Pachtvertrag Golfplatz: Müllgebühren als Nutzungskosten, Grundsteuer-Mehrkosten auf 15.000 DM gedeckelt
KI-Zusammenfassung
Der Verpächter verlangte vom Pächter eines Golfplatzes u.a. Erstattung von Grundsteuer, Müllgebühren, Strom- und Mietkosten sowie kapitalisierte Zinsen. Das Landgericht gab der Klage nur teilweise statt: Strom- und Miet-/Pachtpositionen sowie Grundsteuer-Mehrkosten bis 15.000 DM wurden (teils anerkannt) zugesprochen; weitergehende Grundsteuer und kapitalisierte Zinsen wurden abgewiesen. Müllgebühren waren als durch die Nutzung verursachte öffentliche Lasten zu erstatten, jedoch war 1996 verjährt. Die Grundsteuerklausel wurde nach Wortlaut als einmalige Gesamthöchstgrenze ausgelegt; zudem fehlte es für Mehrkosten über den Deckel hinaus an substantiierter Darlegung der Mehrkosten gegenüber Steuerklasse A.
Ausgang: Klage überwiegend nur hinsichtlich anerkannter Beträge und Müllgebühren (1997–2002) erfolgreich; weitergehende Grundsteuer und kapitalisierte Zinsen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Vertragsklausel, wonach der Verpächter öffentliche Abgaben und Lasten trägt, die nicht durch die Nutzung des Pächters verursacht werden, ist im Umkehrschluss regelmäßig dahin auszulegen, dass nutzungsbedingte Abgaben und Lasten vom Pächter zu tragen sind.
Müllgebühren stehen in nutzungsabhängigem Zusammenhang mit dem Betrieb eines Golfplatzes und können als durch die Nutzung verursachte öffentliche Lasten dem Pächter auferlegt sein, auch wenn der Gebührenbescheid dem Grundstückseigentümer zugeht.
Eine Abrede, wonach der Pächter „Mehrkosten an Objektsteuern bis zur Gesamthöhe“ eines Betrags übernimmt, begründet ohne ausdrücklichen Zusatz grundsätzlich keine jährlich erneut entstehende Höchstgrenze, sondern eine einmalige Gesamtobergrenze.
Bei einer Erstattung nur der „Mehrkosten“ infolge geänderter Einheitsbewertung hat der Anspruchsteller die Mehrbelastung gegenüber der früheren (fiktiven) Besteuerung substantiiert darzulegen; die Vorlage von Steuerbescheiden über die Gesamtsteuer genügt hierfür nicht.
Die Verjährung von Erstattungsansprüchen wegen wiederkehrender Gebühren richtet sich nach der maßgeblichen kurzen Verjährungsfrist und kann durch Zustellung eines Mahnbescheids nur für noch nicht verjährte Ansprüche unterbrochen werden.
Tenor
hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.04.2003
durch den Richter am Landgericht U, die Richterin am Landgericht X und den Richter
für R e c h t erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 9.328,60 EUR nebst 5 %- Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 Diskontsatz-Überleitungs-Gesetz seit dem 20.12.2001 zu zahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger 7.014,52 EUR nebst 5 %- Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 Diskontsatz-Überleitungs-Gesetz seit dem 20.12.2001 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger zu 45 % und die Beklagte zu 55 %.
Das Urteil ist für den Kläger in Höhe des anerkannten Betrages von 9.328,60 EUR ohne Sicherheitsleistung und im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vollstreckbar.
Für die Beklagte ist das Urteil vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120 % des auf Grund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte betreibt den Golfplatz N in N. Sie hat das Golfplatzgelände vom Kläger mit Vertrag vom 22.11.1993 angepachtet.
In § 9 des Vertrages heißt es:
"... Die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Abgaben und Lasten, die nicht durch die Nutzung des Pächters verursacht werden, einschließlich der Beiträge zur Landwirtschaftskammer trägt der Verpächter. Sollte infolge Änderung der bisher als landwirtschaftliche Nutzfläche ausgewiesenen Grundstücke eine Änderung der Einheitsbewertung durchgeführt werden, übernimmt der Pächter die Mehrkosten an Objektsteuern bis zur Gesamthöhe von 15.000,- DM."
