegründung mit Antrag auf Parteiwechsel“ eingegangen ist (Bl. 91 ff. d.A.). Darin wurde erklärt, „dass sich die Klage nunmehr statt gegen die bisherige Beklagte nur noch gegen die [Beklagte dieses Verfahrens] richtet“ und Verweisung an das Landgericht Arnsberg beantragt (Bl. 93 d.A.). Mit Schriftsatz unter dem 18.08.2014 beantragte die Beklagte Klageabweisung (Bl. 256 d.A.) und begründete dies mit Schriftsatz unter dem 09.09.2014 (Bl. 269 ff. d.A.). Die SV W beantragte unter dem 21.08.2014 Klageabweisung (Bl. 258 d.A.) und stimmte unter dem 07.10.2014 dem Parteiwechsel zu mit dem Antrag, die Kosten in entsprechender Anwendung des § 269 ZPO der Klägerin aufzuerlegen (Bl. 282 f. d.A.). Mit Beschluss vom 16.10.2014 hat das Landgericht Detmold die Kosten des Rechtsstreits im Hinblick auf die außergerichtlichen Kosten der SV W der Klägerin auferlegt (Bl. 288 ff. d.A.) und den Rechtsstreit mit Beschluss vom selben Tag an das Landgericht Arnsberg verwiesen (Bl. 293 d.A.).
Bei dem Landgericht Arnsberg ist mit Schriftsatz vom 10.07.2014 am 14.07.2014 eine „Klage mit Antrag auf Parteiwechsel“ eingegangen (Bl. 1 ff. d.A.) und wurde unter dem Aktenzeichen I-2 O 265/14 geführt. Am 28.10.2014 ist die Akte beim Landgericht Arnsberg eingegangen (Az. I-2 O 407/14) und durch Beschluss vom 29.10.2014 wurden die Verfahren I-2 O 265/14 und I-2 O 407/14 verbunden (Bl. 300 d.A.).
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 7.137,39 EUR sowie weitere 612,80 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.11.2013 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
Die Beklagte meint, es würde kein Anspruch bestehen.
Es sei kein Vertrag zwischen ihr und der Klägerin zustande gekommen. Sie sei nicht wirksam durch den SV T bzw. die SV W vertreten worden. Das Handeln des SV T bzw. SV W sei nicht durch die allgemeine Verwaltervollmacht gedeckt gewesen. Eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht würde nicht vorliegen. Eine solche würden nicht aus dem Verhalten einzelner Sondereigentümer folgen können.
Es würde auch kein deklaratorisches oder konstitutives Schuldanerkenntnis vorliegen. Die Zahlungen seien ihr nicht zuzurechnen. Sie behauptet, diese seien durch die Versicherung bzw. später die SV W ohne Zutun der Beklagten erfolgt. Auch die Leistung durch die Versicherung sei auf Anforderung durch die SV W erfolgt. Weiter meint sie, ihr sei auch hier ein Verhalten einzelner Sondereigentümer nicht zuzurechnen. Dazu bestreite sie, dass die Tagesrapporte durch die Sondereigentümer unterzeichnet wurden.
Ein Anspruch würde auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag folgen. Die Arbeiten würden keinen Bezug zu Gemeinschaftseigentum haben. Insbesondere würde es sich bei der Trittschalldämmung nicht um Gemeinschaftseigentum, sondern um Sondereigentum handeln. Eine Trittschalldämmung sei nur dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie in die Geschossdecke eingebaut sei. Würde sie wie hier in Form einer „Matte“ auf dem Estrich liegen, sei sie hingegen dem Oberbodenbelag zuzurechnen. Dies folge auch daraus, dass auch ein Teppichboden, der sonderrechtsfähig sei, als Trittschall verwendet werden könne.
Jedenfalls seien die Kosten zu hoch. Die Stundenanzahl sei übersetzt und die Vergütung unangemessen und nicht ortsüblich.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines Sachverständigengutachten sowie eines Ergänzungsgutachten des Sachverständigen D. Bezüglich der Ergebnisse der Begutachtungen wird auf die Gutachten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage hat teilweise Erfolg. Sie ist zulässig, insbesondere ist das Landgericht Arnsberg zuständig.
Allerdings ist sie nur in einer Höhe von 2.703,37 EUR begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Hauptanspruch als Aufwendungsersatzanspruch gem. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB in einer Höhe von 2.703,37 EUR zu, soweit die Arbeiten für die Entfernung der Trittschalldämmung erforderlich waren.
