Grundbuch: Negativzeugnis nach § 32 DSchG NRW bei Wohnungseigentum ausreichend nachgewiesen
KI-Zusammenfassung
Ein Notar begehrte die Eigentumsumschreibung und die Löschung einer Auflassungsvormerkung; das Grundbuchamt wies die Anträge wegen fehlenden Nachweises zur Nichtausübung/Nichtbestehen eines denkmalrechtlichen Vorkaufsrechts zurück. Das Landgericht hob den Beschluss auf und wies das Grundbuchamt zur Eintragung an. Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht schematisch von einem (vertragsspezifischen) Negativzeugnis abhängig machen, wenn sich das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts aus den Unterlagen ergibt. Hier genügte die städtische Erklärung, obwohl sie auf einen anderen Vertrag verwies, weil Kaufgegenstand identisch war und der Wortlaut das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts bestätigte.
Ausgang: Beschwerde gegen die Zurückweisung der Eintragungsanträge hatte Erfolg; Grundbuchamt zur Eintragung angewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine nach § 32 Abs. 3 Satz 2 DSchG NRW verlangte Negativerklärung der Gemeinde ist nicht zwingend vorzulegen, wenn das Grundbuchamt aus Vertrag und sonstigen Unterlagen eigenverantwortlich feststellen kann, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt werden kann.
Begründete Zweifel an dem Nachweis der Nichtausübung bzw. des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts rechtfertigen eine Zwischenverfügung; fehlt es an solchen Zweifeln, darf die beantragte Eintragung nicht versagt werden.
Bezieht sich eine gemeindliche Vorkaufsrechtserklärung ihrem Wortlaut nach auf das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts und betrifft sie denselben Kaufgegenstand, kann sie auch dann als ausreichender Nachweis genügen, wenn sie in der Urkundsbezeichnung auf einen anderen Kaufvertrag Bezug nimmt.
Ein Löschungsantrag, der die Löschung einer Vormerkung von der Abwesenheit rangwahrender Voranträge bzw. nicht genehmigter Zwischeneintragungen abhängig macht, enthält keinen unzulässigen Vorbehalt i.S.d. § 16 Abs. 1 GBO, wenn das Grundbuchamt die Sachlage intern ohne Weiteres klären kann.
Die Löschung einer Auflassungsvormerkung setzt eine formgerechte Löschungsbewilligung nach §§ 19, 29 GBO voraus; ist sie in der notariellen Urkunde enthalten, ist der Löschungsantrag begründet.
Tenor
Der Beschluß vom 06. April 1994 wird aufgehoben. Das Amtsgericht Aachen ‑ Grundbuchamt ‑ wird angewiesen, die Eintragungen gemäß dem unter Bezugnahme auf die Urkunde UR.‑Nr. 971 für 1993 gestellten Antrag des Notars vom 11.02.1994 auf Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung vorzunehmen.
Gründe
I.
Mit Kaufvertrag vom 01.04.1993, Urkundenrollenummer 312/93 des Notars in , wurde das eingangs genannte Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 1. als Gesellschafter bürgerlichen Rechts verkauft und aufgelassen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte am 08.02.1994, nachdem der Notar zuvor unter anderem eine schriftliche Erklärung der Stadt vom 11.11.1993 zu dem Kaufvertrag Urkundenrollennummer 312/93 eingereicht hatte, daß zu diesem Kaufvertrag kein Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 ff. Baugesetzbuch und 32 des Denkmalschutzgesetzes sowie gemäß Art. 2 5 3 Abs. 1 WoBauErlG besteht.
Unter dem 11.02.1994 hat der Notar durch den Notarvertreter beim Grundbuchamt unter Bezugnahme auf die beglaubigte Abschrift des vor ihm geschlossenen Kaufvertrages vom 21.09.1993, Urkundenrollennummer 971/93, beantragt, zugunsten der Beteiligten zu 2. die Eigentumsumschreibung bezüglich des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums und die Löschung der insoweit bestehenden Auflassungsvormerkung in das Grundbuch einzutragen. Es ist hierbei als Vorkaufsrechtserklärung nochmals eine beglaubigte Abschrift des auf den Kaufvertrag mit der Urkundenrollennummer 312/93 bezogenen Schreibens der Stadt vom 11.11.1993 eingereicht worden.