Der § 4 des Vertrages vom 22.11.1993 ist mit Nachtrag vom 28.10.1999 neu gefasst worden.
In § 4 heißt es:
"...
Nr.6 Sämtliche durch den Golfbetrieb entstehende Kosten trägt der Pächter.
Nr.7 Im Übrigen bleibt der Pachtvertrag vom 22. Januar 1993 unverändert."
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf die vom Kläger mit Klageschrift vom 08.04.2002 vorgelegte Abschrift des Vertrages verwiesen, Bl.12 ff. d.A..
Bei Vertragsschluss handelte es sich bei dem heutigen Golfplatzgelände noch um eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. Die anfallende Grundsteuer wurde nach Steuerklasse A für landwirtschaftlich genutzte Flächen erhoben. Erst zu einem späteren Zeitpunkt wurde das Gelände in einen Golfplatz umgewandelt. Dies hatte zur Folge, dass fortan die Grundsteuer auf Basis der Grundsteuerklasse B für Golfplatzflächen erhoben wurde. Hiermit verbunden war eine Steuererhöhung.
Die Beklagte benutzte auf dem Golfplatzgelände in unterschiedlicher Kombination Restmüll- und Biotonnen.
Die Gemeinde N wies dem Kläger als Grundeigentümer für seine Mülltonnen und dem Golfclub unterschiedliche Kostenstellen bzw. Kassenzeichen zu, nämlich ### dem Kläger und #### dem Golfbetrieb.
Die Grundsteuer und die seitens der Gemeinde N erhobenen Müllgebühren zahlte der Kläger.
Der Kläger schloss des Weiteren mit der Beklagten einen Mietvertrag über mehrere Räume in dem Haus .
Der Kläger verlangt mit Klageschrift vom 08.04.2002 von der Beklagten den erhöhten Pachtzins für das vierte Quartal 2001, die Stromkosten sowie den Mietzins für das von der Beklagten gemietete Gebäude in N, die Erstattung der vom Kläger an die Gemeinde N gezahlten Grundsteuern und Müllgebühren sowie kapitalisierte Zinsen auf rückständige Grundbesitzabgaben und Mietkosten.
Den sich aus den einzelnen Positionen ergebenden Gesamtbetrag von 27.577,23 EUR hat der Kläger zuvor durch Mahnbescheid geltend gemacht. Der Mahnbescheid wurde der Beklagten am 20.12.2001 zugestellt.
Die Klageforderung über einen Betrag von insgesamt 27.577,23 EUR gliedert sich in folgende Positionen:
1.) Erhöhung des Pachtzinses für den Golfplatz
Der Kläger verlangt den erhöhten Pachtzins für das vierte Quartal 2001 in Höhe von 3.175,89 DM (1.623,83 EUR)
2.) Stromkosten für das Gebäude in N-Völlinghausen
Der Kläger verlangt die Stromkosten für das Gebäude in N für das Jahr 1998 in Höhe von 781,93 DM (399,80 EUR), für das Jahr 1999 in Höhe von 957,49 DM (489,56 EUR), für das Jahr 2000 in Höhe von 724,29 DM (370,33 EUR) und für das Jahr 2001 in Höhe von 724,29 DM ( 370,33 EUR) ersetzt.
3.) Grundsteuern
Der Kläger verlangt die Grundsteuern für das Jahr 1998 in Höhe von 11.924,64 DM (6.097,07 EUR) sowie für das Jahr 1999 und 2000 jeweils in Höhe von 6.817,64 DM ( 3.485,86 EUR) erstattet.
4.) Müllgebühren
Ferner verlangt der Kläger die Erstattung der Müllgebühren für das Jahr 1996 in Höhe von 553,56 DM ( 283,04 EUR), für das Jahr 1997 in Höhe von 1.522,29 DM (778,35 EUR) und für die Jahre 1998 bis 2000 in Höhe von jeweils 2.370,23 DM ( 1.211,90 EUR).