Die Klägerin hat ein fremdes Geschäft besorgt, das dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist. Die Schutz- und Bewegungskosten waren erforderlich, um die Trittschalldämmung auszubauen und auszutauschen. Bei der Trittschalldämmung handelt es sich um Gemeinschaftseigentum gem. § 5 Abs. 2 WEG, es ist eine Anlage bzw. Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient. Die Trittschalldämmung dient nach ihrem Sinn und Zweck nicht dem jeweiligen Bewohner der Wohnung, in der sie verlegt ist, sondern den Bewohnern in den Wohnungen darunter. Hierfür ist es unerheblich, ob sie in die Geschossdecke eingebracht wurde oder auf dem Estrich verlegt wurde. So würde es nicht dem Sinn und Zweck der Trittschalldämmung entsprechen, dass sie durch den jeweiligen Sondereigentümer ersatzlos ausgebaut werden kann. Hierdurch würde es zu einer starken Lärmbelästigung der anderen Sondereigentümer bzw. Bewohner kommen. Soweit die Beklagte den Vergleich mit einem Teppich zieht, spricht dies nicht dagegen. Ist der Teppich alleine verlegt, so handelt es sich um einen Bodenbelag, der ohne eine Trittschalldämmung auskommt. Von dem Augenblick an, in dem der Teppich nicht mehr als Bodenbelag sondern als Trittschalldämmung dient, gehört er zum Gemeinschaftseigentum. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn über den Teppich Laminat verlegt wird. Solange der Teppich diese Trittschalldämmungsfunktion wahrnimmt, darf der Sondereigentümer ihn nicht eigenmächtig entfernen. Die Entfernung des Mobiliars war in den Zimmern, in denen die Trittschalldämmung lag, auch notwendig, damit diese ausgetauscht werden kann. Wird der Boden ausgetauscht so sind zuvor alle Gegenstände zu entfernen, die auf dem Boden ruhen.
Die Klägerin handelte mit Fremdgeschäftsführungswille und ohne Auftrag.
Die Übernahme des Geschäftes durch die Klägerin entsprach dem Interesse der Beklagten und ihrem mutmaßlichen Willen, § 683 S. 1 BGB. Es bestand ein Wasserschaden der die Trittschalldämmung betraf. Diese musste ausgetauscht werden, damit es zu keiner Schimmelbildung kommt. Hierdurch wäre der Austausch der Trittschalldämmung weiter erforderlich gewesen und gegebenenfalls weitere Arbeiten notwendig geworden.
In der Folge hat die Klägerin Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen, §§ 677, 683 S. 1, 677 BGB. Hiervon ist ausnahmsweise auch die Zahlung der ortsüblichen Vergütung umfasst (Rechnungsposten 01.62, 02.52 und 03.78). Denn die Beseitigung von Wasserschäden gehört zu dem beruflichen Tätigkeitsfeld der Klägerin und damit auch das Entfernen, Lagern und Montieren von Mobiliar im Rahmen der Arbeiten.
Die von der Klägerin angesetzten Stunden sind angemessen. Der Sachverständige berechnete für die Arbeiten der Wohnung Rehr 178h, für die in der Wohnung Endemann 50h. Die Klägerin hat 163h bzw. 52h angesetzt. Zu ersetzen sind die Stunden, die für den Austausch der Trittschalldämmung notwendig waren. Dazu kommen die Stunden für den Transport, da sie ohnehin angefallen wären.
Für die Wohnung S sind damit 159,32 Stunden zu berücksichtigen, 18 Stunden für die Fahrten und 141,32h für die restlichen Arbeiten. Es wurden Möbel aus Zimmern mit insgesamt ungefähr 39,41 qm herausgeholt. Davon befand sich Zimmern mit einer Gesamtfläche von ca. 38,41 qm Laminat mit Trittschalldämmung, die entfernt werden musste (Wohnzimmer: 21,27 qm, Bl. 42 f. d.A.; Küche 2,64 qm, Bl. 43 f. d.A.; Schlafzimmer 10,04 qm, Bl. 46 d.A.; Flur: 4,46 qm, Bl. 47 f. d.A.). Entsprechend lag in 97,46% der betroffenen Zimmer eine Trittschalldämmung. Nach richterlicher Schätzung gem. § 287 ZPO entfallen damit 97,46% der verwendeten Stunden auf Zimmer mit Trittschalldämmung und sind von der Beklagten zu ersetzen. Nach Abzug der Fahrtstunden wurden auf die Wohnung S 145h Arbeit erbracht. 97,46% hiervon sind 141,32h.
Für die Wohnung F sind 52 Stunden zu berücksichtigen. In allen Zimmern, aus denen Mobiliar entfernt wurde, lag Laminat mit Trittschalldämmung.
Für die Wohnung I sind 165,59 Stunden zu berücksichtigen. Zu den 18 Stunden für die Fahrten kommen 147,59 Stunden für die restlichen Arbeiten. Es wurden Möbel aus Zimmern mit insgesamt ungefähr 42,42 qm herausgeholt. Davon befand sich in Zimmern mit einer Gesamtfläche von ca. 22,6 qm Parkett mit einer Trittschalldämmung, die entfernt werden musste (Wohnzimmer: 19,12 qm, Bl. 55 f. d.A.; Flur: 3,48 qm, Bl. 63 f. d.A.). Entsprechend lag in 53,28% der betroffenen Zimmer eine Trittschalldämmung. Nach richterlicher Schätzung entfallen damit 53,28% der verwendeten Stunden auf Zimmer mit Trittschalldämmung und sind von der Beklagten zu ersetzen. Nach Abzug der Fahrtstunden wurden auf die Wohnung I 277 h Arbeit erbracht. 53,28% hiervon sind 147,59h.
