Berufung: Rückzahlung als Betriebskosten abgerechneter Modernisierungszuschläge
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin fordert Rückzahlung eines als Modernisierungszuschlag abgerechneten Betrags. Das Landgericht Aachen gab der Berufung statt und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 2.056,32 € nebst Zinsen. Der Mietvertrag begründet keinen Rechtsgrund, weil einmalige Modernisierungskosten nicht laufende Betriebskosten sind (§ 556 Abs.4 BGB). Formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen und nicht umlagefähige Positionen verhindern den Einwendungsausschluss des § 556 Abs.3 Satz 5 BGB.
Ausgang: Berufung der Klägerin stattgegeben; Beklagte zur Rückzahlung von 2.056,32 € nebst Zinsen verurteilt
Abstrakte Rechtssätze
Ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht, wenn ein Rechtsgrund für die Leistung fehlt.
Eine mietvertragliche Vereinbarung, die einmalige Modernisierungskosten als laufende Betriebskosten ausweist, ist nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam und kann nicht als Rechtsgrund dienen.
Nebenkostenabrechnungen sind formell unwirksam, wenn sie die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen nicht ausweisen; in diesem Fall greift der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht.
Selbst bei ordnungsgemäßer Abrechnung erfasst der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Positionen, die nach gesetzlicher Regelung nicht umlagefähig sind.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 28.02.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düren (42 C 237/12) dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin 2.056,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.06.2012 zu zahlen.
Die Kosten des gesamten Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung des gezahlten Modernisierungszuschlages in Höhe von jeweils 514,08 für die Jahre 2007 – 2010 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts stellt der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag keinen Rechtsgrund für den erhaltenen Modernisierungszuschlag dar. Denn im Mietvertrag wurde der „Modernisierungszuschlag“ unter § 5 r) eindeutig als Teil der Betriebskosten ausgewiesen und in den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2007 – 2010 auch abgerechnet. Da die dem Modernisierungszuschlag zugrunde liegenden Kosten jedoch lediglich einmal angefallen sind und somit keine „laufenden“ Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB darstellen, ist die betreffende mietvertragliche Regelung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam und kommt folglich nicht als Rechtsgrund für den erhaltenen Modernisierungszuschlag in Betracht.
Aber auch die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2007 – 2010 stehen dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Denn die Nebenkostenabrechnungen sind bereits mangels Angabe der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen formell unwirksam. Die Höhe der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen kann auch nicht aus der Angabe der Mietzinszahlung für das betreffenden Jahr abgeleitet werden, da diese in allen Jahren nicht der "Sollmiete" entspricht. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts greift somit der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bereits aufgrund der formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen nicht (vgl. nur BGH, NJW 2009, 283 f.).
Im Übrigen ist die Kammer aber auch der Auffassung, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB selbst bei einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung nicht bezüglich solcher Positionen greift, die nach dem Gesetz nicht umlagefähig sind. Zwar ist der gegenteiligen Auffassung zuzugeben, dass dadurch der mit der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB angestrebte Befriedigungseffekt eingeschränkt wird (vgl. auch Sternel, ZMR 2001, 937; Streyl, NZM 2009, 809). Dies kann jedoch nach Auffassung der Kammer nicht dazu führen, dass auf diesem Wege gesetzliche Wertungen umgangen werden (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 556, Rn. 503, m.w.N.). Nach alledem war der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch zuzusprechen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Der Berufungsstreitwert beträgt 2.056,32 €.
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