5.) Grundbesitzabgaben
Der Kläger verlangt Zahlung der Grundbesitzabgaben für das erste und zweite Halbjahr 2001 in Höhe von jeweils 3.408,74 DM (1.742,89 EUR).´
6.) Kapitalisierte Zinsen auf rückständige Grundbesitzabgaben
Des weiteren macht der Kläger einen Anspruch auf kapitalisierte Zinsen für rückständige Grundbesitzabgaben für den Zeitraum August bis Dezember 2000 in Höhe von 1.158,22 DM (592,20 EUR) und für den Zeitraum Januar bis Oktober 2001 in Höhe von 3.040,32 DM (1.554,52 EUR) geltend.
7.) Mietkosten Gebäude in N-Völlinghausen (ohne Strom)
Schließlich verlangt der Kläger Zahlung der Mietkosten für das Gebäude in N (ohne Strom) für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2001 in Höhe von 1.800,- DM (920,34 EUR).
In der mündlichen Verhandlung am 15.11.2002 hat die Beklagte die Beträge betreffend Erhöhung des Pachtzinses (Nr.1) und die Mietkosten für das Gebäude in N (Nr.7) in Höhe von 2.528,80 EUR anerkannt.
Die Beklagte ist antragsgemäß durch Teilanerkenntnisurteil vom 15.11.2002 (Az.: 2 O 139/02) zur Zahlung von 2.528,80 EUR an den Kläger verurteilt worden.
Seine weitergehende Klageforderung stützt der Kläger nunmehr auf folgende Positionen:
1.) Grundsteuern
Der Kläger verlangt die bereits genannten Grundsteuerbeträge für die Jahre 1998 bis 2000. Die zunächst unter der Position Grundbesitzabgaben aufgelisteten Beträge für das erste und zweite Halbjahr 2001 erfasst der Kläger nun unter der Position Grundsteuer für das Jahr 2001 in Höhe von insgesamt 6.817,47 DM (3.485,77 EUR).
2.) Stromkosten für das Gebäude in N
Die zu ersetzenden Stromkosten beziffert der Kläger nun wie folgt:
Für den Zeitraum 25.07.1997 bis 22.07.1998 verlangt er einen Betrag von 791,93 DM (404,91 EUR), für den Zeitraum 23.07.1998 bis 23.07.1999 den Betrag von 957,49 DM (489,56 EUR), für den Zeitraum 24.07.1999 bis 25.07.2000 den Betrag von 724,29 DM (370,32 EUR) und für den Zeitraum 26.07.2000 bis 27.07.2001 den Betrag von 741,46 DM (379,10 EUR).
3.) Müllgebühren
Weiterhin verlangt der Kläger die Müllgebühren für die Jahre 1996 bis 2000, wobei er nun den Betrag für das Jahr 1999 mit 2.624,44 DM (1.341,88 EUR) und den Betrag für das Jahr 2000 mit 2.667,90 DM (1.364,10 EUR) beziffert.
4.) Kapitalisierte Zinsen auf rückständige Grundbesitzabgaben
Der Kläger verlangt weiter die bereits genannten kapitalisierten Zinsbeträge auf rückständige Grundbesitzabgaben.
5.) Erhöhung des Pachtzinses (offener Betrag) / Mietkosten für das Gebäude in N (offener Betrag)
Betreffend die Positionen Erhöhung des Pachtzinses und Mietkosten für das Gebäude in N verlangt der Kläger einen anteiligen Betrag von jeder Position in Höhe von jeweils 15,- DM (7,76 EUR), der beim Anerkenntnis rechnerisch vom Beklagten nicht berücksichtigt wurde.
Hilfsweise wird die Klage auf folgende Positionen gestützt:
1.) Müllgebühren 2001 und 2002
Hilfsweise verlangt der Kläger die Müllgebühren für das Jahr 2001 in Höhe von 2.205,12 DM (1.127,48 EUR) und für das Jahr 2002 in Höhe von 1.190,88 EUR ersetzt.