Nachdem der Rechtspfleger des Amtsgerichts mit dem Hinweis, die eingereichte Vorkaufsrechtsbescheinigung beziehe sich auf den Vertrag mit der Urkundenrollennummer 312/93, vergeblich eine weitere Vorkaufsrechtsbescheinigung der Stadt angefordert hat, hat er durch Beschluß vom 06.04.1994 Bl. 123 f. d. A. die Anträge vom 11.02.1994 auf Eintragung des Eigentumswechsels und Löschung der Auflassungsvormerkung zurückgewiesen. Zur Begründung hat er ausgeführt, der gemäß 9 32 Abs. 3 Satz 2 Denkmalschutzgesetz NW erforderliche Nachweis, daß das nach diesem Gesetz mögliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht bestehe bzw. nicht ausgeübt werde, sei nicht durch die Bescheinigung der Stadt vom 11.11.1993 erbracht, da diese sich auf einen anderen Vertrag beziehe. Die zutreffende Grundstücksbezeichnung sei nicht ausreichend, da zum einen der Vertrag, für den das Vorkaufsrecht möglicherweise ausgeübt werden könnte, konkret und richtig anzugeben sei, und zum anderen das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei und jede Wohnung ein eigenes Kaufobjekt darstelle. Der Bescheinigung könne auch nicht entnommen werden, daß ein Vorkaufsrecht nicht bestehe, da das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts für den Kaufvertrag mit der Urkundenrollennummer 312/93 gemäß 9 32 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz Gründe haben könne, die für den vorliegenden Vertrag nicht bestehen.
Gegen diesen Beschluß hat Notar mit Schriftsatz vom 15.04.1994 Erinnerung eingelegt. Er ist der Ansicht, der Nachweis gemäß 9 32 Abs. 3 Satz 2 Denkmalschutzgesetz NW sei durch die Bescheinigung vom 11.11.1993 erbracht worden. Wegen der Begründung des Rechtsbehelfs im einzelnen wird auf die Schriftsätze vom 15.04.1994 und 08.08.1994 Bezug genommen.
Der Rechtspfleger des Amtsgerichts hat der Erinnerung nicht abgeholfen. Der Richter des Amtsgerichts hat der Erinnerung ebenfalls nicht abgeholfen und die Sache der Beschwerdekammer des Landgerichts zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Nachdem der Richter des Amtsgerichts der Erinnerung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 RPflG ) nicht abgeholfen und die Sache der Beschwerdekammer des Landgerichts zur Entscheidung vorgelegt hat, gilt diese nunmehr gemäß §§ 11 Abs. 2 Satz 5 RPflG, 71 GBO als Beschwerde, die statthaft und auch im übrigen zulässig ist. Es ist davon auszugehen, daß der Notar das Rechtsmittel für die antrags‑ und beschwerdeberechtigten Beteiligten eingelegt hat.
Die Beschwerde hat auch in der Sache selbst Erfolg.
Der Rechtspfleger des Amtsgerichts hat zu Unrecht den Antrag vom 11.02.1994 auf Umschreibung des Eigentums und Löschung der Auflassungsvormerkung zurückgewiesen. Vielmehr sind die Voraussetzungen für die beantragten Eintragungen erfüllt.
Soweit das Amtsgericht beanstandet hat, entgegen § 32 Abs. 3 Satz 2 des Gesetzes zum Schutze und zur Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein‑Westfalen vom 11.03.1980 (Denkmalschutzgesetz - DSchG) sei das Nichtbestehen oder die Nichtausübung des nach diesem Gesetz möglichen Vorkaufsrechtes nicht nachgewiesen worden, die Erklärung der Stadt vom 11.11.1993 reiche hierzu nicht aus, vermag die Kammer dem nicht zu folgen.