Als Stundensatz sind nach dem Sachverständigen D 33,59 EUR angemessen. Damit beträgt der Aufwendungsersatz für die zu ersetzenden geleisteten Stunden (Rechnungsposten 01.62, 02.52 und 03.78) 15.065,89 EUR. Von dem Nettobetrag in Höhe von 12.660,41 EUR entfallen auf die Wohnung S 5.351,56 EUR, auf die Wohnung F 1.746,68 EUR und auf die Wohnung I 5.562,17 EUR. Hinzu kommen 2.405,48 EUR Mehrwertsteuer.
Bezüglich der verwendeten Materialien (Rechnungsposten 04.01-04.05, Bl. 65 f. d.A.) ist der zu ersetzende Betrag nach richterlicher Schätzung 2.737,48 EUR. Das Gericht hat den Nettogesamtbetrag in Höhe von 2.875,50 EUR um 575,10 EUR, also 20,48% gekürzt, da die Arbeitsstunden auch nur zu 79,52% zu ersetzen waren. Insgesamt wurden 474 Arbeitsstunden berechnet, 376,91 Arbeitsstunden sind zu berücksichtigen. Zu den sich danach ergebenden 2.300,40 EUR waren 437,08 EUR Mehrwertsteuer hinzuzurechnen.
Der zu ersetzende Gesamtbetrag beläuft sich auf 17.803,37 EUR. Hierauf wurden 15.100,00 EUR gezahlt, so dass der Anspruch noch in Höhe von 2.703,37 EUR besteht.
Im Übrigen besteht bezüglich der Hauptforderung kein Anspruch.
Es besteht zwischen den Parteien kein Vertrag. Ein etwaiger Vertragsschluss über die SV T oder SV W als Vertreter scheitert mangels Vertretungsmacht. Es besteht kein entsprechender Beschluss der WEG. Die allgemeine Verwaltervollmacht gem. § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG deckt die Beauftragung nicht. Der SV T bzw. die SV W hätten sich veranlasst sehen müssen, die Beklagte zu unterrichten und auf einen Beschluss hinzuwirken. Da die Beklagte die Kosten der Maßnahmen tragen sollte, war diese für die Entscheidung zuständig. Es handelte sich auch nicht um eine eilbedürftige Maßnahme wie beispielsweise einen Rohrbruch. Weiter lag auch keine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht vor. Es ist nicht vorgetragen, dass die SV T bzw. SV W stets über ihre Verwaltervollmacht hinausgingen und Verträge schlossen und dass die Beklagte dies wusste und billigte bzw. bei pflichtgemäßer Geschäftsführung hätte wissen müssen. Eine Genehmigung des Geschäfts liegt ebenfalls nicht vor. Eine solche könnte nur durch die Beklagte erteilt werden. Dass einzelne Sondereigentümer die Vornahme der Arbeiten billigten ist insoweit unerheblich. Ob die Tagesrapporte durch die Sondereigentümer der betroffenen Wohnungen unterzeichnet wurden kann insoweit dahinstehen. Eine Genehmigung ergibt sich nicht aus den erfolgten Zahlungen. Die Klägerin hat nicht dafür Beweis angetreten, dass diese durch die Beklagte erfolgten. Insbesondere fand die Kommunikation über E-Mail (Bl. 411 f. d.A.) im Vorgang zu den Zahlungen mit der SV W statt, nicht mit der Beklagten. Zahlungen der Versicherung, des SV T oder der SV W konnten keine Genehmigung darstellen. Es ist nicht ersichtlich, dass diese durch die Beklagte angewiesen wurden.
Aus den oben genannten Gründen liegt ebenfalls kein deklaratorisches oder konstitutives Schuldanerkenntnis vor.
Soweit die Arbeiten nicht wegen der Entfernung der Trittschalldämmung erforderlich waren, besteht auch kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gem. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB. Die Arbeiten betrafen nicht das Gemeinschaftseigentum, sie wurden an Sondereigentum vorgenommen. Mangels Geschäfts der Beklagten besteht auch kein Anspruch aus unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag.
Entsprechend besteht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB. Arbeiten an Sondereigentum stellen eine Leistung an den jeweiligen Sondereigentümer, nicht an die Beklagte dar.
II.
Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht in Höhe von 281,30 EUR für das Schreiben vom 13.11.2013 (Bl. 73 f. d.A.). Er folgt aus einer 1,3fachen Geschäftsgebühr für einen Gegenstandswert in Höhe von 2.703,37 EUR, mithin 261,30 EUR zuzüglich einer Pauschale in Höhe von 20,00 EUR. Ein Aufschlag in Höhe von 19% für die Mehrwertsteuer war nicht vorzunehmen, da die Beklagte in dem Schreiben vom 13.11.2013 (Bl. 73 f. d.A.) selbst nur den Nettobetrag forderte. Die Beklagte war durch die unstreitig zuvor erklärten Mahnungen in Verzug gesetzt worden.
Es besteht ein Zinsanspruch in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 26.11.2013 gem. §§ 288 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beklagte befand sich durch die unstreitig zuvor ergangenen Mahnungen in Verzug.
III.
Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 7.137,39 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Hamm zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Hamm durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.