2.) Grundsteuer 2002
Hilfsweise verlangt der Kläger die Erstattung der Grundsteuer für das Jahr 2002 in Höhe von 4.783,38 EUR.
Nach Ansicht des Klägers ist die Beklagte auf Grund § 9 des Pachtvertrages verpflichtet, die genannten Grundsteuerbeträge zu zahlen. Er behauptet, bei Vertragsschluss sei es nicht absehbar gewesen, ob die Gemeinde N die steuerliche Klassifizierung von Steuerklasse A (Landwirtschaft) hin zu Steuerklasse B (Golfplatzfläche) ändern würde, und welche Mehrbelastung hieraus resultieren würde. Um die steuerliche Mehrbelastung für die Beklagte kalkulierbar zu machen, sei der maximal jährlich zu zahlende Steuerbetrag auf 15.000,- DM begrenzt worden. Es sei nicht davon ausgegangen worden, dass, gerechnet auf die gesamte Laufzeit des Vertrages, ein einmaliger Gesamtbetrag von 15.000,- DM von der Beklagten zu zahlen wäre. Dies hätte bei einer Laufzeit von 30 Jahren einen jährlichen Betrag von 500,- DM ausgemacht. Das ist nach Meinung des Klägers nicht akzeptabel. In einem solchen Fall hätte die Pacht erheblich erhöht werden müssen.
Zumindest bei einer ergänzenden Vertragsauslegung gelange man zu dem Ergebnis, dass es sich bei dem in § 9 des Vertrages genannten Betrag von 15.000,- DM um eine jährliche Gesamtsumme handele.
Schließlich müsse die Beklagte die Kosten auch auf Grund § 4 Nr.6 (Nachtrag zum Vertrag) tragen. Die Grundsteuer gehöre ebenfalls zu den Kosten des Golfbetriebs. Die Begrenzung auf 15.000,- DM sei damit wieder entfallen.
Der Anspruch auf Übernahme der Gebühren für die Müllbeseitigung ergibt sich nach Ansicht des Klägers aus § 9 des Pachtvertrages vom 22.01.1993.
Die Kostenspflicht der Beklagten leite sich ferner aus § 4 Nr.6 des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 28.10.1999 ab.
Es müsse nicht weiter ausgeführt werden, dass ein Golfbetrieb insbesondere mit Clubhaus Müll "produziere".
Am 20.06.2000 habe er dem damaligen Geschäftsführer der Beklagten auf einer Sitzung der GmbH eine Rechnung über 34.776,46 DM übergeben. Diese Rechnung habe neben den Grundsteuern auch die bis dahin angefallenen Müllgebühren enthalten.
Einer besonderen Nebenkostenabrechnung habe es nicht bedurft, da keine Aufschlüsselung oder Ähnliches zu erfolgen hatte, sondern nur eine Weitergabe der Kosten.
In der mündlichen Verhandlung am 25.04.2003 erkennt die Beklagte einen Betrag in Höhe von 1.659,22 EUR an. Diese Anerkenntnis bezieht sich auf die Position Stromkosten für das gemietete Gebäude in N in Höhe von 1.643,89 EUR und auf einen Differenzbetrag in Höhe von 15,33 EUR, der beim letzten Anerkenntnis rechnerisch nicht berücksichtigt worden war.
Ferner erkennt die Beklagte die Klageforderung in einer weiteren Höhe von 7.669,38 EUR an. Hierbei handelt es sich um den Betrag für Grundsteuern in einer Höhe von 15.000,- DM.
Der Kläger beantragt,
1. den Erlass eines Teilanerkenntnisurteils in Höhe der anerkannten Beträge.
2. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 15.719,83 EUR nebst 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 Diskontsatz-Überleitungs-Gesetz seit dem 20.12.2001 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die über den anerkannten Betrag hinausgehende Klage abzuweisen.