Nach 32 Abs. 1 Satz 1 DSchG steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken, auf oder in denen sich Baudenkmäler oder ortsfeste Bodendenkmäler befinden, ein Vorkaufsrecht zu. Es darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Baudenkmals oder ortsfesten Bodendenkmals ermöglicht werden soll ( 9 32 Abs. 1 Satz 2 DSchG ). Nach § 32 Abs. 3 Satz 2 DSchG darf das Grundbuchamt bei Veräußerungen den Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Der Nachweis wird regelmäßig durch Vorlage eines Zeugnisses der Gemeinde geführt, das diese gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 DSchG auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich auszustellen hat, wenn ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird; nach § 32 Abs. 3 Satz 4 DSchG gilt das Zeugnis als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts. Das Grundbuchamt hat aber die Rechtslage selbständig und eigenverantwortlich zu prüfen. Es darf die Eintragung nicht von einem Negativzeugnis abhängig machen, wenn es aus dem vorgelegten Vertrag oder sonstigen Unterlagen selbst feststellen kann, daß kein Vorkaufsrecht oder kein Vorkaufsfall besteht oder die Ausübung ausgeschlossen ist (vgl. BGHZ 73, 12, 14 f; OLG Köln RPfleger 1982, 338; Bay0bLG Rpfleger 1986, 52 ); nur bei begründeten Zweifeln ist Aufklärung durch Zwischenverfügung geboten (vgl. Kuntze/Herrmann/Ertl/Eickmann, Grundbuchrecht, 4. Aufl., § 20 Rdn. 227 ). Das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nach dem Baugesetzbuch ergibt sich für Fälle des Verkaufs von Wohnungseigentum bereits aus 24 Abs. 2 BauGB, so daß es insoweit zur Grundbucheintragung keines Negativattestes der Gemeinde bedarf (vgl. Ernst‑Zinkahn‑Bielenberg, BauGB, Stand 01.03.1994, 24 Rdn. 23 Ob diese generelle Befreiung bei der Übertragung von Wohnungseigentum auf das Vorkaufsrecht nach dem Denkmalschutzgesetz übertragbar ist (dagegen z. B. Memmesheimer /Upheimer/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein‑Westfalen, 2. Aufl., § 32 DSchG Rdn. 10), kann hier dahin stehen. Denn die Kammer hält aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles den Nachweis, daß ein solches Vorkaufsrecht im konkreten Fall nicht besteht, jedenfalls durch die schriftliche Erklärung der Stadt vom 11.11.1993 als geführt an, ohne daß es der Vorlage einer weiteren Bescheinigung bedarf. Zwar bezieht sich die schriftliche Erklärung der Stadt vom 11.11.1993 lediglich auf den Kaufvertrag mit der Urkundenrollennummer 312/93 und stellt kein gesondertes Zeugnis im Sinne von § 32 Abs. 3 Satz 2 DSchG zu dem Kaufvertrag mit der Urkundenrollennummer 971/93 dar, der hier Grundlage der Anträge ist. Dabei ist aber zu berücksichtigen, daß der Kaufvertrag vom 01.04.1993, Urkundenrollennummer 312/93, auf den sich die Bescheinigung vom 11.11.1993 bezieht und der die Veräußerung an die Beteiligten zu 1., den jetzt eingetragenen Eigentümern, beinhaltet, denselben Kaufgegenstand betrifft wie der Kaufvertrag vom 21.09.1993, Urkundenrollennummer 971/93, nämlich die Eigentumswohnung Nr. 5 in dem Objekt . Bezüglich dieses Gegenstandes bescheinigt die Stadt in dem Schreiben vom 11.11.1993, daß kein Vorkaufsrecht gemäß §g 24 ff. BauGB und ä 32 DSchG sowie Art. 2 3 Abs. 1 WoBauErlG besteht, nicht lediglich, daß kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Insoweit ist auf den eindeutigen