Abweisung der Klage: Vorwegabzug des Gewerbeanteils bei Nebenkostenabrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2002; die Beklagten legten Berufung ein. Das Landgericht hält die Abrechnung für formell mangelhaft und damit nicht fällig, weil sie keinen Vorwegabzug des Gewerbeanteils vornimmt. Eine vertragliche Fälligkeitsklausel für fehlerhafte Abrechnungen ist unwirksam. Die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung der Nebenkostennachforderung abgewiesen; Berufung der Beklagten erfolgreich
Abstrakte Rechtssätze
Die Fälligkeit eines Nachzahlungsanspruchs aus einer Nebenkostenabrechnung setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus; eine vertragliche Klausel, die Fälligkeit trotz fehlerhafter Abrechnung auslöst, ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.
Bei gemischt genutzten Objekten sind die auf gewerbliche Nutzflächen entfallenden Kosten vorweg abzuziehen; nur Kosten, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben, dürfen auf die Wohnungsnutzer verteilt werden.
Die langjährige Zahlung einer mangelhaften Abrechnung begründet nicht ohne weiteres eine rechtsverbindliche Zustimmung des Mieters zu einer abweichenden oder für ihn nachteiligen Abrechnungsweise.
Das Trennungsprinzip ist auch für bereits abgerechnete Zeiträume anzuwenden; es handelt sich um die korrekte Anwendung eines seit Vertragsbeginn geltenden Grundsatzes und nicht um eine einseitige Umstellungsmaßnahme.
Vorinstanzen
Amtsgericht Eschweiler, 25 C 14/04
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Eschweiler vom 02. Juli 2004 (Az.: 25 C 14/04) wie folgt abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Berufung.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 I Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil verwiesen. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten die schon in der ersten Instanz erhobenen Einwendungen weiter.
II.
Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.
Die Berufung ist auch begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten aus §§ 535 II, 556 I BGB über den bereits gezahlten Betrag von 700,00 EUR kein fällige Anspruch auf Zahlung weiterer 794,85 EUR auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu.
Die Nebenkostenabrechnung vom 12. Mai 2003 ist nicht fällig. Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung löst die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs aus (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 422). Zwar soll nach § 2 (3) des Mietvertrages (Bl. 7) die Nachzahlung innerhalb eines Monats nach der Abrechnung fällig sein. Eine Klausel, wonach die Fälligkeit auch durch eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung ausgelöst würde, ist aber gemäß § 307 I 1 BGB unwirksam.
Auf die Wohnfläche dürfen nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnungsnutzung haben. Dies bedeutet, dass alle Kosten, die auf gewerbliche Nutzflächen entfallen vorweg abzuziehen sind (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl., § 556a BGB Rn. 66). Vor der Mietrechtsreform wurde die Pflicht zum Vorwegabzug aus § 20 II 2 NMV abgeleitet, dem ein allgemeiner Rechtsgedanke entnommen worden ist, der auch auf preisfreien Wohnraum angewandt wurde (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl., § 556a BGB Rn. 65). Dass die Abrechnung bei gemischten Objekten dadurch erheblich aufwendiger wird und ggf. sogar mit unterschiedlichen Umlageschlüsseln gearbeitet werden muss, ist unvermeidlich und dem Vermieter zumutbar (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 357).
In der Abrechnung vom 12. Mai 2003 findet kein Vorwegabzug des Gewerbeanteils statt. Die "weiteren Nebenkosten" werden einfach nach Fläche umgelegt, ohne dass zwischen Gewerbe- und Wohnfläche differenziert wird. Das ist unzulässig.
Die Parteien haben im Mietvertrag auch nicht vereinbart, dass Wohn- und Gewerbeflächen gleich behandelt werden sollen. Der § 2 (3) des Vertrages spricht im Gegenteil von einer "Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche". Damit ergibt sich auch aus dem Mietvertrag der Grundsatz, dass der Gewerbeanteil vorweg herauszurechnen ist. Es ist kein Grund ersichtlich, warum ein Vorwegabzug dann nicht erforderlich sein soll, wenn es neben den Gewerberäumen nur eine Wohnung gibt. In diesem Fall entfällt lediglich die sonst in einem zweiten Schritt erforderliche Umlegung der nach Abzug des Gewerbeanteils verbleibenden Kosten auf mehrere Wohnungen. Ob der Trennungsgrundsatz beachtet wird, ist für die Höhe auch nicht gleichgültig. Unstreitig reduzieren sich die auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Nebenkosten bei der notwendigen Kostentrennung erheblich.
Vorliegend geht es auch nicht um eine Änderung des Umlegungsmaßstabs für die Zukunft, sondern um die richtige Anwendung des ohnehin seit Vertragsbeginn geltenden Trennungsprinzips.
Auch die langjährige Praxis der Abrechnung, die im Widerspruch zum Mietvertrag und allgemeinen Prinzip der Trennung von Wohn- und Gewerbeflächen bei der Nebenkostenabrechnung steht, führt nicht dazu, dass die Mieter diese für sie nachteilige Abrechnungsart akzeptieren müssen. Insbesondere kann allein in der Zahlung der bisherigen Abrechnungen nicht eine rechtsverbindliche Zustimmung zur Gleichbehandlung von Wohn- und Gewerbeflächen gesehen werden. Viele Mieter beschäftigen sich solange nicht mit den Einzelheiten der Abrechnung wie sie der Meinung sind, dass jedenfalls der Endbetrag in etwa den Kosten entspricht, die wahrscheinlich tatsächlich durch sie angefallen sind. Solange der Endbetrag sich im Rahmen des Üblichen hält, wollen viele Mieter unnötigen Streit mit dem Vermieter vermeiden. In der Zahlung der abgerechneten Nebenkosten - auch über viele Jahre hinweg - kann daher nicht ohne weiteres auf eine bewusste und rechtsverbindliche Zustimmung zum Abrechnungsverfahren geschlossen werden (hierzu: Schmidt/Futterer-Langeberg, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 58).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 II ZPO liegen nicht vor.
Streitwert des Berufungsverfahrens: bis 800,00 EUR