Nach Ansicht der Beklagten bildet § 9 des Pachtvertrages keine Grundlage für eine Erstattungspflicht in Bezug auf die Grundsteuern für einen über 15.000,- DM hinausgehenden Betrag. Sie behauptet, die Grundsteuer werde unabhängig von einer Nutzung des Grundstücks erhoben. Lediglich für den Fall der Änderung der Einheitsbewertung des Grundstücks habe man vereinbart, dass die Beklagte die entstehenden Mehrkosten bis zu einer Gesamthöhe von 15.000,- DM übernehme. Durch die Formulierung "Gesamt" sollte sichergestellt werden, dass es sich nicht um eine jährliche Zuzahlung, sondern um einen einmaligen Betrag handele.
Angesichts des hohen Pachtzinses sei eine solche Regelung angemessen. Zudem habe der Kläger die Möglichkeit, bei steigender Grundsteuerbelastung den Pachtzins gemäß der Indexklausel zu erhöhen.
Es sei nicht geregelt, dass der Kläger den fiktiven Steueranteil trage, der auf die landwirtschaftliche Nutzung falle, und die Beklagte den Anteil trage, der auf der Golfplatznutzung beruhe.
Die Beklagte ist der Auffassung, für eine Erstattungspflicht im Hinblick auf die seitens des Klägers gezahlten Müllgebühren gäbe es keine vertragliche oder gesetzliche Grundlage.
Die Forderung sei ferner unsubstantiiert. Es sei keine korrekte Nebenkostenabrechnung vorgelegt worden.
Wenn überhaupt, ergäbe sich eine Kostentragungspflicht der Beklagten erst nach der Vertragsergänzung vom 28.10.1999.
Hinsichtlich der Beträge für die Jahre 1996 und 1997 erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung .
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
1.
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
Soweit die Beklagte einzelne Positionen der Klageforderung anerkennt, war antragsgemäß durch Anerkenntnisurteil zu entscheiden.
Darüber hinaus hat der Kläger lediglich einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Müllgebühren für die Jahre 1997 bis 2002.
2.
Eine Auslegung des weitergehenden Klageantrags ergibt, dass der Kläger die Positionen Müllgebühren für die Jahre 2001 und 2002 sowie die Erstattung der Grundsteuer für das Jahr 2002 im Wege des verdeckten Hilfsantrages verfolgt. Der Kläger stellt zwar äußerlich nur einen Antrag, macht aber unterschiedliche selbständige Leistungen für verschiedene Zeitabschnitte geltend.
3.
Hinsichtlich des Hauptantrages hat die Klage nur insoweit Erfolg, als der Kläger die Erstattung der Müllgebühren für die Jahre 1997 bis 2000 von der Beklagten in einer Höhe von insgesamt 4.696,58 EUR verlangt.
Ein Anspruch des Klägers ergibt sich insoweit sowohl aus § 9 des Pachtvertrages vom 22.11.1993 als auch aus § 4 Nr.6 des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 28.10.1999. Letztere Regelung erfasst zwar nur die Müllgebühren, die nach dem 28.10.1999 anfielen. Dieser Umstand führt jedoch nicht zu einer Reduzierung des Anspruchs, da § 9 des Pachtvertrages bereits einen grundsätzlichen Anspruch auf Erstattung der Müllgebühren durch die Beklagte begründet.
Wenn § 9 des Pachtvertrages bestimmt, dass der Verpächter die auf dem Grundstück ruhenden öffentlichen Abgaben und Lasten trägt, die nicht durch die Nutzung des Pächters verursacht werden, so ist dem im Umkehrschluss zu entnehmen, dass der Pächter die Abgaben und Lasten trägt, die durch die Nutzung des Geländes durch den Pächter entstehen. Nur diese Auslegung des Vertrages führt zu einem sachgerechten Ergebnis. Andernfalls bliebe unklar, wer die durch die Nutzung des Grundstücks als Golfplatz entstehenden Abgaben und Lasten zu tragen hätte. Dies entspräche aber nicht dem Willen der Vertragsparteien, die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten möglichst umfassend und eindeutig zu regeln. Dies gilt insbesondere angesichts des Aspektes, dass es für die Vertragsparteien sicher vorhersehbar war, dass durch die Nutzung des Geländes öffentliche Abgaben und Lasten anfallen würden, bzw. sich diese Kosten nach einer Nutzungsumwandlung des Geländes ändern würden. Die Frage der dann entstehenden Kostentragungspflicht konnte im Vertrag deshalb nicht ungeregelt bleiben. Gerade diesem Umstand sollte durch die Bestimmung des § 9 des Vertrages Rechnung getragen werden.