Wortlaut der Bescheinigung abzustellen. Dieser Wortlaut und der sich daraus ohne weiteres ergebende Sinn der Erklärung wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts "zu dem vorliegenden Kaufvertrag" bescheinigt wird. Aus dieser Bezugnahme im Text der Bescheinigung kann nicht darauf geschlossen werden, daß entgegen der sonstigen Begriffswahl ("besteht") nur eine auf den konkreten Kaufvertrag bezogene Nichtausübung eines bestehenden Vorkaufsrechts bescheinigt werden sollte. Berücksichtigt man weiter, daß das Negativattest vom 11.11.1993 zeitlich nach dem Kaufvertragsschluß vom 21.09.1993 (UR‑Nr. 917/93) erteilt worden ist und daß das Vorkaufsrecht nach 9 32 Abs. 1 Sätze 1 und 2 DSchG nur unter bestimmten objektbezogenen Gründen besteht und ausgeübt werden darf ‑ ein Fall des § 32 Abs. 1 Satz 3 DSchG lag weder im Fall des Kaufvertrags vom 01.04.1993 noch beim Vertrag vom 21.09.1993 vor ‑. so erscheint es ausgeschlossen, daß ein gesondert für den Vertrag vom 21.09.1993 ‑ UR‑Nr.971/93 ‑ eingeholtes Attest einen anderen Inhalt hätte als das Schreiben der Stadt vom 11.11.1993.
Die weiteren Voraussetzungen für die beantragten Eintragungen liegen ebenfalls vor. Der Antrag gemäß g 13 GBO ist für die Antragsberechtigten durch den Notarvertreter des Notars gestellt worden ( vgl § 15 GBO Die gemäß § 20 GBO für die Umschreibung des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums auf die Erwerber erforderliche Auflassung (§§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB ) ist in der notariellen, gemäß den Formerfordernissen des § 29 GBO nachgewiesenen Urkunde vom 21.09.1993 ‑ UR.‑Nr. 971 für 1993 ‑ enthalten. Die Verkäufer sind seit dem 08.02.1994 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen 39 Abs. 1 GBO Die notariell beglaubigte UR.‑Nr. 1065/93 für die Veräußerung erforderliche Verwalterzustimmung vom 11.10.1993 ‑ die Verwalterbestellung war bereits zuvor grundbuchmäßig nachgewiesen worden ‑ sowie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vom 03.12.1993 sind eingereicht worden.
Der Antrag auf Löschung der im Grundbuch in Abteilung II unter Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung ist ebenfalls zulässig. Soweit in dem Antrag die Löschung davon abhängig gemacht wird, daß keine Voranträge vorliegen und keine Zwischeneintragungen vorgenommen sind, mit Ausnahme solcher, denen die Erwerber zugestimmt haben, liegt hierin kein nach § 16 Abs. 1 GBO unzulässiger Vorbehalt, da das Grundbuchamt hier ohne weiteres die Sachlage betriebsintern klarstellen kann (vgl. Bay0bLGZ 12, 372; Demharter, GBO, 21. Aufl., 5 16 Anm. 3 a) ).
Der Antrag auf Löschung der Auflassungsvormerkung, d.h. Eintragung eines Löschungsvermerks (§ 46 Abs. 1 GBO ), ist auch begründet. Die formgerechte Eintragungsbewilligung gemäß §§ 19, 29 Abs. 1 GBO ist in der notariellen Urkunde vom 21.09.1993 Ur.‑Nr. 971 für 1993) unter § 12 enthalten.
Bezüglich der begehrten Eintragungen bestehen keine Bedenken im Hinblick darauf, daß die Erwerber im gesetzlichen Güterstand des türkischen Rechts leben.
Nach alledem hat die Beschwerde Erfolg. Das Amtsgericht war daher unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses anzuweisen, die mit Antrag des Notars vom 11.02.1994 begehrten Eintragungen vorzunehmen.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt.
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