Die Regelung des Vertragsnachtrages in § 4 Nr.6, wonach der Pächter sämtliche durch den Golfbetrieb entstehende Kosten trägt, ist insoweit also nur als Klarstellung zu verstehen.
Die Müllgebühren entstehen in Abhängigkeit zur Nutzung des Grundstücks. Ein Golfplatz mit zahlreichen Besuchern "produziert" unweigerlich ein gewisses Maß an Abfall. Die Aufstellung verschiedener Müll- und Biotonnen ist bei einer rein landwirtschaftlich genutzten Fläche dagegen unsinnig.
Für die selbständige Gebührenpflicht der Beklagten spricht auch, dass die Gebührenbescheide an den Golfclub adressiert sind und nur zu Händen des Klägers gehen. Weiterhin spricht für dieses Ergebnis der Umstand, dass die Gemeinde dem Kläger und der Beklagten unterschiedliche Kostenstellen und Kassenzeichen zugewiesen hat.
Die Fälligkeit des Anspruchs scheitert nicht daran, dass der Kläger der Beklagten, wie diese behauptet, keine ordnungsgemäße Rechnung hinsichtlich der Müllgebühren überreicht hat.
Im Hinblick auf die Verpachtung eines Golfplatzes hat die Rechtsprechung (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, S.279) festgestellt, dass die Abrechnung der Nebenkosten den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügen muss. Erforderlich ist eine übersichtliche, in sich verständliche Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben. Die Angaben müssen so detailliert sein, dass der Berechtigte auch ohne juristische oder betriebswirtschaftliche Kenntnisse und ohne fremde Hilfe in der Lage ist, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen und dadurch die gegen ihn gerichteten Ansprüche nach Grund und Höhe überprüfen kann.
Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Kläger verpflichtet ist, gegenüber der Beklagten eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, es sich also nicht nur um die bloße Weitergabe einer Kostenaufstellung handelt, so legt der Kläger jedenfalls im Prozess Gebührenbescheide vor, aus denen eindeutig ersichtlich wird, welche Müllgebühren in welchem Jahr an die Gemeinde zu entrichten waren.
Soweit die Beklagte die Einrede der Verjährung erhebt, so hindert dies nur die Durchsetzung des Erstattungsanspruches für die Müllgebühren 1996, nicht aber den Erstattungsanspruch für das Jahr 1997.
Es gilt die Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F. von vier Jahren.
Fristbeginn war gemäß § 201 BGB a.F. mit dem Ende des Jahres 1996 bzw. 1997. Fristende war am 31.12.2000, 24:00 Uhr bzw. am 31.12.2001, 24:00 Uhr.
Hinsichtlich des Gebührenerstattungsanspruchs für das Jahr 1997 ist die Verjährung jedoch gemäß § 209 Abs.2 Nr.1 BGB a.F. mit Zustellung des Mahnbescheides am 20.12.2001 unterbrochen worden.
Der Gebührenanspruch 1996 ist dagegen unabhängig von dem Umstand verjährt, ob der Kläger, wie behauptet, dem Geschäftsführer der Beklagten am 20.06.2000 eine entsprechende Rechnung übergab. Die Unterbrechung der Verjährung kann nur durch Klage oder einer ihr gleichgesetzten Handlung bewirkt werden.
Der Kläger kann keine Erstattung der Grundsteuerbeträge über den anerkannten Betrag von 7.669,38 EUR hinaus verlangen.
Die Regelung des § 9 des Pachtvertrages ist dahingehend zu verstehen, dass die Beklagte die Mehrkosten nur bis zur Höhe eines einmalig anfallenden Gesamtbetrages von 15.000,- DM zu zahlen hat und nicht die Mehrkosten bis zu 15.000,- DM jährlich zu ersetzen hat.
Dieses Ergebnis ergibt sich aus dem Wortlaut der Vorschrift. Es ist die Rede davon, dass der Pächter die Mehrkosten an Steuern bis zur Gesamthöhe von 15.000,- DM übernehmen muss. Die Vereinbarung enthält keinen Hinweis, auf eine jährlich anfallende Mehrkostenerstattung bis zu einem Betrag von 15.000,- DM. Entscheidend ist insoweit die Verwendung des Begriffes "Gesamthöhe" ohne Zusatz des Wortes "jährlich".
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Vertrages. Der Kläger ist zwar der Ansicht, eine nur einmalig anfallende Zahlung bzw. eine gestaffelte Zahlung jährlich bis zum Erreichen der Gesamtsumme von 15.000,- DM bedeute für ihn eine unangemessene Belastung. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass ihm die Möglichkeit bleibt, die Pacht im Rahmen der Indexklausel zu erhöhen, wie auch bereits im Nachtrag zum Pachtvertrag in § 4 Nr.1 geschehen, und er im Übrigen auch aufgrund der Golfplatznutzung eine höhere Pacht erhält.
Ferner hat der Kläger diesen Anspruch trotz Hinweises des Gerichts nicht hinreichend substantiiert dargelegt.
Nach § 9 des Vertrages trägt die Beklagte nur die sich aus der Änderung der Einheitsbewertung ergebenden Mehrkosten, nicht aber die auf die Golfplatzfläche anfallende Grundsteuer gesamt. Der Erhöhungsbetrag fällt zwangsläufig geringer aus, als der Gesamtbetrag der nach Änderung der Einheitsbewertung auf diese Fläche berechnet wird. Deshalb genügt es nicht, Steuerbescheide vorzulegen, die nur die auf das Gelände anfallende Grundsteuer nennen.
Dieser Erhöhungsbetrag ist vom Kläger nicht substantiiert dargelegt worden. Die Berechnung des Klägers lässt den jährlichen fiktiven Steueranteil, der auf die Fläche Steuerklasse A fallen würde außer Acht. Dieser fiktive Steueranteil müsste für jedes Jahr gesondert ausgewiesen werden, da er sich im Laufe der Jahre möglicherweise ändert. Erst danach ist die Ermittlung der Mehrkosten auf Grund Golfplatznutzung möglich.
Ein Anspruch auf Erstattung der weitergehenden Grundsteuerbeträge ergibt sich nicht aus § 4 Nr.6 des Nachtrages zum Pachtvertrag. Durch diese Regelung wird die Bestimmung des § 9 des Pachtvertrages nämlich nicht außer Kraft gesetzt. Diese Regelung beschäftigt sich laut Überschrift speziell mit Versicherungen, Steuern und Abgaben. Sie ist also gegenüber der allgemeinen Regelung in § 4 Nr.6 die speziellere Vertragsklausel und findet im Hinblick auf Steuern und Abgaben weiterhin Anwendung. So heißt es auch in § 4 Nr.7, dass der Pachtvertrag vom 22.01.1993 im Übrigen unverändert bleibt.
Kapitalisierte Zinsen kann der Kläger nicht verlangen. Diesen Anspruch hat der Kläger trotz Hinweises des Gerichts in keiner Weise dargelegt.
4.
Der verdeckte Hilfsantrag ist nur bezüglich der Position Müllgebühren für die Jahre 2001 und 2002 in einer Gesamthöhe von 2.318,36 EUR begründet, nicht aber hinsichtlich der Position Grundsteuer für das Jahr 2002.
Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.
5.
Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs.1 BGB.
6.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung leitet sich ab.